Immobilienmakler
in Berlin-Steglitz Drei Gebiete, sechzig Straßen.
Steglitz ist der Wohnungsmarkt des Bezirks: 712 verkaufte Eigentumswohnungen 2025, Rang fünf unter allen Berliner Altbezirken. Und es ist der einzige Ortsteil im Bezirk mit sozialem Erhaltungsrecht – drei Gebiete, 60 Straßen, rund 1.163 Hausnummern. Ob Ihre Adresse dazugehört, prüfen wir vor dem ersten Gespräch über den Preis.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Wichtig für die Einordnung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Der Altbezirk Steglitz umfasst neben dem Ortsteil Steglitz auch Lichterfelde und Lankwitz – die Wohnungs- und Häuserwerte gelten also für alle drei gemeinsam. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Die Stadtregion „Südwest“ der Neubau-Statistik reicht zudem über den Bezirk hinaus und schließt Westend, Grunewald und Schmargendorf mit ein.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Wohnungs- und Häuserwerte in €/m² Wohnfläche, der Mehrfamilienhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Erhaltungsgebiete: Geoportal Berlin und Straßenverzeichnis der gültigen Verordnungen, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Wohnung in Steglitz heute wert ist
Steglitz ist der Wohnungsmarkt des Bezirks. 712 Eigentumswohnungen wechselten hier 2025 den Eigentümer – das ist Rang fünf unter allen Berliner Altbezirken, hinter Charlottenburg (936), Friedrichshain (832), Mitte (779) und Wilmersdorf (761). Zum Vergleich: Im gesamten Altbezirk Zehlendorf waren es 271. Wer in Steglitz eine Wohnung verkauft, verkauft in einem der liquidesten Teilmärkte der Stadt.
Das Preisniveau lag 2025 bei 4.390 €/m² Wohnfläche, praktisch unverändert gegenüber dem Vorjahr, bei einer Spanne von 2.435 bis 6.428 €/m². Es liegt damit unter dem Berliner Mittel von 5.017 €/m² – nicht, weil die Lage schlechter wäre, sondern weil der Bestand anders zusammengesetzt ist: viel Nachkriegsbau neben Gründerzeit, und ein hoher Anteil größerer, entsprechend im Quadratmeterpreis günstigerer Wohnungen.
„In Steglitz entscheidet nicht der Ortsteil über den Preis, sondern die Frage, ob die Adresse in einem der drei Erhaltungsgebiete liegt – und die beantwortet man mit dem Straßenverzeichnis, nicht mit dem Stadtplan.“
Beim Haus sieht es anders aus: 5.037 €/m² im Altbezirk aus 87 Kauffällen, ein Minus von fünf Prozent gegenüber 2024. Das ist einer der wenigen rückläufigen Hausmärkte im Berliner Südwesten – Zehlendorf legte im selben Zeitraum um 17 Prozent zu. Auch hier gilt der Vorbehalt der Altbezirksgliederung: Die Zahl umfasst Steglitz, Lichterfelde und Lankwitz gemeinsam.
Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Und der trennt deutlich: Steglitz kommt auf 1.753 €/m², Lichterfelde auf 962, Lankwitz auf 864 – Faktor zwei innerhalb desselben Altbezirks. Eine Bewertung, die sich auf die gemeinsame Kaufpreiszeile stützt, ohne den Ortsteil zu berücksichtigen, liegt systematisch daneben.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zwölf Zonen zwischen 800 und 2.700 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Steglitz kommt zum 01.01.2026 auf 1.753 €/m² und liegt damit im Bezirk auf Rang zwei hinter Dahlem (1.978). Die zwölf Richtwertzonen reichen von 800 bis 2.700 €/m² – der Höchstwert entspricht dem Dahlemer Spitzenwert und ist zugleich der höchste im gesamten Bezirk.
Das Bezirksmittel beträgt 1.250 €/m², das Berliner Mittel 1.078 €/m². Steglitz liegt also 63 Prozent über dem Berliner Durchschnitt – und damit deutlich über den beiden Ortsteilen, mit denen es sich die Kaufpreisstatistik teilt. Lichterfelde ist mit 32 Zonen der am feinsten unterteilte Ortsteil des Bezirks, kommt aber nur auf 962 €/m²; Lankwitz mit acht Zonen auf 864 €/m².
Für die Praxis heißt das: Im Altbezirk Steglitz laufen zwei Ebenen auseinander, die man leicht verwechselt. Die Kaufpreisstatistik fasst drei Ortsteile zusammen, der Bodenrichtwert trennt sie scharf. Eine belastbare Bewertung braucht beides – die Marktzahl als Rahmen und die Zone als Korrektur.
Die neun Ortsteile
Fünf Lagen – drei davon mit Erhaltungsrecht
Steglitz hat 76.177 Einwohner und ist damit nach Lichterfelde (85.113) der zweitgrößte Ortsteil des Bezirks. Drei der fünf hier beschriebenen Lagen liegen ganz oder teilweise in einem sozialen Erhaltungsgebiet – das gibt es sonst nirgends im Bezirk.
Schloßstraße und Steglitz-Mitte
Die Geschäftsstraße und ihr Umfeld bilden das dichteste Quartier des gesamten Bezirks: Geschosswohnungsbau, Gewerbe im Erdgeschoss, U- und S-Bahn. Hier liegt der Schwerpunkt der 712 Wohnungsverkäufe – und hier ist der Unterschied zwischen zwei Adressen im selben Straßenzug häufig größer als zwischen zwei Ortsteilen.
Erhaltungsgebiet Feuerbachstraße
Mit 27 Straßen und rund 528 erfassten Hausnummern das größte der drei Gebiete – rund um Feuerbachstraße, Fregestraße, Friedrichsruher Straße und Lauenburger Straße, im Übergang zu Friedenau. Geschlossener Altbaubestand, hoher Mieteranteil. Wer hier ein Mietshaus besitzt, sollte vor jedem Schritt die Umwandlungsfrage klären.
Erhaltungsgebiet Gritznerstraße Nord
Das kleinste der drei Gebiete: 12 Straßen, rund 259 Hausnummern, unter anderem Gritznerstraße, Markelstraße, Schildhornstraße und Lepsiusstraße. Kompakter Zuschnitt, entsprechend häufig liegt eine Adresse knapp innerhalb oder knapp außerhalb – eine Prüfung nach Straße und Hausnummer ist hier keine Formsache.
Mittelstraße und Südende
Das dritte Erhaltungsgebiet umfasst 21 Straßen mit rund 376 Hausnummern, darunter Mittelstraße, Birkbuschstraße, Leydenallee und Südendstraße. Der Bereich Südende ist kleinteiliger als die Gebiete im Norden und mischt Altbau mit Einzelhausbebauung – zwei Teilmärkte in einem Geltungsbereich.
Übergang zu Lichterfelde und Lankwitz
Nach Süden und Westen geht Steglitz in Lichterfelde und Lankwitz über – statistisch derselbe Altbezirk, beim Bodenrichtwert aber deutlich getrennt: Steglitz 1.753 €/m², Lichterfelde 962 €/m², Lankwitz 864 €/m². Faktor zwei über eine Ortsteilgrenze hinweg, bei gemeinsamer Kaufpreisstatistik. Wer hier bewertet, muss beide Ebenen auseinanderhalten.
Die drei Erhaltungsgebiete des Bezirks liegen alle hier
Ein soziales Erhaltungsgebiet – umgangssprachlich Milieuschutzgebiet – ist ein per Verordnung festgesetztes Quartier, in dem der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützt. Das ist etwas anderes als Denkmalschutz, der die bauliche Substanz schützt, und etwas anderes als der Mietspiegel, der Vergleichsmieten abbildet. Die drei werden regelmäßig verwechselt.
Steglitz-Zehlendorf hat drei solcher Gebiete – Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord und Mittelstraße –, und alle drei liegen im Ortsteil Steglitz. Zusammen umfassen sie 60 Straßen mit rund 1.163 Hausnummern. In den übrigen sieben Ortsteilen des Bezirks gilt keines. Berlinweit sind es 82 Gebiete in elf Bezirken. Für Eigentümer hier heißt das konkret:
- Steglitz ist der einzige Ort im Bezirk, an dem beide Umwandlungsregeln greifen Die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen ist berlinweit genehmigungspflichtig, sobald das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – Grundlage ist § 250 BauGB, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2030. Innerhalb sozialer Erhaltungsgebiete kommt die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzu, die Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen erfasst und bis zum 12.03.2030 gilt. Ein Vierparteienhaus in der Fregestraße fällt damit unter die zweite Verordnung, dasselbe Haus wenige Straßen weiter in Lankwitz unter keine von beiden. Das ist der praktisch wichtigste Unterschied im ganzen Bezirk.
- Die Prüfung geht nach Straße und Hausnummer, nicht nach Gefühl Die Geltungsbereiche folgen keinem Umriss, den man aus dem Stadtplan ablesen könnte: Bei den erfassten Straßen sind teilweise nur einzelne Hausnummernbereiche einbezogen. Gerade im kompakt zugeschnittenen Gebiet Gritznerstraße Nord liegt eine Adresse häufig knapp innerhalb oder knapp außerhalb. Wir gleichen Ihre Adresse deshalb kostenfrei mit dem Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung ab, bevor über Preis und Strategie gesprochen wird.
- Vorkaufsrecht: der Regelfall ist die Abwendungsvereinbarung Das bezirkliche Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) nur noch in engen Grenzen ausübbar. Praktisch relevanter ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB, mit der sich ein Käufer gegenüber dem Bezirk zu bestimmten Bindungen verpflichtet und das Vorkaufsrecht damit abwendet. Für den Zeitplan eines Verkaufs ist das entscheidend: Die Frist des Bezirks rechnen wir von Anfang an ein, statt sie am Ende zu entdecken.
- Modernisierung und Rückbau brauchen eine Genehmigung Innerhalb der Gebiete sind bauliche Änderungen, Modernisierungen und der Rückbau nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig. Für einen Verkauf heißt das zweierlei: Zum einen ist zu klären, ob am Objekt Maßnahmen ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt wurden – das wird beim Verkauf zum Thema. Zum anderen ist es ein Argument gegenüber Käufern, die eine umfassende Sanierung planen und deren Kalkulation sonst auf falschen Annahmen beruht.
Stand der Gebietsangaben: Februar 2026; maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf. Rechtsstand der Umwandlungsregeln: August 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; zu Genehmigungsfragen im Einzelfall und zu steuerlichen Fragen empfehlen wir die Rücksprache mit Notar oder Steuerberater.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Steglitz
Ein Schritt kommt hier zu jedem Verkauf hinzu: die Prüfung, ob die Adresse in einem der drei Geltungsbereiche liegt. Fällt sie hinein, ändert das Zeitplan und Käuferansprache. Die Angaben unten sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, zonenscharfer Bodenrichtwert-Abgleich – bei zwölf Zonen zwischen 800 und 2.700 €/m² keine Nebensache – und der Abgleich Ihrer Adresse mit den drei Geltungsbereichen nach Straße und Hausnummer.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis – bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan, bei Mietshäusern im Erhaltungsgebiet die Klärung der Umwandlungs- und Genehmigungslage.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé – bei vermieteten Objekten mit sauberer Darstellung von Mietverhältnissen, Kündigungssperrfristen und laufenden Verträgen.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Ansprache: In Steglitz sind das überwiegend Selbstnutzer für Eigentumswohnungen und Kapitalanleger für Zinshäuser. Auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – bei vermieteten Wohnungen mit rechtzeitiger Ankündigung gegenüber den Mietern.
laufend -
Verhandlung & Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Liegt das Objekt in einem der drei Erhaltungsgebiete, ist die zweimonatige Frist des Bezirks von Anfang an eingeplant.
ca. 4–8 Wochen -
Übergabe
Gemeinsame Objektübergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und der Ummeldung von Strom, Gas und Wasser.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Wir vereinbaren keinen Standardsatz, sondern koppeln unsere Vergütung an den erzielten Preis – unterhalb des in Berlin Üblichen. Bei einer Eigentumswohnung an der Schloßstraße ergibt das eine andere Rechnung als bei einem Zinshaus im Erhaltungsgebiet. Was wir wann verdienen, steht vor der Beauftragung schriftlich fest.
Diskrete Vermarktung
Ohne Portal, ohne Schild, ohne offene Besichtigung: Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an. Bei vermieteten Objekten ist das oft nicht nur eine Frage der Diskretion, sondern auch eine der Rücksicht gegenüber den Mietern.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Steglitz im Detail
Was ist meine Eigentumswohnung in Berlin-Steglitz wert?
Für Eigentumswohnungen im Bestand weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 im Altbezirk Steglitz für 2025 im Mittel 4.390 €/m² Wohnfläche aus – bei 712 ausgewerteten Kauffällen und einer Spanne von 2.435 bis 6.428 €/m². Mit dieser Fallzahl ist Steglitz der fünftgrößte Wohnungsteilmarkt Berlins, was für Sie einen praktischen Vorteil hat: Es gibt genügend Vergleichsfälle für eine belastbare Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren. Zu beachten ist, dass die Zahl den Altbezirk umfasst, also auch Lichterfelde und Lankwitz. Die ortsteilscharfe Korrektur liefert der Bodenrichtwert: Steglitz 1.753 €/m², Lichterfelde 962 €/m², Lankwitz 864 €/m².
Liegt meine Immobilie in Steglitz in einem sozialen Erhaltungsgebiet?
Das lässt sich nur nach Straße und Hausnummer beantworten. Im Ortsteil Steglitz gibt es drei Gebiete: Feuerbachstraße mit 27 Straßen und rund 528 erfassten Hausnummern, Mittelstraße mit 21 Straßen und rund 376 Hausnummern sowie Gritznerstraße Nord mit 12 Straßen und rund 259 Hausnummern – zusammen 60 Straßen und rund 1.163 Hausnummern. Es sind zugleich die einzigen drei im ganzen Bezirk; in Zehlendorf, Dahlem, Nikolassee, Wannsee, Schlachtensee, Lichterfelde und Lankwitz gilt keines. Die Geltungsbereiche folgen keinem Umriss, den man aus dem Stadtplan ablesen könnte – bei etlichen Straßen sind nur bestimmte Hausnummernbereiche einbezogen. Wir gleichen Ihre Adresse kostenfrei mit dem Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung ab. Stand der Angaben: Februar 2026.
Kann ich mein Mietshaus in Steglitz in Eigentumswohnungen aufteilen?
Das hängt an zwei Regeln, die hier als einzigem Ort im Bezirk beide greifen. Berlinweit gilt § 250 BauGB: Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen brauchen für die Aufteilung eine Genehmigung, befristet vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030. Innerhalb sozialer Erhaltungsgebiete kommt die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzu, die Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen erfasst und bis zum 12.03.2030 gilt. Ein Vierparteienhaus in der Fregestraße fällt damit unter die zweite Verordnung; dasselbe Haus in Lankwitz unter keine von beiden. Genehmigungen werden in Erhaltungsgebieten regelmäßig versagt. Ob und in welcher Form eine Aufteilung für Ihr Objekt in Betracht kommt, ist eine Einzelfallfrage für Notar oder Fachanwalt – wir klären vorab, welche der beiden Regeln überhaupt einschlägig ist.
Warum stehen Lichterfelde und Lankwitz in derselben Statistikzeile wie Steglitz?
Weil der Gutachterausschuss nach Altbezirken auswertet, wie sie vor der Verwaltungsreform von 2001 bestanden. Der Altbezirk Steglitz umfasst die heutigen Ortsteile Steglitz, Lichterfelde und Lankwitz; der Altbezirk Zehlendorf die übrigen fünf. Alle Kaufpreise, die Sie für „Steglitz“ finden, gelten daher für diese drei Ortsteile gemeinsam. Das ist bei den Fallzahlen ein Vorteil – 712 Wohnungsverkäufe ergeben eine solide Basis –, verdeckt aber die erheblichen Lageunterschiede: Beim Bodenrichtwert liegt Steglitz mit 1.753 €/m² fast doppelt so hoch wie Lankwitz mit 864 €/m². Deshalb kombinieren wir immer beides: die Kaufpreiszeile als Rahmen, den ortsteil- und zonenscharfen Bodenrichtwert als Korrektur.
Verlängert ein Erhaltungsgebiet meinen Verkauf?
Es kann den Zeitplan beeinflussen, vor allem wegen der Frist des Bezirks zur Ausübung des Vorkaufsrechts, die nach der Beurkundung läuft. Wir planen sie deshalb von Anfang an ein, statt sie am Ende zu entdecken. Zur Einordnung: Das bezirkliche Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) nur noch in engen Grenzen ausübbar; der praktische Regelfall ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB, mit der sich der Käufer gegenüber dem Bezirk zu bestimmten Bindungen verpflichtet. Für Sie als Verkäufer ist wichtiger, dass die Lage im Geltungsbereich den Käuferkreis verändert: Für Selbstnutzer ändert sich wenig, für Käufer mit Aufteilungs- oder umfassenden Sanierungsabsichten sehr viel. Das gehört ins Verkaufsgespräch, nicht in die Schlussphase.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Wir antworten innerhalb eines Werktags – und wenn Sie Straße und Hausnummer mitschicken, sagen wir Ihnen gleich, ob die Adresse in einem der drei Erhaltungsgebiete liegt.
Was ist Ihre Immobilie in Steglitz wert?
Kostenlos, unverbindlich und auf Basis Ihrer Richtwertzone – mit straßengenauer Prüfung des Erhaltungsrechts. Sie erhalten eine Preisspanne samt Rechenweg: welche Zone gilt, welche Vergleichsfälle wir herangezogen haben und was ein möglicher Geltungsbereich für Zeitplan und Käuferkreis bedeutet.
Weitere Standorte in der Nähe
Die angrenzenden Ortsteile des Bezirks und die Nachbarschaft nach Norden und Osten – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Steglitz
Objekttyp-Seiten und die Ratgeber, die in Steglitz am häufigsten gebraucht werden – vor allem rund um Wohnung, Zinshaus und Erhaltungsrecht.
