Zinshaus verkaufen in Berlin:
Definition, Ablauf & Steuern Kein Teilungsgebot – in der Regel provisionsfrei für Sie.
Ein Zinshaus – ein reines Mietwohnhaus ohne Eigennutzung – wird anders verkauft und bewertet als eine Eigentumswohnung. Dieser Ratgeber erklärt, was ein Zinshaus ausmacht, wie der Verkaufsprozess abläuft und welche steuerlichen Fragen relevant sind.
Definition
Was ist ein Zinshaus?
Als Zinshaus wird ein Mehrfamilienhaus bezeichnet, das ausschließlich vermietet ist und dessen Ertrag – der „Zins“ im historischen Sinne – aus den Mieteinnahmen stammt, nicht aus Eigennutzung. Käufer sind fast ausschließlich Kapitalanleger, die das Objekt nach seiner Rendite bewerten. Wie diese Bewertung methodisch funktioniert, erklärt der Ratgeber Wert eines Mietshauses berechnen.
Der Ablauf
So verkaufen Sie Ihr Zinshaus erfolgreich
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Expertenbewertung & Marktanalyse
Ertragswertberechnung auf Basis von Mietstruktur und aktuellen Vergleichsverkäufen.
3–5 Werktage -
Verkaufsvorbereitung & Unterlagen
Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen und Objektunterlagen zusammenstellen.
1–2 Wochen -
Vermarktung & Käufersuche
Ansprache eines geeigneten, oft diskreten Käuferkreises aus Kapitalanlegern.
mehrere Wochen -
Verhandlungen & Vertragsabschluss
Verhandlungsführung, Notartermin und Übergabe.
je nach Objekt
Gesamtdauer meist 3 bis 9 Monate vom Erstgespräch bis zur Übergabe.
Chancen und Herausforderungen
Warum sich ein Zinshausverkauf jetzt lohnen kann
Zinshäuser profitieren von einem im Vergleich zu Eigentumswohnungen kleineren, aber professionellen Käuferkreis – Verhandlungen verlaufen dadurch oft sachlicher und schneller als bei privaten Eigennutzern. Da das gesetzliche Teilungsgebot für Zinshäuser nicht gilt, lässt sich die Provision zudem frei verhandeln – bei BERLIVING in der Regel vollständig zu Lasten der Käuferseite.
Herausforderungen liegen vor allem in der Aufbereitung: Eine vollständige, belastbare Mietstruktur beschleunigt die Käuferprüfung erheblich, während lückenhafte Unterlagen zu Preisabschlägen führen können. Details dazu in der Checkliste Immobilienverkauf Mehrfamilienhaus.
Bei einem Zinshaus verkauft die Zahlenlage, nicht die Fassade.
Steuern
Was beim Verkauf eines Zinshauses steuerlich relevant ist
Liegen zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre, kann der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein – die Ausnahme für Selbstnutzung greift bei einem reinen Zinshaus in aller Regel nicht, da es nicht selbst bewohnt wird. Eine frühzeitige steuerliche Beratung vor dem Verkauf ist deshalb besonders empfehlenswert.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Bitte klären Sie steuerliche Details mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
FAQ: Häufige Fragen zum Zinshausverkauf in Berlin
Was unterscheidet ein Zinshaus von einem normalen Mehrfamilienhaus?
Begrifflich meist dasselbe – „Zinshaus“ betont, dass das Objekt vollständig vermietet und als reine Kapitalanlage konzipiert ist, ohne Eigennutzung durch den Eigentümer.
Muss ich beim Verkauf eines Zinshauses Maklerprovision zahlen?
Das gesetzliche Teilungsgebot gilt nicht für Mehrfamilienhäuser. BERLIVING vermarktet Zinshäuser deshalb in der Regel vollständig provisionsfrei für den Verkäufer.
Wie wird der Wert eines Zinshauses ermittelt?
Über das Ertragswertverfahren auf Basis von Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz – Details im Ratgeber Wert eines Mietshauses berechnen.
Fällt beim Verkauf eines Zinshauses Spekulationssteuer an?
Möglich, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Die Selbstnutzungsausnahme greift bei einem reinen Zinshaus in der Regel nicht.
Was ist Ihr Zinshaus aktuell wert?
Wir ermitteln den Ertragswert Ihres Zinshauses und vermarkten es in der Regel provisionsfrei für Sie – kostenfrei und unverbindlich im Erstgespräch.
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