Immobilienmakler
in Berlin-Tempelhof City beim Neubau, Stadtrand beim Zinshaus.
Tempelhof steht in den amtlichen Statistiken in zwei verschiedenen Gebieten: Beim Neubau zählt der Ortsteil zur Stadtregion „City“, beim Mietwohnhaus liegt er außerhalb des S-Bahnrings und damit im „restlichen Stadtgebiet“. Wer die falsche Tabellenzeile nimmt, rechnet mit einem Wert, der für ein ganz anderes Gebiet gilt.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen sind hier entscheidend. Erstens wertet der Gutachterausschuss Kaufpreise nach Altbezirken aus: Die Zeile „Tempelhof“ umfasst auch Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Zweitens verwendet der Bericht zwei verschiedene Gebietsgliederungen – für Neubau-Erstverkäufe die sechs Stadtregionen, in denen Tempelhof zur „City“ zählt, und für Mietwohnhäuser die Unterscheidung zwischen dem Bereich innerhalb des S-Bahnrings und dem restlichen Stadtgebiet, in dem Tempelhof liegt. Beide Zuordnungen sind korrekt und widersprechen sich nur scheinbar; sie beantworten verschiedene Fragen.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Wohnungs- und Häuserwerte in €/m² Wohnfläche, der Mehrfamilienhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Erhaltungsgebiet: Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung, Stand 21.02.2026. Einwohnerzahl: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Tempelhof heute wert ist
Tempelhof ist mit 63.470 Einwohnern der zweitgrößte Ortsteil des Bezirks und beim Bodenrichtwert mit 1.231 €/m² der drittteuerste – deutlich hinter Friedenau (3.400) und Schöneberg (3.061), aber rund doppelt so hoch wie die drei südlichen Nachbarn, die zwischen 618 und 625 €/m² liegen.
Genau dieser Abstand ist das Problem der amtlichen Kaufpreiszahlen. Sie gelten für den Altbezirk Tempelhof, also gemeinsam für Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade: 4.011 €/m² für Eigentumswohnungen aus 495 Kauffällen, 4.224 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser aus 104 Fällen. Für ein Tempelhofer Objekt ist diese gemeinsame Zahl nach oben zu korrigieren – anders als bei den drei Nachbarn, wo sie nach unten korrigiert werden muss.
„In Tempelhof entscheidet nicht nur, welche Zone gilt, sondern welche Tabelle. Der Ortsteil steht beim Neubau in der City und beim Zinshaus am Stadtrand – beides stimmt, und beides führt zu einer anderen Zahl.“
Denn der Marktbericht verwendet mehrere Gebietsgliederungen nebeneinander. Bei Neubau-Erstverkäufen gehört Tempelhof zur Stadtregion City – Mittelwert 2025: 9.059 €/m² in einfacher und mittlerer Wohnlage. Bei Mietwohnhäusern dagegen liegt der Ortsteil außerhalb des S-Bahnrings und fällt unter „restliches Stadtgebiet“ mit 1.742 €/m². Wer die jeweils andere Zeile nimmt, verrechnet sich um Beträge, die im Ergebnis sechsstellig werden.
Wir halten deshalb bei jeder herangezogenen Zahl fest, aus welcher Gliederung sie stammt, und ergänzen sie um den Bodenrichtwert Ihrer konkreten Zone – bei zehn Zonen zwischen 580 und 2.500 €/m² der größte Hebel im Ergebnis. Daraus entsteht ein Verkehrswert, dessen Rechenweg im Verkaufsgespräch standhält.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zehn Zonen zwischen 580 und 2.500 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Mit 1.231 €/m² liegt Tempelhof im Bezirk auf Rang drei von sechs. Das Bezirksmittel beträgt 1.326 €/m², das Berliner Mittel 1.078 €/m². Die zehn Richtwertzonen reichen von 580 bis 2.500 €/m² – Faktor 4,3 innerhalb eines Ortsnamens.
Damit ist Tempelhof nach Schöneberg (800 bis 4.000, Faktor 5) der zweitheterogenste Ortsteil des Bezirks. Die südlichen Nachbarn liegen deutlich enger beieinander: Mariendorf 550 bis 800, Lichtenrade 550 bis 640. Friedenau hat überhaupt nur eine Zone. Wer im Bezirk vergleicht, vergleicht also nicht nur verschiedene Preisniveaus, sondern auch sehr verschiedene Grade an innerer Differenzierung.
Für die Praxis heißt das: In Tempelhof trägt die Zonenzuordnung einen großen Teil der Bewertung. Zwischen einer Adresse im alten Ortskern und einer in den Randlagen liegt beim reinen Bodenwert mehr als das Vierfache – bevor über Baujahr, Zustand und Ausstattung überhaupt gesprochen wurde.
Die neun Ortsteile
Fünf Lagen von der Dorfstraße bis zum Neubauquartier
Tempelhof trägt das nach Hausnummern größte soziale Erhaltungsgebiet des Bezirks – 47 Straßen mit rund 1.509 erfassten Hausnummern, mehr als jedes einzelne Gebiet in Schöneberg. Gleichzeitig entsteht hier mit den Marienhöfen an der Attilastraße eines der größten laufenden Wohnungsbauvorhaben im Berliner Süden.
Alt-Tempelhof und der Ortskern
Der historische Kern mit der Dorfstraße Alt-Tempelhof gehört zum Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets. Hier steht dichter Wohnungsbestand aus mehreren Epochen, und hier liegen die oberen Richtwertzonen des Ortsteils – bis 2.500 €/m², mehr als das Vierfache des Tempelhofer Tiefstwerts.
Das Erhaltungsgebiet Tempelhof
47 Straßen mit rund 1.509 erfassten Hausnummern – nach der Zahl der Hausnummern das größte der zehn Gebiete des Bezirks, größer als jedes einzelne in Schöneberg. Es umfasst unter anderem Alarichstraße, Alboinstraße, Alt-Tempelhof, Attilastraße und Blumenthalstraße. Für Eigentümer von Mietwohnhäusern ist die Prüfung nach Hausnummer hier der erste Schritt.
Am Tempelhofer Feld
Die Lagen am ehemaligen Flughafengelände haben eine Eigenschaft, die es sonst kaum gibt: Auf der einen Seite eine über 300 Hektar große Freifläche, auf der anderen dichte Stadt. Für die Bewertung ist das kein pauschaler Zuschlag, sondern eine Frage der Ausrichtung – welche Fenster tatsächlich auf das Feld gehen.
Die Marienhöfe an der Attilastraße
Auf rund zehn Hektar ehemaligem Bahngelände entsteht bis 2028 ein Stadtquartier mit etwa 900 Wohnungen sowie Gewerbe- und Quartiersflächen; erste Mieter ziehen ab Ende 2027 ein. Der Verkauf dieses Areals prägt die Bezirksstatistik spürbar – 2025 entfielen 28,8 Prozent des gesamten Berliner Geldumsatzes mit unbebauten Grundstücken auf diesen Bezirk.
Übergang zu Mariendorf und Marienfelde
Nach Süden schließen die drei Ortsteile an, mit denen sich Tempelhof die Kaufpreisstatistik teilt – beim Bodenrichtwert liegen sie aber nur bei 618 bis 625 €/m² gegenüber 1.231 €/m² hier. Das ist ein Faktor von rund zwei innerhalb derselben Statistikzeile und der wichtigste Grund, die amtliche Zahl für ein Tempelhofer Objekt nach oben zu korrigieren.
Warum Tempelhof in zwei Statistiken in zwei verschiedenen Gebieten liegt
Der Immobilienmarktbericht verwendet nicht eine Gebietsgliederung, sondern mehrere – je nachdem, welchen Teilmarkt er beschreibt. Für Tempelhof führt das zu einem Ergebnis, das auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt und regelmäßig zu falschen Rechnungen führt.
Beide Zuordnungen sind korrekt. Sie beantworten nur verschiedene Fragen – und wer die falsche Zeile heranzieht, rechnet mit einem Wert für ein anderes Gebiet:
- Beim Neubau zählt Tempelhof zur Stadtregion „City“ Für Erstverkäufe neu errichteter Eigentumswohnungen gliedert der Bericht Berlin in sechs Stadtregionen – City, Nord, Ost, Südost, Südwest und West. Tempelhof gehört zur <b>City</b>, gemeinsam unter anderem mit Mitte, Kreuzberg, Schöneberg und Friedenau. Der Mittelwert für einfache und mittlere Wohnlage lag dort 2025 bei <b>9.059 €/m²</b> aus 126 Kauffällen. Die südlichen Nachbarn Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade zählen dagegen zur Stadtregion <b>Südost</b> mit 6.541 €/m² – ein Unterschied von rund 2.500 €/m² an der Ortsteilgrenze.
- Beim Mietwohnhaus liegt Tempelhof außerhalb des S-Bahnrings Für Mietwohnhäuser ohne Gewerbeanteil unterscheidet der Bericht nur zwei Gebiete: den <b>„City-Bereich“ innerhalb des S-Bahnrings</b> und das restliche Stadtgebiet. Der Ring verläuft nördlich von Tempelhof, der Ortsteil liegt also vollständig <b>außerhalb</b>. Es gilt der Wert für das restliche Stadtgebiet: <b>1.742 €/m²</b> wertrelevanter Geschossfläche aus 126 Kauffällen, gegenüber 1.628 €/m² innerhalb des Rings. Bemerkenswert ist auch hier die Richtung – der äußere Wert liegt über dem inneren.
- Der praktische Fehler, den das erzeugt Wer für ein Tempelhofer Zinshaus die City-Zeile nimmt, weil Tempelhof beim Neubau ja „City“ ist, rechnet mit 1.628 statt 1.742 €/m² – und liegt zu niedrig. Umgekehrt, wer für ein Neubauvorhaben die Südost-Zahl nimmt, weil Tempelhof im Süden liegt, rechnet mit 6.541 statt 9.059 €/m² und liegt deutlich zu niedrig. Beide Fehler sind uns in Unterlagen schon begegnet. Wir benennen deshalb bei jeder Zahl, aus welcher Gliederung sie stammt.
- Was davon unberührt bleibt: das Erhaltungsgebiet Unabhängig von beiden Gliederungen liegt in Tempelhof das <b>nach Hausnummern größte soziale Erhaltungsgebiet des Bezirks</b>: 47 Straßen, rund 1.509 erfasste Hausnummern. Innerhalb des Geltungsbereichs greift neben dem gesamtstädtischen § 250 BauGB für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen auch die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die bereits bis zu fünf Wohnungen erfasst. Ob Ihre Adresse dazugehört, prüfen wir nach Straße und Hausnummer.
Stand der Gebietsangaben: Februar 2026; maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg. Die Zuordnung des Gebiets zum Ortsteil ist aus den erfassten Straßen abgeleitet. Angaben zu den Marienhöfen nach Veröffentlichungen der Projektbeteiligten, Stand August 2026. Rechtsstand der Umwandlungsregeln: August 2026. Dies ist keine Rechtsberatung.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Tempelhof
Ein Arbeitsschritt kommt hier hinzu, den es auf keiner anderen Seite gibt: die Festlegung, aus welcher Gebietsgliederung jede herangezogene Marktzahl stammt. Die Angaben unten sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Wertermittlung vor Ort
Besichtigung und zonenscharfer Bodenrichtwert-Abgleich – bei zehn Zonen zwischen 580 und 2.500 €/m² ist die Zuordnung hier der größte einzelne Hebel im Ergebnis.
ca. 3–5 Werktage -
Die richtige Statistikzeile wählen
Ein eigener Arbeitsschritt, den es so nur hier gibt: Für jede herangezogene Marktzahl halten wir fest, aus welcher Gebietsgliederung sie stammt – Altbezirk, Stadtregion oder S-Bahnring-Abgrenzung. Das verhindert die Verwechslung, die in Tempelhof am häufigsten vorkommt.
im Rahmen der Bewertung -
Unterlagen & Strategie
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis – bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan, bei Mietwohnhäusern im Geltungsbereich die Klärung der Umwandlungslage.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, Grundrisse, Exposé – bei Wohnungen in Feldnähe mit einer ehrlichen Angabe zur Ausrichtung, weil der Blick aufs Tempelhofer Feld ein Preisargument ist, das sich überprüfen lässt.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Ansprache: In Tempelhof sind das Selbstnutzer für Eigentumswohnungen, Kapitalanleger für Zinshäuser und – bei Grundstücken – Projektentwickler, die den Ortsteil derzeit aktiv beobachten. Auf Wunsch ganz ohne Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – bei vermieteten Wohnungen mit rechtzeitiger Ankündigung gegenüber den Mietern.
laufend -
Verhandlung, Notartermin, Übergabe
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Liegt das Objekt im Geltungsbereich, ist die Frist des Bezirks eingeplant. Zum Abschluss die gemeinsame Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.
ca. 4–8 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis und liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Ortsteil, in dem die Ausgangszahlen so leicht zu verwechseln sind, ist das auch eine Frage der Interessenlage: Wir verdienen nicht daran, eine bequeme Zahl zu nennen, sondern daran, die richtige durchzusetzen.
Diskrete Vermarktung
Ohne Portal, ohne Schild, ohne offene Besichtigung: Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an. Bei vermieteten Objekten im Erhaltungsgebiet ist das zugleich eine Frage der Rücksicht gegenüber den Mietern.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Tempelhof im Detail
Was ist meine Wohnung in Berlin-Tempelhof wert?
Die amtliche Zahl für Eigentumswohnungen im Bestand lautet 4.011 €/m² Wohnfläche für 2025, aus 495 Kauffällen und mit einer Spanne von 2.474 bis 5.707 €/m². Sie gilt allerdings für den gesamten Altbezirk Tempelhof, also gemeinsam mit Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Weil Tempelhof beim Bodenrichtwert mit 1.231 €/m² rund doppelt so hoch liegt wie diese drei, ist die gemeinsame Zahl für ein Tempelhofer Objekt nach oben zu korrigieren – der umgekehrte Fall zu den südlichen Nachbarn. Entscheidend ist zusätzlich die Richtwertzone: Der Ortsteil ist in zehn Zonen zwischen 580 und 2.500 €/m² unterteilt, das ist Faktor 4,3.
Warum gilt für Tempelhof beim Neubau ein anderer Wert als beim Mietshaus?
Weil der Marktbericht für verschiedene Teilmärkte verschiedene Gebietsgliederungen benutzt. Neubau-Erstverkäufe werden nach sechs Stadtregionen ausgewertet – City, Nord, Ost, Südost, Südwest, West –, und Tempelhof gehört zur City; dort lag der Mittelwert 2025 bei 9.059 €/m² in einfacher und mittlerer Wohnlage. Mietwohnhäuser dagegen werden nur nach zwei Gebieten unterschieden: dem Bereich innerhalb des S-Bahnrings und dem restlichen Stadtgebiet. Der Ring verläuft nördlich von Tempelhof, der Ortsteil liegt also außerhalb, und es gilt der Wert von 1.742 €/m² wertrelevanter Geschossfläche. Beide Zuordnungen sind korrekt; sie beantworten verschiedene Fragen. Wer sie verwechselt, rechnet mit einem Wert für ein anderes Gebiet – ein Fehler, der in beide Richtungen teuer wird.
Liegt meine Adresse im Erhaltungsgebiet Tempelhof?
Das Gebiet umfasst 47 Straßen mit rund 1.509 erfassten Hausnummern und ist damit nach der Zahl der Hausnummern das größte der zehn Gebiete im Bezirk – größer als jedes einzelne in Schöneberg. Dazu gehören unter anderem Alarichstraße, Alboinstraße, Alt-Tempelhof, Attilastraße und Blumenthalstraße. Wie überall gilt: Bei mehreren Straßen sind nur bestimmte Hausnummernbereiche einbezogen, eine Antwort aus dem Stadtplan ist deshalb nicht möglich. Wir gleichen Ihre Adresse kostenfrei mit dem Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung ab. Innerhalb des Geltungsbereichs greift neben dem gesamtstädtischen § 250 BauGB auch die Umwandlungsverordnung 2025, die bereits Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen erfasst. Stand der Angaben: Februar 2026.
Was bedeutet das Neubauquartier Marienhöfe für meinen Verkauf?
Auf rund zehn Hektar ehemaligem Bahngelände an der Attilastraße entsteht bis 2028 ein Stadtquartier mit etwa 900 Wohnungen sowie Gewerbe- und Quartiersflächen; erste Mieter sollen ab Ende 2027 einziehen. Für den Bestandsmarkt sind zwei Dinge relevant. Erstens verändert ein Quartier dieser Größe das Umfeld – Nahversorgung, Verkehr, Bevölkerungsstruktur; ob das für eine konkrete Adresse Vor- oder Nachteil ist, hängt an der Entfernung und wird im Verkaufsgespräch zum Thema. Zweitens zeigt es, dass Projektentwickler den Ortsteil derzeit aktiv beobachten – wer ein Grundstück mit Baurecht verkauft, hat dadurch einen zusätzlichen Käuferkreis. Der Verkauf des Areals schlug sich auch in der Statistik nieder: 2025 entfielen 28,8 Prozent des gesamten Berliner Geldumsatzes mit unbebauten Grundstücken auf diesen Bezirk.
Ist eine Wohnung am Tempelhofer Feld mehr wert?
Nicht pauschal, und das ist der häufigste Irrtum in diesen Lagen. Die über 300 Hektar große Freifläche ist ein Argument – aber nur für die Wohnungen, deren Fenster tatsächlich darauf gehen. Eine Wohnung im Hinterhaus derselben Adresse hat davon nichts, und ein pauschaler „Feldzuschlag“ hält in der Verhandlung nicht stand, sobald der Interessent vor Ort steht. Wir nehmen die Ausrichtung deshalb konkret auf – welche Räume, welches Geschoss, welcher Blickwinkel – und begründen den Aufschlag damit statt mit der Adresse. Das ist ein Argument, das der Käufer überprüfen kann, und genau deshalb trägt es.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße und Hausnummer nennen wir Ihnen die zutreffende Richtwertzone, sagen, ob die Adresse im Erhaltungsgebiet liegt, und welche Marktzahlen für Ihren Objekttyp überhaupt die richtigen sind. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Tempelhof wert?
Kostenlos, unverbindlich und mit einer Angabe, die anderswo fehlt: Zu jeder Zahl in unserer Einschätzung steht, aus welcher Gebietsgliederung sie stammt – Altbezirk, Stadtregion oder Ringabgrenzung. Dazu Ihre Richtwertzone und der Rechenweg zur Preisspanne.
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Die angrenzenden Ortsteile des Bezirks und die Nachbarschaft nach Osten – keine Linkliste über alle Standorte.
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