Vermietete Immobilie verkaufen:
Rechte, Eigenbedarf & Kündigungsfristen „Kauf bricht nicht Miete“ – was das für Ihren Verkauf bedeutet.
Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus lässt sich in Berlin gut verkaufen – der Mietvertrag bleibt dabei bestehen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Rechte Mieter beim Verkauf haben, wann eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer möglich ist und wie ein Verkauf trotzdem zum bestmöglichen Preis gelingt.
Überblick
Was bedeutet der Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Der bestehende Mietvertrag geht unverändert auf den neuen Eigentümer über, mit allen Rechten und Pflichten. Verkäufer können also nicht kündigen, um leer zu übergeben – diese Möglichkeit hat frühestens der neue Eigentümer, und auch dieser nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung.
Für Käufer sind vermietete Immobilien meist als Kapitalanlage interessant, für Eigennutzer dagegen nur bedingt – das beeinflusst sowohl den erzielbaren Preis als auch den passenden Käuferkreis für die Vermarktung.
Rechte der Mieter
Was sich für Mieter durch den Verkauf ändert – und was nicht
Was gleich bleibt
- Mietvertrag – Laufzeit, Miethöhe und vereinbarte Konditionen bleiben unverändert bestehen.
- Kaution – geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über.
- Besichtigungsduldung – Mieter müssen angekündigte Besichtigungen im Rahmen der Verkaufsvermarktung dulden.
Was sich ändern kann
- Eigenbedarfskündigung – der neue Eigentümer kann unter den Voraussetzungen des § 573 BGB kündigen, siehe unten.
- Umwandlung in Eigentumswohnungen – löst eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB aus, siehe unten.
- Ansprechpartner – Mietzahlungen und Kommunikation laufen künftig über den neuen Eigentümer.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Voraussetzungen, Fristen und die Sperrfrist bei Umwandlung
Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist grundsätzlich möglich, unterliegt aber denselben engen Voraussetzungen wie jede andere Eigenbedarfskündigung – Details dazu im Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Alles Wichtige auf einen Blick. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate bei 5 bis 8 Jahren, 9 Monate bei mehr als 8 Jahren (§ 573c BGB).
Wird eine vermietete Wohnung nach dem Verkauf in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt für die Mieter zusätzlich eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Eine Eigenbedarfskündigung ist erst nach Ablauf von grundsätzlich drei Jahren seit der Umwandlung möglich. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählt Berlin – kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Diese Sperrfrist betrifft die Umwandlung in Eigentumswohnungen, nicht den ursprünglichen Verkauf des Gesamtobjekts als solchen.
Chancen und Herausforderungen
Für wen lohnt sich der Verkauf vermietet – und wann eher nicht?
Vermietete Immobilien erzielen im Schnitt einen niedrigeren Preis als leerstehende Objekte, weil der Käuferkreis auf Kapitalanleger eingeschränkt ist und diese das laufende Mietverhältnis in ihre Renditerechnung einpreisen. Dafür entfällt für Verkäufer der Aufwand einer Kündigung, und der Verkauf kann deutlich schneller angestoßen werden.
Ein Aufhebungsvertrag mit dem bestehenden Mieter – gegen eine einvernehmliche Abfindung – kann den erzielbaren Preis erhöhen, weil damit auch Eigennutzer als Käufer infrage kommen. Das ist freiwillig und funktioniert nur im Einvernehmen mit dem Mieter, nicht als einseitige Kündigung.
Ob vermietet oder leer verkauft wird, ist keine Formsache, sondern eine Preisfrage – wir rechnen beide Szenarien für Sie durch.
Tipps für den Verkauf
So gelingt der Verkauf einer vermieteten Immobilie
Mietvertrag prüfen
Laufzeit, Miethöhe und Sonderregelungen vollständig dokumentieren – Käufer und deren Bank fragen danach zuerst.
Realistisch bewerten
Der Abschlag gegenüber einer leerstehenden Immobilie sollte auf vergleichbaren Verkäufen beruhen, nicht auf einer Pauschale.
Käuferkreis gezielt ansprechen
Kapitalanleger suchen andere Kennzahlen als Eigennutzer – die Vermarktung sollte entsprechend zugeschnitten sein.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Kündigungsfristen, Sperrfristen oder Aufhebungsverträgen empfehlen wir die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien
Kann ich meinem Mieter kündigen, um die Wohnung leer zu verkaufen?
Nein, als Verkäufer nicht ohne die gesetzlichen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung, etwa Eigenbedarf. Der Mietvertrag bleibt nach § 566 BGB unverändert bestehen und geht mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.
Kann der neue Eigentümer nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja, unter denselben Voraussetzungen wie jeder andere Vermieter – konkrete Nutzungsabsicht, korrekte Form und die geltende Kündigungsfrist nach Mietdauer. Details im Ratgeber Eigenbedarfskündigung.
Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?
Wird eine vermietete Wohnung nach dem Verkauf in Wohnungseigentum umgewandelt, darf wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist gekündigt werden – grundsätzlich drei Jahre, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin per Verordnung bis zu zehn Jahre.
Erzielt eine vermietete Immobilie einen niedrigeren Verkaufspreis?
In der Regel ja, weil der Käuferkreis auf Kapitalanleger eingeschränkt ist. Wie hoch der Abschlag im Einzelfall ausfällt, hängt von Miethöhe, Restlaufzeit und Marktlage ab.
Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?
Eine gesetzliche Informationspflicht gegenüber dem Mieter vor dem Verkauf besteht nicht, in der Praxis empfiehlt sich eine frühzeitige, transparente Kommunikation, um Besichtigungen reibungslos zu ermöglichen.
Lohnt sich ein Aufhebungsvertrag mit dem Mieter vor dem Verkauf?
Das kann den Verkaufspreis erhöhen, weil dann auch Eigennutzer als Käufer infrage kommen. Ein Aufhebungsvertrag funktioniert aber nur einvernehmlich, meist gegen eine Abfindung, nicht als einseitige Kündigung.
Was ist Ihre vermietete Immobilie aktuell wert?
Wir rechnen den Verkauf vermietet und leer durch und zeigen Ihnen, welcher Weg für Ihre Immobilie den besseren Erlös verspricht – kostenfrei und unverbindlich.
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