Immobilie mit oder ohne
Makler verkaufen? Erst rechnen, dann entscheiden.

• Energieausweis und Pflichtangaben Ein gültiger Energieausweis muss dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach dem Kauf übergeben werden (§ 80 GEG). In jeder gewerblich geschalteten Anzeige – dazu zählt auch ein Portalinserat – müssen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse stehen (§ 87 GEG). Fehlt das, ist es eine Ordnungswidrigkeit; der Bußgeldrahmen reicht bis 10.000 Euro (§ 108 GEG).
• Aufklärung über Mängel Die Klausel „gekauft wie gesehen“ schließt die Haftung für Mängel aus, die der Käufer erkennen konnte – nicht aber für solche, die Sie kennen und nicht offenlegen. Wer Feuchtigkeit im Keller, einen Hausschwammbefall, eine anstehende Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft oder eine ungenehmigte Umbaumaßnahme verschweigt, kann sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Im Ernstfall geht es um Rückabwicklung oder Schadensersatz – Jahre nach dem Notartermin.
• Vermietete Wohnung: Vorkaufsrecht und Sperrfrist Wird eine Mietwohnung erstmals in Eigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht: Er kann nach Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag zwei Monate lang zu denselben Konditionen eintreten (§ 577 BGB). Zusätzlich gilt in Berlin berlinweit eine Sperrfrist von zehn Jahren, in der dem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann (§ 577a BGB). Beides muss ein Kaufinteressent wissen – und beides beeinflusst den erzielbaren Preis erheblich.
• Vollständige Unterlagen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Finanzierende Banken verlangen diese Unterlagen, bevor sie zusagen. Wer sie erst nach der Zusage des Käufers zusammensucht, verliert Wochen – und manchmal den Käufer.
• Milieuschutz und Umwandlung In Berlin liegen 82 soziale Erhaltungsgebiete in elf Bezirken. Dort sind bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig, und die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen ist nur mit Genehmigung möglich. Unabhängig davon gilt seit dem 1. Januar 2026 berlinweit ein Umwandlungsverbot für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen (§ 250 BauGB). Ob Ihre Adresse betroffen ist, entscheidet die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts.
• Steuer: Spekulationsfrist Wird eine vermietete oder nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, kann außerdem in den gewerblichen Grundstückshandel geraten – mit Gewerbesteuer und Bilanzierungspflicht.

Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern eine Übersicht über die Punkte, die uns in der Praxis am häufigsten begegnen. Für Ihren konkreten Fall sind Notar, Fachanwalt und Steuerberater zuständig – und in jedem Fall der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet.