Immobilienmakler
in Berlin-Neukölln Acht von zehn Gebieten in einem Ortsteil.
Der Ortsteil Neukölln trägt acht der zehn sozialen Erhaltungsgebiete des gesamten Bezirks – mehr als jeder andere Ortsteil in diesem Projekt. Mit 163.184 Einwohnern auf nur 11,71 km² ist er zugleich mit Abstand der dichteste Teil des Bezirks, und beim Bodenrichtwert liegt er mit 1.814 €/m² mehr als dreimal so hoch wie Britz oder Buckow.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Wichtig: Der Gutachterausschuss wertet den gesamten Bezirk Neukölln als einen einzigen Altbezirk aus – die Kaufpreise gelten also identisch für alle fünf Ortsteile. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert, und der zeigt eine ungewöhnlich breite Spanne: 1.814 €/m² in Neukölln gegenüber 560 bis 601 €/m² in Britz, Buckow und Gropiusstadt – Faktor drei innerhalb eines Bezirks.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5 (Neukölln als ein Altbezirk ausgewertet, gilt für alle Ortsteile). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Milieuschutzgebiete: Straßenverzeichnis soziale Erhaltungsgebiete, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Neukölln heute wert ist
Neukölln ist mit 163.184 Einwohnern auf nur 11,71 km² der größte und mit Abstand dichteste Ortsteil des Bezirks. Der Gutachterausschuss wertet den gesamten Bezirk als einen Altbezirk aus: 500 Eigentumswohnungen und 187 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2025 den Eigentümer.
Bezahlt wurden im Mittel 4.425 €/m² für Eigentumswohnungen (Spanne 2.200 bis 6.776 €/m², +2,9 % z. Vj.) und 4.223 €/m² für Häuser (Spanne 2.683 bis 5.768 €/m², +7,3 % z. Vj.). Ortsteilscharf ist dagegen der Bodenrichtwert: Mit 1.814 €/m² liegt Neukölln mehr als dreimal so hoch wie Britz oder Buckow.
„Acht Erhaltungsgebiete auf 11,71 Quadratkilometern – das ist mehr als in manchem ganzen Bezirk.“
Der Grund für den hohen Bodenrichtwert: Neukölln ist der am dichtesten bebaute und am zentralsten gelegene Ortsteil des Bezirks, mit bester U-Bahn-Anbindung (U7/U8) und dem größten Anteil an Blockrandbebauung.
Unsere Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, dazu Baujahr, Zustand und – bei einem Mehrfamilienhaus – der Blick auf das jeweilige Erhaltungsgebiet. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der diese Fragen bereits einordnet.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Neun Zonen zwischen 470 und 2.800 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 1.814 €/m², verteilt auf neun Zonen von 470 bis 2.800 €/m² – Faktor 6,0, der größte Ausschlag im gesamten Paket. Das Bezirksmittel liegt bei 878 €/m².
Zum Vergleich: Britz kommt auf 601 €/m² (Faktor 2,8), Buckow auf 574 €/m² (Faktor 1,8), Gropiusstadt auf nur 560 €/m² über gerade einmal zwei Zonen (Faktor 1,04). Innerhalb des Bezirks liegt damit ein Faktor von über drei zwischen dem teuersten und dem günstigsten Ortsteil.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Lage innerhalb Neuköllns macht einen spürbaren Unterschied – von der Feldrandlage am Schillerkiez bis zur zentralen Blockrandbebauung um den Hermannplatz.
Die Kieze im Überblick
Fünf Kieze eines dichten Ortsteils
Neukölln reicht vom historischen Dorfkern Rixdorf bis zum gefragten Reuterkiez am Landwehrkanal. Die Unterschiede zwischen den Kiezen sind groß – und wirken sich direkt auf Nachfrage und Milieuschutz-Status aus.
Reuterkiez (Kreuzkölln)
Der Teil Neuköllns, der am stärksten mit Kreuzberg verwächst – Wasserlage am Landwehrkanal, Wochenmarkt am Maybachufer, hohe Nachfrage von jungen Käufern und Kapitalanlegern. Das Milieuschutzgebiet Reuterplatz liegt hier.
Schillerkiez
Direkt am Tempelhofer Feld gelegen, in den letzten Jahren einer der am schnellsten aufgewerteten Kieze Berlins. Das Milieuschutzgebiet Schillerpromenade erstreckt sich über 22 Straßen.
Rixdorf
Der historische Dorfkern um den Richardplatz, geprägt von der böhmischen Weberkolonie des 18. Jahrhunderts. Das mit 40 Straßen größte Milieuschutzgebiet des Ortsteils trägt denselben Namen.
Körnerkiez
Rund um den neobarocken Körnerpark gelegen, gründerzeitlich geprägt mit ruhigeren Wohnstraßen als der Kern um Karl-Marx-Straße. Das Milieuschutzgebiet Körnerpark umfasst 30 Straßen.
Rund um den Hermannplatz und die Sonnenallee
Der zentrale, gewerblich geprägte Kern des Ortsteils mit dichtestem Einzelhandel und bester U-Bahn-Anbindung (U7/U8). Hier überschneiden sich die Milieuschutzgebiete Flughafenstraße/Donaustraße und Silbersteinstraße/Glasower Straße.
Acht Erhaltungsgebiete auf engstem Raum – was das für einen Verkauf bedeutet
Kein anderer Ortsteil in diesem Projekt trägt so viele soziale Erhaltungsgebiete auf so kleiner Fläche: acht Gebiete auf 11,71 km². Für Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, ist das die wichtigste Vorfrage überhaupt.
Maßgeblich sind wie überall in Berlin zwei Regelungen: § 250 BauGB gesamtstädtisch (mehr als fünf Wohnungen, bis 31.12.2030) und die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, die in Erhaltungsgebieten zusätzlich kleinere Gebäude erfasst (bis 12.03.2030).
- Welche Gebiete konkret betroffen sind Schillerpromenade, Reuterplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Rixdorf, Körnerpark, Silbersteinstraße/Glasower Straße, Hertzbergplatz/Treptower Straße und Germaniapromenade – zusammen 222 erfasste Straßen. Praktisch der gesamte dicht bebaute Teil des Ortsteils liegt in einem dieser acht Gebiete.
- Was das für den Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung bedeutet Für den Verkauf einer bereits bestehenden, im Grundbuch eingetragenen Eigentumswohnung ändert sich nichts – die Genehmigungspflicht betrifft die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, nicht deren Weiterverkauf.
- Was das für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses bedeutet Soll ein Miethaus aufgeteilt und die Wohnungen einzeln verkauft werden, ist die Genehmigung des Bezirksamts vor der Beurkundung der Teilungserklärung einzuholen. Versagt wird sie in der Regel nur bei den gesetzlich benannten Ausnahmegründen – etwa Verkauf an Mieter oder Erben.
- Warum sich die acht Gebiete zwischen sich schon unterscheiden Rixdorf (40 Straßen) und Flughafenstraße/Donaustraße (31 Straßen) sind die größten, Germaniapromenade mit 14 Straßen das kleinste. Die genaue Grenze Ihrer Adresse prüfen wir anhand des amtlichen Straßenverzeichnisses, bevor die Vermarktung beginnt.
Ob Ihre Adresse in einem der acht Erhaltungsgebiete liegt, prüfen wir kostenfrei anhand des amtlichen Straßenverzeichnisses. Angaben nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Neukölln
Der Ablauf beginnt mit der Klärung, ob ein Erhaltungsgebiet betroffen ist – bei einer einzelnen Eigentumswohnung meist unerheblich, bei einem Mehrfamilienhaus die wichtigste erste Frage. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Objekttyp und Erhaltungsgebiet klären
Zuerst klären wir, ob eine einzelne Eigentumswohnung oder ein ganzes Haus verkauft wird und ob die Adresse in einem der acht Erhaltungsgebiete liegt – bei einem Mehrfamilienhaus die wichtigste Weichenstellung.
ca. 1 Woche -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle, bei einem Mietshaus zusätzlich die Mietverträge und eine aktuelle Flächenübersicht.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung
Lage im Kiez, Bausubstanz, Modernisierungsgrad – als Vergleich dienen die 500 Eigentumswohnungs- bzw. 187 Hausverkäufe des Bezirks aus 2025.
ca. 3–5 Werktage -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, klare Benennung offener Punkte – etwa eine anstehende Umwandlungsgenehmigung.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Im Reuterkiez überwiegend Selbstnutzer und Kapitalanleger, rund um den Hermannplatz eher Investoren für Gewerbe- und Mischnutzung. Wir sprechen beide Gruppen unterschiedlich an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin, inklusive der Klärung einer möglichen Umwandlungsgenehmigung vor der Beurkundung.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Neukölln im Detail
Was ist meine Immobilie in Neukölln wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 wertet Neukölln als einen einzigen Altbezirk aus: 500 Eigentumswohnungen wechselten 2025 im Mittel für 4.425 €/m² den Eigentümer (Spanne 2.200 bis 6.776 €/m²), 187 Ein- und Zweifamilienhäuser für 4.223 €/m² (Spanne 2.683 bis 5.768 €/m²). Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 1.814 €/m² über neun Zonen von 470 bis 2.800 €/m² – der höchste Wert aller Ortsteile des Bezirks. Was Ihre Immobilie konkret wert ist, hängt zusätzlich von Kiez, Zustand und – bei einem Mehrfamilienhaus – vom Milieuschutz-Status ab.
Wie viele Milieuschutzgebiete gibt es im Ortsteil Neukölln?
Acht: Schillerpromenade, Reuterplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Rixdorf, Körnerpark, Silbersteinstraße/Glasower Straße, Hertzbergplatz/Treptower Straße und Germaniapromenade (Stand 21.02.2026). Das sind acht der insgesamt zehn Erhaltungsgebiete des gesamten Bezirks – die restlichen zwei liegen in Britz und Gropiusstadt, Buckow und Rudow haben keine.
Warum ist der Bodenrichtwert in Neukölln so viel höher als in Britz oder Buckow?
Neukölln ist mit 13.935 Einwohnern je km² der mit Abstand am dichtesten bebaute Ortsteil des Bezirks, zentral gelegen mit bester U-Bahn-Anbindung und überwiegend Blockrandbebauung. Britz und Buckow sind dagegen von aufgelockerter Einfamilienhaus- und Siedlungsbebauung geprägt. Der Bodenrichtwert bemisst die zulässige bauliche Ausnutzung – dichte, zentrale Blockrandlagen erzielen deshalb einen entsprechend höheren Wert je Quadratmeter.
Kann ich mein Mehrfamilienhaus in Neukölln noch in Eigentumswohnungen aufteilen?
Das hängt von der Adresse ab. Außerhalb der acht Erhaltungsgebiete gilt nur die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB (Gebäude ab sechs Wohnungen). Innerhalb eines der acht Gebiete greift zusätzlich die Umwandlungsverordnung 2025, die auch kleinere Gebäude erfasst und strenger prüft. Wir klären den Status Ihrer Adresse, bevor die Vermarktung beginnt.
Was unterscheidet den Ortsteil Neukölln von Rudow, Britz und Buckow?
Alle vier gehören zum selben Bezirk und teilen sich dieselben Kaufpreis-Statistiken (der Gutachterausschuss wertet Neukölln als einen Altbezirk aus). Der Unterschied liegt in Bebauung und Bodenrichtwert: Neukölln ist dicht, zentral und mit 1.814 €/m² der teuerste Ortsteil, während Britz, Buckow und Rudow von Einfamilienhaus- und Siedlungslagen geprägt sind und beim Bodenrichtwert zwischen 560 und 601 €/m² liegen.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Objektart bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, ob für Ihre Adresse ein Erhaltungsgebiet gilt. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Neukölln wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 500 Wohnungs- bzw. 187 Hausverkäufe des Bezirks wir als Vergleich herangezogen haben.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile und angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Neukölln
Was Eigentümer in Neukölln am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Mehrfamilienhaus und Milieuschutz.
