Immobilienmakler
in Berlin-Karlshorst Villenlage mit Lichtenberger Adresse.
Karlshorst gehört zu Lichtenberg, verhält sich aber wie ein eigener Markt: 660 €/m² Bodenrichtwert über neun Zonen bis 1.100 – der höchste Wert im östlichen Teil des Bezirks. Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Altbezirk Lichtenberg 5.062 €/m² aus, für Eigentumswohnungen 4.990 €/m² aus 311 Kauffällen. Und es ist der Ortsteil, in dem am häufigsten gefragt wird, warum der Kaufpreis nach dem Notartermin noch nicht fließt.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen. Erstens die Gebietsabgrenzung: Karlshorst gehört zum Altbezirk Lichtenberg, dessen Kaufpreiszeilen auch Friedrichsfelde, Lichtenberg und Fennpfuhl umfassen. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert – und der liegt in Karlshorst mit 660 €/m² deutlich über dem Bezirksmittel von 685 €/m² hinaus betrachtet im oberen Feld, weil Rummelsburg mit 1.474 €/m² den Bezirkswert nach oben zieht. Zweitens die Hauszahl: 5.062 €/m² beruhen auf 28 Kauffällen im gesamten Altbezirk. Das ist als Einordnung brauchbar, für ein einzelnes Haus aber keine Rechengrundlage – wir arbeiten deshalb mit Vergleichsobjekten aus mehreren Jahren.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Karlshorst heute wert ist
Karlshorst ist der wertvollste Ortsteil im östlichen Teil Lichtenbergs: 660 €/m² Bodenrichtwert, verteilt auf neun Zonen von 460 bis 1.100 €/m². Höher liegen im Bezirk nur Rummelsburg (1.474 €/m²) und der Ortsteil Lichtenberg (796 €/m²).
Bei den Kaufpreisen wertet der Gutachterausschuss den Altbezirk Lichtenberg insgesamt aus. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind das 5.062 €/m² Wohnfläche aus 28 Kauffällen, für Eigentumswohnungen 4.990 €/m² aus 311 Kauffällen – letzteres praktisch auf Höhe des Berliner Mittels von 5.017 €/m².
„Karlshorst hat eine Lichtenberger Adresse und einen eigenen Markt. Wer das Haus mit den Zahlen des Bezirksdurchschnitts bewertet, liegt in beide Richtungen daneben.“
Der Unterschied zwischen den beiden Teilmärkten ist erheblich. Der Wohnungsmarkt ist groß und gut belegt: 311 Kauffälle ergeben eine belastbare Reihe. Der Hausmarkt ist mit 28 Fällen im gesamten Altbezirk klein – die 5.062 €/m² sind eine Einordnung, keine Rechengrundlage für ein einzelnes Objekt.
Unsere Bewertung trennt deshalb sauber: Bei Wohnungen arbeiten wir mit den Vergleichsfällen des Altbezirks, bei Häusern mit Objekten aus mehreren Jahren und vergleichbaren Lagen. Dazu kommt der Bodenrichtwert Ihrer Zone – bei neun Zonen im Ortsteil lohnt der genaue Blick. Daraus entsteht ein Verkehrswert, den wir Ihnen herleiten.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Neun Zonen zwischen 460 und 1.100 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Die neun Richtwertzonen des Ortsteils reichen von 460 bis 1.100 €/m² – Faktor 2,4 innerhalb eines Ortsnamens. Das ist deutlich mehr Streuung als in Mahlsdorf oder Kaulsdorf im Nachbarbezirk, wo zwischen der günstigsten und teuersten Zone kaum ein Unterschied liegt.
Der Grund ist die Struktur: Karlshorst vereint Villenlagen mit großen Grundstücken, dichter bebaute Bereiche rund um den S-Bahnhof und Randlagen zur Wuhlheide. Der Bezirk Lichtenberg insgesamt reicht über 65 Zonen von 340 bis 2.700 €/m².
Für Ihre Bewertung heißt das: Das Bezirksmittel von 685 €/m² hilft nicht weiter, und selbst der Ortsteilwert von 660 €/m² ist nur der Ausgangspunkt. Maßgeblich ist die Zone – und bei einem Haus mit großem Grundstück macht ein Zonenunterschied schnell einen sechsstelligen Betrag aus.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Villenkolonie und Wuhlheide
Karlshorst hat 31.821 Einwohner und ist damit der größte der drei Ortsteile dieser Achse. Die folgenden Lagen unterscheiden sich stärker voneinander als in den Nachbarortsteilen – im Bodenwert wie im Objekttyp.
Die Villenlagen um den Prinzenhof
Der Kern des alten Karlshorst mit freistehenden Häusern auf großen Grundstücken und breiten, baumbestandenen Straßen. Hier liegen die oberen Richtwertzonen des Ortsteils bis 1.100 €/m² – ein Niveau, das im gesamten östlichen Bezirksteil sonst nicht erreicht wird.
Rund um den S-Bahnhof Karlshorst
Die Achse mit Nahversorgung und schneller Verbindung in die Stadt. Dichtere Bebauung, Mehrfamilienhäuser aus verschiedenen Epochen und der größte Teil des Wohnungsbestands – der Teilmarkt, der im Altbezirk Lichtenberg 311 Kauffälle im Jahr ausmacht.
Das Gebiet um die Trabrennbahn
Der südöstliche Bereich mit der historischen Rennbahn als prägendem Freiraum. Gemischter Bestand, ruhige Wohnstraßen und eine Lage, die Käufer wegen der Weite schätzen – bei Bodenwerten unterhalb der Villenlagen im Zentrum.
Der Übergang nach Friedrichsfelde
Nach Norden hin wird die Bebauung dichter, der Bodenrichtwert sinkt Richtung 602 €/m². Wer hier verkauft, sollte Vergleichsobjekte aus beiden Ortsteilen ansehen – die Preisniveaus unterscheiden sich deutlich, die Bebauung kaum.
Die Randlagen zur Wuhlheide
Nach Süden grenzt Karlshorst an die Wuhlheide und damit an einen der größten zusammenhängenden Grünräume im Osten Berlins. Grundstücke in dieser Lage profitieren spürbar – ein Vorteil, den der Bodenrichtwert der Zone nur teilweise abbildet.
Warum der Kaufpreis nach dem Notartermin noch nicht fließt
Der Vertrag ist beurkundet, alle haben unterschrieben – und dann passiert wochenlang nichts. Für Verkäufer ist das der irritierendste Teil des ganzen Verfahrens, und er hat mit dem Käufer meistens nichts zu tun.
Einer der Bausteine, die vorher vorliegen müssen, ist das Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht. Es betrifft jeden Berliner Verkauf.
- Was das gemeindliche Vorkaufsrecht ist Nach den §§ 24 ff. BauGB stehen der Gemeinde in bestimmten Fällen Vorkaufsrechte an Grundstücken zu – etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in Sanierungs- und Erhaltungsgebieten oder bei Flächen für den Gemeinbedarf. Wird ein Kaufvertrag geschlossen, kann die Gemeinde unter diesen Voraussetzungen an die Stelle des Käufers treten. In Karlshorst ist das praktisch selten: Der Ortsteil liegt in keinem sozialen Erhaltungsgebiet – die drei Gebiete Lichtenbergs liegen im westlichen Bezirksteil.
- Der Ablauf und das Dokument Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Bezirk an. Der Bezirk prüft und erklärt entweder die Ausübung oder – der Regelfall – dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Diese Erklärung ist das Negativzeugnis. Ohne sie wird der Kaufpreis in aller Regel nicht fällig, weil die Kaufverträge die Fälligkeit an genau diese Voraussetzung knüpfen. Die Frist zur Ausübung beträgt nach § 28 Abs. 2 BauGB zwei Monate ab Mitteilung des Vertrags.
- Was das für Ihren Zeitplan heißt Rechnen Sie zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung mit mehreren Wochen – und zwar zusätzlich zur Eintragung der Auflassungsvormerkung und zur Lastenfreistellung, die parallel laufen. Wer den Erlös für einen Anschlusskauf braucht, sollte diese Zeit von Anfang an einplanen und nicht auf den optimistischsten Fall setzen. Wir sagen Ihnen vor der Beurkundung, welche Bausteine noch fehlen und in welcher Reihenfolge sie kommen.
- Was Sie beschleunigen können – und was nicht Das Verfahren selbst nicht: Die Frist läuft, wie sie läuft. Beschleunigen lässt sich alles davor. Vollständige Unterlagen zum Zeitpunkt der Beurkundung, ein Käufer mit belastbarer Finanzierungszusage und ein Notariat, das den Vorgang zügig anzeigt, sparen zusammen mehr Zeit als jede Nachfrage beim Amt. Übrigens: Der Käufer kann die Ausübung eines Vorkaufsrechts unter den Voraussetzungen des § 27 BauGB abwenden – und seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) ist die Ausübung in Erhaltungsgebieten ohnehin nur noch eng begrenzt möglich.
Welche Schritte zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen, besprechen wir vor dem Notartermin – damit Sie Ihren Anschlusskauf oder Umzug realistisch planen können. Verbindliche Auskünfte zum Vorkaufsrecht erteilt das Bezirksamt Lichtenberg. Angaben zu den Erhaltungsgebieten nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
So läuft der Verkauf abAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Karlshorst
Der Ablauf unterscheidet sich je nachdem, ob ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird. Gemeinsam ist beiden der Teil nach der Beurkundung, den viele unterschätzen. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Objekt und Teilmarkt bestimmen
Karlshorst bedient zwei sehr verschiedene Märkte: freistehende Häuser in den Villenlagen und Eigentumswohnungen rund um den Bahnhof. Beide werden anders bewertet und anders vermarktet – das klären wir zuerst.
ca. 1–2 Werktage -
Wertermittlung vor Ort
Bei Häusern Bausubstanz, Baujahr, Grundstückszuschnitt und Baumbestand; bei Wohnungen Geschoss, Grundriss, Zustand und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Weil der Altbezirk nur 28 Hausverkäufe im Jahr zählt, ziehen wir Vergleichsfälle aus mehreren Jahren heran.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Energieausweis; bei Häusern die Bauakte, bei Wohnungen die vollständigen Verwaltungsunterlagen. Vollständigkeit zum Zeitpunkt der Beurkundung ist der größte Zeitgewinn im ganzen Verfahren.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, Exposé. Bei Häusern in den Villenlagen mit Lageplan und Angaben zum Grundstück, bei Wohnungen mit Rücklagenstand und Beschlusslage.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Für die Villenlagen Familien und Selbstnutzer aus ganz Berlin, für die Wohnungen zusätzlich Kapitalanleger. Wir sprechen die Gruppen getrennt an, weil sie unterschiedliche Fragen stellen und unterschiedliche Unterlagen zuerst sehen wollen.
laufend -
Besichtigungen
Wir zeigen einzeln, nach vorheriger Prüfung der Finanzierung. Ist die Wohnung vermietet, sprechen wir Ankündigung und Termine vorher mit den Mietern ab.
laufend -
Beurkundung und die Wochen danach
Wir bereiten den Notartermin vor und begleiten ihn. Danach beginnt der Teil, den viele unterschätzen: Anzeige beim Bezirk, Negativzeugnis, Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung. Wir sagen Ihnen vorher, womit zu rechnen ist, und halten den Vorgang nach.
ca. 8–12 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Ortsteil mit zwei so unterschiedlichen Teilmärkten heißt das vor allem: Wir haben ein Interesse daran, für Ihr Objekt die richtige Vergleichsgruppe zu wählen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Gerade in den Villenlagen vermarkten wir auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Karlshorst im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Karlshorst wert?
Das hängt zuerst am Objekttyp. Für Eigentumswohnungen weist der Immobilienmarktbericht im Altbezirk Lichtenberg für 2025 im Mittel 4.990 €/m² Wohnfläche aus – aus 311 Kauffällen und mit einer Spanne von 2.985 bis 6.925 €/m². Das ist eine belastbare Reihe und liegt praktisch auf Höhe des Berliner Mittels von 5.017 €/m². Für Ein- und Zweifamilienhäuser stehen dort 5.062 €/m², allerdings nur aus 28 Kauffällen im gesamten Altbezirk – als Einordnung brauchbar, als Rechengrundlage für ein einzelnes Haus zu wenig. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 660 €/m² über neun Zonen von 460 bis 1.100 €/m². Bei einem Haus mit großem Grundstück in den Villenlagen trägt der Bodenanteil entsprechend viel zum Wert bei.
Warum wird der Kaufpreis nach der Beurkundung nicht sofort gezahlt?
Weil mehrere Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor der Notar die Fälligkeit mitteilt. Eine davon ist das Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht: Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Bezirk an, der dann erklärt, dass ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Die Frist zur Ausübung beträgt nach § 28 Abs. 2 BauGB zwei Monate ab Mitteilung des Vertrags. Parallel laufen die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und, falls noch Grundschulden eingetragen sind, die Lastenfreistellung mit der Bank. Zusammen ergeben sich zwischen Beurkundung und Geldeingang regelmäßig mehrere Wochen. Wer den Erlös für einen Anschlusskauf braucht, sollte das von Anfang an einplanen.
Gilt in Karlshorst Milieuschutz?
Nein. Der Bezirk Lichtenberg hat drei soziale Erhaltungsgebiete – Fanningerstraße mit 17 Straßen, Kaskelstraße mit 13 und Weitlingstraße mit 32, zusammen 62 Straßen. Alle drei liegen im westlichen Bezirksteil rund um den Bahnhof Lichtenberg und Rummelsburg, keines in Karlshorst. Damit bleibt für Ihre Immobilie nur § 250 BauGB: die gesamtstädtische Umwandlungsregel für Gebäude ab sechs Wohnungen, befristet bis Ende 2030. Die Umwandlungsverordnung 2025 mit ihrer niedrigeren Schwelle gilt ausschließlich innerhalb von Erhaltungsgebieten und damit nicht in Karlshorst. Praktisch heißt das auch: Bauliche Änderungen brauchen keine Genehmigung nach § 172 BauGB, sondern richten sich allein nach dem Bauordnungs- und Bauplanungsrecht. Stand der Angaben: Februar 2026.
Was ist mein Haus in den Karlshorster Villenlagen wert?
Für Häuser gibt es im Altbezirk Lichtenberg nur 28 ausgewertete Kauffälle im Jahr, bei einer Spanne von 2.924 bis 6.695 €/m². Diese Zahl umfasst außerdem Friedrichsfelde, Lichtenberg und Fennpfuhl – Ortsteile mit ganz anderer Bebauung. Für ein freistehendes Haus in den Villenlagen um den Prinzenhof taugt der Mittelwert deshalb wenig. Wir bewerten solche Objekte über Bausubstanz, Baujahr, Ausbaustandard und vor allem das Grundstück: In den oberen Zonen des Ortsteils liegt der Bodenrichtwert bei bis zu 1.100 €/m², und bei großen Parzellen trägt der Boden einen erheblichen Teil des Werts. Ergänzend ziehen wir Vergleichsobjekte aus mehreren Jahren und aus vergleichbaren Villenlagen anderer Bezirke heran.
Ist Karlshorst mit den Nachbarortsteilen im Osten vergleichbar?
Nur bedingt – und das ist für die Bewertung wichtig. Karlshorst gehört zu Lichtenberg, Mahlsdorf und Kaulsdorf zu Marzahn-Hellersdorf. Das sind zwei Bezirksdatensätze: Beim Bodenrichtwert liegt Karlshorst mit 660 €/m² deutlich über Mahlsdorf (482) und Kaulsdorf (485), und die Streuung ist eine andere – neun Zonen bis 1.100 €/m² gegenüber drei Zonen mit 30 € Unterschied in Kaulsdorf. Auch die Kaufpreiszeilen stammen aus verschiedenen Altbezirken: Lichtenberg für Karlshorst, Hellersdorf für die beiden anderen. Was die drei verbindet, ist der Käufertyp – Familien, die im Osten Berlins ein Haus suchen. Für Vergleichsobjekte taugt die Achse deshalb, für Preisvergleiche nur mit ausdrücklichem Hinweis auf den Bezirk.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Adresse und Objektart bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone, die passende Vergleichsgruppe und eine erste Einordnung. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Karlshorst wert?
Kostenlos und unverbindlich – mit der Trennung, die hier den Unterschied macht: Wohnungen gegen die 311 Kauffälle des Altbezirks, Häuser gegen Vergleichsobjekte aus mehreren Jahren.
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