Immobilienmakler
in Berlin-Friedrichshain Fünf Gebiete Altbau, ein Ufer ganz ohne.
832 Eigentumswohnungen wechselten 2025 in Friedrichshain den Eigentümer – mehr als in jedem anderen Ortsteil, den wir bisher gebaut haben, und fast doppelt so viele wie im Nachbarortsteil Kreuzberg (458). Bezahlt wurden im Mittel 5.887 €/m², die Spanne reicht von 3.844 bis 8.060 €/m². Fünf der elf Milieuschutzgebiete des Bezirks liegen hier – am Ufer der Rummelsburger Bucht dagegen wird neu gebaut statt umgewandelt, und dort greift der Umwandlungsschutz gar nicht erst.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Anders als in vielen Berliner Bezirken wertet der Gutachterausschuss Friedrichshain und Kreuzberg direkt als eigene Zeilen aus – eine Umrechnung über einen größeren Altbezirk entfällt hier, die Kaufpreise gelten unmittelbar für den Ortsteil. Bemerkenswert ist das Verhältnis der beiden Ortsteile zueinander: Friedrichshain hat rund 8.500 Einwohner weniger als Kreuzberg, aber fast doppelt so viele Eigentumswohnungsverkäufe – ein Markt, der spürbar öfter den Eigentümer wechselt.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Milieuschutzgebiete: Straßenverzeichnis soziale Erhaltungsgebiete, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Eigentumswohnung in Friedrichshain heute wert ist
Friedrichshain hat 142.116 Einwohner (Stand 31.12.2025) und ist der liquideste Wohnungsmarkt in diesem Paket: 832 Eigentumswohnungen wechselten 2025 den Eigentümer – mehr als in jedem anderen bisher gebauten Ortsteil.
Bezahlt wurden im Mittel 5.887 €/m² Wohnfläche, die Spanne reicht von 3.844 bis 8.060 €/m². Gegenüber 2024 (5.957 €/m²) ist das ein leichter Rückgang um 1,2 Prozent – nach mehreren Jahren mit starkem Zuwachs eine erste Stabilisierung auf hohem Niveau.
„In Friedrichshain entscheidet oft eine einzige Frage über die Unterlagen, die wir zuerst brauchen: Ist die Wohnung ein Neubau am Wasser oder eine umgewandelte Mietwohnung im Kiez?“
Fünf der elf Milieuschutzgebiete des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg liegen in diesem Ortsteil. Für den Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung ändert das wenig – wer aber ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, muss den Status vorab klären.
Unsere Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, dazu Baujahr, Zustand und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der Rechtsstatus und Wohnungszustand gleichermaßen abbildet.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Elf Zonen zwischen 1.500 und 4.500 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 3.364 €/m², verteilt auf elf Zonen von 1.500 bis 4.500 €/m² – Faktor 3,0 innerhalb eines Ortsnamens. Das Bezirksmittel liegt bei 3.188 €/m².
Friedrichshain liegt damit über dem Nachbarortsteil Kreuzberg (3.047 €/m², zehn Zonen, Faktor 1,9) – bei einer breiteren Spanne. Die teuersten Zonen liegen am Wasser, die günstigsten im Übergang zu Lichtenberg.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Lage innerhalb des Ortsteils macht einen echten Unterschied – zwischen Uferlage und Ortsteilrand liegen amtlich rund 3.000 €/m².
Die Kieze im Überblick
Fünf Kieze zwischen Altbau und Uferneubau
Friedrichshain reicht vom dichten Gründerzeit-Kiez rund um den Boxhagener Platz bis zur Neubau-Halbinsel an der Rummelsburger Bucht. Die Unterschiede zwischen den Lagen sind groß – und wirken sich direkt auf Rechtsstatus und Preis aus.
Simon-Dach-Kiez und Boxhagener Platz
Das belebteste Wohnquartier des Ortsteils, benannt nach dem gleichnamigen Platz – zugleich das größte der fünf Milieuschutzgebiete Friedrichshains mit 50 erfassten Straßen. Altbau der Gründerzeit, kleinteilig parzelliert, hohe Nachfrage von jungen Käufern und Kapitalanlegern gleichermaßen.
Traveplatz und Nordkiez
Der Bereich um die Rigaer Straße nördlich der Frankfurter Allee – ruhiger als der Simon-Dach-Kiez, mit einer eigenen, teils alternativen Prägung. Das Milieuschutzgebiet Petersburger Straße erstreckt sich über 28 Straßen bis hierher.
Karl-Marx-Allee und Weberwiese
Das denkmalgeschützte Ensemble der Nachkriegsmoderne im Zuckerbäckerstil, dahinter das Milieuschutzgebiet Weberwiese. Wohnungen hier verbinden zwei Rechtsregime auf einmal: Denkmalschutz für die Fassade, Erhaltungssatzung für die soziale Zusammensetzung.
Rummelsburger Bucht und Stralauer Kiez
Der Halbinsel-Kiez am Wasser, in weiten Teilen erst seit den 2000er-Jahren bebaut. Hier entstehen die höchsten Preise des Ortsteils – und hier greift der Umwandlungsschutz nicht: Was von Anfang an als Eigentumswohnung gebaut wird, wird nicht umgewandelt.
Samariterviertel und Volkspark Friedrichshain
Der ruhigere, grünere Rand des Ortsteils um den ältesten Volkspark Berlins. Das Milieuschutzgebiet Samariterviertel ist mit 14 Straßen das kleinste der fünf Friedrichshainer Gebiete.
Umwandlungsschutz gilt dort, wo umgewandelt wird – nicht überall
Friedrichshain zeigt in einem einzigen Ortsteil beide Seiten des Berliner Umwandlungsrechts: fünf Milieuschutzgebiete im gewachsenen Altbau – und eine Neubau-Uferlage, für die dieselben Vorschriften tatbestandlich gar nicht gelten.
Maßgeblich sind zwei Regelungen nebeneinander: § 250 BauGB gesamtstädtisch für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen (gültig bis 31.12.2030), und die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, die in sozialen Erhaltungsgebieten zusätzlich Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen erfasst (gültig bis 12.03.2030).
- Zwei Verordnungen, ein Prinzip Beide Vorschriften verlangen eine Genehmigung, bevor eine bestehende Mietwohnung rechtlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Der Unterschied liegt im Anwendungsbereich: § 250 BauGB gilt in ganz Berlin für Gebäude ab sechs Wohnungen, die Umwandlungsverordnung 2025 zusätzlich in den 82 sozialen Erhaltungsgebieten – dort auch für kleinere Häuser bis zu fünf Wohnungen. In Friedrichshain betrifft das die fünf Gebiete Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Weberwiese, Stralauer Kiez und Samariterviertel.
- Warum das Ufer anders liegt Beide Vorschriften setzen voraus, dass etwas umgewandelt wird – eine bestehende Mietwohnung wird rechtlich zu Wohnungseigentum gemacht. Am Ufer der Rummelsburger Bucht entstehen die meisten Wohnungen aber als Neubau, der von Anfang an als Eigentumswohnung errichtet wird. Es gibt dort keine Mietwohnung, die umgewandelt würde – der Tatbestand beider Vorschriften ist von vornherein nicht erfüllt, unabhängig davon, ob das Grundstück in einem Erhaltungsgebiet läge.
- Was das für einen Verkauf am Wasser bedeutet Wer eine neu gebaute Eigentumswohnung am Stralauer Kiez verkauft, braucht keine Umwandlungsgenehmigung und kein Negativzeugnis nach § 172 BauGB – die Teilungserklärung liegt von der Ersterrichtung an vor. Der Verkauf läuft über die üblichen Schritte: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung.
- Was das für einen Altbau am Boxhagener Platz bedeutet Soll dagegen ein Miethaus im Simon-Dach-Kiez in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft werden, ist die Genehmigung des Bezirksamts einzuholen, bevor die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht wird. Versagt werden darf sie in der Regel nur bei den im Gesetz benannten Ausnahmegründen – etwa Verkauf an Mieter oder Erben. Wer ein Mehrfamilienhaus in einem dieser fünf Gebiete verkaufen will, sollte diesen Status vor der Vermarktung klären, nicht danach.
Ob Ihre Adresse in einem der fünf Friedrichshainer Erhaltungsgebiete liegt und welche Vorschrift im Einzelfall greift, prüfen wir vor der Vermarktung anhand des amtlichen Straßenverzeichnisses. Angaben zu den Erhaltungsgebieten nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Friedrichshain
Der Ablauf beginnt mit der Klärung, ob Ihre Wohnung ein Neubau oder eine umgewandelte Wohnung ist – das entscheidet, welche Unterlagen zuerst nötig sind. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Objekttyp und Rechtsstatus klären
Zuerst klären wir, ob Ihre Wohnung als Neubau von Anfang an Wohnungseigentum war oder aus einem Miethaus umgewandelt wurde – und ob die Adresse in einem der fünf Erhaltungsgebiete liegt. Das entscheidet, welche Unterlagen wir als Nächstes brauchen.
ca. 1 Woche -
Unterlagen zusammenstellen
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundbuchauszug, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan. Bei umgewandelten Wohnungen zusätzlich das Umwandlungs- bzw. Negativzeugnis, falls vorhanden.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung
Lage im Ortsteil, Baujahr, Zustand, Grundriss, Instandhaltungsrücklage und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft – als Vergleich dienen die 832 Verkäufe des Jahres 2025.
ca. 3–5 Werktage -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, klare Darstellung der Nebenkosten. Offene Punkte – etwa eine anstehende Sanierung laut Beschlusslage – benennen wir mit Größenordnung.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Friedrichshain sind das überwiegend Selbstnutzer zwischen 25 und 45 sowie Kapitalanleger – am Boxhagener Platz eher Ersteres, am Rummelsburger Ufer eher Letzteres. Wir sprechen beide Gruppen unterschiedlich an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin, inklusive der Klärung offener Punkte aus der Beschlusslage vor der Beurkundung.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Markt mit 832 Verkäufen im Jahr heißt das vor allem: Wir kennen die aktuellen Vergleichsfälle, nicht nur die von vorgestern.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Friedrichshain im Detail
Was ist meine Eigentumswohnung in Friedrichshain wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für Friedrichshain im Jahr 2025 im Mittel 5.887 €/m² Wohnfläche aus, bei 832 Kauffällen und einer Spanne von 3.844 bis 8.060 €/m². Gegenüber 2024 (5.957 €/m²) ist das ein leichter Rückgang um 1,2 Prozent. Der Bodenrichtwert liegt bei 3.364 €/m², verteilt auf elf Zonen von 1.500 bis 4.500 €/m². Was Ihre Wohnung konkret wert ist, hängt zusätzlich von Baujahr, Zustand, Etage, Instandhaltungsrücklage und der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft ab.
Warum gilt der Umwandlungsschutz nicht für jede Wohnung in Friedrichshain?
Sowohl § 250 BauGB (gesamtstädtisch, Gebäude ab sechs Wohnungen) als auch die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB (zusätzlich in Erhaltungsgebieten, auch kleinere Gebäude) setzen voraus, dass eine bestehende Mietwohnung rechtlich in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Wohnungen, die von Anfang an als Eigentumswohnung neu gebaut werden – etwa am Ufer der Rummelsburger Bucht –, werden nicht umgewandelt, weil nie eine Mietwohnung existierte. Für sie gilt keine der beiden Vorschriften.
Wie viele Milieuschutzgebiete gibt es in Friedrichshain?
Fünf: Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Weberwiese, Stralauer Kiez und Samariterviertel (Stand 21.02.2026). Das sind fünf der insgesamt elf sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg – die restlichen sechs liegen in Kreuzberg. Innerhalb dieser fünf Gebiete gilt für Gebäude bis zu fünf Wohnungen zusätzlich die Umwandlungsverordnung 2025.
Warum ist der Bodenrichtwert in Friedrichshain höher als in Kreuzberg?
Friedrichshain liegt mit 3.364 €/m² über dem Bezirksmittel von 3.188 €/m² und über Kreuzberg (3.047 €/m²). Ausschlaggebend sind die Uferlagen an Spree und Rummelsburger Bucht, die Friedrichshains oberes Ende der Spanne (bis 4.500 €/m²) prägen – Kreuzberg hat mit 4.000 €/m² eine niedrigere Obergrenze, dafür eine engere und gleichmäßigere Verteilung (Faktor 1,9 gegenüber 3,0 in Friedrichshain).
Kann ich mein Mehrfamilienhaus in Friedrichshain noch in Eigentumswohnungen aufteilen?
Das hängt von der Adresse ab. Außerhalb der fünf Erhaltungsgebiete gilt nur § 250 BauGB: Bei mehr als fünf Wohnungen ist eine Genehmigung nötig, die aber in aller Regel erteilt wird, solange keine der gesetzlichen Ausnahmegründe greift. Innerhalb der Gebiete Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Weberwiese, Stralauer Kiez oder Samariterviertel greift zusätzlich die Umwandlungsverordnung 2025, die auch kleinere Gebäude bis fünf Wohnungen erfasst und die Genehmigung strenger prüft. Wir klären den Status Ihrer Adresse, bevor die Vermarktung beginnt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Wohnungsgröße bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, ob für Ihre Adresse Umwandlungsschutz gilt. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Friedrichshain wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 832 Verkäufe des Jahres wir als Vergleich herangezogen haben – und ob für Ihre Adresse Umwandlungsschutz greift.
Weitere Standorte in der Nähe
Der Nachbarortsteil und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Friedrichshain
Was Eigentümer in Friedrichshain am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Mehrfamilienhaus und Bewertung.
