Immobilienmakler
Friedrichshain-Kreuzberg Der kleinste Bezirk mit dem höchsten Bodenwert.
Friedrichshain-Kreuzberg ist mit 20,40 km² der flächenmäßig kleinste der zwölf Berliner Bezirke – und zugleich der am dichtesten besiedelte, mit dem höchsten Bodenrichtwert (3.188 €/m²) und dem höchsten Anteil an Wohnungs- und Teileigentum (96,0 %) berlinweit. Nur zwei Ortsteile, Friedrichshain und Kreuzberg, tragen diesen Markt. Diese Seite ordnet den Bezirk ein und führt von dort zur passenden Ortsteilseite.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Einwohnerregisterstatistik zum 31.12.2025, sowie Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, „Zahlen und Fakten" (Stand 31.12.2024) für Altersdurchschnitt und Geschlechterverteilung. Fläche: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 130/2025. Dichte selbst berechnet.
Der Bezirk
Zwei Ortsteile, ein Markt – und der höchste Bodenwert Berlins
Friedrichshain-Kreuzberg ist mit 20,40 km² der flächenmäßig kleinste der zwölf Berliner Bezirke – gerade einmal 2,3 % der Stadtfläche. Anders als bei den meisten anderen Bezirken weist der Gutachterausschuss seine Kaufpreise deshalb direkt nach den beiden Ortsteilen Friedrichshain und Kreuzberg aus, ohne den Umweg über größere Altbezirke, wie es etwa in Marzahn-Hellersdorf oder Tempelhof-Schöneberg üblich ist.
Trotz der geringen Fläche ist der Bezirk kein Nebenschauplatz: Mit 292.789 Einwohnern auf nur 20,40 km² ist er der am dichtesten besiedelte Bezirk Berlins – deutlich vor Mitte und Neukölln. Und beim Bodenrichtwert liegt er mit 3.188 €/m² sogar an der Spitze aller zwölf Bezirke, vor Charlottenburg-Wilmersdorf (2.773 €/m²) und Mitte (2.472 €/m²).
„Der kleinste Bezirk Berlins hat den höchsten Bodenwert – und fast keinen Markt für Häuser.“
Der dritte Punkt, der diesen Bezirk von den meisten anderen unterscheidet: Er ist praktisch ausschließlich ein Wohnungsmarkt. 96,0 % aller Kauffälle des Jahres 2025 entfielen auf Wohnungs- und Teileigentum – der höchste Anteil aller zwölf Bezirke (Berlin insgesamt 79,4 %). Auf unbebaute Grundstücke entfielen gerade einmal 9 Verträge im gesamten Bezirk, ebenfalls der niedrigste Anteil berlinweit. Ein- und Zweifamilienhäuser kommen im Marktbericht für beide Ortsteile gar nicht erst vor: 2025 wurde in Friedrichshain wie in Kreuzberg kein einziges verkauft.
Für die Bewertung heißt das: Was hier den Markt ausmacht, ist die Eigentumswohnung und das Mehrfamilienhaus. Wir arbeiten mit dem zonenscharfen Bodenrichtwert Ihrer Adresse und den tatsächlich erzielten Kaufpreisen des jeweiligen Ortsteils – nicht mit einem Bezirksmittel und nicht mit Angebotspreisen aus Portalen, die etwas anderes sind als der erzielbare Marktwert.
Immobilienmarkt 2025
Die höchste Transaktionsdichte Berlins
Der Gutachterausschuss zählt jeden beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung. 2025 waren das berlinweit 22.912 Verträge mit einem Geldumsatz von rund 16,1 Mrd. € – acht Prozent mehr als im Vorjahr. In Friedrichshain-Kreuzberg waren es 1.979 Kauffälle (ohne Paketverkäufe) – absolut gesehen Rang 9 von 12 Bezirken.
Werte für 2025 aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Sie werden einmal jährlich fortgeschrieben und nicht automatisch abgeglichen. Der Bodenrichtwert oben stammt dagegen aus dem wöchentlichen Abgleich mit dem Geoportal Berlin und aktualisiert sich von selbst.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen. Kauffälle und Geldumsatz: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 6.1.1 und 6.1.2, Seiten 77 und 78.
Bezogen auf die Fläche kehrt sich das Bild um: 1.979 Kauffälle auf nur 20,40 km² ergeben rund 97 Kauffälle je Quadratkilometer (selbst berechnet) – voraussichtlich die höchste Transaktionsdichte aller Berliner Bezirke. Zum Vergleich: Charlottenburg-Wilmersdorf kommt mit 2.811 Kauffällen auf 64,7 km² auf rund 43 je Quadratkilometer.
Der Geldumsatz lag 2025 bei 1.247,5 Mio. € (8,4 % des Berliner Umsatzes), davon 778,1 Mio. € im Wohnungs- und Teileigentum. Auffällig: Die 9 Verkäufe unbebauter Grundstücke erzielten zusammen 150,6 Mio. € – im Schnitt rund 16,7 Mio. € je Grundstück, ein Hinweis auf einzelne sehr hochpreisige Entwicklungsflächen inmitten eines sonst fast reinen Bestandsmarkts.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zwei Ortsteile, Faktor 1,5
Der Bodenrichtwert beziffert den Wert des unbebauten Grundstücks je Quadratmeter innerhalb einer Richtwertzone. Er ist nicht der Wert Ihrer Immobilie – aber die Grundlage, auf der er berechnet wird, und die einzige Größe, die für beide Ortsteile amtlich und vergleichbar vorliegt.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Mit 3.188 €/m² im flächengewichteten Mittel aller 21 Wohnbau-Richtwertzonen liegt Friedrichshain-Kreuzberg auf Rang eins der zwölf Bezirke – vor Charlottenburg-Wilmersdorf (2.773 €/m²) und Mitte (2.472 €/m²). Das Berliner Mittel beträgt 1.078 €/m²; der Bezirk erreicht damit fast das Dreifache.
Innerhalb des Bezirks ist die Spreizung so gering wie in kaum einem anderen: Friedrichshain kommt auf 3.364 €/m² über 11 Zonen (1.500 bis 4.500 €/m², Faktor 3,0), Kreuzberg auf 3.047 €/m² über 10 Zonen (2.100 bis 4.000 €/m², Faktor 1,9). Zwischen den beiden Ortsteilen selbst liegt gerade einmal Faktor 1,1.
Warum der höchste Bodenrichtwert Berlins nicht die teuersten Wohnungspreise bedeutet: Der Richtwert bemisst den Bodenwert bei zulässiger Ausnutzung (Geschossflächenzahl), nicht den erzielbaren Wohnungspreis. Dichte, zentral gelegene Blockrandbebauung wie hier erzielt einen hohen Bodenrichtwert, auch wenn die Eigentumswohnungspreise selbst (5.647 bis 5.887 €/m²) unter denen mancher Villenlage liegen.
Bekannte Orte
Wofür der Bezirk bekannt ist
Auf kaum 20 Quadratkilometern liegen hier mehr geschichtsträchtige Adressen als in mancher Kleinstadt. Eine Auswahl aus beiden Ortsteilen, mit der Lage, in der Sie jeweils liegt.
East Side Gallery & Oberbaumbrücke
Friedrichshain · Kreuzberg
1,3 Kilometer des längsten erhaltenen Mauerstücks, 1990 von 118 Künstlern aus 21 Ländern gestaltet – zwischen Ostbahnhof und der historischen Oberbaumbrücke, die Friedrichshain und Kreuzberg über die Spree verbindet.
Karl-Marx-Allee & Frankfurter Tor
Friedrichshain
Zwei Kilometer lange Prachtstraße, vormals Stalinallee, mit einem geschlossenen Baudenkmalensemble im Zuckerbäckerstil der 1950er-Jahre – eine der wenigen innerstädtischen Lagen, in denen Denkmalschutz und Wohnungsmarkt eng zusammenfallen.
RAW-Gelände
Friedrichshain
1867 als Reichsbahnausbesserungswerk gegründet, seit den 1990er-Jahren eines der letzten großen Kreativ- und Kulturgelände der Innenstadt – prägend für den Ruf des Ortsteils bei jungen Käufern.
Volkspark Friedrichshain
Friedrichshain
1846 bis 1848 nach Plänen des ersten Berliner Stadtgartendirektors Gustav Meyer angelegt – Berlins älteste öffentliche Grünanlage und bis heute das grüne Rückgrat des Ortsteils.
Der Kreuzberg (Viktoriapark)
Kreuzberg
Mit 66 Metern die namensgebende Erhebung des Ortsteils. Auf dem Gipfel steht das gusseiserne Nationaldenkmal für die Befreiungskriege nach einem Entwurf von Karl Friedrich Schinkel von 1821; der Viktoriapark wurde ab 1888 um das Denkmal herum angelegt.
Markthalle Neun
Kreuzberg
Eröffnet 1891 und eine von nur noch drei weitgehend original erhaltenen Markthallen Berlins – heute gastronomischer Anker des Wrangelkiezes zwischen Schlesischem Tor und Görlitzer Park.
Görlitzer Park
Kreuzberg
Angelegt auf dem Gelände des stillgelegten Görlitzer Bahnhofs – eine der größten zusammenhängenden Grünflächen des Ortsteils und Naherholung direkt im dichten Wrangelkiez.
Checkpoint Charlie
Kreuzberg
Der bekannteste alliierte Grenzübergang der Teilungszeit, direkt an der Grenze zu Mitte gelegen – seit 1990 ein Gedenk- und Erinnerungsort mit weiterhin hoher Besucherfrequenz.
Jüdisches Museum Berlin
Kreuzberg
Der von Daniel Libeskind entworfene Neubau wurde 2001 eröffnet und zählt zu den meistbeachteten Museumsbauten Deutschlands – ein architektonisches Wahrzeichen im Norden Kreuzbergs.
Die Ortsteile
Zwei Ortsteile im Einzelnen
Sortiert nach Bodenrichtwert, absteigend. Die Einwohnerzahlen haben den Stand vom 31.12.2025, die Flächen stammen aus der amtlichen Ortsteiltabelle. Anders als in den meisten anderen Bezirken gibt es hier keine zusätzliche Altbezirksebene – die beiden Ortsteile sind zugleich die Ebene, nach der der Gutachterausschuss seine Kaufpreise ausweist.
Friedrichshain
142.116 Einwohner auf 9,78 km² – 14.531 je Quadratkilometer. Dichte Gründerzeit zwischen East Side Gallery und Volkspark, fünf soziale Erhaltungsgebiete und mit 832 ausgewerteten Kauffällen 2025 der umsatzstärkste der beiden Ortsteile bei Eigentumswohnungen.
Kreuzberg
150.673 Einwohner auf 10,40 km² – 14.487 je Quadratkilometer und der einwohnerstärkere der beiden Ortsteile. Sechs soziale Erhaltungsgebiete, der namensgebende Kreuzberg-Hügel im Süden und mit 458 ausgewerteten Kauffällen 2025 der ruhigere der beiden Wohnungsmärkte.
Weiter im Detail
Friedrichshain oder Kreuzberg – wo liegt Ihre Immobilie?
Diese Seite ordnet den Bezirk ein. Die eigentliche Bewertungsarbeit passiert eine Ebene tiefer, weil dort die Kaufpreise ausgewiesen werden – getrennt nach Ortsteil. Wählen Sie den Ortsteil, in dem Ihre Immobilie liegt.
Immobilienmakler Berlin-Friedrichshain
- MilieuschutzFünf soziale Erhaltungsgebiete
- Marktbreite832 ausgewertete Eigentumswohnungs-Kauffälle 2025 – mehr als in jedem anderen Ortsteil dieses Projekts
- Bodenrichtwert3.364 €/m², der höchste Wert im Bezirk
- SchwerpunktAltbau-Kieze und Neubau an der Rummelsburger Bucht
Immobilienmakler Berlin-Kreuzberg
- MilieuschutzSechs soziale Erhaltungsgebiete – die meisten des Bezirks
- Marktbreite458 ausgewertete Eigentumswohnungs-Kauffälle 2025
- Bodenrichtwert3.047 €/m²
- SchwerpunktHistorischer Altbau vom Bergmannkiez bis zum Wrangelkiez
Beide Ortsteile haben ausschließlich eigene, ortsteilscharfe Seiten – anders als in vielen anderen Berliner Bezirken gibt es hier keine zusätzliche Altbezirksebene dazwischen, die Kaufpreise gelten unmittelbar für den jeweiligen Ortsteil.
Elf soziale Erhaltungsgebiete im Bezirk – und zwei Umwandlungsverordnungen nebeneinander
Ein soziales Erhaltungsgebiet – umgangssprachlich Milieuschutzgebiet – ist ein per Verordnung festgesetztes Quartier, in dem der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützt. Es geht dabei weder um den baulichen Bestand – dafür gibt es den Denkmalschutz – noch um die Miethöhe, für die der Mietspiegel gilt.
In Friedrichshain-Kreuzberg sind elf solcher Gebiete festgesetzt – mehr als in den meisten anderen Berliner Bezirken. Fünf liegen im Ortsteil Friedrichshain: Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Weberwiese, Stralauer Kiez und Samariterviertel. Sechs liegen in Kreuzberg: Graefestraße, Luisenstadt, Bergmannstraße Nord, Hornstraße, Chamissoplatz und Kreuzberg-Nord (alle Stand 21.02.2026). Berlinweit sind 82 Gebiete in elf Bezirken festgesetzt. Für Eigentümer heißt das konkret:
- Umwandlung – zwei Verordnungen nebeneinander Berlinweit ist die Aufteilung von Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig: Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, in Kraft seit 01.01.2026, befristet bis 31.12.2030. In den elf Erhaltungsgebieten des Bezirks kommt die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzu; sie erfasst dort auch Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen und gilt bis 12.03.2030. Wer nur eine der beiden kennt, zieht bei kleineren Häusern den falschen Schluss.
- Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarung Dem Bezirk steht im Erhaltungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) darf es nicht mehr mit der bloßen Vermutung begründet werden, ein Käufer werde sich künftig erhaltungswidrig verhalten. Ausgeübt wird es deshalb nur noch in Ausnahmefällen; der Regelfall ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB, mit der sich der Käufer auf die Ziele des Erhaltungsrechts verpflichtet. Relevant wird das vor allem beim Verkauf eines ganzen Hauses oder Grundstücks, praktisch nie bei einer bereits bestehenden einzelnen Eigentumswohnung.
- Genehmigungspflicht bei Modernisierung und Rückbau Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen, Zweitbalkone oder eine Ausstattung über zeitgemäßem Standard brauchen im Gebiet eine Genehmigung nach § 172 BauGB – zusätzlich zum normalen Baurecht und auch dann, wenn das Vorhaben sonst verfahrensfrei wäre. Beratung und Genehmigung erteilt das Stadtentwicklungsamt des Bezirks.
- Denkmalschutz ist eine getrennte Prüfung Erhaltungsrecht und Denkmalschutz gelten nebeneinander und werden von verschiedenen Stellen geprüft. Im Bezirk betrifft das insbesondere das Ensemble Karl-Marx-Allee: Selbst außerhalb eines sozialen Erhaltungsgebiets kann dort eine denkmalrechtliche Genehmigung nötig sein, die mit dem Milieuschutz nichts zu tun hat.
Ob Ihre Adresse in einem der elf Erhaltungsgebiete liegt und welche Vorschrift im Einzelfall greift, prüfen wir kostenfrei anhand des amtlichen Straßenverzeichnisses. Angaben nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenVariable Provision
Unsere Vergütung richtet sich nach dem erzielten Preis und bleibt unter dem in Berlin ortsüblichen Satz. Was das für Ihr Objekt bedeutet, rechnen wir vor der Beauftragung durch – nachzulesen auch auf der Seite zur Maklerprovision in Berlin.
Diskrete Vermarktung
In einem Bezirk mit der höchsten Transaktionsdichte Berlins ist Sichtbarkeit nicht immer ein Vorteil: auf Wunsch ohne Portalinserat, ohne Schild und ohne offene Besichtigung – nur über vorgemerkte, geprüfte Interessenten.
30 Jahre Berlin
Marktkenntnis aus drei Jahrzehnten Abschlüssen in Berlin und Brandenburg, 5,0 Sterne bei ProvenExpert und ein Ansprechpartner von der Bewertung bis zur Übergabe. Was Auftraggeber schreiben, steht bei den Kundenerfahrungen.
Häufige Fragen
Friedrichshain-Kreuzberg – kurz beantwortet
Wie viele Einwohner hat Friedrichshain-Kreuzberg?
292.789 Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand 31.12.2025 (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) – Friedrichshain 142.116, Kreuzberg 150.673. Damit ist Friedrichshain-Kreuzberg zwar der flächenmäßig kleinste, aber bei weitem nicht der einwohnerärmste der zwölf Berliner Bezirke – auf nur 20,40 km² ist er sogar der am dichtesten besiedelte. Das Durchschnittsalter liegt bei 39,4 Jahren (Stand 31.12.2024), 51,3 % der Einwohner sind männlich.
Welche Ortsteile gehören zum Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg?
Zwei: Friedrichshain (142.116 Einwohner, 9,78 km²) und Kreuzberg (150.673 Einwohner, 10,40 km²) – Stand 31.12.2025. Damit hat dieser Bezirk die wenigsten Ortsteile aller zwölf Berliner Bezirke. Anders als etwa in Charlottenburg-Wilmersdorf oder Tempelhof-Schöneberg gibt es hier keine zusätzliche Altbezirks-Gliederung: Der Gutachterausschuss weist seine Kaufpreise unmittelbar nach diesen beiden Ortsteilen aus.
Wo sind die Immobilienpreise im Bezirk am höchsten?
Beim Bodenrichtwert führt der Ortsteil Friedrichshain mit 3.364 €/m² knapp vor Kreuzberg (3.047 €/m²) – beide zusammen ergeben mit 3.188 €/m² den höchsten Bezirksdurchschnitt Berlins. Bei den tatsächlich gezahlten Eigentumswohnungspreisen liegen beide Ortsteile dagegen enger beieinander: Friedrichshain 5.887 €/m², Kreuzberg 5.647 €/m² Wohnfläche (2025). Ein- und Zweifamilienhäuser spielen in beiden Ortsteilen keine Rolle – 2025 wurde in keinem der beiden auch nur ein einziges verkauft.
Friedrichshain oder Kreuzberg – welche Seite ist für meine Immobilie die richtige?
Beide Ortsteile haben eine eigene, vollständige Seite mit den jeweiligen Kaufpreisen, Erhaltungsgebieten und Mikrolagen: Immobilienmakler Berlin-Friedrichshain und Immobilienmakler Berlin-Kreuzberg. Eine zusätzliche Altbezirksebene wie in anderen Bezirken gibt es hier nicht.
Gilt in Friedrichshain-Kreuzberg Milieuschutz?
Ja, in elf Gebieten. Fünf liegen im Ortsteil Friedrichshain: Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Weberwiese, Stralauer Kiez und Samariterviertel. Sechs liegen in Kreuzberg: Graefestraße, Luisenstadt, Bergmannstraße Nord, Hornstraße, Chamissoplatz und Kreuzberg-Nord (alle Stand 21.02.2026). Innerhalb dieser Gebiete ist die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig; außerdem hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht, das seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 aber nur noch in engen Grenzen ausgeübt wird. Wir prüfen Ihre Adresse kostenfrei anhand der gültigen Verordnung, bevor die Vermarktung beginnt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Wir antworten innerhalb eines Werktags – und wenn Sie die Adresse mitschicken, sagen wir Ihnen gleich, ob sie in einem der elf Erhaltungsgebiete des Bezirks liegt.
Was ist Ihre Immobilie in Friedrichshain-Kreuzberg wert?
Kostenlos, unverbindlich und auf Basis der Kaufpreise Ihres Ortsteils – nicht eines Bezirksmittels. Sie erhalten eine begründete Spanne, keine Zahl ohne Herleitung.
Ortsteile und Nachbarbezirke
Die beiden Ortsteilseiten, die angrenzenden Bezirke und der Überblick über alle Berliner Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf im Bezirk
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