Immobilienmakler
in Berlin-Biesdorf Der teuerste Boden des Bezirks – im Einfamilienhausgebiet ohne Bebauungsplan.
Mit 30.891 Einwohnern auf 12,44 km² ist Biesdorf mit Abstand der am dünnsten besiedelte Ortsteil des Bezirks – rund 2.484 Einwohner je km², gegenüber 6.171 in Marzahn und 11.720 in Hellersdorf. Geprägt wird das Bild von Ein- und Zweifamilienhäusern in Biesdorf-Süd, viele davon im unbeplanten Innenbereich ohne förmlichen Bebauungsplan. Und ausgerechnet hier, nicht in der dichten Nachbarschaft, liegt mit 509 €/m² der höchste Bodenrichtwert des gesamten Bezirks.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus: Biesdorf gehört zusammen mit Marzahn zum Altbezirk Marzahn. Diese Kaufpreise sind für Marzahn und Biesdorf gemeinsam gemessen, nicht für Biesdorf allein. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert, und dabei liegt Biesdorf mit 509 €/m² an der Spitze aller fünf Ortsteile des Bezirks. Bei den Eigentumswohnungen ist die Fallzahl mit 45 Kauffällen 2025 klein – der Rückgang gegenüber dem Vorjahr sollte nicht als stabiler Trend gelesen werden.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1 – Altbezirk Marzahn (mit Biesdorf). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen und Fläche: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Biesdorf heute wert ist
Biesdorf steht mit 509 €/m² an der Spitze aller fünf Ortsteile des Bezirks – vor Hellersdorf (499), Marzahn (494), Kaulsdorf (485) und Mahlsdorf (482).
Mit nur 2.484 Einwohnern je km² ist Biesdorf der am dünnsten besiedelte Ortsteil des Bezirks – auf 12,44 Quadratkilometern leben 30.891 Menschen, weit weniger dicht als im benachbarten Marzahn oder Hellersdorf.
„Der höchste Bodenwert des Bezirks liegt ausgerechnet dort, wo am lockersten gebaut wird – wer ein Grundstück in Biesdorf verkauft, verhandelt über Boden, nicht über Geschosse.“
Für den Altbezirk Marzahn – Marzahn und Biesdorf zusammen – weist der Gutachterausschuss 2025 bei Einfamilienhäusern 4.312 €/m² aus, bei 67 Kauffällen und einer Spanne von 2.956 bis 6.137 €/m².
Diese Zahl gilt für den Altbezirk Marzahn, nicht ortsteilscharf – ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone und der bauplanungsrechtlichen Lage zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Rang eins – vor allen anderen Ortsteilen des Bezirks
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle fünf Ortsteile des Bezirks. Biesdorf liegt mit 509 €/m² an der Spitze, knapp vor Hellersdorf.
Der Abstand zum günstigsten Ortsteil, Mahlsdorf mit 482 €/m², beträgt gerade einmal 27 €/m² – Marzahn-Hellersdorf ist bezirksweit der Berliner Bezirk mit der flachsten Bodenwert-Streuung.
Für die Bewertung heißt das: Der amtliche Bodenwert ist im Bezirksvergleich beinahe austauschbar. Entscheidend für den Preis eines konkreten Grundstücks ist stattdessen, ob es im unbeplanten Bestand von Biesdorf-Süd liegt oder in einem der neuen, verbindlich beplanten Quartiere.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen vom Dorfkern bis zum Neubauquartier
Biesdorf reicht vom Angerdorf des 14. Jahrhunderts über das klassische Einfamilienhausgebiet bis zu jüngsten Neubauquartieren mit eigenem Bebauungsplan. Fünf Lagen zeigen die Spannweite.
Alt-Biesdorf und die Dorfaue
Historischer Angerdorfkern mit Dorfkirche, urkundlich erstmals 1375 im Landbuch Karls IV. erwähnt – ruhige Wohnlage abseits der Hauptachsen, überwiegend giebelständige Einfamilienhäuser.
Schloss und Gutspark Biesdorf
Spätklassizistische Villa von 1868, seit 1977 denkmalgeschützt, seit der Sanierung 2016 Kulturzentrum. Der rund 14 Hektar große Gutspark, 1928 der Öffentlichkeit übergeben, prägt das direkte Umfeld als Grünlage.
Biesdorf-Süd – das Einfamilienhausgebiet
Locker bebautes Wohngebiet aus Ein- und Zweifamilienhäusern, größtenteils ohne förmlichen Bebauungsplan – hier greift für Um- und Ausbauten das Einfügungsgebot des § 34 BauGB, siehe Hinweisblock unten.
Kaskade und Elsterwerdaer Platz
Zentrale Versorgungslage des Ortsteils mit Einzelhandel und U-Bahn-Anschluss (U5) – die urbanste Teilfläche Biesdorfs, deutlich dichter bebaut als der übrige Ortsteil.
Grüne Aue und Biesdorfer Stadtgärten
Neubauquartiere mit jeweils eigenem, aktuellem Bebauungsplanverfahren – der unmittelbare Gegenentwurf zum unbeplanten Bestand nebenan, mit klar festgesetzter Grundflächenzahl und Geschossigkeit.
Bauen im unbeplanten Innenbereich – das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB
Für große Teile von Biesdorf-Süd gibt es keinen Bebauungsplan, der Baugrenzen, Grundflächenzahl oder zulässige Geschosszahl festlegt. Trotzdem ist nicht alles erlaubt – an die Stelle des Plans tritt ein unbestimmterer, aber ebenso verbindlicher Maßstab.
- § 34 Abs. 1 BauGB regelt den unbeplanten Innenbereich Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt". Was zulässig ist, ergibt sich also aus dem Bestand ringsum, nicht aus einer festgesetzten Zahl.
- Das betrifft Erweiterungen ebenso wie ein zweites Haus auf dem Grundstück Ein Anbau, ein Dachgeschossausbau oder die Bebauung eines rückwärtigen Grundstücksteils müssen sich am Maß der Nachbarbebauung orientieren – bei sehr unterschiedlicher Umgebungsbebauung ist das im Einzelfall auslegungsbedürftig und ein häufiger Streitpunkt im Baugenehmigungsverfahren.
- Grüne Aue und die Biesdorfer Stadtgärten zeigen den Unterschied In den benachbarten Neubauquartieren legt ein förmlicher Bebauungsplan Grundflächenzahl, Geschossigkeit und Baugrenzen exakt fest – Planungssicherheit, die der ältere Bestand in Biesdorf-Süd gerade nicht hat.
- Für eine Grundstücksteilung zählt zusätzlich das Erschließungsrecht Wird ein großes Grundstück geteilt, um eine zweite Baustelle zu schaffen, muss die neue Parzelle eigenständig erschlossen sein (Zuwegung, Ver- und Entsorgung) – eine Frage, die unabhängig vom Einfügungsgebot separat zu prüfen ist.
Vor jedem Verkauf mit Ausbau- oder Teilungsabsicht klären wir beim Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, ob ein Bebauungsplan gilt oder das Einfügungsgebot des § 34 BauGB greift. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheidet das zuständige Bauamt.
Bebauungsrecht Ihres Grundstücks prüfenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Biesdorf
Ob ein Bebauungsplan gilt oder das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB, steht am Anfang des Ablaufs – das entscheidet über realistischen Ausbau- oder Teilungsspielraum. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Bauplanungsrechtliche Lage klären
Wir prüfen beim Bezirksamt, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt (z. B. Grüne Aue, Biesdorfer Stadtgärten) oder das Einfügungsgebot des § 34 BauGB maßgeblich ist – das entscheidet über realistische Ausbau- oder Teilungsoptionen.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Grundstücksgröße, Bebauungsreserven, Modernisierungsstand. Als Vergleich dient der Altbezirkswert von 4.312 €/m² für Einfamilienhäuser sowie der ortsteilscharfe Bodenrichtwert von 509 €/m².
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis, bei Bebauungsplan-Lage der aktuelle Plan mit textlichen Festsetzungen.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Besteht baurechtlicher Spielraum für einen Anbau oder eine Teilung, stellen wir das im Exposé transparent dar statt es zu verschweigen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Biesdorf spricht Familien mit Wunsch nach Einfamilienhaus und Garten an, zunehmend auch Bauherren mit Interesse an Nachverdichtung. Wir sprechen beide Gruppen gezielt an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Eine bauplanungsrechtliche Besonderheit nennen wir im Kaufvertrag ausdrücklich beim Namen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Biesdorf im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Biesdorf wert?
Biesdorf gehört zum Altbezirk Marzahn, zu dem auch Marzahn selbst zählt. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Einfamilienhäusern 4.312 €/m² Wohnfläche aus, bei 67 Kauffällen und einer Spanne von 2.956 bis 6.137 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 509 €/m² – der höchste Wert aller fünf Ortsteile des Bezirks.
Was bedeutet das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB konkret?
Wo kein Bebauungsplan gilt – wie in weiten Teilen von Biesdorf-Süd – ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Es gibt also keine feste Grundflächenzahl, sondern einen Vergleich mit der tatsächlichen Nachbarbebauung – im Einzelfall auslegungsbedürftig. Dies ist keine Rechtsberatung; verbindlich entscheidet das Bauamt des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf.
Worin unterscheiden sich Grüne Aue und Biesdorfer Stadtgärten vom übrigen Ortsteil?
Beide Neubauquartiere entstehen auf Grundlage eines förmlichen Bebauungsplans, der Grundflächenzahl, Geschossigkeit und Baugrenzen exakt festsetzt. Der ältere Bestand in Biesdorf-Süd hat diese Planungssicherheit nicht – dort gilt stattdessen das unbestimmtere Einfügungsgebot des § 34 BauGB.
Stehen Schloss und Gutspark Biesdorf unter Denkmalschutz – betrifft das mein Grundstück?
Ja, Schloss und Gutspark Biesdorf stehen seit 1977 unter Denkmalschutz. Das betrifft unmittelbar nur dieses Grundstück selbst, nicht automatisch die umliegende Wohnbebauung. Für ein gewöhnliches Wohngrundstück in der Nachbarschaft ergeben sich daraus in der Regel keine eigenen denkmalrechtlichen Pflichten – im Einzelfall lohnt dennoch ein Blick in die Berliner Denkmalliste.
Gibt es in Biesdorf Milieuschutz?
Nein. Marzahn-Hellersdorf ist der einzige Berliner Bezirk ganz ohne soziales Erhaltungsgebiet (Stand 21.02.2026). Für Grundstücke in Biesdorf-Süd ist stattdessen die bauplanungsrechtliche Einordnung nach § 34 BauGB oder Bebauungsplan die praktisch relevantere Frage.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns mit Straße und Hausnummer. Sie erhalten in der Antwort die Richtwertzone Ihrer Adresse und, falls relevant, eine erste Einordnung zur bauplanungsrechtlichen Lage. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Biesdorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Wir prüfen zugleich, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt oder das Einfügungsgebot des § 34 BauGB – und was das für einen Ausbau oder Verkauf bedeutet.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Biesdorf
Was Eigentümer in Biesdorf am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Grundstück und Bewertung.
