Eigenbedarfskündigung:
Alles Wichtige auf einen Blick § 573 BGB einfach erklärt – für Vermieter und Mieter.
Eine Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermietern und Mietern – und zu den Kündigungen, die am häufigsten an Formfehlern scheitern. Dieser Ratgeber erklärt Voraussetzungen, Fristen und Rechte beider Seiten auf Basis der §§ 573, 573c und 574 BGB.
Rechtliche Grundlagen
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung kündigt, weil er, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger seines Haushalts sie selbst nutzen möchte (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Es handelt sich um eine ordentliche Kündigung mit gesetzlich geregelten Voraussetzungen – ein bloßer Wunsch reicht nicht, der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse konkret und nachvollziehbar begründen.
Zulässig ist Eigenbedarf für den Vermieter selbst, Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister sowie – nach ständiger Rechtsprechung enger gefasst – für Nichten, Neffen oder Schwiegereltern, wenn ein besonderer persönlicher Bezug besteht.
Form und Fristen
Ohne Schriftform und korrekte Begründung ist die Kündigung unwirksam
Form und Inhalt (§ 573 Abs. 3 BGB)
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund konkret benennen – wer in die Wohnung einziehen soll und warum. Pauschale Formulierungen reichen nicht aus und machen die Kündigung angreifbar.
Kündigungsfristen (§ 573c BGB)
- Bis 5 Jahre Mietdauer – 3 Monate Kündigungsfrist.
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer – 6 Monate Kündigungsfrist.
- Über 8 Jahre Mietdauer – 9 Monate Kündigungsfrist.
Rechte und Pflichten
Sozialklausel und Widerspruchsrecht schützen Mieter
Mieter können der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte bedeuten würde, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden ist. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt werden.
Wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder fällt er nach der Kündigung weg, ohne dass der Vermieter den Mieter informiert, drohen Schadensersatzansprüche – in der Rechtsprechung teils in erheblicher Höhe. Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte Eigenbedarfsfragen deshalb sorgfältig und rechtssicher dokumentieren, statt sie als reine Formalie zu behandeln.
Eine Eigenbedarfskündigung ohne konkrete, nachprüfbare Begründung ist in den meisten Fällen von Anfang an angreifbar.
Praktische Tipps
Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung vermeiden
Für Vermieter
- Konkrete Begründung – Name und Nutzungsabsicht der einziehenden Person klar benennen.
- Fristen einhalten – Kündigungsfrist nach Mietdauer korrekt berechnen.
- Nachweispflicht bedenken – Eigenbedarf muss im Streitfall glaubhaft belegt werden.
Für Mieter
- Frist prüfen – Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Mietende vorliegen.
- Härtegründe dokumentieren – Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum konkret belegen.
- Rechtsberatung einholen – insbesondere bei Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer konkreten Eigenbedarfskündigung – ob als Vermieter oder Mieter – empfehlen wir, die individuelle Situation mit einem Fachanwalt für Mietrecht zu klären.
Häufige Fragen
FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Für wen darf eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden?
Für den Vermieter selbst sowie für Familienangehörige wie Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister. Bei entfernteren Verwandten wie Nichten, Neffen oder Schwiegereltern verlangt die Rechtsprechung einen besonderen persönlichen Bezug.
Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?
Die Frist richtet sich nach der Mietdauer: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate bei 5 bis 8 Jahren und 9 Monate bei mehr als 8 Jahren Mietdauer (§ 573c BGB).
Kann ich als Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja, nach § 574 BGB bei besonderer Härte, etwa hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem angemessenem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Mietende schriftlich erfolgen.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?
Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nicht bestand oder nachträglich entfiel, ohne dass der Mieter informiert wurde, können erhebliche Schadensersatzansprüche entstehen – etwa für Umzugskosten und die Differenz zur neuen Miete.
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