Immobilienmakler
in Berlin-Kaulsdorf Drei Zonen, dreißig Euro Unterschied.
Kaulsdorf hat drei Bodenrichtwertzonen – von 480 bis 510 €/m². Dreißig Euro Unterschied im ganzen Ortsteil: So gleichmäßig ist in Berlin sonst kein Gebiet vermessen. Der Streit über die Lage entfällt damit fast vollständig. Wovon der Preis hier stattdessen abhängt, ist der Zustand des Hauses – und die Frage, ob im Grundbuch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch steht.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Zur Gebietsabgrenzung: Kaulsdorf gehört zum Altbezirk Hellersdorf, gemeinsam mit Mahlsdorf und dem Ortsteil Hellersdorf. Die Kaufpreise beschreiben also dieses größere Gebiet; ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Der fällt hier allerdings ungewöhnlich aussagekräftig aus: Drei Richtwertzonen zwischen 480 und 510 €/m² bedeuten, dass der amtliche Bodenwert praktisch jede Adresse im Ortsteil gleich gut beschreibt. In den meisten Berliner Ortsteilen ist das anders – Westend etwa reicht von 670 bis 3.500 €/m².
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Kaulsdorf heute wert ist
Kaulsdorf ist der Ortsteil mit der gleichmäßigsten Bodenbewertung, die uns in diesem Projekt untergekommen ist: drei Richtwertzonen von 480 bis 510 €/m². Dreißig Euro Unterschied auf den ganzen Ortsteil.
Zum Vergleich: Westend reicht von 670 bis 3.500 €/m², Wilmersdorf von 900 bis 6.500. Selbst innerhalb des eigenen Bezirks ist Kaulsdorf ein Sonderfall – Biesdorf kommt auf 14 Zonen, Mahlsdorf auf fünf.
„Wo der Boden überall gleich viel wert ist, wird über das Haus verhandelt – und über das, was im Grundbuch steht. Beides lässt sich vorbereiten.“
Die Kaufpreise weist der Gutachterausschuss für den Altbezirk Hellersdorf aus, zu dem auch Mahlsdorf und Hellersdorf gehören: 4.461 €/m² Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser aus 113 Kauffällen, ein Plus von zehn Prozent gegenüber 2024. Der Wohnungsmarkt ist mit 56 Kauffällen klein – Kaulsdorf ist ein Hausgebiet.
Unsere Bewertung setzt deshalb beim Gebäude an und beim Bodenrichtwert, der hier ausnahmsweise wenig Spielraum lässt. Dazu kommt der Blick ins Grundbuch: In einem Ortsteil mit langem Familienbesitz steht dort häufiger als anderswo ein Wohnrecht. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der die Belastungslage bereits berücksichtigt.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Drei Zonen zwischen 480 und 510 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der flächengewichtete Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 485 €/m². Weil die drei Zonen nur 30 €/m² auseinanderliegen, beschreibt dieser Wert praktisch jede Adresse im Ortsteil gleich gut – eine Genauigkeit, die man in Berlin selten bekommt.
Im Bezirk fügt sich das ins Bild: Marzahn-Hellersdorf ist der flachste Bezirk Berlins, über alle 35 Zonen reicht die Spanne von 290 bis 600 €/m². Kaulsdorf liegt darin mit 485 €/m² knapp unter dem Bezirksmittel von 491 und praktisch gleichauf mit Mahlsdorf (482) und Biesdorf (509).
Was folgt daraus für Ihren Verkauf? Die Lagediskussion entfällt weitgehend. Der Preis entsteht am Gebäude – Baujahr, Zustand, Grundriss, Sanierungsstand – und an der Grundstücksgröße. Beides ist überprüfbar, und genau das macht Verhandlungen hier sachlicher als anderswo.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen mit fast gleichem Boden
Kaulsdorf hat 19.827 Einwohner und ist der kleinste der drei Ortsteile dieser Achse. Die folgenden Lagen unterscheiden sich weniger im Bodenwert als in Bebauung, Grundstücksgröße und Umgebung.
Alt-Kaulsdorf
Der historische Dorfkern mit der ältesten Bebauung des Ortsteils. Unregelmäßige Grundstückszuschnitte, teils sehr große Parzellen, ältere Baujahre – und die Lage, in der Bauakte, Bestandsschutz und alte Rechte im Grundbuch am häufigsten zusammenkommen.
Kaulsdorf-Süd
Der ausgedehnte Siedlungsbereich südlich der Bahn: Ein- und Zweifamilienhäuser der Nachkriegszeit auf regelmäßigen Grundstücken, dazwischen Neubau. Der Teil des Ortsteils, in dem die meisten Verkäufe stattfinden und die Vergleichbarkeit am besten ist.
Kaulsdorf-Nord
Zwischen Bahn und Landsberger Straße, ruhig und gleichmäßig bebaut. Ähnliche Baujahre wie im Süden, häufig etwas kleinere Parzellen – bei einem Bodenrichtwert, der sich im ganzen Ortsteil nur um 30 €/m² unterscheidet, entscheidet hier das Gebäude vollständig über den Preis.
Rund um die Kaulsdorfer Seen
Der südöstliche Rand mit Wasser- und Grünlage. Für Käufer die gefragteste Adresse des Ortsteils – und einer der wenigen Bereiche, in denen eine Lagequalität den Preis spürbar bewegt, obwohl der Bodenrichtwert es nicht abbildet.
Der Übergang nach Mahlsdorf und Biesdorf
Nach Osten und Westen geht Kaulsdorf nahtlos in die Nachbarortsteile über: Mahlsdorf mit 482 €/m², Biesdorf mit 509 €/m². Vergleichsobjekte lassen sich deshalb über die Ortsteilgrenzen hinweg heranziehen – in Berlin die Ausnahme.
Wenn im Grundbuch noch ein Wohnrecht steht
In gewachsenen Hausgebieten wie Kaulsdorf ist ein Fall besonders häufig: Das Haus wurde zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel übertragen, und die Übergeber haben sich ein Recht vorbehalten. Beim Verkauf steht es dann in Abteilung II des Grundbuchs – und es wirkt gegen jeden Erwerber.
Zwei Rechte kommen dafür in Frage, und der Unterschied zwischen ihnen ist erheblich.
- Nießbrauch: nutzen und Früchte ziehen Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB gibt dem Berechtigten das umfassende Nutzungsrecht an der Sache – er darf sie selbst nutzen und die Früchte ziehen, also insbesondere vermieten und die Miete behalten. Für einen Käufer heißt das im Klartext: Er wird Eigentümer, aber der Ertrag steht ihm nicht zu. Ein Nießbrauch mindert den Wert deshalb erheblich, und wie stark, hängt vor allem vom Alter des Berechtigten ab.
- Wohnungsrecht: selbst bewohnen, nicht vermieten Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist enger: eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Recht gibt, ein Gebäude oder einen Teil davon selbst zu bewohnen. Vermieten darf der Berechtigte in der Regel nicht. Häufig ist es auf bestimmte Räume beschränkt – Erdgeschoss, Einliegerwohnung, ein Zimmer mit Mitbenutzung. Was genau gilt, steht nicht im Grundbuchauszug, sondern in der Eintragungsbewilligung; die fordern wir mit an.
- Beide erlöschen mit dem Tod – und was daraus folgt Nießbrauch und Wohnungsrecht sind nicht übertragbar und nicht vererblich. Sie enden also mit dem Tod des Berechtigten, und die Löschung im Grundbuch erfolgt anschließend auf Nachweis. Für den Verkauf gibt es damit zwei Wege: Der Käufer übernimmt das Grundstück belastet – dann ist der Preisabschlag erheblich und der Käuferkreis klein –, oder der Berechtigte stimmt der Löschung zu, in aller Regel gegen eine Abfindung. Der zweite Weg bringt fast immer den besseren Gesamterlös, muss aber vor der Vermarktung geklärt sein.
- Was der Wert des Rechts bestimmt Im Kern zwei Größen: der Jahreswert des Rechts – bei einem Wohnungsrecht also die ersparte Miete für den betroffenen Gebäudeteil – und die statistische Lebenserwartung des Berechtigten. Aus beidem wird der Kapitalwert nach anerkannten Verfahren errechnet. Die konkrete Berechnung gehört in die Hand eines Sachverständigen oder Ihres Steuerberaters, zumal sie auch schenkung- und erbschaftsteuerlich eine Rolle spielt. Was wir leisten: die Frage rechtzeitig stellen, die Unterlagen beschaffen und die Größenordnung einordnen, damit Sie mit dem Berechtigten auf einer sachlichen Grundlage sprechen können.
Ob und in welchem Umfang Ihr Grundstück belastet ist, sehen wir im aktuellen Grundbuchauszug samt Eintragungsbewilligung – den fordern wir zu Beginn an. Die Bewertung des Rechts und seine steuerlichen Folgen gehören zu Sachverständigen, Notar oder Steuerberater. Rechtsstand: August 2026. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wert mit Wohnrecht ermittelnAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Kaulsdorf
Der Ablauf beginnt im Grundbuch. Steht dort ein Recht, ändert das alles Weitere – Preis, Käuferkreis und Zeitplan. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Grundbuch lesen, bevor wir bewerten
Wir fordern den aktuellen Auszug mit allen drei Abteilungen an und, falls dort ein Recht eingetragen ist, die Eintragungsbewilligung dazu. Erst danach lässt sich sagen, was verkauft wird – das belastete oder das freie Grundstück.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Baujahr, Zustand, Grundriss, Dach, Fenster, Heizung, Anbauten. Weil der Bodenwert im Ortsteil praktisch konstant ist, entscheidet das Gebäude allein – entsprechend genau sehen wir es uns an.
ca. 3–5 Werktage -
Gespräch mit allen Beteiligten
Steht ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch, sprechen wir früh mit dem Berechtigten – über die Möglichkeiten, nicht über Zahlen. Wer erst nach dem ersten Kaufangebot davon erfährt, blockiert verständlicherweise.
ca. 1–2 Wochen -
Unterlagen zusammenstellen
Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Energieausweis und die Auskünfte des Bezirks zu offenen Anliegerkosten. Bei den alten Grundstücken im Dorfkern kommt häufig die Frage nach früheren Teilungen dazu.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung und Ansprache
Fotografie, Grundrisse, Lageplan – und eine ehrliche Angabe zur Belastungslage. Ein belastetes Grundstück findet Käufer, aber andere: Kapitalanleger mit langem Horizont statt Familien mit Einzugstermin.
ca. 1 Woche -
Besichtigungen
Gezeigt wird einzeln und nur nach geprüfter Finanzierung. Wohnt der Berechtigte im Haus, stimmen wir jeden Termin mit ihm ab – das ist nicht nur höflich, sondern Voraussetzung dafür, dass die Vermarktung überhaupt funktioniert.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Die Verhandlung führen wir, beim Notartermin sind wir dabei. Soll ein Recht gelöscht werden, gehört die Löschungsbewilligung in den Vollzug des Kaufvertrags – daran scheitern sonst Termine, die längst abgestimmt waren.
ca. 8–12 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Wo der Bodenwert feststeht, entscheidet die Vorbereitung über den Erlös: geklärte Rechte, vollständige Unterlagen, ein sauber hergeleiteter Preis.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Gerade wenn im Haus noch jemand mit Wohnrecht lebt, ist die stille Vermarktung der ruhigere Weg: Wir sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Kaulsdorf im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Kaulsdorf wert?
Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 im Altbezirk Hellersdorf – Kaulsdorf, Mahlsdorf und Hellersdorf – für 2025 im Mittel 4.461 €/m² Wohnfläche aus, aus 113 Kauffällen und mit einer Spanne von 2.790 bis 6.017 €/m². Das ist ein Plus von zehn Prozent gegenüber 2024 und liegt über dem Berliner Mittel von 4.366 €/m². Für Kaulsdorf kommt eine Besonderheit hinzu, die die Bewertung erleichtert wie in kaum einem anderen Berliner Ortsteil: Der Bodenrichtwert liegt bei 485 €/m², und die drei Zonen des Ortsteils reichen nur von 480 bis 510 €/m². Die Lage ist damit praktisch keine Variable mehr – der Preis entsteht am Gebäude und an der Grundstücksgröße.
Kann ich ein Haus verkaufen, in dem meine Mutter ein Wohnrecht hat?
Ja, aber es gibt zwei sehr unterschiedliche Wege. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und wirkt gegen jeden Erwerber – der Käufer würde das Haus also belastet übernehmen. Das ist möglich, mindert den Preis aber erheblich und verkleinert den Käuferkreis auf Anleger mit langem Horizont. Der zweite Weg: Die berechtigte Person stimmt der Löschung zu, üblicherweise gegen eine Abfindung. Das bringt fast immer den besseren Gesamterlös, muss aber vor der Vermarktung geklärt sein – und zwar im Gespräch, nicht per Anwaltsschreiben nach dem ersten Kaufangebot. Was genau das Recht umfasst, steht übrigens nicht im Grundbuchauszug, sondern in der Eintragungsbewilligung; die fordern wir mit an.
Worin unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnungsrecht?
Im Umfang. Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB ist das weitergehende Recht: Der Berechtigte darf die Sache nutzen und die Früchte ziehen – er kann das Haus also auch vermieten und die Miete behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt dagegen nur das Recht, das Gebäude oder einen abgegrenzten Teil davon selbst zu bewohnen; vermieten darf der Berechtigte in der Regel nicht. Gemeinsam ist beiden, dass sie nicht übertragbar und nicht vererblich sind: Sie erlöschen mit dem Tod des Berechtigten, die Löschung im Grundbuch erfolgt danach auf Nachweis. Für die Bewertung ist der Unterschied erheblich, weil ein Nießbrauch dem Eigentümer den gesamten Ertrag entzieht, ein Wohnungsrecht dagegen nur die Nutzung eines Gebäudeteils.
Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet?
Im Kern aus zwei Größen: dem Jahreswert des Rechts – beim Wohnungsrecht also der Miete, die für den betroffenen Gebäudeteil sonst zu zahlen wäre – und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Daraus wird nach anerkannten Verfahren ein Kapitalwert errechnet. Je jünger die berechtigte Person und je größer der betroffene Gebäudeteil, desto höher der Wert des Rechts und desto größer der Abschlag beim Verkauf. Die konkrete Berechnung gehört zu einem Sachverständigen oder Ihrem Steuerberater, auch weil sie schenkung- und erbschaftsteuerlich eine Rolle spielt. Unsere Aufgabe ist eine andere: die Frage rechtzeitig zu stellen, die Unterlagen zu beschaffen und Ihnen die Größenordnung zu nennen, damit das Gespräch mit dem Berechtigten auf einer sachlichen Grundlage stattfindet.
Gibt es in Kaulsdorf Milieuschutz?
Nein. Marzahn-Hellersdorf ist der einzige Berliner Bezirk ohne ein einziges soziales Erhaltungsgebiet (Stand Februar 2026). Damit entfallen die Genehmigungspflicht für bauliche Änderungen nach § 172 BauGB und die verschärfte Umwandlungsverordnung 2025 vollständig. Es gilt allein die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die bis zum 31.12.2030 läuft – für ein Einfamilienhaus ohne Bedeutung. Praktisch heißt das: Wenn Sie in Kaulsdorf umbauen, anbauen oder ein Zweifamilienhaus aufteilen wollen, entscheidet allein das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht, nicht das Erhaltungsrecht. Das ist ein spürbarer Unterschied zu Ortsteilen wie Prenzlauer Berg, wo zehn Erhaltungsgebiete gelten.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Adresse und Grundstücksgröße bekommen Sie eine erste Einordnung – und wenn Sie es wissen, sagen Sie uns gleich, ob im Grundbuch ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen ist. Das ändert die Antwort.
Was ist Ihre Immobilie in Kaulsdorf wert?
Kostenlos und unverbindlich – und bei belasteten Grundstücken mit beiden Rechenwegen: verkauft mit dem eingetragenen Recht und verkauft nach Löschung. Der Unterschied ist meist größer, als Eigentümer erwarten.
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