Immobilienmakler
in Prenzlauer Berg Kein einziger Umwandlungsfall 2025.

Bodenrichtwert
3.228 €/m²
Flächengewichtetes Mittel aller 19 Wohnbau-Richtwertzonen · Zonen von 700 bis 5.500 €/m² – der höchste Ortsteilwert des Bezirks und zugleich dessen Spitzenzone
Eigentumswohnung (Bestand)
6.300 €/m²
^*
663 Kauffälle, 3.911 bis 8.656 €/m² · Altbezirk und Ortsteil sind deckungsgleich, der Wert gilt ortsteilscharf · 26 % über dem Berliner Mittel von 5.017 €/m²
▲ 2 % z. Vj.
Eigentumswohnung (Neubau)
9.059 €/m²
^*
Erstverkäufe, Stadtregion City, einfache und mittlere Wohnlage, 126 Kauffälle, 6.864 bis 11.771 €/m² · in guter und sehr guter Wohnlage 10.241 €/m² aus 74 Fällen
▼ 10 % z. Vj.
Mietwohnhaus, Altbau bis 1919
1.531 €/m² GF
^*
Normaler Bauzustand, City-Bereich, 36 Kauffälle, 814 bis 2.252 €/m² · Vielfaches der Jahresnettokaltmiete 23,6 · über alle Baualter im City-Bereich 1.628 €/m²
Umgewandelte Mietwohnungen
0 ^*
Keine einzige Umwandlung im gesamten Altbezirk – berlinweit waren es 966 Wohnungen, 38 % weniger als 2024
Einwohner im Ortsteil
169.856
Stand 31.12.2025 – der einwohnerstärkste Ortsteil Berlins, vor Neukölln mit 163.184

*
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Drei Einordnungen dazu. Erstens der Glücksfall dieser Seite: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Altbezirk Prenzlauer Berg besteht aus genau einem Ortsteil – anders als in Schöneberg oder Tempelhof beschreibt die Kaufpreiszeile hier wirklich das Gebiet, um das es geht. Zweitens der Neubauwert: Er ist gegenüber 2024 um rund 10 % gefallen, was nicht an sinkenden Preisen liegen muss, sondern an der Zusammensetzung der 126 ausgewerteten Erstverkäufe – die Zahl ist gegenüber dem Vorjahr auf gut die Hälfte gesunken. Drittens die Null bei den Umwandlungen: Sie bedeutet nicht, dass hier nichts verkauft wird, sondern dass 2025 kein Mietshaus neu in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Bereits geteilte Wohnungen wechseln unverändert den Eigentümer, 663 Mal im selben Jahr.

Kaufpreise, Kauffälle und Umwandlungszahlen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 8.2. Wohnungswerte in €/m² Wohnfläche, der Mietwohnhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Erhaltungsgebiete: Straßenverzeichnis der gültigen Verordnungen, Stand 21.02.2026. Einwohnerzahl: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.

Markteinschätzung

Was Ihre Wohnung in Prenzlauer Berg heute wert ist

Prenzlauer Berg ist der einwohnerstärkste Ortsteil Berlins: 169.856 Menschen zum 31.12.2025, mehr als in Neukölln (163.184), Kreuzberg (150.673) oder Friedrichshain (142.116). 2025 wechselten hier 663 Eigentumswohnungen den Eigentümer – Rang 5 unter allen Berliner Altbezirken.

Das Preisniveau lag bei 6.300 €/m² Wohnfläche, zwei Prozent über 2024, bei einer Spanne von 3.911 bis 8.656 €/m². Auf das Berliner Mittel von 5.017 €/m² schlägt das gut ein Viertel auf. Unter allen Altbezirken mit mehr als 500 Kauffällen erreicht nur Mitte einen höheren Wert – dort allerdings getrieben von Neubauprojekten, während es hier der Bestand selbst ist.

„Prenzlauer Berg hat einen Vorteil, den kaum ein anderer Ortsteil hat: Die amtliche Zahl meint wirklich diesen Ortsteil. Trotzdem sagt sie über eine einzelne Wohnung wenig – zwischen 3.911 und 8.656 Euro liegt der Faktor zwei, und der entscheidet sich am Objekt, nicht am Ortsnamen.“

Der zweite Grund, warum die Statistik hier ausnahmsweise passt: Der Altbezirk Prenzlauer Berg besteht aus genau einem Ortsteil. In Schöneberg umfasst dieselbe Tabellenzeile auch Friedenau, in Tempelhof drei weitere Ortsteile – hier nicht. Was der Gutachterausschuss ausweist, gilt für das Gebiet, über das diese Seite spricht.

Einen Hausmarkt gibt es dagegen praktisch nicht: 2025 wurde im gesamten Altbezirk ein einziges Ein- oder Zweifamilienhaus verkauft, zu wenig für eine Auswertung. Der Markt dieses Ortsteils ist ein Wohnungsmarkt – und zwar einer der größten der Stadt. Unsere Bewertung beginnt deshalb bei der Richtwertzone Ihrer Adresse und beim straßengenauen Abgleich mit den zehn Erhaltungsgebieten – erst daraus wird ein Verkehrswert, der im Verkaufsgespräch trägt.

Bodenrichtwerte im Bezirk

Neunzehn Zonen zwischen 700 und 5.500 €/m²

Was die Zahlen bedeuten

Zum 01.01.2026 liegt der flächengewichtete Bodenrichtwert des Ortsteils bei 3.228 €/m² – der höchste Wert im Bezirk Pankow, mit deutlichem Abstand: Weißensee folgt mit 1.243 €/m², der Ortsteil Pankow mit 1.127 €/m².

Aussagekräftiger als das Mittel ist die Streuung. Die 19 Richtwertzonen des Ortsteils reichen von 700 bis 5.500 €/m² – Faktor 7,9 unter einem einzigen Ortsnamen. Die Spitzenzone von Prenzlauer Berg ist zugleich die teuerste des gesamten Bezirks; von den 99 Wohnbauzonen Pankows liegen die höchsten allesamt hier.

Das Bezirksmittel von 1.049 €/m² taugt vor diesem Hintergrund für gar nichts: Es liegt zwischen zwei Ortsteilen, die um den Faktor 2,6 auseinanderliegen, und zieht die Siedlungslagen im Norden mit hinein. Maßgeblich ist die Zone, in der Ihre Adresse tatsächlich liegt – und beim Altbau zusätzlich die Frage, wie viel Geschossfläche auf dem Grundstück steht.

Die Kieze im Ortsteil

Fünf Kieze, die sich nicht wie ein Markt verhalten

Die folgenden fünf Lagen liegen alle ganz oder überwiegend in einem sozialen Erhaltungsgebiet – bei zehn Gebieten und 173 erfassten Straßen ist das in Prenzlauer Berg eher die Regel als die Ausnahme. Sie unterscheiden sich trotzdem erheblich, vor allem im Sanierungsstand des Bestands und darin, wer als Käufer auftritt.

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Genehmigungspflichtig ist nicht der Verkauf, sondern der Umbau

Zehn der vierzehn sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Pankow liegen in Prenzlauer Berg, zusammen 173 Straßen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Adresse dazugehört, ist damit höher als in fast jedem anderen Berliner Ortsteil.

Was das bedeutet, wird regelmäßig zu weit ausgelegt. Genehmigungspflichtig sind nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen – also das Bauen. Der Verkauf selbst ist es nicht. Für Sie als Verkäufer verschiebt sich die Frage damit: Nicht „darf ich verkaufen“, sondern „was hat der Käufer vor, und bekommt er es genehmigt“.

• Was der Bezirk prüft
  Grundrisszusammenlegungen, der Ausbau des Dachgeschosses, der nachträgliche Balkon, der Aufzug, das zweite Bad, der Wanddurchbruch zwischen zwei Wohnungen: All das braucht in einem Erhaltungsgebiet eine Genehmigung, auch wenn es baurechtlich sonst unproblematisch wäre. Maßstab sind die veröffentlichten Prüfkriterien des Bezirksamts, die sich an einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard orientieren. Instandhaltung und energetische Maßnahmen, zu denen Sie gesetzlich verpflichtet sind, bleiben genehmigungsfähig – die gehobene Zusatzausstattung in aller Regel nicht.
• Warum das eine Verkäuferfrage ist
  Weil der Käufer seine Pläne mitbringt. Wer eine unsanierte Altbauwohnung im Erhaltungsgebiet kauft, um zwei Einheiten zusammenzulegen und das Dach auszubauen, kalkuliert einen Wert, den er anschließend nicht heben darf. Merkt er das erst nach dem Notartermin, wird nachverhandelt oder gestritten. Wir benennen die Lage deshalb im Exposé, nicht im Nebensatz der Besichtigung – das kostet keinen Käufer, sondern sortiert die aus, die ohnehin abgesprungen wären.
• Die Null von 2025 – und was sie nicht heißt
  Im gesamten Altbezirk wurde 2025 keine einzige Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt. Das ist die Folge zweier Verordnungen, die nebeneinander gelten: § 250 BauGB gesamtstädtisch für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen (01.01.2026 bis 31.12.2030) und die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die in Erhaltungsgebieten bereits bei bis zu fünf Wohnungen greift. Für den Eigentümer eines Mietshauses heißt das: Die Aufteilung ist als Verwertungsweg praktisch geschlossen, der Verkauf im Ganzen an einen Bestandshalter ist es nicht.
• Was für Eigentumswohnungen unverändert gilt
  Ist Ihre Wohnung bereits eine Eigentumswohnung, ändert das Erhaltungsrecht am Verkauf nichts. Die Regeln betreffen die Aufteilung von Gebäuden und bauliche Eingriffe, nicht den Weiterverkauf bestehender Einheiten – 663 Mal ist das 2025 allein in diesem Ortsteil geschehen. Auch das Vorkaufsrecht des Bezirks ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) nur noch eng begrenzt ausübbar; der praktische Regelfall ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB.

Ob Ihre Adresse in einem der zehn Gebiete liegt, prüfen wir vor dem ersten Gespräch über den Preis – kostenfrei und nach Straße und Hausnummer, denn zahlreiche Straßen sind nur abschnittsweise erfasst. Stand der Gebietsangaben: Februar 2026, maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Pankow; die Zuordnung der Gebiete zu den Ortsteilen ist aus den erfassten Straßen und den amtlichen Gebietsumgrenzungen abgeleitet. Rechtsstand der Umwandlungsregeln: August 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.

Adresse prüfen lassen

Ablauf

So läuft Ihr Verkauf in Prenzlauer Berg

Der Ablauf ist derselbe wie überall – mit einem Unterschied am Anfang: Bevor über Preise gesprochen wird, klären wir die Genehmigungslage. Alles Weitere baut darauf auf. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.

1. 01
   

   Adresse, Zone, Geltungsbereich

   Vor der Besichtigung klären wir drei Dinge: in welcher der 19 Richtwertzonen das Objekt liegt, ob die Hausnummer in einem der zehn Erhaltungsgebiete erfasst ist und was am Gebäude in den vergangenen Jahren genehmigt wurde. Das dritte Element ist in Prenzlauer Berg oft das wichtigste.

   ca. 1–2 Werktage

2. 02
   

   Wertermittlung vor Ort

   Geschoss, Grundriss, Deckenhöhe, Zustand der Fenster, Heizung, Bad, Zustand des Gemeinschaftseigentums. Bei 663 ausgewerteten Kauffällen im Ortsteil gibt es genug echte Vergleichspreise – entscheidend ist, die richtigen auszuwählen, nicht möglichst viele.

   ca. 3–5 Werktage

3. 03
   

   Unterlagen und Preisstrategie

   Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, offene Beschlüsse zu Fassade oder Strang. Gerade im Altbau entscheidet der Rücklagenstand über die Verhandlung – wir bringen ihn vorher auf den Tisch, statt ihn dort zu verlieren.

   ca. 1–2 Wochen

4. 04
   

   Aufbereitung

   Fotografie bei Tageslicht, maßstäblicher Grundriss, Exposé mit klaren Angaben zur Lage im Erhaltungsgebiet und zu dem, was baulich möglich ist. Bei vermieteten Wohnungen mit einer Aufstellung, die ein Kapitalanleger nachrechnen kann.

   ca. 1 Woche

5. 05
   

   Zwei Käufergruppen, zwei Gespräche

   In Prenzlauer Berg treffen Selbstnutzer und Kapitalanleger auf dieselbe Wohnung und stellen gegensätzliche Fragen – die einen zur Nachbarschaft und zum Lärm im Hof, die anderen zu Miete, Rücklage und Aufteilbarkeit. Wir sprechen beide Gruppen getrennt an, auf Wunsch ganz ohne Portalinserat.

   laufend

6. 06
   

   Besichtigungen

   Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten statt offener Massenbesichtigung. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab; im dichten Altbau spricht sich beides herum – ein rücksichtsvoller Ablauf ebenso wie das Gegenteil.

   laufend

7. 07
   

   Verhandlung, Beurkundung, Übergabe

   Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, bereiten den Notarvertrag mit vor und begleiten den Termin. Zum Abschluss die gemeinsame Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.

   ca. 6–10 Wochen

Variable Provision

Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einer Spanne von 3.911 bis 8.656 €/m² entscheidet sich der Erlös nicht an der Provision, sondern daran, ob am oberen Ende der Spanne verhandelt wurde. Genau daran verdienen wir mit.

Diskrete Vermarktung

Im dicht bewohnten Altbau hat ein öffentliches Inserat Folgen: Mieter erfahren vom Verkauf aus dem Portal, Nachbarn kennen den Preis, und bei der ersten Eigentümerversammlung ist es Thema. Wir vermarkten deshalb auf Wunsch vollständig ohne Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.

30 Jahre Berlin

Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.

Häufige Fragen

Prenzlauer Berg im Detail

Für Eigentumswohnungen im Bestand weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für Prenzlauer Berg im Jahr 2025 im Mittel 6.300 €/m² Wohnfläche aus – bei 663 ausgewerteten Kauffällen und einer Spanne von 3.911 bis 8.656 €/m². Gegenüber dem Berliner Mittel von 5.017 €/m² ist das ein Aufschlag von gut einem Viertel. Zwei Dinge sind an dieser Zahl bemerkenswert. Erstens gilt sie ortsteilscharf: Der Altbezirk Prenzlauer Berg besteht aus genau diesem einen Ortsteil, anders als etwa in Schöneberg, wo dieselbe Zeile auch Friedenau umfasst. Zweitens ist die Spanne größer als der Mittelwert nahelegt – zwischen der günstigsten und der teuersten ausgewerteten Wohnung liegt mehr als das Doppelte. Was Ihre Wohnung wert ist, entscheidet sich deshalb an Geschoss, Grundriss, Zustand und am Rücklagenstand der Gemeinschaft, nicht am Ortsnamen.

Mit hoher Wahrscheinlichkeit ja. Zehn der vierzehn sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Pankow liegen in diesem Ortsteil: Arnimplatz mit 25 Straßen, Helmholtzplatz mit 20, Humannplatz mit 19, Kollwitzplatz, Ostseestraße/Grellstraße und Teutoburger Platz mit je 18, Bötzowstraße mit 17, Winsstraße mit 15, Falkplatz mit 12 und Danziger Straße Ost mit 11 – zusammen 173 Straßen. Eine belastbare Antwort gibt trotzdem nur der Abgleich nach Hausnummer, denn zahlreiche Straßen sind nur abschnittsweise erfasst; die Gebietsgrenze verläuft häufig mitten durch einen Block. Wir gleichen Ihre Hausnummer vorab und kostenfrei mit dem Straßenverzeichnis ab. Stand der Angaben: Februar 2026, maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Pankow.

Instandhalten ja, aufwerten nur mit Genehmigung. In einem sozialen Erhaltungsgebiet bedürfen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Zustimmung des Bezirksamts. Das betrifft in der Praxis vor allem die Zusammenlegung von Wohnungen, den Dachgeschossausbau, den nachträglichen Balkon oder Aufzug und das zweite Bad. Maßstab sind die veröffentlichten Prüfkriterien des Bezirks, die sich an einem zeitgemäßen, nicht an einem gehobenen Ausstattungsstandard orientieren. Reine Instandsetzung – neue Fenster gleicher Art, Heizungserneuerung, Strangsanierung – ist davon nicht betroffen, ebenso wenig gesetzlich vorgeschriebene energetische Maßnahmen. Vor einer größeren Investition kurz vor dem Verkauf lohnt daher die Vorabfrage beim Bezirksamt: Eine nicht genehmigte Maßnahme kann zurückgebaut werden müssen, und der Aufwand rechnet sich im Kaufpreis ohnehin selten vollständig.

In aller Regel nicht. Zwei Verordnungen greifen hier nebeneinander: § 250 BauGB gilt gesamtstädtisch für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen und läuft vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030; die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt nur in sozialen Erhaltungsgebieten, dort aber bereits für Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen (13.03.2025 bis 12.03.2030). Wie wirksam das ist, zeigt die amtliche Statistik: Im Altbezirk Prenzlauer Berg wurde 2025 keine einzige Mietwohnung umgewandelt – berlinweit waren es 966, gut ein Drittel weniger als im Vorjahr. Für den Verkauf heißt das nicht, dass Ihr Haus unverkäuflich wäre, sondern dass der Käuferkreis ein anderer ist: Bestandshalter, die aus der laufenden Miete rechnen, statt Aufteiler. Das verlangt eine andere Vermarktung – mit belastbarer Renditerechnung statt Aufteilungsfantasie. Über Ausnahmen im Einzelfall entscheidet das Bezirksamt.

Der Marktbericht weist Mietwohnhäuser ohne Gewerbeanteil nicht nach Bezirken aus, sondern nach Baujahr, Bauzustand und Lage zum S-Bahnring. Für die hier maßgebliche Gruppe – Baujahre bis 1919, normaler Bauzustand, City-Bereich – lag der Mittelwert 2025 bei 1.531 €/m² wertrelevanter Geschossfläche aus 36 Kauffällen, bei einer Spanne von 814 bis 2.252 €/m² und einem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete von 23,6. Über alle Baualter im City-Bereich sind es 1.628 €/m². Wichtig für die Umrechnung: Bei Altbauten bis 1919 entsprechen rund 72 m² Wohn- und Nutzfläche 100 m² wertrelevanter Geschossfläche – wer den Wert je Quadratmeter Wohnfläche rechnet, kommt sonst systematisch zu niedrig heraus. Den Ausschlag geben am Ende Mietenstruktur, Zustand von Dach, Strängen und Fassade sowie offene Beschlüsse und Rückstände.

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