Was tun bei Immobilienerbschaft:
Verkaufen oder behalten? Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Erbengemeinschaft im Überblick.
Eine geerbte Immobilie ist selten nur eine Freude – sie bringt auch Entscheidungen unter Zeitdruck mit sich: Erbschaftsteuer, mögliche Spekulationssteuer und, bei mehreren Erben, die Frage nach einer fairen Aufteilung. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Schritte und steuerlichen Grundlagen ein.
Die ersten Schritte
Was nach dem Erbfall zuerst zu klären ist
Erbschein oder Testament
Klären, ob ein notarielles Testament vorliegt oder ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt werden muss – ohne Nachweis der Erbenstellung ist keine Grundbuchumschreibung möglich.
Immobilie bewerten lassen
Eine belastbare Wertermittlung ist Grundlage für die Erbschaftsteuererklärung und für die Entscheidung verkaufen oder behalten.
Fristen im Blick behalten
Die Erbschaftsteuererklärung ist grundsätzlich innerhalb bestimmter Fristen beim Finanzamt einzureichen – im Zweifel frühzeitig steuerlich beraten lassen.
Behalten oder verkaufen
Zwei Wege mit unterschiedlichen Konsequenzen
Immobilie behalten
- Vorteile – mögliche Wertsteigerung, Mieteinnahmen, emotionaler Wert erhalten.
- Herausforderungen – laufende Kosten, Instandhaltung, ggf. Verwaltungsaufwand bei Vermietung.
Immobilie verkaufen
- Vorteile – sofortige Liquidität, kein Verwaltungsaufwand, klare Aufteilung bei mehreren Erben.
- Risiken – Marktzeitpunkt, emotionaler Abschied, mögliche Spekulationssteuer.
Steuerliche Besonderheiten
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer nicht verwechseln
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG), Ehepartner 500.000 €, Enkel 200.000 €. Erst der Wert oberhalb dieses Freibetrags wird nach Steuerklasse und Wert gestaffelt besteuert.
Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) betrifft den späteren Verkauf: Liegen zwischen dem Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf durch die Erben weniger als 10 Jahre, kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein – maßgeblich ist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall selbst. Ausgenommen ist eine Immobilie, die der Erblasser oder die Erben im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt haben.
Für die Spekulationsfrist zählt der Kauftag des Erblassers – nicht der Tag des Erbfalls.
Bei mehreren Erben
Erbengemeinschaft: Einigung vor Teilungsversteigerung
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen kann. Ohne Einigung droht im Streitfall eine Teilungsversteigerung – dabei wird die Immobilie zwangsversteigert, meist zu einem niedrigeren Preis als bei einem geordneten Verkauf. Ein einvernehmlicher Verkauf über einen Makler ist für alle Beteiligten in aller Regel die wirtschaftlich bessere Lösung. Mehr zum Ablauf einer Zwangsversteigerung im Ratgeber Zwangsversteigerung in Berlin.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bei Fragen zur Erbschaftsteuer oder Spekulationssteuer empfehlen wir die Rücksprache mit Steuerberater oder Notar.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Immobilienerbschaft
Muss ich für eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer zahlen?
Nur, wenn der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag übersteigt – für Kinder 400.000 €, für Ehepartner 500.000 € (§ 16 ErbStG). Erst der übersteigende Betrag wird besteuert.
Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer zahlen?
Das hängt vom Erwerbszeitpunkt des Erblassers ab: Liegen zwischen dessen Kauf und Ihrem Verkauf weniger als 10 Jahre, kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein – außer die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren durchgehend selbst bewohnt.
Was passiert, wenn sich mehrere Erben nicht einigen können?
Ohne Einigung kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Diese erzielt meist einen niedrigeren Preis als ein geordneter Verkauf – ein einvernehmlicher Verkauf ist wirtschaftlich fast immer die bessere Lösung.
Sollte ich die geerbte Immobilie behalten oder verkaufen?
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: laufende Kosten und Verwaltungsaufwand beim Behalten gegenüber sofortiger Liquidität und klarer Aufteilung beim Verkauf. Eine kostenfreie Bewertung schafft die Grundlage für eine fundierte Entscheidung.
Wie lange habe ich Zeit, mich zu entscheiden?
Es gibt keine feste Frist für die Entscheidung selbst, wohl aber für die Erbschaftsteuererklärung gegenüber dem Finanzamt. Wir empfehlen, sich frühzeitig steuerlich beraten zu lassen.
Was ist Ihre geerbte Immobilie aktuell wert?
Eine belastbare Bewertung ist die Grundlage für Erbschaftsteuererklärung und Verkaufsentscheidung – kostenfrei und unverbindlich.
Rund um Erbschaft und Immobilie
Themen, die häufig zusammen mit einer Immobilienerbschaft auftreten.
Rund um Verkauf und Bewertung
Die nächsten Schritte für Ihre Immobilie.
