Umwandlungsverbot Berlin:
Zwei Verordnungen, ein Irrtum Gesamtstadt oder Erhaltungsgebiet – die Wohnungszahl entscheidet, welche Regel gilt.
„Das Umwandlungsverbot“ ist in Berlin kein einzelnes Gesetz, sondern zwei unterschiedliche Verordnungen mit unterschiedlichem Geltungsbereich. Wer beide verwechselt, schätzt die eigene Immobilie leicht falsch ein. Dieser Ratgeber ordnet beide Regelungen sauber voneinander ab.
Zwei Verordnungen nebeneinander – der häufigste Irrtum bei diesem Thema
Beide Regelungen verbieten oder erschweren die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, gelten aber für unterschiedliche Gebäude und Gebiete. Welche Regel für ein konkretes Haus greift, entscheidet sich an zwei Fragen: Liegt es in einem sozialen Erhaltungsgebiet? Und wie viele Wohnungen hat es?
- § 250 BauGB – gesamtstädtisch, mehr als 5 Wohnungen Gilt in ganz Berlin, unabhängig von einem Erhaltungsgebiet, für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Beschlossen vom Senat am 11.11.2025, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2030.
- Umwandlungsverordnung 2025 – nur in Erhaltungsgebieten, bis zu 5 Wohnungen Gilt ausschließlich in den 82 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins (§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB), zusätzlich für kleinere Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen. In Kraft seit 13.03.2025, gültig bis 12.03.2030.
- Wirkung in der Praxis 2021, vor Verschärfung der Regeln, wurden in Berlin noch 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 waren es nur noch 1.552 – ein Rückgang um mehr als 90 %.
- Vorkaufsrecht nur noch in engen Grenzen Seit dem BVerwG-Urteil vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) können Bezirke ihr Vorkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen in Erhaltungsgebieten nur noch unter engen Voraussetzungen ausüben. Der praktische Regelfall ist seither die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB, mit der sich Käufer zu bestimmten Auflagen verpflichten, um das Vorkaufsrecht abzuwenden.
Diese Übersicht ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und welche Regelung für Ihre konkrete Immobilie gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Meine Immobilie prüfen lassenErhaltungsgebiete
82 soziale Erhaltungsgebiete in 11 Berliner Bezirken
Soziale Erhaltungsgebiete (§ 172 BauGB) sind ungleich über die Stadt verteilt: Mitte und Pankow haben mit je 14 Gebieten die meisten, Marzahn-Hellersdorf keines. Die vollständige, namentliche Liste aller Gebiete je Bezirk führt unsere Übersicht Milieuschutzgebiete Berlin – Liste und Straßenverzeichnis.
Meiste Gebiete
- Mitte – 14 Erhaltungsgebiete
- Pankow – 14 Erhaltungsgebiete
- Friedrichshain-Kreuzberg – 11 Erhaltungsgebiete
Mittleres Aufkommen
- Neukölln – 10 Erhaltungsgebiete
- Tempelhof-Schöneberg – 10 Erhaltungsgebiete
- Charlottenburg-Wilmersdorf – 9 Erhaltungsgebiete
Wenige oder keine Gebiete
- Lichtenberg, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Treptow-Köpenick – je 3 Erhaltungsgebiete
- Reinickendorf – 2 Erhaltungsgebiete
- Marzahn-Hellersdorf – keine sozialen Erhaltungsgebiete
Quelle: Geoportal Berlin, Erhaltungsverordnungsgebiete nach § 172 BauGB, Stand 21.02.2026.
Was das für Eigentümer bedeutet
Umwandlungsverbot heißt nicht Verkaufsverbot
Beide Verordnungen verbieten die Aufteilung eines Hauses in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen – der Verkauf des Gesamtobjekts als Mehrfamilienhaus bleibt in jedem Fall möglich und ist von den Umwandlungsregeln nicht betroffen. Für Verkäufer bedeutet das: Ein Haus in einem Erhaltungsgebiet lässt sich weiterhin verkaufen, allerdings typischerweise an Kapitalanleger statt an Einzelkäufer je Wohnung.
Ausnahmegenehmigungen von den Umwandlungsverboten sind möglich, etwa wenn Wohnungen ausschließlich an die bisherigen Mieter verkauft werden sollen, haben aber hohe Hürden und lange Bearbeitungszeiten beim zuständigen Bezirksamt. Wie sich das auf den Marktwert auswirkt, hängt stark vom Einzelfall ab – siehe auch unseren Ratgeber Marktwert und Angebotspreis.
Ein Erhaltungsgebiet verändert, an wen Sie verkaufen können – nicht, ob Sie verkaufen können.
Häufige Fragen
FAQ: Häufige Fragen zum Umwandlungsverbot in Berlin
Gilt in ganz Berlin dasselbe Umwandlungsverbot?
Nein. § 250 BauGB gilt gesamtstädtisch für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Zusätzlich gilt in den 82 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins die Umwandlungsverordnung 2025 auch für kleinere Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen.
Woran erkenne ich, ob meine Immobilie in einem Erhaltungsgebiet liegt?
Die vollständige, namentliche Liste aller 82 sozialen Erhaltungsgebiete nach Bezirk und Straßenzug finden Sie in unserer Übersicht Milieuschutzgebiete Berlin – Liste und Straßenverzeichnis.
Kann ich mein Mehrfamilienhaus trotz Umwandlungsverbot verkaufen?
Ja, der Verkauf des Gesamtobjekts ist von den Umwandlungsverboten nicht betroffen. Eingeschränkt ist nur die Aufteilung in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen.
Hat der Bezirk noch ein Vorkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen im Erhaltungsgebiet?
Seit dem BVerwG-Urteil vom 09.11.2021 nur noch unter engen Voraussetzungen. In der Praxis ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB der Regelfall, mit der Käufer bestimmte Auflagen übernehmen, um das Vorkaufsrecht abzuwenden.
Betrifft das Umwandlungsverbot Ihre Immobilie?
Wir prüfen, welche der beiden Verordnungen für Ihr Haus gilt und was das für einen möglichen Verkauf bedeutet – kostenfrei und unverbindlich.
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