Grundstück verkaufen
in Berlin Der Bebauungsplan entscheidet, nicht der Bodenrichtwert.

• Bebaubarkeit: §§ 34 und 35 BauGB entscheiden, nicht der Bodenrichtwert Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, regeln die §§ 30, 34 und 35 BauGB – nicht der Bodenrichtwert, der nur ein Preisniveau abbildet. Liegt kein Bebauungsplan vor, kommt es auf die Einfügung in die nähere Umgebung an (§ 34, Innenbereich) oder auf eine der eng gefassten Ausnahmen für den Außenbereich (§ 35). Vor dem Verkauf empfiehlt sich eine Bauvoranfrage oder zumindest ein aktueller Bebauungsplan-Auszug beim Stadtplanungsamt – ohne diesen Nachweis verhandeln Käufer grundsätzlich vorsichtiger und niedriger.
• Erschließungsbeitrag: eine Pflicht, die auf dem Grundstück lasten kann Nach §§ 127 ff. BauGB können Gemeinden die Kosten für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen – Straßen, Wege, Kanalisation – ganz oder teilweise auf die angrenzenden Grundstückseigentümer umlegen. Ob ein Grundstück bereits erschließungsbeitragsfrei ist oder ein Bescheid noch aussteht, sollte vor der Preisfindung geklärt sein: Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte für baureifes Land gelten grundsätzlich für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke – ein offener Beitrag mindert den Wert entsprechend.
• Altlasten- und Bodenschutzprüfung vor dem Verkauf Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) haftet, wer eine Altlast verursacht oder das Grundstück in Kenntnis einer Belastung erworben hat, grundsätzlich für die Sanierung. Vor allem bei ehemaligen Gewerbe-, Bahn- oder Kleingartenflächen lohnt sich vorab ein Blick in das Bodenbelastungskataster des zuständigen Bezirksamts. Ein bekannter Altlastenverdacht gehört – wie ein Sachmangel beim Hausverkauf – offengelegt; verschwiegen kann er den Kaufvertrag Jahre später gefährden.
• Teilungsgenehmigung: vor dem Verkauf einer Teilfläche klären Wer nur einen Teil eines Grundstücks verkaufen möchte, braucht dafür eine amtliche Teilungsvermessung im Liegenschaftskataster. Ob zusätzlich eine Genehmigung erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab – etwa vom Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder davon, ob das Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, wo auch bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig sein können. Diese Prüfung gehört unbedingt vor die Vermarktung, nicht erst zum Notartermin.
• Vorkaufsrecht des Bezirks in sozialen Erhaltungsgebieten Liegt ein Grundstück in einem der 82 sozialen Erhaltungsgebiete Berlins, kann der Bezirk nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzen – unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder neu bebaut werden soll. Seit dem BVerwG-Urteil vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) darf der Bezirk davon nur noch Gebrauch machen, wenn die zu erwartende Nutzung den Erhaltungszielen widerspricht – der Regelfall ist inzwischen die Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB, mit der sich Verkäufer zur Einhaltung der Erhaltungsziele verpflichten und der Bezirk im Gegenzug auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.

Welche dieser fünf Punkte für Ihr Grundstück konkret greifen, klären wir vor der ersten Preisindikation – zusammen mit der Frage, welche Unterlagen Sie beschaffen müssen und welche wir für Sie besorgen.