Immobilienmakler
in Berlin-Kladow Die Teilungsgenehmigung ist seit 2004 Geschichte.
Kladow ist der südlichste Ortsteil Spandaus – Villenlagen am Havelufer, die Fähre F10 nach Wannsee, und mit 14,78 Quadratkilometern der flächengrößte der drei zuletzt gebauten Ortsteile. 16.518 Einwohner, 530 €/m² Bodenrichtwert, und große Grundstücke, deren Teilung heute anders geprüft wird, als viele Eigentümer annehmen.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung vorweg: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus – Spandau ist einer von drei Berliner Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert blieben, Bezirk und Altbezirk sind hier also dasselbe Gebiet. Anders als in Bezirken mit mehreren Altbezirken gelten diese Zahlen deshalb für alle neun Ortsteile gleichermaßen, nicht nur für einen Teilraum. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Alle Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Kladow heute wert ist
Kladow steht mit 530 €/m² auf Rang sieben der neun Spandauer Ortsteile – bei 10 Richtwertzonen von 400 bis 640 €/m².
Mit 14,78 Quadratkilometern ist Kladow der flächengrößte der drei zuletzt gebauten Ortsteile – bei 1.118 Einwohnern je km² deutlich dichter besiedelt als das benachbarte Gatow (348).
„Die Teilungsgenehmigung, von der noch heute viele Grundstückseigentümer sprechen, gibt es seit 2004 formal nicht mehr. Geprüft wird trotzdem – nur über einen anderen Paragrafen.“
Für den Bezirk Spandau weist der Gutachterausschuss 2025 bei Einfamilienhäusern 4.133 €/m² aus, bei 169 Kauffällen, sowie bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² bei 456 Kauffällen.
Beide Zeilen gelten bezirksweit. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, dem Grundstückszuschnitt und – bei Teilungsabsicht – der bauplanungsrechtlichen Prüfung zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zehn Zonen, ein Ortsteil zwischen Dorf und Villenlage
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle neun Ortsteile Spandaus. Kladow liegt mit 530 €/m² im Mittelfeld, mit einer Spanne von 400 bis 640 €/m² über die 10 Zonen.
Die höchsten Werte erzielt die Havelufer-Lage Neu-Kladow, die niedrigsten die dichter bebauten Bereiche um Ritterfelddamm – eine für Villenortsteile typische Spreizung.
Für die Bewertung heißt das: Der Ortsteilwert ist ein grober Rahmen. Maßgeblich sind die Richtwertzone der Adresse und, bei größeren Grundstücken, die bauplanungsrechtliche Teilbarkeit.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Dorfkern und Havelvilla
Kladow reicht vom historischen Dorfkern über die dichter bebaute Versorgungsachse Ritterfelddamm bis zu den großzügigen Havelufer-Grundstücken Neu-Kladows – mit entsprechend unterschiedlichen Bewertungsfragen.
Neu-Kladow am Havelufer
Die gefragteste Lage des Ortsteils: großzügige Villengrundstücke direkt am Wasser. Genau hier stellt sich regelmäßig die Frage einer Grundstücksteilung – für einen zweiten Bauplatz oder beim Verkauf an zwei Parteien, siehe Hinweisblock.
Alt-Kladow und der Dorfkern
Gewachsener Ortskern mit Dorfkirche, wiederaufgebaut 1818/1819. Kleinteilige, historische Parzellen – hier stellt sich die Teilungsfrage praktisch nie, dafür ist der Bestand zu dicht gewachsen.
Ritterfelddamm und Ritterfeld
Die zentrale Versorgungsachse mit dem Cladow-Center. Geschosswohnungsbau und Reihenhäuser statt Villen – der dichteste Teil des Ortsteils.
Die Finnenhaussiedlung
Vorgefertigte Häuser finnischer Bauart, errichtet 1958 bis 1961 – eine bauliche Besonderheit ohne bekannte Denkmalschutz-Auflage, aber mit eigenem, kompaktem Grundrisscharakter.
Der Fähranleger F10
Direkte Verbindung nach Wannsee, stündlich, mit Anschluss an die S-Bahn Richtung Südwesten. Grundstücke in Anlegernähe profitieren von der kurzen Pendelstrecke ohne eigenes Auto.
Ein großes Grundstück lässt sich nicht einfach teilen
Kladow ist geprägt von großen Villengrundstücken – und regelmäßig stellt sich die Frage, ob und wie sich ein Grundstück teilen lässt. Die Rechtslage hat sich 2004 grundlegend geändert, viele Eigentümer wissen das nicht.
- Die alte Teilungsgenehmigung ist Geschichte Bis 2004 brauchte die Teilung eines Grundstücks eine eigene bauplanungsrechtliche Teilungsgenehmigung nach § 19 Baugesetzbuch (alte Fassung). Mit dem Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien ist diese Genehmigungspflicht zum 20.07.2004 entfallen – seither ist eine Teilung formal genehmigungsfrei.
- Trotzdem gilt: keine Verhältnisse gegen den Bebauungsplan Nach § 19 Abs. 2 BauGB in der heutigen Fassung darf eine Teilung keine Verhältnisse schaffen, die den Festsetzungen eines geltenden Bebauungsplans widersprechen – etwa bei Grundflächenzahl, Bauweise oder überbaubarer Fläche.
- Die Vermessungsstelle prüft vorab Nach § 7 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) darf die Teilung eines bebauten oder zur Bebauung genehmigten Grundstücks keine Verhältnisse schaffen, die Bauordnungsrecht widersprechen – etwa bei Abstandsflächen oder Erschließung. Widerspräche die geplante Teilung dem, darf die vorbereitende Vermessung nur erfolgen, wenn eine Abweichung nach § 67 BauO Bln zugelassen wurde. In der Praxis fragt die Vermessungsstelle deshalb vorab bei der Bauaufsichtsbehörde nach.
- Was das für Ihren Verkauf bedeutet Wer ein großes Grundstück verkauft und eine Teilung erwägt – für einen höheren Gesamterlös oder weil zwei Käufer Interesse haben –, klärt Abstandsflächen, Erschließung beider Teilstücke und die Bebauungsplan-Konformität, bevor der erste Interessent das Grundstück besichtigt.
Ob und wie sich Ihr Grundstück teilen lässt, prüfen wir zusammen mit einer Vermessungsstelle vor der Vermarktung. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Vermessungsstelle, Bauaufsichtsbehörde oder ein Fachanwalt.
Grundstück bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Kladow
Bei großen Grundstücken beginnt der Ablauf mit der Bebauungsplan-Prüfung, sonst bei der Wertermittlung. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Bebauungsplan und Teilungsabsicht klären
Wir prüfen, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt und welche Festsetzungen eine mögliche Teilung einhalten müsste – Grundflächenzahl, Bauweise, überbaubare Fläche.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Grundstückszuschnitt, Bausubstanz, Erschließung – bei Teilungsabsicht zusätzlich die Frage, ob beide Teilstücke eigenständig erschließbar wären.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis – bei geplanter Teilung zusätzlich die Vorabstimmung mit einer Vermessungsstelle nach § 7 BauO Bln.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan – bei Teilungsoption mit eingezeichnetem Vorschlag für die Grundstücksgrenze.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Kladow spricht Familien und Kapitalanleger an, die eine Villenlage am Wasser suchen – teils mit Interesse an einer Teilung für den eigenen Neubau. Wir sprechen beide Gruppen mit denselben geprüften Zahlen an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Eine geplante Teilung gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag, nicht in eine mündliche Nebenabrede.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei den Preisen einer Havelufer-Villa ist das ein Betrag, der deutlich ins Gewicht fällt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Kladow im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Kladow wert?
Kladow gehört zum Bezirk Spandau, der 2001 unverändert blieb und deshalb mit dem Altbezirk identisch ist. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Einfamilienhäusern 4.133 €/m² Wohnfläche aus, bei 169 Kauffällen, und bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² bei 456 Kauffällen. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 530 €/m² im Mittel, Rang sieben der neun Spandauer Ortsteile, verteilt über 10 Zonen von 400 bis 640 €/m². Die höchsten Werte erzielt die Havelufer-Lage Neu-Kladow. Bei größeren Grundstücken zählt zusätzlich, ob eine Teilung bauplanungsrechtlich infrage käme.
Kann ich mein großes Grundstück in Kladow teilen und getrennt verkaufen?
Die frühere bauplanungsrechtliche Teilungsgenehmigung nach § 19 Baugesetzbuch (alte Fassung) ist seit dem 20.07.2004 entfallen – eine Teilung ist seither formal genehmigungsfrei. Geprüft wird trotzdem: Nach § 19 Abs. 2 BauGB darf die Teilung keine Verhältnisse schaffen, die einem geltenden Bebauungsplan widersprechen. Und nach § 7 Bauordnung für Berlin darf sie keine Verhältnisse schaffen, die Bauordnungsrecht widersprechen, etwa bei Abstandsflächen oder Erschließung – andernfalls braucht die vorbereitende Vermessung eine Abweichung nach § 67 BauO Bln. In der Praxis klärt die Vermessungsstelle das vorab mit der Bauaufsichtsbehörde. Dies ist keine Rechtsberatung.
Was passiert, wenn ein geteiltes Grundstück die Abstandsflächen nicht einhält?
Dann ist die geplante Teilung in dieser Form nicht ohne Weiteres umsetzbar. Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz zwischen Gebäuden; eine Teilung, die dazu führt, dass ein bestehendes oder geplantes Gebäude diese Flächen nicht mehr einhält, widerspricht dem Bauordnungsrecht im Sinn von § 7 BauO Bln. Möglich ist dann eine Abweichung nach § 67 BauO Bln, die die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall zulassen kann – ein Automatismus ist das nicht. Wir klären das vor der Vermarktung, damit ein Kaufinteressent keine böse Überraschung erlebt.
Was bedeutet die Fähre F10 für die Erreichbarkeit von Kladow?
Die Fähre F10 verbindet den Kladower Fähranleger stündlich mit Wannsee und damit an die S-Bahn Richtung Innenstadt und Potsdam – eine landschaftlich reizvolle Alternative zur Straßenanbindung über Spandau. Für Käufer, die auf eine Pendelverbindung angewiesen sind, ist die Entfernung zum Anleger deshalb ein reales Preiskriterium, vergleichbar mit der Nähe zu einer U- oder S-Bahn-Station in dichter besiedelten Ortsteilen.
Gibt es in Kladow Milieuschutz?
Nein. Die drei sozialen Erhaltungsgebiete Spandaus – Spandauer Neustadt, Stresow und Wilhelmstadt – liegen in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt. Kladow ist von keinem betroffen; das ist amtlich über das Bezirksamt Spandau bestätigt. Maßgeblich ist hier stattdessen das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht bei Grundstücksteilungen. Wir prüfen die Adresse dennoch einzeln, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone genannt – und, bei größeren Grundstücken, eine erste Einschätzung zur Teilbarkeit. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Kladow wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, ob eine Teilung Ihres Grundstücks bauplanungsrechtlich infrage kommt – und was dafür zu klären ist.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
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