Immobilienmakler
in Berlin-Mariendorf Milieuschutz, wo ihn niemand vermutet.
Mariendorf gilt als Haus- und Siedlungsgebiet – und trägt trotzdem eines von nur zwei sozialen Erhaltungsgebieten des Bezirks außerhalb Schönebergs: 35 Straßen, rund 1.334 Hausnummern. Für ein Einfamilienhaus ändert das fast nichts, für ein Mehrfamilienhaus fast alles. Welcher Fall bei Ihnen vorliegt, klären wir zuerst.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Für Mariendorf führt der Gutachterausschuss keine eigene Kaufpreiszeile: Ausgewertet wird nach Altbezirken, und der Altbezirk Tempelhof umfasst Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade gemeinsam. Die Neubau-Zeile stammt aus der Stadtregion „Südost“, zu der neben diesen Ortsteilen auch Buckow, Rudow und ganz Treptow-Köpenick gehören. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Häuser- und Wohnungswerte in €/m² Wohnfläche, der Mehrfamilienhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Erhaltungsgebiet: Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung, Stand 21.02.2026. Einwohnerzahl: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Mariendorf heute wert ist
Mariendorf hat 54.337 Einwohner und ist damit der drittgrößte Ortsteil des Bezirks, hinter Schöneberg und Tempelhof. Beim Bodenrichtwert liegt er bei 625 €/m² – und das Bemerkenswerte daran ist nicht die Höhe, sondern die Gleichmäßigkeit: Die elf Richtwertzonen reichen von 550 bis 800 €/m², also nur 250 Euro Abstand über den ganzen Ortsteil hinweg.
Für die Bewertung ist das ein Vorteil. Wo die Lagequalität kaum streut, entscheiden die Objektmerkmale – Baujahr, Grundstückszuschnitt, energetischer Zustand, Ausbaureserve. Das macht Preise begründbar: Man muss nicht erklären, warum zwei Straßen weiter ein anderer Markt herrscht, sondern warum dieses Haus mehr oder weniger wert ist als das vergleichbare nebenan.
„In Mariendorf entscheidet nicht die Straße über den Preis, sondern das Haus. Das ist angenehm – bis zu dem Punkt, an dem eine Hausnummer im Erhaltungsgebiet liegt und eine andere nicht.“
Denn Mariendorf trägt eines von nur zwei sozialen Erhaltungsgebieten des Bezirks außerhalb Schönebergs: 35 Straßen mit rund 1.334 erfassten Hausnummern. In einem Ortsteil, den man mit Einfamilienhäusern und Siedlungsbau verbindet, rechnet damit fast niemand. Für ein Einfamilienhaus ändert sich dadurch beim Verkauf praktisch nichts; für ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus kann die Hausnummer über die Aufteilbarkeit entscheiden.
Die Kaufpreiszahlen des Gutachterausschusses gelten hier nicht für den Ortsteil, sondern für den Altbezirk Tempelhof – gemeinsam mit Tempelhof, Marienfelde und Lichtenrade: 4.224 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser aus 104 Kauffällen, 4.011 €/m² für Eigentumswohnungen aus 495 Fällen. Weil Tempelhof beim Bodenrichtwert mit 1.231 €/m² fast doppelt so hoch liegt, ist diese gemeinsame Zahl für Mariendorf nach unten zu korrigieren.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Elf Zonen – und nur 250 Euro dazwischen
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Mariendorf kommt zum 01.01.2026 auf 625 €/m² und liegt damit im Bezirk auf Rang vier von sechs – hinter Friedenau (3.400), Schöneberg (3.061) und Tempelhof (1.231), knapp vor Lichtenrade (619) und Marienfelde (618). Das Bezirksmittel beträgt 1.326 €/m², das Berliner Mittel 1.078 €/m².
Die drei südlichen Ortsteile liegen also praktisch gleichauf – zwischen 618 und 625 €/m² liegen sieben Euro. Der Unterschied steckt nicht im Mittelwert, sondern in der Verteilung darunter: Mariendorf spannt von 550 bis 800 €/m², Lichtenrade nur von 550 bis 640, Marienfelde dagegen von 340 bis 850. Drei Ortsteile mit fast identischem Mittel und drei sehr verschiedenen Binnenstrukturen.
Für die Praxis heißt das: In Mariendorf trägt der Zonenwert die Bewertung nur zu einem kleinen Teil, weil er kaum differenziert. Das Gewicht verlagert sich auf das Objekt selbst und auf die Frage nach dem Erhaltungsgebiet – die einzige Größe, die hier zwei benachbarte Grundstücke wirklich unterschiedlich behandelt.
Die neun Ortsteile
Fünf Lagen zwischen Ortskern und Stadtrand
Der Ortsteil zieht sich von Alt-Mariendorf am südlichen Ende der U6 bis an die Grenze nach Lichtenrade. Der Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets liegt dabei nicht am Rand, sondern mitten in gewachsenen Wohnlagen – ein Umstand, der die Prüfung nach Hausnummer unverzichtbar macht.
Alt-Mariendorf
Der historische Ortskern am südlichen Ende der U6, seit jeher der Mittelpunkt des Ortsteils. Die Straße Alt-Mariendorf gehört zum Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets – hier steht der dichteste Bestand an Mehrfamilienhäusern, und hier ist die Umwandlungsfrage überhaupt erst eine Frage.
Das Erhaltungsgebiet Mariendorf
35 Straßen mit rund 1.334 erfassten Hausnummern, darunter Alt-Mariendorf, die Eisenacher Straße, der Blumenweg, der Cantorsteig und der Einödshoferweg. Der Geltungsbereich zieht sich quer durch gewachsene Wohnlagen – dass ein Grundstück dazugehört, sieht man ihm nicht an. Genau deshalb ist die Prüfung nach Hausnummer hier keine Formsache.
Die Siedlungslagen im Süden
Nach Süden hin, Richtung Lichtenrade, überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhauszeilen aus mehreren Jahrzehnten. Der Bodenrichtwert bewegt sich hier am unteren Rand der Mariendorfer Skala – bei einer Spanne von nur 250 Euro über den ganzen Ortsteil hinweg ist der Unterschied zur Spitzenlage allerdings klein.
Übergang zu Tempelhof
Nach Norden schließt Tempelhof an – und dort verdoppelt sich der Bodenrichtwert nahezu, von 625 auf 1.231 €/m². Beide Ortsteile teilen sich dieselbe Kaufpreiszeile des Altbezirks. Für eine Bewertung heißt das, dass die gemeinsame Marktzahl für Mariendorf nach unten zu korrigieren ist, nicht nach oben.
Neubau im Süden Berlins
Mariendorf gehört zur Stadtregion Südost, in der 2025 mit 168 Kauffällen die zweitgrößte Zahl an Neubau-Erstverkäufen aller sechs Stadtregionen registriert wurde – bei 6.541 €/m² in einfacher und mittlerer Wohnlage. Wer hier ein Grundstück mit Baurecht verkauft, verkauft in einen aktiven Markt hinein.
Ihr Haus liegt im Erhaltungsgebiet – und das ist meist halb so wild
Ein soziales Erhaltungsgebiet schützt die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eines Quartiers. In Mariendorf gibt es eines: 35 Straßen mit rund 1.334 erfassten Hausnummern, eines von nur zwei Gebieten des Bezirks außerhalb Schönebergs.
Weil man Milieuschutz mit dichten Innenstadtlagen verbindet, erschrecken Eigentümer hier oft mehr als nötig. Die Regeln zielen auf Mehrfamilienhäuser, nicht auf das Einfamilienhaus. Was tatsächlich gilt, hängt an der Objektart:
- Einfamilienhaus im Geltungsbereich: beim Verkauf ändert sich nichts Die beiden zentralen Instrumente – die Genehmigungspflicht für die Aufteilung in Eigentumswohnungen und die für Modernisierungen nach § 172 BauGB – setzen an einem Gebäude mit mehreren Wohnungen an. Wer ein Einfamilienhaus verkauft, ist davon praktisch nicht berührt: kein Umwandlungsthema, keine Genehmigung für den Verkauf selbst, kein Einfluss auf den Käuferkreis. Die Lage im Geltungsbereich gehört trotzdem in die Unterlagen, weil Käufer danach fragen – aber sie ist kein Preisfaktor.
- Zweifamilienhaus und kleines Mehrfamilienhaus: hier wird es relevant Ab zwei Wohnungen greift potenziell die <b>Umwandlungsverordnung 2025</b> nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die innerhalb von Erhaltungsgebieten Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen erfasst und bis zum 12.03.2030 gilt. Außerhalb des Gebiets – wenige Straßen weiter – greift sie nicht. Für ein Zweifamilienhaus in Mariendorf kann die Hausnummer damit über die Aufteilbarkeit entscheiden. Das ist der Fall, in dem sich die Prüfung wirtschaftlich am deutlichsten auszahlt.
- Ab sechs Wohnungen gilt die Regel ohnehin überall in Berlin Der gesamtstädtische § 250 BauGB erfasst seit dem 01.01.2026 alle Berliner Gebäude mit <b>mehr als fünf Wohnungen</b> und gilt bis zum 31.12.2030 – unabhängig von jedem Erhaltungsgebiet. Bei einem Zwölfparteienhaus in Mariendorf ist die Lage im Geltungsbereich für die Umwandlungsfrage deshalb nachrangig; sie wirkt sich dann vor allem über die Genehmigungspflicht bei Modernisierungen aus.
- Was in jedem Fall zu klären ist: die Hausnummer Der Geltungsbereich folgt keiner erkennbaren Linie im Stadtbild. Bei mehreren der 35 Straßen sind nur bestimmte Hausnummernbereiche einbezogen, und gewachsene Wohnlagen sind teils erfasst, teils nicht. Wir gleichen Ihre Adresse vor dem ersten Preisgespräch kostenfrei mit dem Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung ab – und sagen Ihnen dann, welcher der drei Fälle oben für Sie gilt.
Stand der Gebietsangaben: Februar 2026; maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg. Die Zuordnung des Gebiets zum Ortsteil ist aus den erfassten Straßen abgeleitet. Rechtsstand der Umwandlungsregeln: August 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheidet das Bezirksamt, zu Vertrags- und Steuerfragen empfehlen wir Notar oder Steuerberater.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Mariendorf
Zwei Fragen stehen hier am Anfang statt in der Mitte: Wie viele Wohnungen hat das Gebäude, und liegt die Adresse im Geltungsbereich? Danach folgt der übliche Ablauf. Die Angaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Objektart und Adresse klären
Zwei Fragen vorweg, weil sie in Mariendorf alles Weitere bestimmen: Wie viele Wohnungen hat das Gebäude, und liegt die Hausnummer im Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets? Daraus ergibt sich, ob das Thema für Sie überhaupt relevant ist.
ca. 1–2 Werktage -
Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, Abgleich mit der zutreffenden Richtwertzone und mit tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte – wobei die Kaufpreiszahl des Altbezirks für Mariendorf nach unten zu korrigieren ist, weil sie Tempelhof mit umfasst.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis – bei Grundstücken mit Ausbaureserve zusätzlich die Einordnung des Baurechts, die im Berliner Süden häufig über Bebauungspläne läuft.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, Grundrisse, Exposé – mit klarer Angabe, ob und wie das Objekt vom Erhaltungsrecht berührt ist. Eine offene Frage an dieser Stelle kostet später Verhandlungsspielraum.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Ansprache: In Mariendorf sind das überwiegend Familien aus dem Berliner Süden, bei Grundstücken mit Baurecht zusätzlich Bauträger aus dem aktiven Neubaumarkt der Region. Auf Wunsch ganz ohne Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – geführt von der Person, die Ihr Objekt bewertet hat.
laufend -
Verhandlung, Notartermin, Übergabe
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Zum Abschluss die gemeinsame Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.
ca. 4–8 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis und liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Markt, in dem die Lage kaum streut und das einzelne Objekt den Ausschlag gibt, ist das der ehrlichere Weg: Wir verdienen daran, dass wir für Ihr Haus mehr herausholen, nicht daran, dass es überhaupt verkauft wird.
Diskrete Vermarktung
In Siedlungslagen, in denen man sich kennt, spricht sich ein Verkauf schnell herum. Auf Wunsch vermarkten wir deshalb vollständig ohne Portalinserat und ohne Schild und sprechen nur vorgemerkte, geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Mariendorf im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Mariendorf wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für Ein- und Zweifamilienhäuser im Altbezirk Tempelhof für 2025 im Mittel 4.224 €/m² Wohnfläche aus, bei 104 Kauffällen und einer Spanne von 2.841 bis 5.543 €/m². Diese Zahl umfasst Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade gemeinsam – und weil Tempelhof beim Bodenrichtwert mit 1.231 €/m² fast doppelt so hoch liegt wie Mariendorf mit 625 €/m², ist sie für ein Mariendorfer Objekt nach unten zu korrigieren. Der Bodenrichtwert selbst differenziert hier wenig: elf Zonen zwischen 550 und 800 €/m². Was Ihr Haus wert ist, entscheidet deshalb überwiegend das Objekt – Baujahr, Wohnfläche, Grundstückszuschnitt, energetischer Zustand und eine mögliche Ausbaureserve.
Mein Haus liegt im Erhaltungsgebiet Mariendorf – was bedeutet das beim Verkauf?
Das hängt an der Zahl der Wohnungen. Bei einem Einfamilienhaus praktisch nichts: Die beiden zentralen Instrumente des Erhaltungsrechts – die Genehmigungspflicht für die Aufteilung in Eigentumswohnungen und die für Modernisierungen nach § 172 BauGB – setzen an Gebäuden mit mehreren Wohnungen an. Der Verkauf selbst ist nicht genehmigungspflichtig, und der Käuferkreis verändert sich nicht. Bei einem Zwei- bis Fünfparteienhaus wird es relevant: Dort greift innerhalb des Gebiets die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, außerhalb nicht – die Hausnummer kann also über die Aufteilbarkeit entscheiden. Ab sechs Wohnungen gilt ohnehin der gesamtstädtische § 250 BauGB, unabhängig vom Gebiet. Wir klären vorab, welcher der drei Fälle vorliegt.
Wie finde ich heraus, ob meine Adresse zum Geltungsbereich gehört?
Nur über das Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung, nicht über die Karte im Kopf. Das Gebiet umfasst 35 Straßen mit rund 1.334 erfassten Hausnummern, darunter Alt-Mariendorf, die Eisenacher Straße, den Blumenweg, den Cantorsteig und den Einödshoferweg. Bei mehreren dieser Straßen sind nur bestimmte Hausnummernbereiche einbezogen, und der Geltungsbereich verläuft mitten durch gewachsene Wohnlagen – dass ein Grundstück dazugehört, sieht man ihm nicht an. Wir übernehmen den Abgleich kostenfrei, bevor über einen Preis gesprochen wird. Stand der Angaben: Februar 2026; maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts.
Warum stehen Tempelhof und Lichtenrade in derselben Statistikzeile wie Mariendorf?
Weil der Gutachterausschuss nach den Altbezirken auswertet, wie sie vor der Verwaltungsreform von 2001 bestanden. Der Altbezirk Tempelhof umfasst die heutigen Ortsteile Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade – zusammen 203.022 Einwohner. Alle Kaufpreise, die Sie für „Tempelhof“ finden, gelten für diese vier gemeinsam. Bei den Fallzahlen ist das ein Vorteil, weil eine solide Basis entsteht: 495 Wohnungs- und 104 Hausverkäufe im Jahr 2025. Es verdeckt aber, dass der Ortsteil Tempelhof beim Bodenrichtwert mit 1.231 €/m² deutlich über den drei südlichen liegt, die zwischen 618 und 625 €/m² praktisch gleichauf sind. Wir kombinieren deshalb immer beides – die Kaufpreiszeile als Rahmen, die Richtwertzone als Korrektur.
Lohnt sich der Verkauf eines Grundstücks mit Baurecht in Mariendorf?
Der Neubaumarkt im Berliner Süden ist derzeit aktiv. Mariendorf gehört zur Stadtregion Südost, in der 2025 mit 168 Kauffällen die zweitgrößte Zahl an Neubau-Erstverkäufen aller sechs Berliner Stadtregionen registriert wurde – bei einem mittleren Preis von 6.541 €/m² Wohnfläche in einfacher und mittlerer Wohnlage, zwei Prozent über dem Vorjahr. Zum Vergleich: In der Stadtregion Südwest waren es 20 Fälle. Ob sich ein Verkauf an einen Bauträger für Sie rechnet, hängt allerdings am konkreten Baurecht – Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Geschossflächenzahl, Erschließung und Zuschnitt. Diese Einordnung gehört vor die Preisverhandlung, nicht danach.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Nennen Sie Straße, Hausnummer und die Zahl der Wohnungen – dann steht in unserer Antwort bereits, ob und wie das Erhaltungsrecht Ihr Objekt berührt. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Mariendorf wert?
Kostenlos, unverbindlich und mit der Korrektur, die hier nötig ist: Die amtliche Kaufpreiszahl umfasst Tempelhof mit und liegt für Mariendorf zu hoch. Sie erhalten eine Preisspanne samt Rechenweg – und die Auskunft, ob Ihre Hausnummer im Erhaltungsgebiet liegt.
Weitere Standorte in der Nähe
Die angrenzenden Ortsteile im Berliner Süden – keine Linkliste über alle Standorte.
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