Variable Provision in Berlin - So viel sparen Sie beim Verkauf mit uns! Vereinbart, bevor die Vermarktung beginnt.
Die meisten Berliner Maklerverträge nennen dieselbe Zahl: 3,57 % des Kaufpreises je Seite. BERLIVING rechnet anders. Unsere Provision wird für jede Immobilie einzeln aus Lage, Zustand, Objektart und Vermarktungsaufwand ermittelt – und mit Ihnen verhandelt, bevor Ihre Immobilie in den Markt geht. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien verkaufen Sie in der Regel sogar vollständig provisionsfrei.
Provisionsrechner
Ihre Provisionsersparnis in 30 Sekunden berechnen
Tragen Sie den erwarteten Kaufpreis ein und verschieben Sie die Regler: Der Rechner zeigt sofort, was Sie bei der marktüblichen Provision zahlen würden – und was bei einem variablen BERLIVING-Modell davon übrig bleibt.
Berechnen Sie jetzt Ihre Provisionsersparnis
Verschieben Sie die Regler und sehen Sie sofort, wie hoch Ihre Ersparnis im Vergleich zur marktüblichen Provision ausfällt.
Angaben ohne Gewähr. Änderungen und Irrtümer vorbehalten.
Was der Rechner zeigt
Der Betrag bezieht sich auf Ihren Anteil als Verkäufer – also auf die Innenprovision, die im Kaufvertrag von Ihrem Erlös abgeht.
Warum 3,57 % als Vergleich
3,57 % inklusive 19 % Umsatzsteuer je Seite ist der übliche Berliner Satz bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – Marktbrauch, keine gesetzliche Vorgabe.
Der Käufer spart mit
Weil die Provision bei Wohnimmobilien hälftig geteilt wird, sinkt mit Ihrem Anteil auch der des Käufers. Das macht Ihr Angebot in der Verhandlung attraktiver.
Die Rechenergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen. Ihr persönliches Provisionsmodell vereinbaren wir schriftlich, bevor die Vermarktung beginnt. Angaben ohne Gewähr.
Kurz erklärt
Vereinbart, bevor die Vermarktung beginnt – nicht danach
BERLIVING betrachtet jede Immobilie in Berlin individuell und entwickelt daraus ein Provisionsmodell, das Leistung und Wirtschaftlichkeit gleichermaßen berücksichtigt. Grundlage sind Lage, Zustand, Objektart und der zu erwartende Vermarktungsaufwand. Der Satz, der daraus entsteht, wird mit Ihnen verhandelt und schriftlich festgehalten, bevor Ihre Immobilie in den Markt geht – und nicht im Nachhinein, wenn der Käufer bereits gefunden ist.
Individuelle Bewertung
Objekt, Lage und tatsächlicher Aufwand werden vor jedem Angebot einzeln bewertet – kein Standardsatz, der ungeprüft übernommen wird.
Vereinbarung im Vorfeld
Faire und transparente Vereinbarung, bevor die Vermarktung startet: Sie wissen von Anfang an, was am Ende von Ihrem Erlös abgeht.
Bessere Kostenlogik
Hochwertige Vermarktung bleibt unverändert. Gespart wird an der Pauschale, nicht an Fotografie, Reichweite oder Verhandlungsführung.
Das Konzept
Warum eine variable Provision für Eigentümer bares Geld bedeutet
Die Maklerprovision – juristisch Courtage oder Maklerlohn – ist das Honorar für die erfolgreiche Vermittlung eines Kaufvertrags. Sie wird prozentual vom beurkundeten Kaufpreis berechnet und erst mit dem Notartermin fällig. Zahlt der Verkäufer, spricht man von Innenprovision, zahlt der Käufer, von Außenprovision. In Berlin haben sich 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite eingebürgert – aus Gewohnheit, nicht aus einer Gebührenordnung. Einen gesetzlich festgelegten Satz gibt es in Deutschland nicht.
Genau hier setzt unser Konzept an. Eine Wohnung in Charlottenburg mit 40 Interessenten in der ersten Woche verursacht einen anderen Aufwand als ein sanierungsbedürftiges Anlageobjekt, das zwölf Monate Vorbereitung braucht. Wenn der Aufwand unterschiedlich ist, ist ein einheitlicher Prozentsatz für alle Objekte nicht sachgerecht. Wir vereinbaren deshalb vor Vermarktungsbeginn einen individuellen Satz, der genau diese Unterschiede abbildet. Fällig wird er ausschließlich im Erfolgsfall, also mit dem beurkundeten Kaufvertrag.
Entscheidend ist nicht der Kaufpreis auf dem Exposé, sondern das, was nach Abzug aller Kosten auf Ihrem Konto landet.
Dieser Nettoerlös ist die Zahl, die zählt: der Kaufpreis abzüglich Provision, Energieausweis, Unterlagenbeschaffung und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Ein halber Prozentpunkt weniger Provision entspricht bei 750.000 € Kaufpreis rund 4.350 € mehr Nettoerlös – ohne dass an Fotografie, Grundrissen, Vermarktungsreichweite oder Verhandlungsführung etwas eingespart wird.
Wie die Provision juristisch aufgeteilt wird und wann sie fällig ist, erklären wir ausführlich im Ratgeber Maklerprovision in Berlin sowie unter Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?.
Rechenbeispiele
Drei Rechenbeispiele mit echten Berliner Durchschnittspreisen
Damit die Beträge nachvollziehbar bleiben, rechnen wir nicht mit Wunschzahlen, sondern mit den Durchschnittswerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin für das Jahr 2025. Als Vergleichsgröße dient der marktübliche Satz von 3,57 % je Seite, als Beispiel für ein variables Modell ein Satz von 2,99 %.
Eigentumswohnung
107,45 m² Wohnfläche × 5.500 €/m² = rund 591.000 € – beides Berliner Mittelwerte 2025.
- Kaufpreis 591.000 €
- Marktüblich 3,57 % 21.099 €
- Variables Modell z.B. 2,69 % 15.898 €
IHRE ERSPARNIS5.201 €Zusammen mit der Käuferseite sinken die Kaufnebenkosten um 10.402 €.
Einfamilienhaus
219 m² wertrelevante Geschossfläche × 3.836 €/m² = rund 840.000 € – mittlere Größe und Durchschnittspreis Berliner Ein- und Zweifamilienhäuser 2025.
- Kaufpreis 840.000 €
- Marktüblich 3,57 % 29.988 €
- Variables Modell z.B. 2,59 % 21.756 €
IHRE ERSPARNIS8.232 €Zusammen mit der Käuferseite sinken die Kaufnebenkosten um 16.464 €.
Mehrfamilienhaus
4.525.000 € war 2025 der durchschnittliche Kaufpreis eines reinen Berliner Mietwohnhauses. Hier greift das gesetzliche Teilungsgebot nicht – der Verkäufer kann provisionsfrei bleiben.
- Kaufpreis 4.525.000 €
- Provisionsfrei für den Verkäufer 0,00 €
- Variable Provision für den Käufer
FÜR DEN VERKÄUFER IMMERkostenlosDasselbe Prinzip gilt für unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien.
Preisgrundlagen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026) – Eigentumswohnungen 5.500 €/m² Wohnfläche bei 107,45 m² mittlerer Wohnfläche, Ein- und Zweifamilienhäuser 3.836 €/m² wertrelevanter Geschossfläche bei 219 m² mittlerer Größe, reine Mietwohnhäuser 4.525.000 € mittlerer Kaufpreis. Die Provisionssätze sind Beispielwerte zur Veranschaulichung; Ihr tatsächlicher Satz wird individuell vereinbart.
Ersparnis nach Kaufpreis
Was 0,58 Prozentpunkte weniger Provision konkret bedeuten
Die Tabelle zeigt den Unterschied zwischen 3,57 % und 2,59 % über typische Berliner Preisstufen hinweg – einmal für Ihren Verkäuferanteil und einmal für beide Seiten zusammen.
| Kaufpreis | 3,57 % (Ihr Anteil) | 2,59 % (Ihr Anteil) | Ihre Ersparnis | Ersparnis beider Seiten |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 7.770 € | 2.940 € | 5.880 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 12.950 € | 4.900 € | 9.800 € |
| 750.000 € | 26.775 € | 19.425 € | 7.350 € | 14.700 € |
| 1.000.000 € | 35.700 € | 25.900 € | 9.800 € | 19.600 € |
| 1.500.000 € | 53.550 € | 38.850 € | 14.700 € | 29.400 € |
| 2.000.000 € | 71.400 € | 51.800 € | 19.600 € | 39.200 € |
Im direkten Vergleich
Pauschalmodell oder variables BERLIVING-Modell?
Der Unterschied liegt nicht nur in der Prozentzahl, sondern in der Frage, woran die Vergütung überhaupt gekoppelt ist.
Klassisches Pauschalmodell
- Fester Satz3,57 % je Seite, unabhängig von Objekt und tatsächlichem Aufwand.
- Keine DifferenzierungGleicher Prozentsatz für die schnell verkaufte Neubauwohnung und das schwierige Anlageobjekt.
- Auch bei Anlageobjekten pauschalMehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte werden gleich abgerechnet.
- Automatischer AnstiegDie Vergütung wächst mit dem Kaufpreis – auch ohne zusätzliche Verhandlungsleistung.
- Spätes ThemaÜber die Höhe wird meist erst gesprochen, wenn der Maklervertrag schon auf dem Tisch liegt.
Variables BERLIVING-Modell
- Individueller SatzVerhandelt und schriftlich festgehalten, bevor die Vermarktung beginnt.
- Sachliche GrundlageLage, Zustand, Objektart und Vermarktungsaufwand – nicht ein pauschaler Marktbrauch.
- Provisionsfrei für SieMehrfamilienhaus, unbebautes Grundstück und Gewerbeimmobilie in der Regel ohne Innenprovision.
- Volle LeistungProfessionelle Fotografie, Exposé, Reichweite, Verhandlung, Notartermin – unverändert.
- Auf Wunsch diskretVermarktung im geschlossenen Käuferkreis, ganz ohne Portalinserat.
Wer zahlt die Maklerprovision – und warum bei manchen Objekten gar nichts?
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Provision beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Verkäufe an gewerbliche Käufer gelten diese Vorschriften ausdrücklich nicht – dort ist die Provision frei verhandelbar. Genau diesen Spielraum geben wir an Sie weiter.
- Textform (§ 656a BGB) Der Maklervertrag muss schriftlich oder in Textform geschlossen werden – ein Handschlag genügt nicht. Das schützt beide Seiten davor, über die Höhe später zu streiten.
- Hälftige Teilung (§ 656c BGB) Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision zu gleichen Teilen getragen werden. Ein Erlass für eine Seite wirkt automatisch auch für die andere. Eine niedrigere Provision entlastet deshalb immer Verkäufer und Käufer zugleich.
- Höchstens die Hälfte (§ 656d BGB) Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf höchstens die Hälfte auf die andere übergewälzt werden – und erst dann, wenn die Zahlung des Auftraggebers nachgewiesen ist.
- Nicht zu verwechseln: das Bestellerprinzip Das Bestellerprinzip betrifft die Vermietung von Wohnraum (§ 2 WoVermRG) – dort zahlt grundsätzlich, wer den Makler bestellt. Beim Verkauf gilt stattdessen das Teilungsgebot der §§ 656a ff. BGB. Beides wird häufig gleichgesetzt, ist aber juristisch verschieden.
Diese Übersicht ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung. Zu steuerlichen Fragen – etwa der Spekulationsfrist nach § 23 EStG – klären Sie Ihren Einzelfall bitte mit Steuerberater oder Notar.
Provisionsmodell für Ihr Objekt besprechenNach Objektart
Faire Provision für Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus und Gewerbe
Welches Modell für Sie infrage kommt, hängt zuerst davon ab, was Sie verkaufen.
Eigentumswohnung
Hälftige Teilung ist Pflicht – der Hebel liegt also im Satz selbst. Jeder Prozentpunkt weniger entlastet Sie und Ihren Käufer gleichermaßen und verbessert Ihre Position in der Preisverhandlung. Wohnung verkaufen in Berlin
Einfamilienhaus
Ebenfalls unter dem Teilungsgebot. Weil die Kaufpreise höher liegen, wiegt hier schon ein halber Prozentpunkt mehrere tausend Euro – bei 640.000 € sind es 3.712 €. Haus verkaufen in Berlin
Mehrfamilienhaus
Kein Teilungsgebot, professioneller Käuferkreis, gut kalkulierbare Vermarktung: für Sie als Verkäufer in der Regel vollständig provisionsfrei. Mehrfamilienhaus verkaufen
Grundstück & Gewerbe
Unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien vermarkten wir ebenfalls ohne Innenprovision – die Vergütung trägt die Käuferseite. So vermarkten wir Ihre Immobilie
Leistungsumfang
Günstiger heißt bei uns nicht weniger – das ist immer enthalten
Eine niedrigere Provision ist nur dann ein echter Vorteil, wenn die Vermarktung darunter nicht leidet. Deshalb ändert sich am Leistungsumfang nichts, unabhängig vom vereinbarten Satz.
Bewertung & Preisstrategie
Marktwertermittlung auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und vergleichbarer Abschlüsse, dazu eine begründete Angebotsstrategie. Der Unterschied zwischen Marktwert und Angebotspreis entscheidet oft über die Vermarktungsdauer.
Aufbereitung & Unterlagen
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé, Energieausweis und die vollständige Beschaffung der Verkaufsunterlagen bei Grundbuchamt, Bauaktenarchiv und Verwaltung.
Vermarktung & Abschluss
Portale, eigener Käuferpool und auf Wunsch diskrete Vermarktung ohne öffentliches Inserat, Verhandlungsführung, Notartermin und Übergabe.
So gehen wir vor
In vier Schritten zu Ihrem individuellen Provisionsmodell
Der Satz steht fest, bevor Ihre Immobilie in den Markt geht – nicht erst, wenn ein Käufer gefunden ist.
-
Erstgespräch
Objektart, Zeitrahmen, Verkaufsziel und Ihre persönliche Situation. Kostenfrei und ohne Verpflichtung – auch dann, wenn der Verkauf noch gar nicht feststeht.
unverbindlich -
Bewertung
Wir ermitteln den realistischen Marktwert aus Lage, Zustand, Ausstattung und tatsächlich erzielten Vergleichspreisen. Erst danach lässt sich seriös über Prozentsätze sprechen.
3–5 Werktage -
Provisionsmodell vereinbaren
Sie erhalten ein konkretes, schriftliches Angebot mit Satz, Leistungsumfang und Fälligkeit. Verhandelt und beschlossen wird es, bevor die Vermarktung startet.
vor Vermarktungsbeginn -
Vermarkten und verkaufen
Wir verkaufen zum bestmöglichen Preis und begleiten Sie bis zur Übergabe. Die Provision wird erst mit dem beurkundeten Kaufvertrag fällig – kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie nichts.
je nach Objekt
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Maklerprovision in Berlin
Wie hoch ist die Maklerprovision in Berlin?
In Berlin sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive 19 % Umsatzsteuer je Seite üblich, zusammen also 7,14 %. Das ist reiner Marktbrauch: Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es in Deutschland nicht, die Höhe ist frei verhandelbar. BERLIVING vereinbart deshalb einen individuellen, variablen Satz, der sich an Lage, Zustand, Objektart und Vermarktungsaufwand orientiert.
Was bedeutet variable Provision bei BERLIVING konkret?
Variabel heißt, dass der Prozentsatz nicht pauschal übernommen, sondern für jede Immobilie einzeln ermittelt wird: aus Lage, Zustand, Objektart und dem zu erwartenden Vermarktungsaufwand. Dieser Satz wird mit Ihnen verhandelt und schriftlich festgehalten, bevor die Vermarktung beginnt – nicht im Nachhinein. Am Leistungsumfang ändert sich dabei nichts: Bewertung, Aufbereitung, Vermarktung, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe sind immer enthalten.
Bei welchen Immobilien kann ich in Berlin provisionsfrei verkaufen?
Das gesetzliche Teilungsgebot der §§ 656a ff. BGB gilt nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien ist die Provision frei verhandelbar. Diese Objekte vermarktet BERLIVING für den Verkäufer in der Regel provisionsfrei, die Vergütung übernimmt die Käuferseite.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers tatsächlich zustande kommt, also mit der notariellen Beurkundung. Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie bei BERLIVING nichts – auch keine Vorab- oder Aufwandspauschale.
Muss die Provision beim Wohnungsverkauf immer geteilt werden?
Wird der Makler beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher für beide Seiten tätig, muss die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen getragen werden. Beauftragt nur eine Seite, darf nach § 656d BGB höchstens die Hälfte auf die andere Seite übergewälzt werden, und das erst nach Nachweis der eigenen Zahlung. Eine niedrigere Provision entlastet deshalb immer beide Parteien.
Ist ein günstiger Immobilienmakler automatisch schlechter?
Nein. Entscheidend ist, ob die Leistung stimmt: professionelle Bewertung, hochwertige Aufbereitung, echte Reichweite und eine Verhandlungsführung, die den Preis verteidigt. Eine niedrigere Provision, die zu Lasten dieser Punkte geht, kostet Sie am Ende mehr als sie spart. Bei BERLIVING bleibt der Leistungsumfang unabhängig vom vereinbarten Satz gleich.
Wie berechne ich meine mögliche Ersparnis?
Nutzen Sie den Provisionsrechner oben auf dieser Seite. Sie geben den erwarteten Kaufpreis ein, stellen den marktüblichen Vergleichssatz und Ihren individuellen Satz ein und sehen sofort den Unterschied in Euro. Für einen belastbaren Kaufpreis empfehlen wir vorab unsere kostenfreie Immobilienbewertung.
Erfahren Sie, welcher Satz für Ihre Immobilie realistisch ist
Wir nennen Ihnen im Erstgespräch konkret, welches Provisionsmodell für Ihr Objekt infrage kommt – kostenfrei, unverbindlich und bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
Verkaufen, bewerten und Provision verstehen
Die Seiten, auf denen das Provisionsmodell konkret wird.
- Immobilie verkaufen in Berlin
- Wohnung verkaufen in Berlin
- Haus verkaufen in Berlin
- Mehrfamilienhaus verkaufen
- Kostenfreie Immobilienbewertung
- Ratgeber Maklerprovision Berlin
- Wer zahlt die Maklerprovision?
- Provisionsrechner für Käufer
- Marktwert und Angebotspreis
- Mit oder ohne Makler verkaufen
- Tippgeberprovision
- Kundenerfahrungen
Ihr Immobilienmakler vor Ort
Nur die Standorte, in denen wir am häufigsten vermarkten – die vollständige Übersicht steht im Bezirks-Hub.
