Immobilienmakler
in Berlin-Spandau Ein Bezirk, 115 Richtwertzonen.
Neun Ortsteile, 261.266 Einwohner und 115 amtliche Richtwertzonen zwischen 270 und 2.200 €/m²: Kein Berliner Bezirk ist kleinteiliger vermessen als Spandau. Ihr Haus in Kladow bewerten wir deshalb anders als Ihre Wohnung in der Neustadt – und sagen Ihnen vorab, ob Ihre Adresse in einem der drei Erhaltungsgebiete Spandauer Neustadt, Wilhelmstadt oder Stresow liegt.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Fortgeschrieben werden sie mit dem nächsten Bericht, nicht laufend. Spandau ist einer von drei Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert geblieben sind – Bezirk und Altbezirk bezeichnen hier dasselbe Gebiet, die Zahlen umfassen also alle neun Ortsteile. Neubau-Erstverkäufe weist der Bericht nach Stadtregion aus; die Stadtregion West ist deckungsgleich mit dem Bezirk Spandau. Mietwohnhäuser werden nach City-Bereich und restlichem Stadtgebiet ausgewiesen – Spandau liegt vollständig außerhalb des S-Bahnrings und damit im restlichen Stadtgebiet. Der Bodenrichtwert oben stammt dagegen aus dem Abgleich mit dem Geoportal Berlin.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Die Häuser- und Wohnungswerte beziehen sich auf €/m² Wohnfläche, der Mehrfamilienhauswert auf €/m² wertrelevante Geschossfläche.
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Spandau heute wert ist
Spandau ist der Hausmarkt unter den westlichen Bezirken. 2025 wertete der Gutachterausschuss hier 169 Ein- und Zweifamilienhäuser aus – Rang drei aller Berliner Altbezirke hinter Reinickendorf (226) und Neukölln (187). Noch deutlicher wird es beim Blick auf alle Verträge: 29,1 % aller Kauffälle im Bezirk betrafen ein bebautes Grundstück, berlinweit sind es 16,7 %. Wer hier verkauft, verkauft überdurchschnittlich oft ein Haus, nicht eine Etagenwohnung.
Was dabei herauskommt, hängt am Straßenzug. Die 115 Richtwertzonen des Bezirks reichen von 270 bis 2.200 €/m² – Faktor acht, und mehr Zonen als in jedem anderen Berliner Bezirk. Der Bodenrichtwert – der amtliche Grundstückswert je Quadratmeter innerhalb einer Zone – entscheidet bei einem Haus über den größeren Teil des Preises, weil das Grundstück hier größer ist als in der Innenstadt.
„In Spandau entscheidet nicht der Bezirk über den Preis, sondern die Zone – und davon gibt es hier 115, mehr als irgendwo sonst in Berlin.“
Auf der Wohnungsseite sieht das anders aus. Mit 3.235 €/m² war Spandau 2025 der günstigste Altbezirk Berlins – der Bestand ist geprägt von Siedlungs- und Großsiedlungsbau der Zwischen- und Nachkriegszeit, nicht von innerstädtischer Gründerzeit. Der Mittelwert verdeckt allerdings, wie weit die Spanne reicht: von 1.981 bis 4.579 €/m² im Bestand, und bei den Neubau-Erstverkäufen bis 6.308 €/m². Zwischen der günstigsten und der teuersten ausgewerteten Bestandswohnung des Bezirks liegt damit Faktor 2,3 – zum Neubau noch einmal deutlich mehr.
Deshalb beginnt jede Bewertung bei uns mit drei Dingen: dem zonenscharfen Bodenrichtwert Ihrer Adresse, den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte im selben Ortsteil – und der Frage, ob Ihr Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt. Bei einem Mehrfamilienhaus in der Neustadt oder der Wilhelmstadt entscheidet das über Käuferkreis und Zeitplan. Was dabei herauskommt, ist der erzielbare Marktwert – nicht zu verwechseln mit dem Angebotspreis, den ein Portalrechner ausweist.
Bodenrichtwerte im Bezirk
115 Zonen – und keine, die für den ganzen Bezirk steht
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Ortsteil liegt weniger, als man erwartet: Der Ortsteil Spandau mit der Altstadt führt mit 877 €/m², das Falkenhagener Feld schließt mit 447 €/m² ab – Faktor zwei. Zwischen der günstigsten und der teuersten einzelnen Richtwertzone des Bezirks liegt dagegen Faktor acht: 270 €/m² gegenüber 2.200 €/m² in Hakenfelde, wo die Wasserstadt am Oberhavelufer liegt.
Als Bezirk kommt Spandau auf 592 €/m² und damit auf Rang neun der zwölf Bezirke – gut die Hälfte des Berliner Mittels von 1.078 €/m². Der Nachbar Reinickendorf liegt mit 563 €/m² knapp darunter, Friedrichshain-Kreuzberg mit 3.188 €/m² beim Fünffachen.
Für die Praxis heißt das: Ein Ortsteilmittel taugt hier erst recht nicht als Rechengrundlage. Allein Staaken ist in 26 Richtwertzonen unterteilt – mehr, als der gesamte Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 21 Zonen hat; die Wilhelmstadt kommt auf 20. Entscheidend ist die Zone, in der Ihr Grundstück tatsächlich liegt; abrufen können Sie sie kostenfrei über BORIS Berlin. Ein Verkehrswert wird daraus aber erst, wenn Grundstückszuschnitt, Baujahr, Zustand und Ausbaureserve dazukommen.
Die neun Ortsteile
Von der Altstadt bis ans Kladower Ufer
Spandau ist kein einheitlicher Markt, sondern neun sehr verschiedene. Weil der Bezirk 2001 unverändert geblieben ist, brauchen Sie hier keine Altbezirks-Übersetzung – dafür aber den Blick auf den Ortsteil. Die Bodenrichtwerte in der Übersicht zieht sich die Seite wöchentlich selbst aus dem Geoportal Berlin. Für Gatow und Kladow gibt es zusätzlich eigene Seiten, weil sich die beiden Havelufer-Lagen im Käuferkreis deutlich vom übrigen Bezirk unterscheiden.
Spandau
Der Kernortsteil mit Altstadt, Zitadelle, Neustadt und Stresow – 42.786 Einwohner und der höchste Ortsteilwert des Bezirks. Hier liegen zwei der drei sozialen Erhaltungsgebiete, und hier ist der Anteil an Gründerzeit- und Mietwohnhäusern am größten.
Wilhelmstadt
41.429 Einwohner, 20 Richtwertzonen und mit 49 Straßen eines der größten Erhaltungsgebiete Berlins, in Kraft seit Juli 2020. Gründerzeitzeilen an der Pichelsdorfer Straße, dahinter ruhige Ein- und Zweifamilienhauslagen bis zum Havelufer.
Siemensstadt
13.841 Einwohner – nach Gatow der kleinste Ortsteil des Bezirks. Die Großsiedlung Siemensstadt von 1929 bis 1931 gehört seit 2008 zum UNESCO-Welterbe „Siedlungen der Berliner Moderne“. Rundherum entsteht mit Siemensstadt Square ein neues Arbeits- und Wohnquartier.
Haselhorst
19.999 Einwohner zwischen Havel und Spree. Prägend ist die Reichsforschungssiedlung von 1930 bis 1935, ein durchgeplantes Zeilenbauquartier – entsprechend homogen ist der Bestand und entsprechend gut vergleichbar sind die Wohnungen bei der Bewertung.
Hakenfelde
35.923 Einwohner und die größte Spannweite des Bezirks: von 340 €/m² in den älteren Siedlungslagen bis 2.200 €/m² in der Wasserstadt am Oberhavelufer – das ist zugleich die teuerste Richtwertzone Spandaus. Neubau und Bestand liegen hier wenige Straßen auseinander.
Staaken
Mit 47.324 Einwohnern der bevölkerungsreichste Ortsteil und mit 26 Richtwertzonen der am feinsten unterteilte. Die Gartenstadt Staaken von 1914 bis 1917 steht neben Großsiedlung und Reihenhausquartieren – kaum ein Gebiet Berlins ist bei einer Bewertung so ortsabhängig.
Falkenhagener Feld
39.927 Einwohner in einer der großen Berliner Siedlungen der 1960er Jahre. Der niedrigste Ortsteilwert des Bezirks – und damit der Einstiegsmarkt für Kapitalanleger, die auf verlässliche Mieten und einfache Grundrisse setzen.
Kladow
16.518 Einwohner am südlichen Havelufer, mit Dorfkern, Uferpromenade und der Fähre F10 nach Wannsee. Einfamilienhäuser und Villen dominieren; der Käuferkreis kommt hier häufiger aus dem Berliner Südwesten als aus Spandau.
Gatow
Mit 3.519 Einwohnern der kleinste Ortsteil des Bezirks und nur in fünf Richtwertzonen unterteilt. Dorflage, Feldmark und der ehemalige Flugplatz mit dem Militärhistorischen Museum – ein sehr schmaler Markt, in dem einzelne Verkäufe das Preisbild bewegen.
Drei soziale Erhaltungsgebiete in Spandau – das jüngste seit August 2025
Ein soziales Erhaltungsgebiet – umgangssprachlich Milieuschutzgebiet – ist ein per Verordnung festgesetztes Quartier, in dem der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützt. Weder Denkmalschutz noch Mietspiegel haben damit etwas zu tun – es sind drei getrennte Regelwerke, die regelmäßig verwechselt werden.
Im Bezirk Spandau gibt es drei davon: Spandauer Neustadt (51 Straßen, rund 18.000 Einwohner in etwa 9.000 Wohnungen), Wilhelmstadt (49 Straßen, rund 25.000 Einwohner in etwa 15.000 Wohnungen) und Stresow (14 Straßen, rund 4.000 Einwohner in etwa 1.700 Wohnungen). Die ersten beiden hat das Bezirksamt am 23. Juni 2020 festgesetzt, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt am 3. Juli 2020; Stresow folgte am 29. Juli 2025 mit Bekanntmachung am 13. August 2025. Zusammen schützen die drei Gebiete rund 47.000 Menschen – etwa jeden fünften Spandauer. Für Eigentümer heißt das konkret:
- Die Aufteilung eines Mietshauses ist hier die Kernfrage In allen drei Gebieten braucht die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirks – und sie wird regelmäßig versagt. Dabei greifen zwei Verordnungen ineinander. Die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB erfasst seit dem 01.01.2026 alle Berliner Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen und gilt bis zum 31.12.2030. Darunter schließt die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Lücke – allerdings nur innerhalb der Erhaltungsgebiete und nur bis zum 12.03.2030. Ein Vierparteienhaus in der Wilhelmstadt fällt damit unter die zweite Verordnung, ein Achtparteienhaus in Staaken nur unter die erste.
- Stresow ist neu – wer 2024 gekauft hat, verkauft heute unter anderen Regeln Das Gebiet Stresow zwischen Bahnhof Spandau und Havel ist erst am 29.07.2025 festgesetzt und am 13.08.2025 bekannt gemacht worden; die Aufstellung lief seit dem 16.01.2024. Es ist damit eines der jüngsten sozialen Erhaltungsgebiete Berlins. Wer sein Haus dort vor 2024 erworben hat, hat es unter anderen Voraussetzungen gekauft, als er es heute verkauft – Genehmigungspflicht bei Modernisierung und Umwandlung gelten seit August 2025 auch dort.
- Für einzelne Eigentumswohnungen ändert sich beim Verkauf nichts Wer eine bereits geteilte Eigentumswohnung veräußert, braucht im Erhaltungsgebiet weder Genehmigung noch Anzeige: Umwandlungsverbot und Vorkaufsrecht greifen am Gebäude, nicht an der einzelnen Wohnung. Anders sieht es bei Bauarbeiten aus. Ein veränderter Grundriss, die Zusammenlegung zweier Wohnungen, ein nachträglicher Balkon oder eine Ausstattung oberhalb des zeitgemäßen Standards sind nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig – und zwar auch dann, wenn das Vorhaben baurechtlich verfahrensfrei wäre.
- In sieben von neun Ortsteilen gilt kein Erhaltungsrecht Alle drei Gebiete liegen in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt und sind straßenscharf abgegrenzt – zusammen 114 Straßen. In Haselhorst, Siemensstadt, Staaken, Gatow, Kladow, Hakenfelde und im Falkenhagener Feld gibt es kein Erhaltungsrecht; dort bleibt allein die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB. Die Grenzen laufen mitten durch Straßenzüge statt um ganze Kieze, Nachbarhäuser können also unterschiedlich behandelt werden – ein Blick auf die Karte ersetzt die Adressprüfung nicht. Zum Vorkaufsrecht: Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kaufvertrag an, und der Bezirk hat zwei Monate Zeit zu prüfen. Ausgeübt wird es seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) nur noch in Ausnahmefällen; üblich ist die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB.
Vor dem Vermarktungsstart gleichen wir Ihre Adresse kostenfrei mit den drei Geltungsbereichen ab und stimmen Preisstrategie, Käuferansprache und Zeitplan darauf ab. Stand der Gebietsangaben: Februar 2026; maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Spandau. Dies ist keine Rechtsberatung; zu Genehmigungsfragen im Einzelfall und zu steuerlichen Fragen empfehlen wir die Rücksprache mit Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Spandau
Wie lange ein Verkauf dauert, hängt hier stark am Objekt: Ein Reihenhaus in Staaken folgt einem anderen Takt als ein Mietshaus in der Neustadt. Die Angaben unten sind Erfahrungswerte aus vergleichbaren Vermarktungen, keine Zusage – und im Erhaltungsgebiet kommt die zweimonatige Vorkaufsfrist dazu.
-
Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, zonenscharfer Bodenrichtwert-Abgleich, Vergleichsobjekte im selben Ortsteil, Prüfung auf soziales Erhaltungsgebiet und Denkmalschutz.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis – bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Festlegung von Preiskorridor und Vermarktungsweg.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé – bei Grundstücken mit Ausbaureserve zusätzlich die Einordnung des Baurechts.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Anzeigen und die Ansprache unserer vorgemerkten Interessenten – in Spandau überwiegend Familien aus dem Bezirk und dem westlichen Umland sowie Kapitalanleger. Auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – geführt von der Person, die Ihr Objekt bewertet hat.
laufend -
Verhandlung & Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Liegt das Objekt in einem der drei Erhaltungsgebiete, rechnen wir die zweimonatige Frist des Bezirks von Anfang an mit ein.
ca. 4–8 Wochen -
Übergabe
Gemeinsame Objektübergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und der Ummeldung von Strom, Gas und Wasser.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Wir vereinbaren keinen Standardsatz, sondern koppeln unsere Vergütung an den Preis, den wir für Sie erzielen – unterhalb des in Berlin Üblichen. Bei einem Reihenhaus in Staaken ergibt das einen anderen Betrag als bei einem Uferhaus in Kladow; beides rechnen wir vor der Beauftragung durch. Zur Einordnung: Maklerprovision in Berlin.
Diskrete Vermarktung
Ohne Portal, ohne Schild, ohne offene Besichtigung: Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an. In Dorflagen wie Gatow und Kladow, wo ein Verkauf binnen Tagen im Ort besprochen ist, entscheiden sich Eigentümer besonders häufig für diesen Weg.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zum Übergabeprotokoll. Nachzulesen bei den Kundenerfahrungen.
Häufige Fragen
Spandau im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Spandau wert?
Für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bezirk Spandau lagen die erzielten Kaufpreise 2025 im Mittel bei 4.133 €/m² Wohnfläche, bei 169 ausgewerteten Kauffällen und einer Spanne von 2.413 bis 5.956 €/m² (Immobilienmarktbericht 2025/2026). Damit ist Spandau nach Reinickendorf und Neukölln der drittgrößte Hausmarkt Berlins. Der Bodenrichtwert im Bezirk liegt zum 01.01.2026 bei 592 €/m², verteilt auf 115 Richtwertzonen zwischen 270 und 2.200 €/m². Beide Zahlen ordnen ein, sie ersetzen aber keine Bewertung: Über den Verkehrswert Ihres Hauses entscheiden Grundstückszuschnitt und Ausnutzbarkeit, Baujahr, energetischer Zustand, Ausbaureserve – und die Richtwertzone, in der Ihre Adresse tatsächlich liegt.
Liegt meine Immobilie in Spandau in einem sozialen Erhaltungsgebiet?
Im Bezirk Spandau gibt es drei soziale Erhaltungsgebiete: Spandauer Neustadt mit 51 Straßen, Wilhelmstadt mit 49 Straßen und Stresow mit 14 Straßen. Spandauer Neustadt und Wilhelmstadt hat das Bezirksamt am 23.06.2020 festgesetzt, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt am 03.07.2020; Stresow folgte am 29.07.2025, bekannt gemacht am 13.08.2025. Zusammen schützen sie rund 47.000 Menschen in etwa 25.700 Wohnungen. Die drei Gebiete liegen ausschließlich in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt – in den übrigen sieben Ortsteilen gilt kein Erhaltungsrecht. Ob Ihre konkrete Adresse im Geltungsbereich liegt, gleichen wir vorab kostenfrei mit dem Straßenverzeichnis der gültigen Verordnung ab. Für Eigentümer von Mietshäusern ist das die entscheidende Frage: Innerhalb der drei Gebiete braucht die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirks, die regelmäßig versagt wird.
Warum sind Eigentumswohnungen in Spandau günstiger als in jedem anderen Altbezirk?
Weil der Wohnungsbestand des Bezirks anders zusammengesetzt ist: Er besteht überwiegend aus Siedlungs- und Großsiedlungsbau der Zwischen- und Nachkriegszeit, nicht aus innerstädtischer Gründerzeit. 2025 erzielten Eigentumswohnungen in Spandau im Mittel 3.235 €/m² – der niedrigste Wert aller Berliner Altbezirke, bei 456 Kauffällen und einer Spanne von 1.981 bis 4.579 €/m². Für Verkäufer heißt das nicht, dass hier wenig zu holen wäre: Der Abstand zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnung des Bezirks beträgt Faktor 2,3, und an der Havel liegen die Neubau-Erstverkäufe bei 6.308 €/m². Die Einordnung entscheidet über den Preis, nicht der Bezirksmittelwert.
Gehören Kladow und Gatow zu Spandau?
Ja, beide sind Ortsteile des Bezirks Spandau. Anders als in den meisten Berliner Bezirken brauchen Sie hier keine Umrechnung: Spandau gehört zu den drei Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert geblieben sind. Bezirk und Altbezirk Spandau bezeichnen dasselbe Gebiet, und wenn der Gutachterausschuss eine Zahl für „Spandau“ ausweist, umfasst sie alle neun Ortsteile – von Haselhorst bis Kladow. Für Gatow und Kladow gibt es zusätzlich eigene Seiten, weil sich diese beiden Havelufer-Lagen im Käuferkreis deutlich vom übrigen Bezirk unterscheiden.
Wer trägt in Spandau die Maklerprovision?
Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher, tragen Verkäufer und Käufer die Provision seit dem 23.12.2020 je zur Hälfte (§§ 656a ff. BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese Teilung nicht. Wir arbeiten mit einer variablen, erfolgsabhängigen Vergütung: Der Satz hängt am erzielten Preis, wird vor der Beauftragung schriftlich vereinbart und liegt unter dem in Berlin ortsüblichen Niveau.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Wir antworten innerhalb eines Werktags – und wenn Sie die Adresse mitschicken, sagen wir Ihnen gleich, ob sie im Geltungsbereich von Spandauer Neustadt, Wilhelmstadt oder Stresow liegt.
Was ist Ihre Immobilie in Spandau wert?
Kostenlos, unverbindlich und auf Basis Ihrer Richtwertzone – nicht eines Bezirksmittels. Sie erhalten eine Preisspanne samt Rechenweg: welche Zone gilt, welche Vergleichsfälle wir herangezogen und welche Zu- und Abschläge wir angesetzt haben.
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