Immobilienmakler
in Berlin-Kreuzberg Das Vorkaufsrecht, das seit 2021 kaum noch zieht.
Kreuzberg trägt sechs der elf Milieuschutzgebiete des Bezirks – mehr als jeder andere Ortsteil in diesem Projekt. Lange bedeutete das: Verkauft ein Eigentümer ein ganzes Miethaus, kann der Bezirk per Vorkaufsrecht dazwischengehen. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 ist das die Ausnahme, nicht die Regel – Regelfall ist heute die Abwendungsvereinbarung. 458 Eigentumswohnungen wechselten 2025 trotzdem den Eigentümer, im Mittel für 5.647 €/m².
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Wie Friedrichshain wertet der Gutachterausschuss auch Kreuzberg direkt als eigene Zeile aus, ohne Umrechnung über einen größeren Altbezirk. Auffällig ist der Vergleich zum Nachbarortsteil: Kreuzberg hat mehr Einwohner als Friedrichshain, aber nur gut halb so viele Eigentumswohnungsverkäufe – ein Markt, der seltener den Eigentümer wechselt, bei zugleich dichterem Milieuschutz.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Milieuschutzgebiete: Straßenverzeichnis soziale Erhaltungsgebiete, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Kreuzberg heute wert ist
Kreuzberg hat 150.673 Einwohner (Stand 31.12.2025) und ist der größere der beiden Ortsteile dieses Pakets. 2025 wechselten 458 Eigentumswohnungen den Eigentümer – deutlich weniger als im Nachbarortsteil Friedrichshain.
Bezahlt wurden im Mittel 5.647 €/m² Wohnfläche, die Spanne reicht von 3.160 bis 8.212 €/m². Gegenüber 2024 (5.544 €/m²) ist das ein Plus von 1,9 Prozent.
„In Kreuzberg entscheidet beim Verkauf eines ganzen Hauses oft eine Frage, die bei einer einzelnen Eigentumswohnung nie aufkommt: Greift hier noch das Vorkaufsrecht des Bezirks – oder reicht eine Abwendungsvereinbarung?“
Sechs der elf Milieuschutzgebiete des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg liegen in Kreuzberg – mehr als in jedem anderen Ortsteil dieses Projekts. Wer eine einzelne Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss sich darüber selten Gedanken machen; beim Verkauf eines ganzen Hauses lohnt der Blick vorab.
Unsere Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, dazu Bausubstanz, Mietstand und – bei ganzen Häusern – der Blick auf ein mögliches Vorkaufsrecht. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der diese Fragen bereits einordnet.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zehn Zonen zwischen 2.100 und 4.000 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 3.047 €/m², verteilt auf zehn Zonen von 2.100 bis 4.000 €/m² – Faktor 1,9, deutlich gleichmäßiger als in Friedrichshain (Faktor 3,0). Das Bezirksmittel liegt bei 3.188 €/m².
Kreuzberg liegt damit unter Friedrichshain (3.364 €/m²), aber mit engerer Streuung: Keine Zone im Ortsteil liegt unter 2.100 €/m², während Friedrichshain am Übergang zu Lichtenberg Werte ab 1.500 €/m² kennt.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Der amtliche Bodenwert unterscheidet sich zwischen den Kreuzberger Kiezen weniger stark als anderswo in Berlin – entschieden wird stärker über Bausubstanz, Mietstand und Rechtsstatus.
Die Kieze im Überblick
Fünf Kieze zwischen SO36 und Viktoriapark
Kreuzberg reicht vom dichten Wrangelkiez rund um den Görlitzer Park bis zum grünen Süden am Viktoriapark. Die Unterschiede zwischen den Lagen sind spürbar – bei einem insgesamt vergleichsweise homogenen Bodenwert.
Bergmannkiez und Chamissoplatz
Der gehobenste Altbau-Kiez Kreuzbergs rund um den historischen Marheineke-Markt und den Chamissoplatz – gepflasterte Straßen, viel Familienpublikum, entsprechend gefragt. Das Milieuschutzgebiet Chamissoplatz umfasst 15 Straßen.
Graefekiez am Landwehrkanal
Zwischen Landwehrkanal und Hasenheide gelegen, geprägt von Gründerzeitbauten und einer bunten Geschäftsstraße. Das Milieuschutzgebiet Graefestraße zählt 20 Straßen.
Wrangelkiez und Luisenstadt (SO36)
Der historische Kern des alten Berliner Wortes SO36 rund um Oranienstraße und Görlitzer Park. Das mit 54 Straßen größte Milieuschutzgebiet des Bezirks – Luisenstadt – liegt hier. Am dichtesten begehrt bei jungen Käufern und Kapitalanlegern.
Kreuzberg-Nord rund um Checkpoint Charlie
Der Bereich um Friedrichstraße und Oranienstraße-Nord mit deutlich höherem Gewerbeanteil – Wohn- und Geschäftshäuser statt reiner Wohnbebauung. Das Milieuschutzgebiet Kreuzberg-Nord ist mit 49 Straßen das zweitgrößte im Ortsteil.
Viktoriapark und Hornstraße
Der grüne, ruhigere Süden Kreuzbergs rund um die höchste natürliche Erhebung des Ortsteils. Das Milieuschutzgebiet Hornstraße umfasst 17 Straßen – ruhige Wohnlage, weniger Laufkundschaft als im Wrangelkiez.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht – heute die Ausnahme, nicht die Regel
In keinem anderen Ortsteil dieses Projekts liegen so viele Milieuschutzgebiete wie in Kreuzberg – sechs von elf im Bezirk. Für den Verkauf eines ganzen Hauses oder Grundstücks in einem dieser Gebiete stellt sich deshalb eine Frage, die bei einer einzelnen Eigentumswohnung praktisch nie relevant wird: das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB.
Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (Az. 4 C 1.20) hat sich die Praxis grundlegend geändert.
- Wie das Vorkaufsrecht funktioniert Verkauft ein Eigentümer ein Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet, muss der Notar den Kaufvertrag dem Bezirksamt mitteilen. Das Bezirksamt kann binnen zwei Monaten nach § 28 Abs. 2 BauGB entscheiden, ob es selbst – oder ein von ihm benannter Dritter – anstelle des Käufers in den Vertrag eintritt, zum vereinbarten Kaufpreis. Das betrifft in der Regel den Verkauf des ganzen Grundstücks, nicht den Verkauf einer bereits bestehenden einzelnen Eigentumswohnung.
- Die Wende von 2021 Vor 2021 setzten Berliner Bezirke das Vorkaufsrecht breit ein, auch bei allgemeiner Sorge vor Verdrängung. Das Bundesverwaltungsgericht entschied 2021, dass die Ausübung nur zulässig ist, wenn konkrete Tatsachen die Erwartung rechtfertigen, dass der Käufer den mit der Erhaltungssatzung verfolgten Zweck – etwa Luxusmodernisierung oder Umwandlung – tatsächlich verfolgt. Eine pauschale Gefahr genügt seither nicht mehr. Seither üben die Bezirke das Recht deutlich seltener aus.
- Die Abwendungsvereinbarung als Regelfall Statt das Vorkaufsrecht auszuüben, bietet das Bezirksamt dem Käufer heute meist eine Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB an: Der Käufer verpflichtet sich vertraglich, bestimmte Modernisierungen zu unterlassen, Mieterrechte zu wahren oder Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Erfüllt er diese Zusage, verzichtet der Bezirk auf sein Vorkaufsrecht. Für einen Verkäufer bedeutet das: Der Verkauf gelingt in aller Regel, aber der Käufer muss sich vorab auf diese Bedingungen einlassen.
- Was das für Ihren Zeitplan bedeutet Praktisch heißt das: Nach Beurkundung läuft eine zweimonatige Frist, in der das Bezirksamt reagieren kann. Der Notar reicht den Vertrag routinemäßig ein, das verzögert die Umschreibung im Grundbuch typischerweise nicht wesentlich, solange keine Ausübung erfolgt. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung, die bereits als Wohnungseigentum im Grundbuch steht, stellt sich diese Frage in aller Regel nicht – sie betrifft vor allem den Verkauf ganzer Häuser und Grundstücke.
Ob und in welcher Form das Vorkaufsrecht für Ihr konkretes Grundstück relevant wird, prüfen wir vor der Vermarktung. Rechtsstand: das BVerwG-Urteil vom 9.11.2021, Az. 4 C 1.20, und die Erhaltungsgebiete nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Kreuzberg
Der Ablauf beginnt mit der Klärung, ob ein ganzes Grundstück oder eine einzelne Wohnung verkauft wird – das entscheidet, ob das Vorkaufsrecht überhaupt zum Thema wird. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Objekttyp und Gebiet klären
Zuerst klären wir, ob ein ganzes Grundstück oder eine einzelne Eigentumswohnung verkauft wird und ob die Adresse in einem der sechs Kreuzberger Erhaltungsgebiete liegt – das entscheidet, ob das Vorkaufsrecht überhaupt relevant wird.
ca. 1 Woche -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung samt Protokollen und Hausgeldabrechnung, bei einem ganzen Haus zusätzlich die Mietverträge und eine aktuelle Flächenübersicht.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung
Lage im Kiez, Bausubstanz, Mietstand, Modernisierungsgrad – als Vergleich dienen die 458 Verkäufe des Jahres 2025.
ca. 3–5 Werktage -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, klare Benennung offener Punkte – etwa eine mögliche Abwendungsvereinbarung beim Verkauf eines ganzen Hauses.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Kreuzberg reicht das Spektrum von Selbstnutzern im Bergmannkiez bis zu Investoren, die ein ganzes Haus in einem Erhaltungsgebiet suchen und mit einer Abwendungsvereinbarung rechnen. Wir sprechen beide Gruppen offen auf die Bedingungen an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Bei Grundstücksverkäufen in einem Erhaltungsgebiet klären wir vorab, ob eine Abwendungsvereinbarung erforderlich wird, damit die zweimonatige Frist nach der Beurkundung Sie nicht überrascht.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und liegt unter dem in Berlin Üblichen. Gerade beim Verkauf ganzer Häuser in einem Erhaltungsgebiet zahlt sich Erfahrung mit der Abwendungsvereinbarungspraxis aus.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Kreuzberg im Detail
Was ist meine Immobilie in Kreuzberg wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für Kreuzberg im Jahr 2025 im Mittel 5.647 €/m² Wohnfläche für Eigentumswohnungen aus, bei 458 Kauffällen und einer Spanne von 3.160 bis 8.212 €/m². Gegenüber 2024 (5.544 €/m²) ist das ein Plus von 1,9 Prozent. Der Bodenrichtwert liegt bei 3.047 €/m², verteilt auf zehn Zonen von 2.100 bis 4.000 €/m². Was Ihre Immobilie konkret wert ist, hängt zusätzlich von Bausubstanz, Mietstand, Instandhaltungsrücklage und – bei einem ganzen Haus – von der Lage in einem der sechs Erhaltungsgebiete ab.
Was ist das gemeindliche Vorkaufsrecht – und gilt es noch?
Nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB kann der Bezirk beim Verkauf eines Grundstücks in einem sozialen Erhaltungsgebiet binnen zwei Monaten anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9.11.2021 (Az. 4 C 1.20) ist die Ausübung aber nur noch zulässig, wenn konkrete Tatsachen die Erwartung rechtfertigen, dass der Käufer den mit der Erhaltungssatzung verfolgten Zweck gefährdet – eine allgemeine Sorge genügt nicht mehr. Regelfall ist heute die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB, mit der sich der Käufer zu bestimmten Auflagen verpflichtet und der Bezirk im Gegenzug auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Relevant wird das vor allem beim Verkauf ganzer Grundstücke, praktisch nie bei einer bereits bestehenden einzelnen Eigentumswohnung.
Wie viele Milieuschutzgebiete gibt es in Kreuzberg?
Sechs: Graefestraße, Luisenstadt, Bergmannstraße Nord, Hornstraße, Chamissoplatz und Kreuzberg-Nord (Stand 21.02.2026). Das sind sechs der insgesamt elf sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg – mehr als in jedem anderen Ortsteil dieses Projekts. Luisenstadt ist mit 54 erfassten Straßen zugleich das größte Einzelgebiet.
Warum wechseln in Kreuzberg seltener Eigentumswohnungen den Besitzer als in Friedrichshain?
2025 kamen in Kreuzberg 3,04 Kauffälle auf 1.000 Einwohner, in Friedrichshain 5,85 – trotz weniger Einwohnern in Friedrichshain. Eine amtliche Erklärung dafür liefert der Immobilienmarktbericht nicht; plausibel ist eine Kombination aus höherem Mietwohnungsanteil, dichterem Milieuschutz mit sechs von elf Bezirksgebieten und einem im Schnitt älteren, stabileren Eigentümerbestand. Für Verkäufer heißt das: weniger unmittelbare Vergleichsfälle, aber auch weniger Konkurrenzangebote gleichzeitig am Markt.
Muss ich beim Verkauf meiner einzelnen Eigentumswohnung in Kreuzberg das Vorkaufsrecht fürchten?
In aller Regel nein. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB knüpft an den Verkauf eines Grundstücks an – bei einer bereits im Grundbuch eingetragenen, einzelnen Eigentumswohnung stellt sich die Frage praktisch nicht. Relevant wird das Thema vor allem beim Verkauf eines ganzen Hauses oder unbebauten Grundstücks in einem der sechs Kreuzberger Erhaltungsgebiete. Im Zweifel prüfen wir das für Ihre konkrete Adresse, bevor die Vermarktung beginnt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Objektart bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, ob für Ihre Adresse ein Erhaltungsgebiet und damit möglicherweise das Vorkaufsrecht relevant ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Kreuzberg wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 458 Verkäufe des Jahres wir als Vergleich herangezogen haben – und ob für Ihre Adresse ein Erhaltungsgebiet gilt.
Weitere Standorte in der Nähe
Der Nachbarortsteil und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
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Was Eigentümer in Kreuzberg am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Wohnung und Bewertung.
