Immobilienmakler
in Fredersdorf-Vogelsdorf Ein Gemeindename, zwei Bodenmärkte.
Die Doppelgemeinde führt zwei Ortslagen im Namen – und der Gutachterausschuss bewertet sie sehr unterschiedlich: Fredersdorf-Ortslage 310 €/m², Vogelsdorf-Ortslage 170. Über alle neun Wohnbauzonen reicht die Spanne von 140 bis 360 €/m², Faktor 2,6. Das ist die weiteste Streuung dieser Achse – und der Grund, warum hier zuerst die Frage nach dem Planungsrecht steht.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland (veröffentlicht Mai 2026). Zwei Einschränkungen, die zur Ehrlichkeit gehören: Für eigengenutzte Eigentumswohnungen liegen in Fredersdorf-Vogelsdorf nur zwei auswertbare Kauffälle vor – der Gutachterausschuss veröffentlicht dazu aus Datenschutzgründen keine Werte, und diese Seite nennt deshalb auch keine. Und die Häuserpreise sind nicht gemeindescharf, sondern für den Raum „Berliner Umland“ ausgewiesen, zu dem auch Neuenhagen, Hoppegarten, Petershagen/Eggersdorf, Strausberg, Altlandsberg und Rüdersdorf gehören. Gemeindescharf und sogar zonenscharf ist der Bodenrichtwert.
Kaufpreise, Kauffälle und Umsätze: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtszeitraum 2025, veröffentlicht Mai 2026), Kapitel 4, 5.2, 8 und 9. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Land Brandenburg, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 30.11.2025 auf Basis des Zensus 2022.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Fredersdorf-Vogelsdorf heute wert ist
Fredersdorf-Vogelsdorf hat 14.680 Einwohner und trägt seine Besonderheit im Namen: Die Gemeinde besteht aus zwei gewachsenen Ortslagen, und der Gutachterausschuss bewertet sie deutlich verschieden.
Fredersdorf-Ortslage 310 €/m², Vogelsdorf-Ortslage 170 €/m². Beide sind gemischte Bauflächen, beide zweigeschossig, beide gewachsen – der Abstand von 140 €/m² kommt allein aus den ausgewerteten Kaufpreisen. Bei 700 m² Grundstück sind das rund 98.000 € Unterschied im reinen Bodenwert.
„Wer in dieser Gemeinde mit einem Durchschnittswert rechnet, rechnet an jedem zweiten Grundstück vorbei. Hier zählt zuerst die Ortslage, dann das Planungsrecht.“
Über alle neun Wohn- und Mischbauzonen reicht die Spanne von 140 bis 360 €/m², Faktor 2,6 – die weiteste Streuung der vier Gemeinden dieser Achse. Neuenhagen kommt auf Faktor 1,3, Petershagen/Eggersdorf auf 1,4.
Unsere Bewertung beginnt deshalb bei der Zonenzuordnung und der planungsrechtlichen Einordnung: Bodenrichtwert, Zuschnitt, Erschließung – und die Frage, ob ein Bebauungsplan gilt. Erst danach kommt das Gebäude. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der begründet ist statt geschätzt.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Neun Zonen zwischen 140 und 360 €/m²
| Richtwertzone | Nutzung | €/m² |
|---|---|---|
| Fredersdorf-Nord | W | 360 |
| Vogelsdorf-Nord | W | 330 |
| Fredersdorf-Ortslage | M | 310 |
| Fredersdorf-Süd | W | 300 |
| Fredersdorf-Nord S-Bahn | W | 290 |
| Fredersdorf-Süd A 10 | W | 280 |
| Vogelsdorf-Nord A 10 | W | 280 |
| Vogelsdorf-Ortslage | M | 170 |
| Fredersdorf-Kolonie | M | 140 |
Bodenrichtwerte für Wohn- und gemischte Bauflächen, Stichtag 01.01.2026, ermittelt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland in der Sitzung am 29.01.2026. Abgerufen über BORIS Land Brandenburg (LGB, DL-DE/BY-2.0). W = Wohnbaufläche, WR = reines Wohngebiet, M = gemischte Baufläche. Gewerbe-, Erholungs- und Verwaltungszonen sind nicht aufgeführt. Ein Bodenrichtwert ist ein Lagewert für den Boden, kein Preis für Ihr Grundstück.
Was die Zahlen bedeuten
Zum Stichtag 01.01.2026 hat der Gutachterausschuss für Fredersdorf-Vogelsdorf neun Wohn- und Mischbauzonen ermittelt. Die Spitze hält Fredersdorf-Nord mit 360 €/m², dicht gefolgt von Vogelsdorf-Nord mit 330 – die östliche Ortslage ist also keineswegs pauschal die günstigere.
Auffällig ist etwas anderes: Die Zone Fredersdorf-Nord S-Bahn liegt mit 290 €/m² unter dem übrigen Fredersdorf-Nord. Bahnhofsnähe wirkt hier nicht als Zuschlag. Und am unteren Ende steht mit 140 €/m² die Fredersdorfer Kolonie.
Für Sie heißt das: Ein Gemeindemittelwert taugt hier zu nichts. Wir arbeiten zonenscharf und vergleichen innerhalb der Ortslage. Der Bodenrichtwert beschreibt dabei eine Zone, nicht Ihr Grundstück – er ist der Ausgangspunkt der Rechnung, nicht ihr Ergebnis.
Die Lagen in der Gemeinde
Sechs Lagen, zwei Ortslagen
Fredersdorf und Vogelsdorf sind zusammengewachsen, aber nicht zusammengerückt. Die folgenden sechs Lagen unterscheiden sich in Bebauung, Baujahren und Bodenwert – und in der Frage, wie sicher die Bebaubarkeit ist.
Fredersdorf-Nord
Mit 360 €/m² die teuerste Zone der Gemeinde. Wohnbaufläche, zweigeschossig, gewachsener Bestand mit ordentlichen Grundstückszuschnitten. Direkt daneben liegt eine eigene Zone „Fredersdorf-Nord S-Bahn“ mit 290 €/m² – der Bahnhof wirkt hier also nicht preistreibend, sondern eher umgekehrt.
Fredersdorf-Süd
Der Grundfunktionale Schwerpunkt der Gemeinde nach dem Regionalplan Oderland-Spree: 300 €/m², nach Süden zur Autobahn hin 280. Hier ist die Nahversorgung konzentriert, hier liegt der größere Teil der jüngeren Bebauung, und hier sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften ein eigener Teilmarkt.
Fredersdorf-Ortslage
Der historische Kern, als gemischte Baufläche ausgewiesen: 310 €/m². Gewerbe ist zulässig, die Grundstücke sind unregelmäßiger geschnitten, die Baujahre reichen weit zurück. Genau hier stellt sich beim Verkauf am häufigsten die Frage, nach welcher Norm ein Vorhaben überhaupt zu beurteilen ist.
Vogelsdorf-Nord
Die stärkste Zone der östlichen Ortslage mit 330 €/m² – nur dreißig Euro unter Fredersdorf-Nord. Wer Vogelsdorf pauschal für die günstigere Hälfte hält, liegt hier also falsch. An der Autobahn schließt eine eigene Zone mit 280 €/m² an.
Vogelsdorf-Ortslage
Die auffälligste Zahl der Gemeinde: 170 €/m², also 140 €/m² unter der Fredersdorfer Ortslage. Beide sind gemischte Bauflächen, beide gewachsen – der Abstand kommt aus den ausgewerteten Kaufpreisen. Für die Bewertung heißt das: Vergleichsobjekte dürfen die Ortslagengrenze nicht überschreiten.
Fredersdorf-Kolonie
Mit 140 €/m² der niedrigste Wohnbauwert der Gemeinde. Kleinteilige Struktur aus einer Siedlungsgeschichte, die nicht als geplantes Baugebiet begann. Bei Grundstücken dieser Art ist die planungsrechtliche Einordnung keine Formalie, sondern der Kern der Bewertung.
Nach welcher Norm wird Ihr Grundstück beurteilt?
In einer Gemeinde, deren Wohnbauwerte von 140 bis 360 €/m² reichen, ist die wichtigste Frage vor dem Verkauf keine bauliche, sondern eine planungsrechtliche: Nach welcher Vorschrift des Baugesetzbuchs beurteilt sich, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist?
Drei Antworten sind möglich – und sie führen zu sehr unterschiedlichen Preisen.
- § 30 BauGB – im Bebauungsplan Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. Das ist die komfortabelste Ausgangslage: Was geht, steht geschrieben. Für Käufer bedeutet das Planungssicherheit, und Planungssicherheit ist bezahlbar.
- § 34 BauGB – unbeplanter Innenbereich Ohne Bebauungsplan, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gilt der Einfügungsmaßstab: Zulässig ist ein Vorhaben, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Der Nachbarbestand entscheidet also mit – und damit bleibt ein Auslegungsspielraum, den seriös nur das Bauamt schließt.
- § 35 BauGB – Außenbereich Außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind regelmäßig nur privilegierte Vorhaben zulässig, sonstige nur, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Eine Bauerwartung ist hier die Ausnahme, und der Bodenwert fällt entsprechend deutlich ab. Wer ein Grundstück in dieser Lage als Bauland anbietet, riskiert eine Rückabwicklung.
- Der Weg zur verbindlichen Antwort Die Bauvoranfrage beim Bauamt. Sie klärt vorab und verbindlich, ob ein konkretes Vorhaben zulässig wäre – und ihr Ergebnis ist im Verkauf bares Geld, weil es die Unsicherheit aus der Preisverhandlung nimmt. Wir prüfen zu Beginn, ob sich der Aufwand für Ihr Grundstück lohnt. Bei einer Zone wie der Fredersdorfer Kolonie lohnt er sich fast immer.
Welche Norm für Ihr Grundstück gilt, klären wir vor der Vermarktung über die Bauamtsauskunft und – wo es sich lohnt – über eine Bauvoranfrage. Verbindlich entscheidet die Gemeinde Fredersdorf-Vogelsdorf gemeinsam mit der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Märkisch-Oderland. Angaben zum Planungsrecht nach dem Baugesetzbuch. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bauamt, Notar oder Fachanwalt.
Bodenrichtwert Ihrer AdresseAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Fredersdorf-Vogelsdorf
Der Ablauf beginnt mit der Bauamtsauskunft, nicht mit einem Besichtigungstermin. Das kostet ein bis zwei Wochen und entscheidet darüber, ob Ihr Grundstück als sichere oder als unsichere Bauerwartung in den Markt geht. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Ortslage, Zone, Planungsrecht
Zuerst drei Feststellungen: in welcher Ortslage Ihr Grundstück liegt, in welcher der neun Richtwertzonen – und ob ein Bebauungsplan gilt. In dieser Gemeinde entscheidet die erste Frage bereits über 140 €/m² Bodenwert.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen Bausubstanz, Baujahr, Grundriss und Ausstattung auf, dazu Dach, Fenster und Heizung sowie den Grundstückszuschnitt. Vergleichsobjekte suchen wir grundsätzlich innerhalb derselben Ortslage – über die Grenze hinweg zu vergleichen führt hier systematisch in die Irre.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszug aus dem Bebauungsplan oder die Bauamtsauskunft zur planungsrechtlichen Einordnung, Bauakte, Energieausweis. Bei teilbaren Grundstücken zusätzlich die Frage, ob der hintere Teil erschlossen ist.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, Lageplan mit Grundstücksgrenzen. Die planungsrechtliche Einordnung steht im Exposé – als Feststellung mit Quelle, nicht als Versprechen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Fredersdorf-Vogelsdorf sind das Familien aus dem östlichen Berlin, Käufer aus der Gemeinde selbst, die sich vergrößern, und bei geeigneten Grundstücken Bauträger. Die drei Gruppen bewerten dasselbe Grundstück unterschiedlich – wir legen offen, worauf ein Gebot beruht.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag. Wohnen Sie noch im Haus, richten wir die Termine nach Ihnen – auch wenn das die Vermarktung um zwei Wochen streckt.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Steht eine Bebaubarkeit im Raum, achten wir darauf, dass der Kaufvertrag keine Zusicherung enthält, die das Bauamt nicht gedeckt hat.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem Üblichen. Gerade in einer Gemeinde mit dieser Preisspanne heißt das: Wir haben ein Interesse daran, die bessere der beiden Zonen zu belegen, statt den bequemeren Mittelwert zu nehmen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Fredersdorf-Vogelsdorf im Detail
Was ist meine Immobilie in Fredersdorf-Vogelsdorf wert?
Für Häuser wertet der Gutachterausschuss nicht gemeindescharf aus, sondern für den Raum Berliner Umland: 2025 lag der Wohnflächenpreis freistehender Einfamilienhäuser je nach Baujahr zwischen 2.910 und 4.660 €/m², bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften ab Baujahr 1990 bei 3.610 €/m² und einem mittleren Kaufpreis von 403.000 €. Für eigengenutzte Eigentumswohnungen liegen in dieser Gemeinde nur zwei auswertbare Kauffälle vor – dazu veröffentlicht der Gutachterausschuss aus Datenschutzgründen keine Werte, und wir nennen deshalb auch keine. Gemeindescharf und sogar zonenscharf ist der Bodenrichtwert: neun Wohn- und Mischbauzonen von 140 bis 360 €/m² zum Stichtag 01.01.2026. Welche Zone für Ihre Adresse gilt, ist die erste Frage jeder Bewertung hier.
Warum liegt die Vogelsdorfer Ortslage 140 €/m² unter der Fredersdorfer?
Beide Ortslagen sind als gemischte Bauflächen mit zwei Vollgeschossen ausgewiesen, beide sind historisch gewachsen – trotzdem weist BORIS Brandenburg für Fredersdorf-Ortslage 310 €/m² und für Vogelsdorf-Ortslage 170 €/m² aus. Bodenrichtwerte werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet: Der Abstand bildet also ab, was für Grundstücke in der jeweiligen Zone tatsächlich gezahlt wurde, nicht eine Bewertung der Wohnqualität. Bei 700 m² Grundstück entspricht die Differenz rund 98.000 € im reinen Bodenwert. Praktisch heißt das: Ein Vergleichsobjekt aus Fredersdorf taugt für ein Grundstück in der Vogelsdorfer Ortslage nicht – und umgekehrt. Bemerkenswert ist außerdem, dass Vogelsdorf-Nord mit 330 €/m² fast an Fredersdorf-Nord heranreicht. Die Gemeinde lässt sich nicht in eine teure und eine günstige Hälfte teilen.
Ist mein Grundstück Bauland? Was sagen § 34 und § 35 BauGB?
Das entscheidet sich an der planungsrechtlichen Einordnung. Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, sind Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubare Fläche nach § 30 BauGB festgesetzt – das ist die sicherste Lage. Ohne Bebauungsplan, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, gilt § 34 BauGB: Zulässig ist, was sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und erschlossen ist; hier entscheidet der Nachbarbestand mit. Außerhalb der bebauten Ortsteile greift § 35 BauGB – dort sind regelmäßig nur privilegierte Vorhaben zulässig, und eine Bauerwartung ist die Ausnahme. Verbindlich klärt das die Bauamtsauskunft, für ein konkretes Vorhaben die Bauvoranfrage. Wir prüfen zu Beginn, ob sich dieser Schritt für Ihr Grundstück rechnet.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
Häufig ja – vor allem bei größeren oder teilbaren Grundstücken und in Zonen mit kleinteiliger Struktur wie der Fredersdorfer Kolonie. Die Bauvoranfrage klärt vorab und verbindlich, ob ein bestimmtes Vorhaben zulässig wäre. Der Nutzen im Verkauf ist unmittelbar: Ohne diese Klärung kalkuliert ein Bauträger den ungünstigsten Fall und zieht ihn vom Gebot ab; mit ihr verhandeln beide Seiten über dieselbe Grundlage. Dem stehen Gebühren und einige Wochen Wartezeit gegenüber, weshalb sich der Schritt nicht bei jedem Objekt lohnt – bei einem normal geschnittenen Grundstück im gesicherten Innenbereich meist nicht. Beide Wege rechnen wir vor dem Start durch; welche Käufergruppe wir ansprechen, ergibt sich daraus und nicht umgekehrt.
Gibt es in Fredersdorf-Vogelsdorf Milieuschutz oder eine Umwandlungssperre?
Nein. Soziale Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB – umgangssprachlich Milieuschutz – prägen den Berliner Markt, in Brandenburg spielen sie praktisch keine Rolle, und in dieser Gemeinde ist kein solches Gebiet ausgewiesen. Auch die Berliner Umwandlungsverordnungen gelten hier nicht. Damit entfallen die Genehmigungspflicht für bauliche Änderungen im Gebiet, das gebietsbezogene Vorkaufsrecht und die verschärften Hürden bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen. Was den Handlungsspielraum in dieser Gemeinde tatsächlich begrenzt, ist das Planungsrecht des Baugesetzbuchs – §§ 30, 34 und 35 – und, bei einzelnen Objekten, das Brandenburgische Denkmalschutzgesetz. Welche Regel Ihr Grundstück betrifft, klären wir vor der Vermarktung; verbindlich entscheidet das Bauamt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone Ihrer Adresse und den Hinweis, ob für Ihr Grundstück eine Bauamtsauskunft sinnvoll ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Fredersdorf-Vogelsdorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, in welcher der neun Zonen Ihre Adresse liegt, welche Vergleichsfälle wir aus derselben Ortslage herangezogen haben – und ob sich eine Bauvoranfrage rechnet.
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