Immobilienmakler
in Berlin-Marzahn Ein Dorf aus dem 13. Jahrhundert, mitten im Plattenbau.
Mit 120.584 Einwohnern ist Marzahn der größte Ortsteil des Bezirks – geprägt von der Großsiedlung, die ab 1977 in wenigen Jahren entstand: elfgeschossige Platten, jede binnen rund 110 Tagen montiert. Mitten darin liegt ein Gegenentwurf, den viele übersehen: das Angerdorf Alt-Marzahn, erstmals 1300 urkundlich erwähnt und seit 1977 selbst unter Denkmalschutz. 494 €/m² Bodenrichtwert, Rang drei der fünf Ortsteile im Bezirk.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus: Marzahn gehört zusammen mit Biesdorf zum Altbezirk Marzahn, getrennt vom Altbezirk Hellersdorf (Hellersdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf). Die Zahlen gelten für dieses Gebiet, nicht ortsteilscharf. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Bei den Eigentumswohnungen ist die Fallzahl mit 45 Kauffällen 2025 klein – der Rückgang gegenüber dem Vorjahr sollte deshalb nicht als stabiler Trend gelesen werden, einzelne hochpreisige Verkäufe verschieben den Mittelwert hier stärker als in einem größeren Markt.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1 – Altbezirk Marzahn (mit Biesdorf). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen und Fläche: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Marzahn heute wert ist
Marzahn steht mit 494 €/m² auf Rang drei der fünf Bezirks-Ortsteile – hinter Biesdorf (509) und Hellersdorf (499), vor Kaulsdorf (485) und Mahlsdorf (482).
Mit 120.584 Einwohnern ist Marzahn der einwohnerstärkste Ortsteil des Bezirks – auf 19,54 Quadratkilometern, rund 6.171 je km².
„Ein Ensembleschutz endet nicht an der Fassade, und ein Plattenbau-Rekord sagt nichts über den Dorfkern in seiner Mitte – wer beides kennt, verhandelt vom ersten Exposé an auf sicherem Grund.“
Für den Altbezirk Marzahn – Marzahn und Biesdorf zusammen – weist der Gutachterausschuss 2025 bei Einfamilienhäusern 4.312 €/m² aus, bei 67 Kauffällen und einer Spanne von 2.956 bis 6.137 €/m².
Diese Zahl gilt für den Altbezirk Marzahn, nicht ortsteilscharf – der Altbezirk Hellersdorf (Hellersdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf) wird getrennt ausgewertet. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone und dem Denkmalstatus zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Rang drei – zwischen Biesdorf und Kaulsdorf
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle fünf Ortsteile des Bezirks. Marzahn liegt mit 494 €/m² knapp unter dem Bezirksmittel von 491 €/m² – nein, knapp darüber, im oberen Mittelfeld.
Der Abstand zwischen dem teuersten Ortsteil, Biesdorf mit 509 €/m², und dem günstigsten, Mahlsdorf mit 482 €/m², beträgt gerade einmal 27 €/m² – Marzahn-Hellersdorf ist damit bezirksweit der Berliner Bezirk mit der flachsten Bodenwert-Streuung.
Für die Bewertung heißt das: Die Lage innerhalb des Bezirks bewegt den Bodenwert kaum, deutlich mehr Gewicht hat, ob ein Grundstück im Ensemble Alt-Marzahn liegt oder in der Großsiedlung ringsum.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Dorfanger und Großsiedlung
Marzahn ist beides zugleich: eine der größten DDR-Neubausiedlungen Europas und, mittendrin, ein vollständig erhaltenes Straßendorf des 13. Jahrhunderts. Fünf Lagen zeigen die Spannweite.
Der historische Dorfkern Alt-Marzahn
Acht Baudenkmale entlang der namensgebenden Straße Alt-Marzahn, gruppiert um den spindelförmigen Dorfanger – seit 1977 als Ensemble geschützt. Ein Straßendorf des 13. Jahrhunderts, umbaut von der Großsiedlung, die es überlebt hat.
Die Großsiedlung des Wohngebiets I
Peter Schweizer und Heinz Graffunder entwarfen 1977 das erste der Marzahner Wohngebiete, Ende 1978 mit 4.089 Wohnungen fertiggestellt – elfgeschossige Plattenbauten, in industrieller Serienfertigung montiert.
Marzahner Promenade und Eastgate
Zentrale Versorgungs- und Kulturachse des Ortsteils, seit 2005 ergänzt um das Eastgate – nach Verkaufsfläche das fünftgrößte Einkaufszentrum Berlins.
Gärten der Welt und Kienbergpark
Am 9. Mai 1987 eröffnet, zur Internationalen Gartenausstellung 2017 um Seilbahn und Aussichtspunkte am Kienberg erweitert – heute weit über den Ortsteil hinaus bekannt.
Die Ahrensfelder Terrassen
Zwischen 2003 und 2005 im Rahmen des Stadtumbaus Ost zurückgebaut: aus elfgeschossigen Platten wurden höchstens sechsgeschossige Terrassenhäuser, der Wohnungsbestand sank von 1.670 auf 447.
Ensembleschutz Alt-Marzahn – ein Dorf unter Denkmalschutz
Wer nur die Großsiedlung sieht, übersieht leicht, dass mitten in Marzahn ein vollständiges historisches Straßendorf liegt – und dass dieses Dorf selbst seit 1977 unter Denkmalschutz steht, nicht als einzelnes Gebäude, sondern als Ensemble.
- Acht Baudenkmale bilden das geschützte Ensemble Alt-Marzahn 21, 23, 25, 27, 31, 35, 39 und 45 – Gehöfte in der für Angerdörfer typischen Drei- und Vierseithof-Anordnung entlang der Straße, die sich um den spindelförmigen Dorfanger weitet. Jedes Grundstück trägt eine eigene Denkmalnummer.
- Der Ensembleschutz reicht weiter als der Schutz eines Einzeldenkmals § 2 des Berliner Denkmalschutzgesetzes definiert den „Denkmalbereich" (auch Gesamtanlage oder Ensemble genannt) als Mehrheit baulicher Anlagen einschließlich der zugehörigen Straßen, Plätze und Grünflächen, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – auch wenn nicht jeder einzelne Teil für sich ein Baudenkmal ist.
- Bauliche Veränderungen brauchen eine Genehmigung nach § 11 DSchG Bln Das gilt für die Grundstücke innerhalb des Ensembles ebenso wie für Eingriffe in dessen unmittelbare Umgebung, soweit sie Zustand oder Erscheinungsbild berühren. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn Eigenart und Erscheinungsbild dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden – zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf.
- Auch der Wiederaufbau der achtziger Jahre gehört zur Denkmalgeschichte Der Magistrat beschloss die Rekonstruktion des Ensembles am 31. März 1982, die Arbeiten dauerten bis 1990/91. Geschützt ist damit nicht nur vorkriegszeitliche Bausubstanz, sondern auch das Ergebnis dieses Wiederaufbaus selbst.
Für Häuser innerhalb und am Rand des Ensembles Alt-Marzahn prüfen wir vor der Vermarktung den genauen Denkmalstatus über die Berliner Denkmalliste. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheidet die untere Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf.
Denkmalstatus prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Marzahn
Ob ein Grundstück im Ensemble Alt-Marzahn liegt, steht am Anfang des Ablaufs – das entscheidet über Genehmigungspflichten, die sonst niemanden betreffen. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Denkmalstatus und Lage klären
Wir prüfen über die Berliner Denkmalliste, ob Ihr Grundstück Teil des Ensembles Alt-Marzahn ist oder außerhalb der Großsiedlung liegt – das entscheidet, welche Auflagen für einen Verkauf oder Umbau gelten.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Lage innerhalb oder außerhalb des Ensembles, Geschoss, Modernisierungsstand. Als Vergleich dient der Altbezirkswert von 4.312 €/m² für Einfamilienhäuser.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Ensemblelage zusätzlich die denkmalrechtliche Einordnung durch die untere Denkmalschutzbehörde.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Bei einem Grundstück im Ensemble benennen wir den Denkmalstatus offen im Exposé, statt ihn zu verschweigen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Marzahn spricht sowohl Käufer der modernen Großsiedlung als auch, deutlich seltener, Interessenten für ein Haus im historischen Ensemble an. Wir sprechen beide Gruppen gezielt an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Eine denkmalrechtliche Genehmigungspflicht nennen wir im Kaufvertrag ausdrücklich beim Namen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Marzahn im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Marzahn wert?
Marzahn gehört zum Altbezirk Marzahn, zu dem auch Biesdorf zählt. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Einfamilienhäusern 4.312 €/m² Wohnfläche aus, bei 67 Kauffällen und einer Spanne von 2.956 bis 6.137 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 494 €/m² im Mittel, Rang drei der fünf Ortsteile im Bezirk.
Was genau ist am Ensemble Alt-Marzahn geschützt?
Acht Baudenkmale entlang der Straße Alt-Marzahn (Hausnummern 21 bis 45), angeordnet als Straßenangerdorf um den zentralen, spindelförmigen Dorfanger – erstmals 1300 urkundlich erwähnt als „Morczane“. Geschützt ist nach § 2 des Berliner Denkmalschutzgesetzes nicht nur jedes einzelne Gehöft, sondern das gesamte Ensemble samt Straßenraum und Anger. Bauliche Veränderungen brauchen nach § 11 DSchG Bln eine Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Dies ist keine Rechtsberatung.
Betrifft der Denkmalschutz auch die Großsiedlung ringsum?
Nein. Die Großsiedlung Marzahns – ab 1977 errichtet, mit dem Wohngebiet I von Peter Schweizer und Heinz Graffunder als erstem Bauabschnitt – steht nicht unter Denkmalschutz. Geschützt ist ausschließlich das historische Ensemble Alt-Marzahn mit seinen acht Baudenkmalen. Für ein Grundstück in der Großsiedlung gelten deshalb keine denkmalrechtlichen Genehmigungspflichten.
Was war der Stadtumbau Ost bei den Ahrensfelder Terrassen?
Zwischen 2003 und 2005 wurden im Rahmen des Landesprogramms „Stadtumbau Ost“ mehrere elfgeschossige Plattenbauten in Marzahn-Nord auf höchstens sechs Geschosse zurückgebaut und zu Terrassenhäusern umgestaltet. Der Wohnungsbestand sank dabei von 1.670 auf 447 Einheiten – eine Reaktion auf Leerstand nach der Wiedervereinigung. Das Programm war ein Investitionsprogramm, kein förmliches Sanierungsgebiet nach §§ 136 ff. BauGB, und löst deshalb beim Verkauf keine besondere Genehmigungspflicht aus.
Gibt es in Marzahn Milieuschutz?
Nein. Marzahn-Hellersdorf ist der einzige Berliner Bezirk ganz ohne soziales Erhaltungsgebiet (Stand 21.02.2026). Die relevante Auflage in Marzahn ist stattdessen der Ensembleschutz für Alt-Marzahn – und der betrifft, anders als Milieuschutz, nur die acht Grundstücke des historischen Dorfkerns, nicht den Ortsteil als Ganzes.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns mit Straße und Hausnummer. Sie erhalten in der Antwort die Richtwertzone Ihrer Adresse und, falls Ihr Grundstück im Ensemble Alt-Marzahn liegt, eine erste Einordnung zur Genehmigungslage. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Marzahn wert?
Kostenlos und unverbindlich. Wir prüfen, ob Ihr Grundstück Teil des geschützten Ensembles Alt-Marzahn ist – und was das für einen Verkauf konkret bedeutet.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Marzahn
Was Eigentümer in Marzahn am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Bewertung und Denkmalfragen.
