Vom historischen Ortskern an Alt-Rudow über die Gartenstadt bis zu den Siedlungen südlich der Waltersdorfer Chaussee: Wir bewerten Ihr Haus zonenscharf nach Bodenrichtwert und tatsächlich erzielten Kaufpreisen – und sagen Ihnen vorab, ob die Erhaltungsverordnung Ortskern Rudow für Ihre Adresse gilt.
Werte für 2025 aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Werden einmal jährlich aktualisiert und nicht automatisch abgeglichen. Eigentumswohnungen im Bestand und Ein-/Zweifamilienhäuser liegen auf Altbezirksebene vor – Rudow gehört zum Altbezirk Neukölln. Neubau-Erstverkäufe weist der Bericht nach Stadtregion aus (Rudow: Südost), Mietwohnhäuser nach City-Bereich und restlichem Stadtgebiet. Der City-Bereich ist der hochverdichtete Bereich innerhalb des S-Bahnrings; Rudow liegt am südlichen Stadtrand und damit im restlichen Stadtgebiet. Die zugrunde liegende Gebietsebene steht an jeder Kennzahl.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen. Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in €/m² Wohnfläche, Mietwohnhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche.
Markteinschätzung
Rudow ist kein Wohnungsmarkt, sondern ein Haus- und Grundstücksmarkt. Das lässt sich beziffern: Im Altbezirk Neukölln wurden 2025 187 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft – nach Reinickendorf die zweithöchste Zahl aller Berliner Altbezirke. Der weit überwiegende Teil davon entfällt nicht auf Nordneukölln mit seinem Geschosswohnungsbau, sondern auf Britz, Buckow und Rudow.
„Bei einem Reihenhaus entscheidet die Wohnfläche über den Preis. Bei einem freistehenden Haus in Rudow entscheidet das Grundstück – und dessen Wert steht zonenscharf im Bodenrichtwertatlas.“
Deshalb beginnt jede Bewertung bei uns mit drei Dingen: dem zonenscharfen Bodenrichtwert Ihrer Adresse – dem amtlichen Grundstückswert je Quadratmeter, nicht dem Wert Ihres Hauses –, den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte im Umkreis und der Frage, ob Ihre Adresse im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung Ortskern Rudow liegt.
Das Ergebnis ist keine Spanne von 20 Prozent, sondern ein belastbarer Korridor – mit Begründung, die Sie einem Käufer und einer Bank vorlegen können. Der Verkehrswert Ihres Hauses ist etwas anderes als der Bodenrichtwert und etwas anderes als ein Angebotspreis im Portal; wir weisen alle drei getrennt aus.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der Bezirk Neukölln besteht aus fünf Ortsteilen. Zwischen dem dichtbebauten Ortsteil Neukölln nördlich des S-Bahnrings und der Gropiusstadt liegt beim Bodenrichtwert der Faktor 3,2 – bei identischer Bezirkszugehörigkeit. Ein Bezirksdurchschnitt hilft Ihnen in Rudow deshalb nicht weiter.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Rudow liegt mit 561 €/m² auf Platz vier von fünf – dicht bei Buckow (574 €/m²) und Gropiusstadt (560 €/m²), deutlich unter dem Ortsteil Neukölln (1.814 €/m²). Über alle Berliner Wohnbauzonen gerechnet liegt das flächengewichtete Mittel bei 1.078 €/m²; Rudow erreicht davon gut die Hälfte.
Der Bezirkswert von 878 €/m² ist für Ihre Adresse trotzdem die falsche Zahl – und der Ortsteilwert genau genommen auch. Innerhalb Rudows verteilen sich 13 Bodenrichtwertzonen auf eine Spanne von 350 bis 850 €/m². Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone im selben Ortsteil liegt damit noch einmal der Faktor 2,4.
Bei den Gebäudepreisen fällt der Abstand zum Stadtdurchschnitt viel kleiner aus: Ein- und Zweifamilienhäuser erreichten im Altbezirk Neukölln 2025 im Mittel 4.223 €/m² Wohnfläche – nur rund 3 % unter dem Berliner Mittelwert von 4.366 €/m².
Niedriger Bodenwert bei fast durchschnittlichem Hauspreis heißt: In Rudow wird das Haus bezahlt, nicht die Adresse. Für Sie als Eigentümer entscheiden Zustand, Zuschnitt und Grundstücksgröße stärker über den Preis als die Postleitzahl.
Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Stichtag 01.01.2026, flächengewichtetes Mittel aller Wohnbauzonen je Ortsteil. Kaufpreise: Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4.2. Es handelt sich um Transaktions-, nicht um Angebotspreise.
Mikrolagen
Anders als in den großen Bezirken sind es in Neukölln nur fünf Ortsteile – hier stehen sie vollständig, sortiert nach Bodenrichtwert. Die Werte werden automatisch abgeglichen; die Lagebeschreibungen bitte gegen Ihre eigene Markterfahrung prüfen.
Höchster Bodenwert im Bezirk und ein völlig anderer Markt: dichte Gründerzeit zwischen Hermannplatz, Reuterkiez und Rixdorf. Acht der zehn sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks liegen hier.
Hufeisensiedlung von Bruno Taut – seit 2008 UNESCO-Welterbe – neben Schloss Britz und ruhigen Einfamilienhauslagen. Auch Britz ist als soziales Erhaltungsgebiet festgesetzt.
Angerdorf mit mittelalterlicher Dorfkirche, umgeben von Siedlungsbau der Nachkriegszeit. Mit den Buckower Feldern entsteht hier das größte neue Wohnquartier des Bezirks.
Der flächengrößte Ortsteil des Bezirks: 11,8 km² für rund 43.000 Einwohner, überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garten. In der Mitte der historische Ortskern an Alt-Rudow, 1373 erstmals urkundlich erwähnt, seit 2008 städtebauliches Erhaltungsgebiet. Endbahnhof der U7 seit 1972.
Großsiedlung nach Plänen von Walter Gropius, 1962 bis 1975 errichtet, fast ausschließlich Geschosswohnungsbau. Niedrigster Bodenwert des Bezirks, Nachfrage überwiegend von Kapitalanlegern – und ebenfalls soziales Erhaltungsgebiet.
In der Berliner Innenstadt meint „Erhaltungsgebiet" fast immer Milieuschutz: eine soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützt. Neukölln hat zehn solcher Gebiete – acht im Ortsteil Neukölln (Reuterplatz, Schillerpromenade, Rixdorf, Körnerpark, Flughafenstraße/Donaustraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Germaniapromenade, Silbersteinstraße/Glasower Straße), dazu Britz und Gropiusstadt. In Rudow liegt keines davon.
Stattdessen gilt hier eine städtebauliche Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB: Ortskern Rudow, seit 2008 in Kraft und 2024/25 überarbeitet. Ihr Geltungsbereich umfasst den H-förmigen Dorfgrundriss aus Alt-Rudow, Prierosser Straße, Krokusstraße und Köpenicker Straße. Sie schützt nicht die Mieterschaft, sondern das Ortsbild. Für Eigentümer heißt das konkret:
Wir prüfen vor Vermarktungsstart kostenfrei, ob Ihre Adresse im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung Ortskern Rudow liegt, und stimmen Exposé und Zeitplan darauf ab. Stand der Gebietsangaben: 2026 – maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Neukölln. Dies ist keine Rechtsberatung; zur Genehmigungspflicht im Einzelfall und zu steuerlichen Fragen empfehlen wir die Rücksprache mit Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
Adresse prüfen lassenReferenzen im Ortsteil
Beispielhaft belegte Objekte aus dem Ortsteil. Die Werte sind untereinander und mit den Marktdaten oben stimmig, stammen aber nicht aus echten Abschlüssen – bitte vor Livegang durch Ihre eigenen ersetzen.
Freistehendes Haus von 1968, in zweiter Generation bewohnt. Verkauf an eine Familie aus dem Ortsteil, ohne Portalinserat.
Erbengemeinschaft aus drei Miterben. Unterlagen und Grundbuchberichtigung von uns beschafft, Verkauf innerhalb der vereinbarten Frist.
Vermietete Dreizimmerwohnung aus den 1990er Jahren, Verkauf als Kapitalanlage mit bestehendem Mietverhältnis.
Ablauf
Besichtigung, zonenscharfer Bodenrichtwert-Abgleich, Vergleichsobjekte im Ortsteil, Prüfung von Erhaltungsverordnung und Denkmalschutz.
ca. 3–5 WerktageBeschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Teilungserklärung. Festlegung von Preiskorridor und Vermarktungsweg.
ca. 1–2 WochenProfessionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé.
ca. 1 WochePortale, Google- und Social-Ads sowie Ansprache unserer vorgemerkten Interessenten – in Rudow überwiegend Familien aus dem Süden Berlins. Auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat.
laufendWir führen jede Besichtigung persönlich durch.
laufendPreisverhandlung in Ihrem Auftrag, Kaufvertragsentwurf, Vorbereitung und Begleitung des Notartermins.
ca. 4–6 WochenProtokollierte Objektübergabe mit Zählerständen, Schlüsselübergabe und Ummeldung der Versorger.
nach KaufpreiszahlungUnsere Vergütung richtet sich nach dem erzielten Preis. Wir verdienen mehr, wenn Sie mehr bekommen – und tragen das Risiko mit, wenn der Markt kippt.
Auf Wunsch ohne Portalinserat und ohne Schild am Zaun. Gerade in einem Ortsteil, in dem man sich kennt, ist das häufig der entscheidende Punkt.
Marktkenntnis aus drei Jahrzehnten Abschlüssen in Berlin und Brandenburg – nicht aus einer bundesweiten Datenbank.
Häufige Fragen
Von der Beauftragung bis zum Notartermin rechnen wir im Ortsteil mit rund 46 Tagen reiner Vermarktungszeit, dazu etwa zwei Wochen für die Beschaffung der Unterlagen und vier bis sechs Wochen bis zur Kaufpreiszahlung.
Liegt Ihr Haus im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung Ortskern Rudow und ist vor dem Verkauf noch ein Umbau geplant, kommt die erhaltungsrechtliche Genehmigung hinzu – sie ist kostenfrei, braucht aber Vorlauf.
Nein. Der Bezirk Neukölln hat zehn soziale Erhaltungsgebiete – acht davon im Ortsteil Neukölln, dazu Britz und Gropiusstadt. In Rudow liegt keines. Vorkaufsrecht des Bezirks, Abwendungsvereinbarung und Genehmigungspflicht bei Modernisierungen greifen hier also nicht.
Für den historischen Ortskern gilt allerdings seit 2008 eine städtebauliche Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, die das Ortsbild schützt. Betroffen sind Alt-Rudow, Prierosser Straße, Krokusstraße und Köpenicker Straße. Wir prüfen Ihre Adresse kostenfrei, bevor wir mit der Vermarktung beginnen.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Altbezirk Neukölln erzielten 2025 im Mittel 4.223 €/m² Wohnfläche, bei 187 ausgewerteten Kauffällen und einer typischen Spanne von 2.683 bis 5.768 €/m². Der Bodenrichtwert im Ortsteil Rudow liegt zum 01.01.2026 bei 561 €/m², mit Zonenwerten zwischen 350 und 850 €/m².
Beides sind Orientierungswerte, nicht der Verkehrswert Ihres Hauses. Den bestimmen Grundstücksgröße und -zuschnitt, Baujahr, energetischer Zustand, Grundriss und die konkrete Lage im Ortsteil.
Rudow ist seit 1972 Endbahnhof der U7. Eine Verlängerung über Schönefeld zum BER wird seit der BVG-Machbarkeitsstudie von 2020 geprüft; die Nutzen-Kosten-Untersuchung nach Bundesstandard hat im April 2025 die Wirtschaftlichkeit bestätigt. Im Gespräch sind bis zu sieben neue Stationen und Kosten von bis zu 890 Mio. €, eine Umsetzung frühestens um 2035.
Ein Bau- und Finanzierungsbeschluss steht aus. Wir raten deshalb davon ab, einen Preisaufschlag darauf zu rechnen – als Standortargument im Exposé ist das Vorhaben belegbar, als Wertansatz nicht.
Beim Verkauf einer Wohnimmobilie an einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 gesetzlich zu gleichen Teilen (§§ 656a ff. BGB). Unsere Vergütung ist variabel: Sie richtet sich nach dem tatsächlich erzielten Preis, nicht nach einem Festsatz.
Zu steuerlichen Fragen – etwa der Spekulationsfrist nach § 23 EStG – empfehlen wir die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater. Wir leisten keine Rechts- oder Steuerberatung.
Schreiben Sie uns – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.
Kostenlos, unverbindlich und mit belegten Vergleichswerten aus Ihrer Bodenrichtwertzone – nicht aus einem bundesweiten Durchschnitt. Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.
Angrenzende Ortsteile und das südöstliche Umland – keine Linkliste über alle Standorte.
Der Cluster-Block: verbindet die Standortseite mit Objekttyp- und Ratgeberseiten. Genau hier hat der Wettbewerb aktuell den Vorsprung.
