Wert eines Mietshauses berechnen:
Das Ertragswertverfahren einfach erklärt Nicht der Quadratmeterpreis entscheidet, sondern der Ertrag.
Anders als bei einer selbstgenutzten Wohnung richtet sich der Wert eines Mietshauses vor allem nach den erzielbaren Mieteinnahmen. Dieser Ratgeber erklärt das Ertragswertverfahren – die in der Praxis maßgebliche Methode für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnhäuser – mit Formel und Rechenbeispiel.
Die Methode
Warum Mietshäuser nach dem Ertrag bewertet werden
Käufer eines Mietshauses erwerben in erster Linie eine Kapitalanlage – entscheidend ist deshalb nicht in erster Linie die Wohnfläche, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sieht dafür in den §§ 27 bis 34 das Ertragswertverfahren vor – die in der Bewertungspraxis für Mehrfamilienhäuser und reine Mietwohnhäuser übliche Methode.
Die Formel
So ist der Ertragswert grundsätzlich aufgebaut
1 · Rohertrag
Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Einheiten – bei Neuvermietungspotenzial die marktübliche, nicht nur die aktuelle Ist-Miete.
2 · abzüglich Bewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis, üblicherweise als Erfahrungssatz vom Rohertrag angesetzt.
3 · abzüglich Bodenwertverzinsung
Der Bodenwert (aus dem Bodenrichtwert) wird mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst und vom Reinertrag abgezogen.
4 · Gebäudeertragswert + Bodenwert
Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit einem Vervielfältiger kapitalisiert und zum Bodenwert addiert.
Liegenschaftszinssatz und Bewirtschaftungskostenansätze veröffentlichen die Gutachterausschüsse regelmäßig als Erfahrungssätze für die jeweilige Objektart und Lage – sie sind kein pauschaler, bundesweit einheitlicher Wert.
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten
Ein vereinfachter Rechengang zur Veranschaulichung
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag (Nettokaltmiete) | 20 Wohnungen × 750 € × 12 Monate | 180.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (angenommen 20 %) | 180.000 € × 20 % | −36.000 € |
| Reinertrag | 180.000 € − 36.000 € | 144.000 € |
| Bodenwertverzinsung (angenommen) | 800.000 € Bodenwert × 3,5 % | −28.000 € |
| Gebäudereinertrag | 144.000 € − 28.000 € | 116.000 € |
| Gebäudeertragswert (Vervielfältiger 16, angenommen) | 116.000 € × 16 | 1.856.000 € |
| Vorläufiger Ertragswert | Gebäudeertragswert + Bodenwert | 2.656.000 € |
Alle Werte in diesem Beispiel – Miethöhe, Bewirtschaftungskostensatz, Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger – sind frei gewählte Annahmen zur Veranschaulichung der Rechenlogik, keine realen Berliner Marktwerte. Der tatsächliche Liegenschaftszinssatz und die Bewirtschaftungskosten hängen von Lage, Baujahr und Objektzustand ab und sollten im Einzelfall ermittelt werden.
Marktvergleich
Was der reale Berliner Markt 2025 zeigt
Der Ertragswert lässt sich zusätzlich gegen den tatsächlichen Marktpreis vergleichbarer Objekte prüfen: 2025 lag der mittlere Kaufpreis für reine Mietwohnhäuser in Berlin laut Gutachterausschuss bei rund 2.035 €/m² wertrelevanter Geschossfläche – ein Anstieg von 6 % gegenüber 2024. Für Wohn- und Geschäftshäuser lag der Wert bei rund 1.755 €/m² (−4 %).
Weicht der rechnerische Ertragswert stark von diesen Marktvergleichswerten ab, lohnt sich eine genauere Prüfung der angesetzten Annahmen – insbesondere von Miethöhe und Liegenschaftszinssatz. Mehr zur Gesamtmarktentwicklung im Jahresbericht 2025.
Der Ertragswert ist eine Rechnung – der Marktvergleich zeigt, ob die Annahmen dahinter realistisch sind.
Häufige Fragen
FAQ: Häufige Fragen zur Wertermittlung von Mietshäusern
Warum wird ein Mietshaus anders bewertet als ein Einfamilienhaus?
Weil bei einem Mietshaus der erzielbare Ertrag im Vordergrund steht, nicht die Eigennutzung. Das Ertragswertverfahren bildet diese Kapitalanlage-Perspektive ab, während bei Einfamilienhäusern meist der Vergleichswert herangezogen wird.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Ein von den Gutachterausschüssen ermittelter Erfahrungswert, der angibt, wie Grundstücke der jeweiligen Art und Lage marktüblich verzinst werden. Er beeinflusst sowohl die Bodenwertverzinsung als auch den Kapitalisierungsfaktor.
Zählt die Ist-Miete oder die markübliche Miete für den Rohertrag?
Bei nachhaltig erzielbaren Mieten wird grundsätzlich die marktübliche Miete angesetzt, auch wenn die aktuelle Ist-Miete darunter liegt – dieses Potenzial beeinflusst den Ertragswert oft erheblich.
Reicht die Ertragswertberechnung allein für eine Verkaufsentscheidung?
Sie ist ein wichtiger Baustein, sollte aber immer mit aktuellen Vergleichsverkäufen und der individuellen Objektsituation abgeglichen werden – genau das leistet eine professionelle Bewertung.
Was ist Ihr Mietshaus tatsächlich wert?
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Rund um Bewertung und Mietshausverkauf
Themen, die eng mit der Ertragswertberechnung zusammenhängen.
Rund um Marktdaten
Aktuelle Kennzahlen für Ihre Einschätzung.
