Immobilienmakler
in Berlin-Friedrichshagen Das Wasserwerk schreibt hier mit.
Zwischen Müggelsee und Spree liegt der Ortsteil mit dem höchsten Bodenrichtwert im Köpenicker Teil des Bezirks – 625 €/m² über zehn Zonen. Und mit einer Besonderheit, die kaum ein Exposé erwähnt: Große Teile Friedrichshagens liegen im Wasserschutzgebiet des Wasserwerks. Das entscheidet mit darüber, was ein Käufer auf Ihrem Grundstück bauen darf und welche Pflichten er übernimmt.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Altbezirk Köpenick umfasst neben Friedrichshagen auch Köpenick, Oberschöneweide, Rahnsdorf, Grünau, Müggelheim und Schmöckwitz – zusammen 148.959 Einwohner. Die 44 Hausverkäufe verteilen sich also über ein größeres Gebiet als diesen Ortsteil; ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens der Wohnungswert: Der amtliche Mittelwert von 7.134 €/m² ist durch zahlreiche verkaufte Mikroapartments unter 30 m² nach oben verzerrt, die über 10.000 €/m² erzielten. Der Bericht nennt selbst 5.321 €/m² als bereinigten Wert, und dieser steht hier.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen und Flächenangaben: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25. Wasserschutzgebiet: Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk Friedrichshagen vom 31.08.1999 (GVBl. S. 516).
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Friedrichshagen heute wert ist
Friedrichshagen ist der Ortsteil mit dem höchsten Bodenrichtwert im Köpenicker Teil des Bezirks: 625 €/m² zum 01.01.2026, verteilt auf zehn Zonen zwischen 430 und 800 €/m². Damit liegt er vor Köpenick (611 €/m²), obwohl dort Rathaus, Altstadt und Bezirkszentrum sind.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Immobilienmarktbericht im Altbezirk Köpenick 4.496 €/m² Wohnfläche aus, bei 44 Kauffällen und einer Spanne von 2.856 bis 6.002 €/m² – vier Prozent mehr als 2024 und über dem Berliner Mittel von 4.366 €/m². Bei Eigentumswohnungen sind es bereinigt 5.321 €/m².
„In Friedrichshagen entscheidet häufig etwas mit, das in keinem Exposé steht: die Schutzzone. Wer sie vorher klärt, verhandelt später über den Preis – und nicht über eine Genehmigung, die es nicht geben wird.“
Eine Einschränkung gehört dazu: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Der Altbezirk Köpenick umfasst neben Friedrichshagen auch Köpenick, Oberschöneweide, Rahnsdorf, Grünau, Müggelheim und Schmöckwitz – zusammen 148.959 Einwohner, von denen 19.014 hier wohnen. Ortsteilgenau ist damit einzig der Bodenwert – jede andere Zahl muss am konkreten Objekt eingeordnet werden, und genau das tun wir.
Unsere Bewertung setzt genau dort an: beim Bodenrichtwert Ihrer Zone statt am Ortsteilmittel, beim Zuschnitt des Grundstücks und bei der Lage im Wasserschutzgebiet. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der die Verhandlung trägt, weil er die Einschränkungen bereits enthält.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zehn Zonen zwischen 430 und 800 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Ortsteil kommt auf zehn Wohnbau-Richtwertzonen, die von 430 bis 800 €/m² reichen. Das ist eine deutlich engere Spanne als in Köpenick, wo 29 Zonen zwischen 340 und 1.100 €/m² liegen – und genau deshalb liegt das Friedrichshagener Mittel höher.
Ein Ortsteilmittel ist immer ein flächengewichteter Durchschnitt: Wo viele günstige Randzonen dazugehören, sinkt es. Friedrichshagen hat kaum solche Zonen, Köpenick viele. Aus dem höheren Mittel folgt also nicht, dass jedes Grundstück hier teurer wäre als jedes dort – die Spitzenzonen liegen in beiden Ortsteilen ähnlich hoch.
Für Ihre Bewertung heißt das: Weder das Bezirksmittel von 547 €/m² noch der Ortsteilwert taugt als Rechengrundlage. Maßgeblich ist Ihre Zone – und beim Haus mit Grundstück ist der Bodenanteil groß genug, dass ein Zonenunterschied allein den Preis zweier sonst gleicher Objekte deutlich auseinanderzieht.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen See, Spree und Stadtwald
Friedrichshagen hat 19.014 Einwohner und liegt im grünsten Bezirk Berlins: 55,2 Prozent der Bezirksfläche sind Wald, Wasser und Landwirtschaftsfläche, darunter 2.033 Hektar Gewässer. Die folgenden fünf Lagen unterscheiden sich weniger im Quadratmeterpreis als in dem, was auf dem Grundstück überhaupt möglich ist.
Bölschestraße und Marktplatz
Die Hauptachse des Ortsteils, vom S-Bahnhof bis zum Müggelsee: geschlossene Gründerzeitbebauung mit Läden und Gastronomie im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Für Eigentümer heißt das, dass hier zwei Teilmärkte aufeinandertreffen – die Eigentumswohnung im Obergeschoss und das gemischt genutzte Haus als Ganzes, das nach anderen Regeln bewertet wird.
Müggelseedamm und Seeufer
Der Bereich zwischen Bölschestraße und Großem Müggelsee, mit dem historischen Wasserwerk als prägendem Bau. Hier liegen die gefragtesten Adressen des Ortsteils – und zugleich der Kern des Wasserschutzgebiets. Wer hier verkauft, sollte die Schutzzone kennen, bevor der Käufer sie beim Bauamt erfragt.
Zwischen Spreetunnel und Fürstenwalder Damm
Der nördliche Teil zur Müggelspree hin, mit dem Spreetunnel als Verbindung nach Rahnsdorf. Gemischter Bestand aus Villen der Jahrhundertwende, Nachkriegsbau und einzelnen Neubauten. Eine Lage, in der Grundstückszuschnitt und Baumbestand den Preis stärker bewegen als die Wohnfläche.
Hirschgarten
Der nordwestliche Siedlungsbereich um den gleichnamigen S-Bahnhof, überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser auf regelmäßigen Parzellen. Der günstigere Einstieg in den Ortsteil, mit direkter S-Bahn-Anbindung – und die Lage, in der wir am häufigsten nach dem Unterschied zwischen Friedrichshagen und Köpenick gefragt werden.
Der Ortsteilrand am Stadtwald
Nach Süden und Osten grenzt Friedrichshagen an den Berliner Stadtwald und die Müggelberge. Einzelne Grundstücke liegen hier an oder in der Nähe von Waldflächen, was Baumschutz, Abstandsflächen und die Schutzzonen des Wasserschutzgebiets gleichzeitig relevant macht. Ein Bereich, in dem sich die Prüfung vor der Vermarktung besonders lohnt.
Wasserschutzgebiet – was das für Ihr Grundstück bedeutet
Berlin gewinnt sein Trinkwasser vollständig aus dem eigenen Stadtgebiet; rund 212 Quadratkilometer sind deshalb als Trinkwasserschutzgebiet ausgewiesen. Für das Wasserwerk Friedrichshagen gilt eine eigene Verordnung vom 31.08.1999, die vier Schutzgebietsteile festsetzt – unter anderem nördlich sowie westlich und südlich des Großen Müggelsees.
Das Gebiet gliedert sich in die weiteren Schutzzonen III B und III A, die engeren Schutzzonen II und die Fassungsbereiche (Zone I). Welche Zone für eine Adresse gilt, entscheidet die Karte der Verordnung – und daran hängen sehr konkrete Pflichten.
- In Schutzzone II gilt ein Bauverbot In den engeren Schutzzonen aller Berliner Wasserschutzgebiete besteht ein <b>generelles Bauverbot</b>. Das betrifft ausdrücklich auch Maßnahmen, die nach der Bauordnung Berlin gar keine Baugenehmigung brauchen – das Erweitern einer Terrasse etwa oder das Anlegen eines Stellplatzes. Für den Verkauf ist das der wichtigste Punkt: Ein Käufer, der einen Anbau, einen Carport oder eine zweite Zufahrt plant, muss das vorher wissen. Erfährt er es nach dem Notartermin, wird aus einem Detail ein Streitfall.
- Der Genehmigungsweg ist ein anderer Baugenehmigungspflichtige Vorhaben laufen wie überall über das bezirkliche Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, das die Wasserbehörde beteiligt. Vorhaben, die <b>keine</b> Baugenehmigung brauchen, im Schutzgebiet aber nach <b>§ 22a Berliner Wassergesetz</b> genehmigungspflichtig sind, müssen direkt bei der Wasserbehörde beantragt werden. Ist ein Verbot der Verordnung berührt, kommt unter Umständen eine <b>Befreiung nach § 52 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz</b> in Betracht – das klärt man vorab, nicht im Bauantrag.
- Pflichten, die mit dem Haus übergehen Abwasserleitungen müssen von Sachverständigen auf Dichtheit geprüft werden – wiederkehrend <b>alle 20 Jahre</b> in Zone III B, <b>alle 10 Jahre</b> in Zone III/III A und <b>alle 5 Jahre</b> in der engeren Zone II. Kfz-Stellflächen und Zufahrten sind dauerhaft wasserundurchlässig zu befestigen. Und für den Umgang mit wassergefährdenden Stoffen gelten verschärfte Anforderungen: auf ungeschütztem Untergrund ist er grundsätzlich verboten. Ein alter <b>Heizöltank</b> ist im Wasserschutzgebiet deshalb ein anderes Thema als anderswo – und ein Punkt, an dem Käufer regelmäßig nachverhandeln.
- Brunnen, Bohrungen und was erlaubt bleibt Bohrungen zur Erschließung von Grundwasser sind verboten. Ausgenommen sind <b>Gartenbrunnen bis 15 Meter Tiefe</b> zur privaten Gartenbewässerung sowie Löschwasserbrunnen; Sondierungsbohrungen zur Baugrunderkundung fallen nicht unter das Verbot. Für Baustoffe gilt: Außenabdichtungen im erdberührten Bereich nur mit trink- oder grundwasserhygienisch geprüften Produkten, keine Weichgele im Untergrund, keine biozidhaltigen Dachbahnen. Nichts davon macht ein Grundstück unverkäuflich – aber alles davon gehört ins Exposé statt in die Nachverhandlung.
In welchem Schutzgebietsteil und in welcher Zone Ihr Grundstück liegt, prüfen wir vor dem ersten Gespräch über den Preis – kostenfrei und anhand der Karte zur Verordnung. Rechtsstand: August 2026; maßgeblich sind die Wasserschutzgebietsverordnung Friedrichshagen vom 31.08.1999 und die Auskunft der Wasserbehörde. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden die Wasserbehörde, das Bezirksamt oder ein Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Friedrichshagen
Der Ablauf unterscheidet sich in einem Punkt von anderen Ortsteilen: Die Prüfung des Schutzgebiets steht ganz am Anfang, weil sie Preis und Käuferkreis beeinflusst. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Grundstück, Zone, Schutzgebiet
Vor der Besichtigung klären wir drei Dinge: die Richtwertzone, den Zuschnitt des Grundstücks und die Lage im Wasserschutzgebiet. Das dritte kostet uns eine Stunde und erspart Ihnen später eine Preisverhandlung über etwas, das Sie nicht zu vertreten haben.
ca. 1–2 Werktage -
Wertermittlung vor Ort
Baujahr, Zustand, Grundriss, Anbauten, Zustand von Dach, Fenstern und Heizung – und bei älteren Häusern die Frage nach Heizöltank und Abwasserleitung. Grundlage sind die 44 Hausverkäufe des Altbezirks aus dem vergangenen Jahr, ausgewählt nach Vergleichbarkeit statt nach Nähe.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Energieausweis – und im Schutzgebiet zusätzlich die Nachweise, die ein Käufer sehen will: letzte Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung, Zustand und Zulassung eines vorhandenen Öltanks, erteilte wasserbehördliche Genehmigungen.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie bei passendem Licht, maßstäbliche Grundrisse, Lageplan mit Grundstücksgrenzen. Die Lage im Schutzgebiet benennen wir im Exposé – mit der Zone und dem, was daraus folgt, statt mit einer vagen Andeutung.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Friedrichshagen sind das überwiegend Familien aus Berlin, dazu Käufer, die die Wasser- und Waldlage suchen. Bei Häusern mit Ausbaureserve sprechen wir die Schutzzone von uns aus an – wer umbauen will, soll vorher wissen, was geht.
laufend -
Besichtigungen ohne Karawane
Wir zeigen einzeln und nur Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist. Bei bewohnten Häusern richten wir die Termine nach Ihrem Tagesablauf, nicht nach unserem Kalender.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Verhandelt wird in Ihrem Auftrag und mit Ihren Vorgaben; den Notartermin bereiten wir vor und sind dabei. Bei der Übergabe kommt in Friedrichshagen etwas dazu, das anderswo fehlt: die Unterlagen zu Wasser- und Abwasserinstallation, die der Käufer für seine eigenen Pflichten im Schutzgebiet braucht.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einem Haus, dessen Wert wesentlich am Grundstück hängt, ist das die ehrlichere Konstruktion: Wir verdienen daran, dass die Einschränkungen vorher geklärt sind und der Preis deshalb hält.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. In einem Ortsteil dieser Größe spricht sich ein Verkaufsschild schnell herum. Wir vermarkten deshalb auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Friedrichshagen im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Friedrichshagen wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 nennt für Ein- und Zweifamilienhäuser im Altbezirk Köpenick einen Mittelwert von 4.496 €/m² Wohnfläche. Dahinter stehen 44 Kauffälle des Jahres 2025 und eine Spanne von 2.856 bis 6.002 €/m². Ein Jahr zuvor waren es 4.314 €/m², der Markt hat also um vier Prozent zugelegt und liegt damit oberhalb des Berliner Mittels von 4.366 €/m². Zwei Hinweise: Der Altbezirk umfasst neben Friedrichshagen sechs weitere Ortsteile, die Zahl beschreibt also ein größeres Gebiet. Und die Spanne reicht über mehr als das Doppelte – was Ihr Haus wert ist, entscheidet sich an Baujahr, Zustand, Grundstückszuschnitt, der Richtwertzone (im Ortsteil zwischen 430 und 800 €/m²) und daran, welche Zone des Wasserschutzgebiets für Ihre Adresse gilt.
Liegt mein Grundstück im Wasserschutzgebiet – und wie finde ich das heraus?
Große Teile Friedrichshagens liegen im Wasserschutzgebiet des Wasserwerks Friedrichshagen, festgesetzt durch Verordnung vom 31.08.1999. Das Gebiet besteht aus vier Schutzgebietsteilen – unter anderem nördlich sowie westlich und südlich des Großen Müggelsees – und gliedert sich in die weiteren Schutzzonen III B und III A, die engeren Schutzzonen II und die Fassungsbereiche (Zone I). Pauschal lässt sich also nicht sagen, dass „ganz Friedrichshagen“ betroffen wäre oder in welcher Zone eine Adresse liegt; maßgeblich ist die Karte zur Verordnung. Wir prüfen das für Ihre Adresse kostenfrei, bevor wir über Preise sprechen, weil daran konkrete Pflichten und im Fall der Zone II sogar ein Bauverbot hängen. Verbindliche Auskünfte erteilt die Wasserbehörde der Senatsverwaltung.
Ich habe noch einen Öltank im Keller – ist das ein Problem beim Verkauf?
Ein Ausschlusskriterium ist es nicht, ein Thema schon. Im Wasserschutzgebiet gelten für Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen verschärfte Anforderungen nach der bundesweiten AwSV; auf ungeschütztem Untergrund ist der Umgang mit solchen Stoffen grundsätzlich verboten. Für Sie heißt das praktisch: Zustand, Alter, Zulassung und die letzte Prüfung des Tanks gehören zu den Unterlagen, die ein Käufer sehen will, ebenso wie der Nachweis der Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung – die ist im Schutzgebiet wiederkehrend fällig, je nach Zone alle 20, 10 oder 5 Jahre. Wer diese Nachweise vorlegt, nimmt dem Käufer das Argument. Wer sie nicht hat, bekommt in der Verhandlung einen Abschlag, der meist höher ausfällt als die Kosten der Prüfung.
Was ist meine Eigentumswohnung in Friedrichshagen wert?
Der Immobilienmarktbericht weist für den Altbezirk Köpenick 2025 einen amtlichen Mittelwert von 7.134 €/m² aus – und nennt in derselben Tabelle den bereinigten Wert von 5.321 €/m². Der Unterschied entsteht durch zahlreiche verkaufte Mikroapartments mit bis zu 30 m², die über 10.000 €/m² erzielten und den Durchschnitt nach oben ziehen. Für eine normale Altbauwohnung an der Bölschestraße oder eine Wohnung in einem der Mehrfamilienhäuser des Ortsteils ist der bereinigte Wert der belastbare. Insgesamt wurden 711 Kauffälle ausgewertet, bei einer Spanne von 2.158 bis 11.841 €/m². Was Ihre Wohnung wert ist, hängt an Größe, Geschoss, Zustand, Baujahr und dem Zustand des Gemeinschaftseigentums – und im Altbau daran, was in den vergangenen Jahren an Dach, Fassade und Strängen gemacht wurde.
Worin unterscheidet sich Friedrichshagen preislich von Köpenick?
Beim Bodenrichtwert liegt Friedrichshagen mit 625 €/m² über Köpenick mit 611 €/m² – auf den ersten Blick überraschend, weil in Köpenick Rathaus, Altstadt und Bezirkszentrum liegen. Der Grund ist die Struktur des Mittelwerts: Er wird flächengewichtet über alle Wohnbau-Richtwertzonen gebildet. Köpenick hat 29 solche Zonen von 340 bis 1.100 €/m², darunter viele günstige Rand- und Siedlungslagen, die das Mittel drücken. Friedrichshagen hat zehn Zonen in der engeren Spanne von 430 bis 800 €/m². Daraus folgt nicht, dass jedes Friedrichshagener Grundstück teurer wäre – die Spitzenzonen liegen in beiden Ortsteilen auf ähnlichem Niveau. Bei den Kaufpreisen für Häuser und Wohnungen lässt sich ohnehin nicht zwischen beiden trennen, weil der Gutachterausschuss sie gemeinsam im Altbezirk Köpenick auswertet.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße bekommen Sie in der Antwort schon die Zuordnung: Richtwertzone, Lage im Wasserschutzgebiet und eine erste Einschätzung, was das für Umbaupläne bedeutet. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Friedrichshagen wert?
Kostenlos und unverbindlich – und mit der Prüfung, die hier dazugehört: Schutzgebietsteil, Zone und die Pflichten, die daraus folgen. Sie sehen außerdem, welche Vergleichsfälle wir herangezogen und welche wir ausgeschlossen haben.
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