Der Berliner Mietendeckel:
Was heute noch gilt Seit 2021 nichtig – warum das Thema trotzdem noch angefragt wird.
Der Berliner Mietendeckel war von Februar 2020 bis April 2021 in Kraft und sorgt bis heute für Verwirrung bei Eigentümern und Mietern. Dieser Ratgeber ordnet ein, was der Mietendeckel war, warum er scheiterte und welche Regelungen seither tatsächlich für Mieterhöhungen in Berlin gelten.
Der Mietendeckel gilt nicht mehr – seit dem 25. März 2021
Das Berliner „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen“ (Mietendeckel) trat am 23. Februar 2020 in Kraft und begrenzte Mieten in Berlin rückwirkend und für die Zukunft. Das Bundesverfassungsgericht erklärte es mit Beschluss vom 25. März 2021 (Az. 2 BvF 1/20 u. a.) rückwirkend für nichtig, weil dem Land Berlin für Mietpreisrecht die Gesetzgebungskompetenz fehlte – diese liegt beim Bund. Seither entfaltet der Mietendeckel keinerlei Rechtswirkung mehr, auch nicht für den Zeitraum, in dem er formal in Kraft war.
- Rückabwicklung Mieter mussten auf Basis des Mietendeckels einbehaltene oder geminderte Mietanteile nachträglich an Vermieter zurückzahlen, soweit diese sie nicht bereits gestundet hatten.
- Keine Neuauflage auf Landesebene Da die Kompetenzfrage höchstrichterlich geklärt ist, ist ein vergleichbares Landesgesetz für Berlin ausgeschlossen.
- Verwechslungsgefahr mit der bundesweiten Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) ist ein eigenständiges, bundesweit geltendes Instrument und war vom Urteil nicht betroffen – sie gilt in Berlin unverändert weiter, siehe unten.
Wer heute nach dem „Berliner Mietendeckel“ sucht, meint in den meisten Fällen eine der unten stehenden, tatsächlich geltenden Regelungen.
Aktuelle Mietrechtsfragen besprechenWas stattdessen gilt
Drei Regelungen, die Mieterhöhungen in Berlin heute tatsächlich begrenzen
Mietspiegel & Vergleichsmiete
Mieterhöhungen im Bestand orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel. Details im Ratgeber Mietspiegel Berlin.
Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete sind in Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % innerhalb von drei Jahren begrenzt, statt der bundesweiten 20 %.
Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)
Bei der Wiedervermietung darf die Miete in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 % übersteigen, mit gesetzlich geregelten Ausnahmen etwa für umfassend modernisierte Wohnungen.
Was das für Eigentümer bedeutet
Warum die Verwechslung so hartnäckig ist
Der Mietendeckel war öffentlich stark präsent und wirkt in Ratgebern, Foren und Suchanfragen bis heute nach – auch weil viele der damals diskutierten Fragen (Wie hoch darf meine Miete steigen? Was gilt bei Neuvermietung?) durch andere, weiterhin geltende Regelungen beantwortet werden. Für Eigentümer, die eine vermietete Immobilie halten oder verkaufen möchten, zählt deshalb die aktuelle Rechtslage – nicht die Erinnerung an 2020/2021.
Wer eine vermietete Immobilie in Berlin verkaufen möchte, sollte die geltende Miethöhe im Verhältnis zum Mietspiegel und zur Kappungsgrenze einordnen – das beeinflusst sowohl die Renditeerwartung von Käufern als auch den erzielbaren Preis. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.
Der Mietendeckel ist Geschichte – der Mietspiegel und die Kappungsgrenze sind die Regeln, nach denen heute tatsächlich gerechnet wird.
Häufige Fragen
FAQ: Häufige Fragen zum Berliner Mietendeckel
Gilt der Berliner Mietendeckel noch?
Nein. Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Mietendeckel mit Beschluss vom 25. März 2021 rückwirkend für nichtig, weil dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für Mietpreisrecht fehlte. Er entfaltet seither keinerlei Rechtswirkung mehr.
Mussten Mieter nach dem Urteil Geld zurückzahlen?
Ja, soweit Mietanteile auf Basis des für nichtig erklärten Gesetzes einbehalten oder gemindert worden waren, mussten diese grundsätzlich an die Vermieter nachgezahlt werden, sofern keine anderweitige Einigung getroffen wurde.
Was gilt heute stattdessen für Mieterhöhungen in Berlin?
Im Bestand die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel mit einer Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, bei Neuvermietung zusätzlich die bundesweite Mietpreisbremse.
Kann Berlin einen neuen, eigenen Mietendeckel einführen?
Nach der höchstrichterlichen Klärung der Kompetenzfrage ist ein vergleichbares Landesgesetz für Berlin ausgeschlossen – Mietpreisrecht ist Bundeskompetenz.
Wie wirkt sich die aktuelle Mietrechtslage auf Ihre Immobilie aus?
Ob Mietspiegel, Kappungsgrenze oder ein anstehender Verkauf: Wir ordnen Ihre Situation auf Basis der heute geltenden Regeln ein – kostenfrei und unverbindlich.
Rund um Mietrecht in Berlin
Die tatsächlich geltenden Regelungen im Detail.
Rund um Verkauf und Bewertung
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