Denkmalschutz bei Immobilien:
Auswirkungen für Käufer und Verkäufer Steuervorteile stehen Auflagen und Genehmigungspflichten gegenüber.
Eine denkmalgeschützte Immobilie bietet attraktive steuerliche Abschreibungen – verlangt aber auch besondere Sorgfalt bei Sanierung und Verkauf. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Auswirkungen für beide Seiten des Geschäfts.
Grundlagen
Was ist eine denkmalgeschützte Immobilie?
Ein Gebäude steht unter Denkmalschutz, wenn es von der zuständigen Denkmalschutzbehörde als erhaltenswert eingestuft und in die Denkmalliste eingetragen wurde – wegen geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung. In Berlin betrifft das u. a. viele Altbauten aus der Gründerzeit. Der Status ist im Grundbuch nicht immer vermerkt, lässt sich aber bei der Denkmalschutzbehörde des Bezirks abfragen.
Steuervorteile
Zwei unterschiedliche Regelungen – je nach Nutzung
§ 7i EStG – bei Vermietung
Sanierungskosten für Baudenkmale können in den ersten acht Jahren mit jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7 % abgeschrieben werden – zusammen bis zu 100 % der begünstigten Kosten über 12 Jahre.
§ 10f EStG – bei Selbstnutzung
Für selbst genutzte Baudenkmale gilt eine andere Regel: bis zu 9 % der Sanierungskosten über zehn Jahre, insgesamt also bis zu 90 %.
Begünstigt sind ausschließlich Kosten, die vor Beginn der Baumaßnahme mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden – eine nachträgliche Genehmigung reicht nicht. Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.
Für Käufer und Verkäufer
Worauf beide Seiten achten sollten
Für Käufer sind die Steuervorteile attraktiv, allerdings sind bauliche Veränderungen – von der Fenstersanierung bis zum Dachausbau – genehmigungspflichtig und müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Das verlängert Planungs- und Sanierungszeiträume gegenüber einer nicht geschützten Immobilie.
Für Verkäufer ist Transparenz entscheidend: Der Denkmalschutzstatus, bereits genehmigte Sanierungen und noch ausstehende Auflagen sollten im Exposé offen kommuniziert werden – das schafft Vertrauen und verhindert spätere Auseinandersetzungen über verschwiegene Genehmigungspflichten.
Der Steuervorteil eines Baudenkmals wiegt nur, wenn die Genehmigungspraxis vorab realistisch eingeschätzt wird.
Häufige Fragen
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Denkmalschutz bei Immobilien
Wie hoch ist die steuerliche Abschreibung bei einem vermieteten Baudenkmal?
Nach § 7i EStG bis zu 9 % der begünstigten Sanierungskosten jährlich in den ersten acht Jahren, danach bis zu 7 % jährlich in den folgenden vier Jahren – zusammen bis zu 100 % über 12 Jahre.
Gilt dieselbe Regelung auch bei Selbstnutzung?
Nein, hier greift § 10f EStG mit bis zu 9 % der Sanierungskosten über zehn Jahre, insgesamt also bis zu 90 %.
Muss jede Sanierung an einem Baudenkmal genehmigt werden?
Ja, bauliche Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäuden sind grundsätzlich genehmigungspflichtig und müssen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.
Wo erfahre ich, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht?
Bei der Denkmalschutzbehörde des zuständigen Bezirksamts – der Status ist nicht immer im Grundbuch vermerkt.
Denkmalgeschützte Immobilie kaufen oder verkaufen?
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