Immobilienmakler
in Berlin-Hellersdorf Wird zum ersten Mal verkauft? Dann zählt der Mieter mit.
Ab 1985 auf ehemaligem Rieselfeldland gebaut, seit 1989 mit eigener U-Bahn-Linie: Hellersdorf ist mit 11.720 Einwohnern je km² der am dichtesten besiedelte Ortsteil des Bezirks. Nur 29,9 % der Kaufverträge im Bezirk betreffen Wohnungseigentum – ein Großteil der Bestände gehört noch als Ganzes den Wohnungsbaugesellschaften. Wird ein solches Haus zum ersten Mal in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der sitzende Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das der Bundesgerichtshof erst 2025 bestätigt und erweitert hat.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus: Hellersdorf gehört zusammen mit Kaulsdorf und Mahlsdorf zum Altbezirk Hellersdorf. Die Zahlen gelten für dieses gesamte Gebiet, nicht ortsteilscharf. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Mit plus zehn Prozent hatte der Altbezirk Hellersdorf 2025 den stärksten Anstieg unter allen Berliner Altbezirken mit mehr als hundert Hausverkäufen.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1 – Altbezirk Hellersdorf (mit Kaulsdorf und Mahlsdorf). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen und Fläche: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Hellersdorf heute wert ist
Hellersdorf steht mit 499 €/m² auf Rang zwei der fünf Bezirks-Ortsteile – nur Biesdorf liegt mit 509 €/m² noch höher.
Mit 11.720 Einwohnern je km² ist Hellersdorf der am dichtesten besiedelte Ortsteil des Bezirks – auf nur 8,1 Quadratkilometern leben 94.933 Menschen.
„Wer ein Haus zum ersten Mal aufteilt, verhandelt nicht nur mit dem Käufer – der sitzende Mieter hat ein Wort mitzureden, und seit dem BGH-Urteil von 2025 gilt das auch für Teileigentum.“
Für den Altbezirk Hellersdorf – Hellersdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf zusammen – weist der Gutachterausschuss 2025 bei Einfamilienhäusern 4.461 €/m² aus, bei 113 Kauffällen und einer Spanne von 2.790 bis 6.017 €/m².
Diese Zahl gilt für den gesamten Altbezirk, nicht ortsteilscharf. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone und der Umwandlungshistorie zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Rang zwei – knapp hinter Biesdorf
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle fünf Ortsteile des Bezirks. Hellersdorf liegt mit 499 €/m² im oberen Bereich, knapp unter dem Spitzenwert.
Die gesamte Spanne im Bezirk reicht von 482 €/m² (Mahlsdorf) bis 509 €/m² (Biesdorf) – nur 27 €/m² Unterschied. Marzahn-Hellersdorf ist damit der Berliner Bezirk mit der flachsten Bodenwert-Streuung überhaupt.
Für die Bewertung heißt das: Der Bodenwert unterscheidet die Ortsteile kaum. Deutlich mehr Gewicht haben Modernisierungsstand, Geschoss – und, bei einer Eigentumswohnung, ob und wann das Gebäude umgewandelt wurde.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen vom Zentrum bis zur Weiherkette
Hellersdorf reicht vom urbanen Zentrum Helle Mitte über die dichte Großsiedlung bis zu den ruhigen Rändern an der Hönower Weiherkette – fünf Lagen mit spürbar unterschiedlicher Nachfrage.
Helle Mitte und der Alice-Salomon-Platz
Das 1997 fertiggestellte Ortsteilzentrum – seinerzeit „zweitgrößtes Bauprojekt Berlins" – mit Rathaus, Ärztehaus, Einzelhandel und der Alice-Salomon-Hochschule, direkt am U-Bahnhof Hellersdorf.
Die Großsiedlung auf dem ehemaligen Rieselfeld
Ab 1985 auf früherem Rieselfeldland errichtet, 1989 mit der U5 ans Netz angeschlossen – industrieller Plattenbau, der bis heute das Ortsbild prägt.
Kienbergpark und die Seilbahn
Zur Internationalen Gartenausstellung 2017 auf Hellersdorfer wie Marzahner Seite erweitert – Seilbahn, Aussichtspunkte und Wege, die beide Ortsteile verbinden.
Die Hönower Weiherkette
Zusammenhängender Grünzug mit Teichen, Lauf- und Radwegen – ruhige Wohnlagen am Ortsteilrand, spürbar abseits der dichten Zentrumsbebauung.
Das Quartier Stadtgut Hellersdorf
Neubauquartier rund um das denkmalgeschützte, in Sanierung befindliche Gutshaus – bis 2023 rund 1.500 neue Wohnungen, mit geplantem Gewerbezentrum.
Vorkaufsrecht des Mieters bei der ersten Umwandlung in Eigentum
Nur 29,9 Prozent der Kaufverträge im Bezirk betreffen Wohnungseigentum – der große Rest der Plattenbaubestände gehört bis heute als Ganzes den kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen. Wird ein solches Haus zum ersten Mal in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft, greift ein gesetzliches Recht, das Verkäufer leicht übersehen.
- § 577 BGB gibt dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht Voraussetzung: Die vermietete Wohnung wird erst nach Einzug des Mieters erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft. Der Mieter kann dann anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten – zu denselben Bedingungen.
- Der BGH hat das Recht 2025 auch auf Teileigentum ausgeweitet Mit Urteil vom 21.05.2025 (Az. VIII ZR 201/23) entschied der Bundesgerichtshof, dass das Vorkaufsrecht nicht nur bei der Begründung von Wohnungseigentum gilt, sondern auch dann, wenn stattdessen Teileigentum begründet wird – eine Klarstellung, die gerade bei gemischt genutzten Gebäuden Gewicht hat.
- Die Ausübungsfrist ist kurz und läuft ab Mitteilung Der Mieter hat zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben – eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr zur Disposition der Parteien steht.
- Für den Verkauf zählt der genaue Zeitpunkt der Umwandlung Entscheidend ist, ob der Mieter bereits eingezogen war, bevor die Wohnung rechtlich in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Wir dokumentieren diesen Zeitpunkt sauber, bevor eine Aussage zum Vorkaufsrecht im Exposé steht.
Bei jedem Verkauf, der auf eine Erstumwandlung folgt, prüfen wir vorab, ob und für wen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden im Zweifel Notar oder Fachanwalt.
Umwandlungsfrage klären lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Hellersdorf
Bei Eigentumswohnungen steht die Frage nach dem Umwandlungszeitpunkt am Anfang des Ablaufs, nicht erst beim Notartermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Umwandlungszeitpunkt und Mieterstatus klären
Wir prüfen, wann die Wohnung rechtlich in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und ob der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits eingezogen war – das entscheidet, ob ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Geschoss, Modernisierungsstand, Mietsituation. Als Vergleich dient der Altbezirkswert von 3.356 €/m² für Eigentumswohnungen bzw. 4.461 €/m² für Einfamilienhäuser.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Datum der Umwandlung, Mietvertrag, Energieausweis.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss. Besteht ein Vorkaufsrecht, informieren wir den Mieter form- und fristgerecht, bevor der Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wird.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Hellersdorf spricht Familien an, die kurze Wege zur U5 und zu den Grünzügen suchen, ebenso Kapitalanleger im moderaten Preissegment. Wir sprechen beide Gruppen gezielt an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Ein bestehendes Vorkaufsrecht nennen wir im Kaufvertrag ausdrücklich beim Namen, statt es nur formlos beizulegen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Hellersdorf im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Hellersdorf wert?
Hellersdorf gehört zum Altbezirk Hellersdorf, zu dem auch Kaulsdorf und Mahlsdorf zählen. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Einfamilienhäusern 4.461 €/m² Wohnfläche aus, bei 113 Kauffällen und einer Spanne von 2.790 bis 6.017 €/m² – der stärkste Zuwachs aller Berliner Altbezirke mit mehr als hundert Hausverkäufen. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 499 €/m² im Mittel, Rang zwei der fünf Ortsteile im Bezirk.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht des Mieters bei einer Umwandlung konkret?
Wird eine vermietete Wohnung erst nach Einzug des Mieters erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft, kann der Mieter nach § 577 BGB anstelle dieses Dritten in den Kaufvertrag eintreten – zu denselben Konditionen. Die Frist zur Ausübung beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags. Seit dem BGH-Urteil vom 21.05.2025 (Az. VIII ZR 201/23) gilt das auch, wenn statt Wohnungseigentum Teileigentum begründet wird. Dies ist keine Rechtsberatung.
Warum ist der Wohnungseigentums-Anteil in Hellersdorf so niedrig?
Bezirksweit betreffen nur 29,9 Prozent der Kaufverträge Wohnungseigentum, gegenüber 79,4 Prozent im Berliner Mittel. Der Grund liegt in der Eigentümerstruktur der Plattenbausiedlungen: Ein Großteil der Bestände gehört bis heute komplett kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen und wurde nie in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Verkauft ein solches Unternehmen ein Haus erstmals an einen privaten Erwerber zur Aufteilung, greift genau deshalb häufiger als anderswo das Vorkaufsrecht der sitzenden Mieter.
Wann entstand die Großsiedlung, und was hat es mit Kienbergpark auf sich?
Ab 1985 wurde auf ehemaligem Rieselfeldland die Großwohnsiedlung errichtet, 1989 folgte der Anschluss an die neue U-Bahn-Linie U5. Das Ortsteilzentrum „Helle Mitte“ mit Rathaus und der Alice-Salomon-Hochschule galt bei seiner Fertigstellung 1997 als zweitgrößtes Bauprojekt Berlins. Der Kienbergpark, größtenteils im Nachbarortsteil Marzahn gelegen, wurde zur Internationalen Gartenausstellung 2017 um eine Seilbahn erweitert, die beide Ortsteile verbindet.
Gibt es in Hellersdorf Milieuschutz?
Nein. Marzahn-Hellersdorf ist der einzige Berliner Bezirk ganz ohne soziales Erhaltungsgebiet (Stand 21.02.2026). Maßgeblich ist hier stattdessen die Eigentümerstruktur der Großsiedlung und die daraus folgende Vorkaufsrechtsfrage bei Erstumwandlungen – ein privatrechtliches Thema nach dem BGB, kein öffentlich-rechtliches Genehmigungsverfahren wie beim Milieuschutz.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns mit Straße, Hausnummer und, falls bekannt, dem Umwandlungsdatum Ihrer Wohnung. Sie erhalten in der Antwort die Richtwertzone Ihrer Adresse und eine erste Einordnung zur Vorkaufsrechtslage. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Hellersdorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Wir klären zugleich, ob für Ihre Wohnung ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB in Betracht kommt – und was das für den Ablauf bedeutet.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Hellersdorf
Was Eigentümer in Hellersdorf am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Vermietung und Bewertung.
