Haus verkaufen
in Berlin Ihr Haus ist kein Mittelwert.

• Energieausweis: vorlegen bei der Besichtigung, übergeben nach dem Kaufvertrag Nach § 80 Absatz 4 GModG müssen Verkäufer oder Makler dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihm spätestens unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ein Exemplar übergeben. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, reicht der günstigere Verbrauchsausweis nicht – hier ist ein Energiebedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Haus nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt. Das betrifft einen erheblichen Teil der Berliner Siedlungshäuser und ist einer der häufigsten Fehler beim Privatverkauf.
• Pflichtangaben in jeder Anzeige – Bußgeld bis 10.000 € Liegt ein Energieausweis vor, muss jede kommerzielle Immobilienanzeige nach § 87 GModG fünf Angaben enthalten: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlt eine davon, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 Absatz 2 GModG mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden kann.
• Nachrüstpflicht: zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel § 35 GModG verpflichtet dazu, die oberste Geschossdecke oder das darüberliegende Dach eines Bestandsgebäudes zu dämmen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, gilt die Pflicht erst ab dem ersten Eigentümerwechsel danach – und dann innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang. Sie trifft also den Käufer, nicht Sie. Genau deshalb gehört sie in die Verhandlung: Ein informierter Käufer rechnet die Kosten sonst einseitig gegen den Kaufpreis.
• Spekulationsfrist: zehn Jahre – außer bei Eigennutzung Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei geerbten Häusern läuft die Frist des Erblassers weiter, sie beginnt nicht neu. Die Berechnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater – aber die Frage sollte vor dem Vermarktungsstart geklärt sein, nicht beim Notartermin.
• Offenbarungspflicht: verschwiegene Mängel überstehen jeden Gewährleistungsausschluss Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag hilft nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen. Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Hausschwammbefall, eine ungenehmigte Dachgeschoss- oder Anbau-Erweiterung, Altlasten im Boden – all das gehört offengelegt und dokumentiert. Das ist kein Nachteil im Verkauf: Ein sauber dokumentierter Mangel kostet einmal Verhandlungsspielraum, ein verschwiegener kostet Jahre später den halben Kaufpreis.

Welche dieser Punkte für Ihr Haus konkret greifen, klären wir vor dem ersten Foto – zusammen mit der Frage, welche Unterlagen Sie beschaffen müssen und welche wir für Sie besorgen.