Immobilienmakler
in Berlin-Mahlsdorf Erst die Straße, dann der Preis.
Mahlsdorf ist mit 30.452 Einwohnern der größte der drei Ortsteile dieser Achse und einer der reinsten Einfamilienhausmärkte Berlins. Im Altbezirk Hellersdorf wurden 2025 113 Häuser verkauft, zehn Prozent teurer als im Vorjahr. Was den Preis hier zusätzlich bewegt, steht nicht im Grundbuch, sondern vor der Tür: Ob die Straße endgültig hergestellt ist, entscheidet, ob noch ein Erschließungsbeitrag aussteht.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Zur Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Mahlsdorf gehört zum Altbezirk Hellersdorf, zusammen mit Kaulsdorf und dem Ortsteil Hellersdorf – die 113 Hausverkäufe verteilen sich also über dieses Gebiet und nicht über den Ortsteil allein. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert. Bemerkenswert ist der Zuwachs: Mit plus zehn Prozent hatte der Altbezirk Hellersdorf 2025 den stärksten Anstieg unter allen Berliner Altbezirken mit mehr als hundert Hausverkäufen. Und noch eine Einordnung: In keinem anderen Berliner Bezirk machen Grundstücksverkäufe – bebaut wie unbebaut – die Mehrheit aller Kaufverträge aus. Hier sind es 70,1 Prozent.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Mahlsdorf heute wert ist
Mahlsdorf ist mit 30.452 Einwohnern der größte Ortsteil dieser Achse und einer der reinsten Einfamilienhausmärkte Berlins. Im Altbezirk Hellersdorf – dazu gehören auch Kaulsdorf und Hellersdorf – wurden 2025 113 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft.
Bezahlt wurden im Mittel 4.461 €/m² Wohnfläche; die ausgewerteten Fälle reichen von 2.790 bis 6.017 €/m². Gegenüber 2024 sind das zehn Prozent mehr – der stärkste Zuwachs unter allen Berliner Altbezirken mit mehr als hundert Hausverkäufen, und ein Wert, der inzwischen über dem Berliner Mittel von 4.366 €/m² liegt.
„In Mahlsdorf entscheidet oft eine Frage über die letzten fünf Prozent, die mit dem Haus gar nichts zu tun hat: ob die Straße davor endgültig hergestellt ist.“
Der Bezirk ist statistisch eine Ausnahme. In Marzahn-Hellersdorf sind 45,5 Prozent aller Kaufverträge bebaute Grundstücke und weitere 24,6 Prozent unbebaute – zusammen 70,1 Prozent. In jedem anderen Berliner Bezirk dominiert das Wohnungseigentum; hier ist es der Grundstücksmarkt.
Unsere Bewertung beginnt deshalb beim Grundstück: Bodenrichtwert der Zone, Zuschnitt, Ausnutzbarkeit – und der Ausbauzustand der Straße. Danach kommt das Gebäude. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der die offenen Punkte bereits enthält, statt sie dem Käufer zu überlassen
Bodenrichtwerte im Bezirk
Fünf Zonen zwischen 350 und 500 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 482 €/m², verteilt auf fünf Zonen von 350 bis 500 €/m². Das Bezirksmittel liegt mit 491 €/m² knapp darüber – ein ungewöhnlich geringer Abstand.
Denn Marzahn-Hellersdorf ist der flachste Bezirk Berlins: Über alle 35 Richtwertzonen reicht die Spanne von 290 bis 600 €/m², Faktor 2,1. Zum Vergleich: In Charlottenburg-Wilmersdorf liegt zwischen der günstigsten und der teuersten Zone der Faktor zehn, in Pankow das Fünfundzwanzigfache.
Für Sie ist das eine gute Nachricht: Der amtliche Bodenwert liegt hier nah an Ihrer Adresse, und der Streit über die Lage entfällt weitgehend. Entschieden wird über Gebäude, Grundstückszuschnitt – und über die Punkte, die sich vorher klären lassen.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen eines gewachsenen Hausgebiets
Mahlsdorf reicht vom alten Dorfkern bis an die Grenze nach Hellersdorf und Kaulsdorf. Die Unterschiede zwischen den Lagen sind geringer als in den meisten Berliner Ortsteilen – was die Bewertung erleichtert und die Frage nach dem einzelnen Grundstück umso wichtiger macht.
Alt-Mahlsdorf und der Dorfkern
Der historische Kern rund um die Hönower Straße, aus dem der Ortsteil gewachsen ist. Ältere Baujahre, unregelmäßige Zuschnitte, teils große Parzellen aus der Zeit vor der Bebauung ringsum – und der Bereich, in dem sich Bauakte und Bestandsschutz am häufigsten als Thema stellen.
Mahlsdorf-Süd
Der größte zusammenhängende Einfamilienhausbereich des Ortsteils, südlich der Bahn. Überwiegend Häuser der Nachkriegszeit auf regelmäßigen Parzellen, dazwischen zunehmend Neubau auf geteilten Grundstücken. Hier findet der Großteil der Verkäufe statt.
Rund um den S-Bahnhof Mahlsdorf
Rund um den Bahnhof steht der einzige nennenswerte Geschosswohnungsbau des Ortsteils, dazu die Nahversorgung und die kürzesten Wege in die Stadt. Ein paar Mehrfamilienhäuser, ein paar Eigentumswohnungen – ein Teilmarkt, der im Altbezirk Hellersdorf insgesamt nur 56 Kauffälle im Jahr umfasst.
Mahlsdorf-Nord
Zwischen Landsberger Straße und der Grenze nach Hellersdorf: gemischter Bestand, größere Grundstücke, ruhige Wohnstraßen. Eine Lage, in der die Frage nach dem Ausbauzustand der Straße besonders oft aufkommt.
Der Übergang nach Kaulsdorf
Nach Westen geht Mahlsdorf nahtlos in Kaulsdorf über – gleiche Bauformen, ähnliche Grundstücke, nahezu gleicher Bodenrichtwert (482 gegenüber 485 €/m²). Für die Bewertung heißt das: Vergleichsobjekte lassen sich hier über die Ortsteilgrenze hinweg heranziehen, was in Berlin selten so gut funktioniert.
Ist die Straße endgültig hergestellt?
In den gewachsenen Einfamilienhausgebieten des Berliner Ostens ist nicht jede Straße im Rechtssinn fertig. Und solange sie es nicht ist, kann für die anliegenden Grundstücke ein Erschließungsbeitrag ausstehen – ein Betrag, der vier- bis fünfstellig ausfallen kann.
Rechtsgrundlage sind die §§ 127 ff. BauGB und das Berliner Erschließungsbeitragsgesetz. Erhoben wird der Beitrag vom Bezirk über das Straßen- und Grünflächenamt.
- Wofür der Beitrag erhoben wird Für die erstmalige endgültige Herstellung einer Erschließungsanlage – in erster Linie die öffentliche Straße, daneben etwa selbstständige Parkflächen, Grünanlagen und Lärmschutzanlagen. Umlagefähig sind dabei die Kosten für Fahrbahn, Gehwege und Radwege, Beleuchtung, Erdarbeiten, Grunderwerb und Regenentwässerung. Beitragspflichtig sind die Eigentümer, Erbbauberechtigten und Inhaber dinglicher Nutzungsrechte der Grundstücke, die an der Straße liegen oder durch sie erschlossen werden.
- Warum das beim Verkauf wichtig wird Weil der Bescheid Jahre nach der Baumaßnahme kommen kann – und weil er denjenigen trifft, der zum Zeitpunkt seiner Bekanntgabe Eigentümer ist. Für Ihren Verkauf heißt das: Der Käufer will wissen, ob mit einer Forderung zu rechnen ist. Bleibt die Frage offen, kalkuliert er den ungünstigsten Fall ein – und zieht ihn vom Preis ab. Deshalb gehört die Antwort ins Exposé und nicht in die Verhandlung.
- Das Dokument, das die Frage beantwortet Die Erschließungsbeitragsbescheinigung des Bezirks. Sie sagt, ob für Ihr Grundstück noch Beiträge offen sind. Wir fordern sie zu Beginn an, zusammen mit Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft. Ist noch etwas offen, ist das kein Verkaufshindernis – es gehört dann in den Kaufvertrag, mit einer klaren Regelung, wer den Betrag trägt. Genau das ist der Punkt, an dem ein Notar später Zeit spart.
- Was in Mahlsdorf dafür entfällt Milieuschutz. Marzahn-Hellersdorf ist der einzige Berliner Bezirk ohne ein einziges soziales Erhaltungsgebiet. Es gibt hier keine Genehmigungspflicht für bauliche Änderungen nach § 172 BauGB und keine verschärfte Umwandlungshürde. Für ein Einfamilienhaus wäre beides ohnehin ohne Bedeutung – für ein kleines Mehrfamilienhaus ist es ein echter Unterschied zu Prenzlauer Berg oder Schöneberg. Übrig bleibt die gesamtstädtische Regel: § 250 BauGB, gültig für Gebäude ab sechs Wohnungen.
Ob für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge offen sind, klären wir vor der Vermarktung über die Bescheinigung des Bezirksamts – kostenfrei und ohne dass Sie selbst zum Amt müssen. Verbindliche Auskünfte erteilt das Straßen- und Grünflächenamt Marzahn-Hellersdorf. Angaben zu den Erhaltungsgebieten nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Grundstück verkaufen: der AblaufAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Mahlsdorf
Der Ablauf beginnt mit einer Anfrage beim Bezirksamt, nicht mit einem Besichtigungstermin. Das kostet ein bis zwei Wochen und nimmt dem Käufer sein stärkstes Argument. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Grundstück, Zone, Straße
Vor der Besichtigung klären wir drei Dinge: die Richtwertzone, den Zuschnitt des Grundstücks und den Ausbauzustand der Straße. Der dritte Punkt kostet eine Anfrage beim Bezirksamt und erspart später eine Preisdiskussion.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen Bausubstanz, Baujahr, Grundriss und Ausstattung auf, dazu Dach, Fenster und Heizung sowie den Grundstückszuschnitt. Als Vergleich dienen die 113 Hausverkäufe des Altbezirks – und weil Mahlsdorf und Kaulsdorf sich stark ähneln, taugen auch Objekte jenseits der Ortsteilgrenze.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Energieausweis – und die Erschließungsbeitragsbescheinigung. Fehlt eine davon, fragt der Käufer genau danach.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, Lageplan mit Grundstücksgrenzen. Offene Punkte – Sanierungsstau, Beiträge, Altlastenverdacht – benennen wir mit Größenordnung, statt sie zu umschreiben.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Mahlsdorf sind das überwiegend Familien aus Berlin und dem östlichen Umland, dazu Bauträger für teilbare Grundstücke. Beide kalkulieren unterschiedlich – wir sprechen sie getrennt an und legen offen, worauf ein Gebot beruht.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag. Bei bewohnten Häusern zeigen wir nicht am Wochenende, wenn Sie das nicht möchten.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Steht ein Erschließungsbeitrag im Raum, achten wir darauf, dass der Kaufvertrag eine eindeutige Regelung dazu enthält – das ist die häufigste Lücke in Verträgen dieser Gegend.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Markt, der 2025 um zehn Prozent zugelegt hat, heißt das vor allem: Wir haben ein Interesse daran, den aktuellen Stand abzubilden und nicht den von vorgestern.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Mahlsdorf im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Mahlsdorf wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für den Altbezirk Hellersdorf – dazu gehören Mahlsdorf, Kaulsdorf und Hellersdorf – im Jahr 2025 im Mittel 4.461 €/m² Wohnfläche aus, bei 113 Kauffällen und einer Spanne von 2.790 bis 6.017 €/m². Gegenüber 2024 (4.042 €/m²) ist das ein Plus von rund zehn Prozent, der stärkste Zuwachs unter allen Berliner Altbezirken mit mehr als hundert Hausverkäufen. Damit liegt der Altbezirk inzwischen über dem Berliner Mittel von 4.366 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 482 €/m² über fünf Zonen von 350 bis 500 €/m². Was Ihr Haus wert ist, entscheidet sich an Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Grundstückszuschnitt – und daran, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge offen sind.
Was ist ein Erschließungsbeitrag – und kann er mich nach dem Verkauf noch treffen?
Erschließungsbeiträge werden nach §§ 127 ff. BauGB und dem Berliner Erschließungsbeitragsgesetz für die erstmalige endgültige Herstellung von Erschließungsanlagen erhoben, vor allem für öffentliche Straßen. Umlagefähig sind unter anderem Fahrbahn, Gehwege, Radwege, Beleuchtung, Erdarbeiten, Grunderwerb und Regenentwässerung; beitragspflichtig sind die Eigentümer der Grundstücke, die an der Straße liegen oder durch sie erschlossen werden. Weil ein Bescheid Jahre nach der Baumaßnahme ergehen kann, ist die Frage beim Verkauf praktisch relevant: Herangezogen wird, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist. Klären lässt sich der Stand über die Erschließungsbeitragsbescheinigung des Bezirksamts. Ist noch etwas offen, gehört eine ausdrückliche Regelung in den Kaufvertrag – dann weiß jede Seite, woran sie ist.
Gilt in Mahlsdorf Milieuschutz?
Nein – und zwar in einem Umfang, den kein anderer Berliner Bezirk bietet: Marzahn-Hellersdorf hat als einziger Bezirk kein einziges soziales Erhaltungsgebiet (Stand Februar 2026). Es gibt hier also weder eine Genehmigungspflicht für bauliche Änderungen nach § 172 BauGB noch die verschärfte Umwandlungsverordnung 2025, die in Erhaltungsgebieten schon kleine Gebäude erfasst. Für ein Einfamilienhaus spielt beides ohnehin keine Rolle; für ein kleines Mehrfamilienhaus ist es ein erheblicher Unterschied zu Ortsteilen wie Prenzlauer Berg, wo zehn Gebiete gelten. Was auch hier greift, ist die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB: Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen dürfen bis zum 31.12.2030 nur mit Genehmigung in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.
Warum liegen die Bodenrichtwerte im Bezirk so dicht beieinander?
Weil Marzahn-Hellersdorf der homogenste Bezirk Berlins ist. Über alle 35 Wohnbau-Richtwertzonen reicht die Spanne von 290 bis 600 €/m² – Faktor 2,1. In Charlottenburg-Wilmersdorf liegt zwischen der günstigsten und der teuersten Zone der Faktor zehn, in Pankow das Fünfundzwanzigfache. Der Grund ist die Entstehungsgeschichte: Der Bezirk besteht aus großflächig geplanten Siedlungs- und Wohngebieten und aus gewachsenen Einfamilienhausgebieten mit ähnlicher Struktur, ohne innerstädtische Blockrandbebauung und ohne Villenkolonien. Für Sie als Verkäufer ist das ein Vorteil: Der amtliche Bodenwert liegt nah an Ihrer Adresse, und die Diskussion über die Lage fällt weitgehend weg. Entschieden wird über Zustand und Zuschnitt.
Lohnt es sich, mein großes Grundstück vor dem Verkauf zu teilen?
Das lässt sich nur am konkreten Fall beantworten, und die Rechnung hat mehrere Posten: Ist der hintere Teil überhaupt bebaubar, ist er erschlossen, und was kosten Vermessung, Erschließung und Wartezeit? Dem steht der Mehrerlös gegenüber – in einem Bezirk, auf den 19,9 Prozent aller in Berlin verkauften unbebauten Grundstücke entfallen, gibt es dafür einen echten Markt. Häufig ist der Verkauf im Ganzen trotzdem die bessere Rechnung, weil Bauträger den Aufwand selbst übernehmen und einpreisen. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor die Vermarktung startet, und sprechen die passenden Käufergruppen getrennt an. Verbindlich klärt die Bebaubarkeit eine Bauvoranfrage beim Bezirksamt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, welche Auskünfte wir für Ihr Grundstück zuerst einholen sollten. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Mahlsdorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 113 Hausverkäufe des Altbezirks wir als Vergleich herangezogen haben – und welche offenen Punkte wir vor der Vermarktung klären würden.
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