Immobilienmakler
in Berlin Ein Markt, zwölf Bezirke, Faktor 13.
Zwischen Marzahn-Hellersdorf und Mitte liegt beim Bodenrichtwert der Faktor 13 – wer seine Immobilie in Berlin verkauft, verkauft nie „in Berlin“, sondern in einem von zwölf sehr unterschiedlichen Bezirksmärkten. Wir kennen den Unterschied und bewerten entsprechend.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026), Kapitel 2.2.1 „Der Markt im Überblick“ – berlinweite Durchschnittswerte, keine Bezirks- oder Ortsteilangabe.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 2.2 und 5. Bodenrichtwert-Spanne: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026, auf Basis der bislang recherchierten Ortsteile je Bezirk.
Markteinschätzung
2025 im Rückblick, Anfang 2026 im Trend
2025 war für Berlin ein Jahr mit spürbarem Wachstum: Eigentumswohnungen verteuerten sich im Mittel um 5 % auf 5.511 €/m², Ein- und Zweifamilienhäuser um 1 % auf 3.830 €/m², vermietete Mehrfamilienhäuser sogar um 6 % auf 2.035 €/m². Die Zahl der Kauffälle bebauter Grundstücke stieg um 11 % auf 3.754 (Immobilienmarktbericht 2025/2026).
Am teuersten war und ist der Ortsteil Grunewald: Dort kosteten Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 im Schnitt 9.650 €/m² Wohnfläche, den höchsten Einzelkaufpreis erzielte ein Villengrundstück in Dahlem mit rund 14,5 Mio. €. Am günstigsten liegt der Bodenrichtwert in Marzahn-Hellersdorf bei teils nur 510 €/m² – Faktor 12,8 gegenüber Mitte.
„Wer in Berlin verkauft, verkauft nie den Durchschnitt – sondern einen von zwölf sehr unterschiedlichen Bezirksmärkten.“
Das erste Quartal 2026 zeigt dagegen eine deutliche Abkühlung bei den Kauffallzahlen: 10 % weniger Transaktionen als im Vorjahresquartal, bei nahezu unveränderten Preisen für Ein- und Zweifamilienhäuser und nur leicht rückläufigen Preisen für Wohn- und Geschäftshäuser. Das ist kein Widerspruch zu 2025, sondern ein typisches Nachfrage- vor Preissignal.
Diese Seite zeigt den Berliner Gesamtmarkt – für eine Bewertung Ihrer konkreten Immobilie zählt am Ende die Richtwertzone Ihrer Adresse, nicht der Bezirksdurchschnitt. Die zonenscharfen Zahlen für Ihren Bezirk finden Sie auf der jeweiligen Standortseite; wir rechnen sie Ihnen auf Wunsch persönlich vor.
Bezirke im Überblick
Vier Bezirke, vier sehr unterschiedliche Märkte
Alle zwölf Berliner Bezirke im Detail finden Sie auf unserer Bezirksübersicht.
Mitte
Der teuerste Markt Berlins – Bodenrichtwert bis 6.551 €/m², getrieben von City-Lage und Neubau.
Marzahn-Hellersdorf
Der günstigste Einstieg – und der einzige Bezirk ganz ohne soziales Erhaltungsgebiet.
Pankow
14 soziale Erhaltungsgebiete – mehr als in jedem anderen Bezirk. Wer hier verkauft, braucht Milieuschutz-Erfahrung.
Steglitz-Zehlendorf
Sieben Ortsteile, sieben eigene Märkte – von Zehlendorf bis Wannsee decken wir den ganzen Bezirk mit eigener Standortseite ab.
82 soziale Erhaltungsgebiete – nicht jeder Bezirk ist gleich betroffen
Ein soziales Erhaltungsgebiet – umgangssprachlich Milieuschutzgebiet – ist ein per Verordnung festgesetztes Quartier, in dem der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützt. Weder Denkmalschutz noch Mietspiegel haben damit etwas zu tun. Wer in Berlin verkauft, sollte wissen, ob die eigene Immobilie betroffen ist – das gilt mittlerweile für 82 Gebiete in 11 der 12 Bezirke.
- Umwandlungsverbot Zwei Verordnungen nebeneinander: § 250 BauGB gilt gesamtstädtisch für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen (bis 31.12.2030), die Umwandlungsverordnung 2025 nur in sozialen Erhaltungsgebieten für Gebäude bis fünf Wohnungen (bis 12.03.2030).
- Vorkaufsrecht Seit dem BVerwG-Urteil vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) nur noch in engen Grenzen; Regelfall ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB.
- Genehmigungspflicht Bauliche Modernisierungen über den einfachen Standard hinaus brauchen in Erhaltungsgebieten eine Genehmigung des Bezirksamts.
- Bezirksunterschiede Von 0 Gebieten in Marzahn-Hellersdorf bis 14 in Mitte und Pankow – die genaue Liste je Straße finden Sie auf unserer <a href="https://berliving.de/milieuschutzgebiete-berlin-liste-strassenverzeichnis-soziale-erhaltungsgebiete/">Milieuschutz-Übersicht</a>.
Prüfen Sie kostenfrei, ob Ihre Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt. Stand der Gebietszahl: 21.02.2026 (Geoportal Berlin). Dies ist keine Rechtsberatung; zu Genehmigungsfragen im Einzelfall empfehlen wir die Rücksprache mit Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
Adresse prüfen lassenReferenzen
Verkauft und vermittelt – quer durch die Bezirke
Eine kleine Auswahl bereits vermittelter oder aktuell von uns vermarkteter Objekte, verteilt über drei Berliner Bezirke.
5-Zimmer-Altbauwohnung im Kreuzberg
Klassischer Altbau-Grundriss, hohe Decken, bezugsfrei übergeben.
- Bezirk
- Friedrichshain-Kreuzberg
- Wohnfläche
- 164 m²
- Zimmer
- 5
- Baujahr
- 1902
Charmantes Einfamilienhaus in Berlin-Rudow
Ruhige, grüne Lage mit großzügigem Grundstück für die ganze Familie.
- Bezirk
- Neukölln
- Wohnfläche
- 135 m²
- Zimmer
- 5+2
- Baujahr
- 1991
Zweifamilienhaus in Berlin-Zehlendorf
Vermietete Einheit im Erdgeschoss, hochwertiger Wohnkomfort im Obergeschoss.
- Bezirk
- Steglitz-Zehlendorf
- Wohnfläche
- 250 m²
- Zimmer
- 7
- Baujahr
- 1972
Ablauf
So läuft Ihr Verkauf in Berlin ab
Wie lange ein Verkauf dauert, hängt stark am Bezirk und am Objekt – die genaue Ø Vermarktungsdauer für Ihren Bezirk finden Sie auf der jeweiligen Standortseite. Die Schritte unten gelten unabhängig davon, wo in Berlin Sie verkaufen.
-
Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, zonenscharfer Bodenrichtwert-Abgleich, Vergleichsobjekte im selben Ortsteil, Prüfung auf soziales Erhaltungsgebiet und Denkmalschutz.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis – bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Festlegung von Preiskorridor und Vermarktungsweg.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé – bei Grundstücken mit Ausbaureserve zusätzlich die Einordnung des Baurechts.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Anzeigen und die Ansprache unserer vorgemerkten Interessenten. Auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – geführt von der Person, die Ihr Objekt bewertet hat.
laufend -
Verhandlung & Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Liegt das Objekt in einem sozialen Erhaltungsgebiet, rechnen wir die zweimonatige Frist des Bezirks von Anfang an mit ein.
ca. 4–8 Wochen -
Übergabe
Gemeinsame Objektübergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und der Ummeldung von Strom, Gas und Wasser.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Wir vereinbaren keinen Standardsatz, sondern koppeln unsere Vergütung an den Preis, den wir für Sie erzielen – unterhalb des in Berlin Üblichen. Wir rechnen das vor der Beauftragung durch. Zur Einordnung: Maklerprovision in Berlin.
Diskrete Vermarktung
Ohne Portal, ohne Schild, ohne offene Besichtigung: Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an – auf Wunsch, in jedem Bezirk und jeder Gemeinde unseres Einzugsgebiets.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zum Übergabeprotokoll. Nachzulesen bei den Kundenerfahrungen.
Häufige Fragen
Berlin im Detail
Welcher Berliner Bezirk hat die höchsten Immobilienpreise?
Mitte hat mit einem Bodenrichtwert bis 6.551 €/m² (Stichtag 01.01.2026) den höchsten Wert aller Berliner Bezirke, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf. Beim Einfamilienhaus liegt allerdings der Ortsteil Grunewald vorn, mit durchschnittlich 9.650 €/m² Wohnfläche (Immobilienmarktbericht 2025/2026).
Wie stark unterscheiden sich die Bodenrichtwerte zwischen den Bezirken?
Zwischen dem günstigsten Wert in Marzahn-Hellersdorf (510 €/m²) und dem höchsten in Mitte (6.551 €/m²) liegt der Faktor 12,8. Bei Eigentumswohnungen ist die Spanne deutlich kleiner – dort trennen Spandau und Mitte nur den Faktor 2,1.
Was bedeutet ein soziales Erhaltungsgebiet für meinen Verkauf?
In einem sozialen Erhaltungsgebiet braucht die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirks, und der Bezirk hat in engen Grenzen ein Vorkaufsrecht. Einzelne, bereits geteilte Eigentumswohnungen sind davon nicht betroffen. 82 Gebiete in 11 Berliner Bezirken sind aktuell betroffen.
Wie finde ich die richtige Standortseite für meinen Bezirk?
Auf unserer Bezirksübersicht finden Sie alle Berliner Bezirke und Ortsteile mit eigener, zonenscharfer Marktbeobachtung.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Wir antworten innerhalb eines Werktags – und wenn Sie Ihren Bezirk mitschicken, ordnen wir Ihre Anfrage direkt zu.
Was ist Ihre Immobilie in Berlin wert?
Kostenlos, unverbindlich und auf Basis Ihrer Richtwertzone – nicht eines Stadtmittels. Sie erhalten eine Preisspanne samt Rechenweg.
Ihr Bezirk im Detail
Vier Beispiele – die vollständige Übersicht aller zwölf Bezirke finden Sie auf unserer Bezirksseite.
Passend zu Ihrem Verkauf in Berlin
Objekttyp-Seiten und die Ratgeber, die berlinweit am häufigsten gebraucht werden.
