Immobilienmakler
in Berlin-Lichtenrade Jedes Grundstück einzeln gerechnet.
Vom Dorfanger in Alt-Lichtenrade über die Abendrotsiedlung bis zur John-Locke-Siedlung: Wir bewerten Ihr Haus auf Basis des zonenscharfen Bodenrichtwerts und tatsächlich erzielter Kaufpreise – und sagen Ihnen vorab, ob eine Erhaltungsverordnung Ihren Verkauf betrifft.
Werte für 2025 aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Werden einmal jährlich aktualisiert und nicht automatisch abgeglichen. Eigentumswohnungen im Bestand und Ein-/Zweifamilienhäuser liegen auf Altbezirksebene vor – Lichtenrade gehört zum Altbezirk Tempelhof. Neubau-Erstverkäufe weist der Bericht nach Stadtregion aus (Lichtenrade: Südost), Mietwohnhäuser nach City-Bereich und restlichem Stadtgebiet. Der City-Bereich ist der hochverdichtete Bereich innerhalb des S-Bahnrings; Lichtenrade liegt außerhalb und damit im restlichen Stadtgebiet. Die zugrunde liegende Gebietsebene steht an jeder Kennzahl.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen. Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in €/m² Wohnfläche, Mietwohnhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Lichtenrade heute wert ist
Lichtenrade ist ein Haus-Markt. Knapp 53.000 Menschen leben auf gut zehn Quadratkilometern, und der Bestand besteht in weiten Teilen aus Ein- und Zweifamilienhäusern mit eigenem Garten – dazu Reihenhauszeilen der Nachkriegsjahre und der Geschosswohnungsbau der 1960er- und 1970er-Jahre rund um Nahariyastraße und John-Locke-Straße. Zwischen einem Haus am Dorfanger, einer Doppelhaushälfte in der Abendrotsiedlung und einer Wohnung an der Nahariyastraße liegen zwei verschiedene Bewertungslogiken – bei identischer Postleitzahl.
„In Lichtenrade entscheidet der Zuschnitt des Grundstücks über den Preis: ob geteilt werden kann, ob eine zweite Baureihe möglich ist, ob der Altbestand stehen bleibt. Das steht in keinem Portalpreis.“
Deshalb beginnt jede Bewertung bei uns mit drei Dingen: dem zonenscharfen Bodenrichtwert Ihrer Adresse – dem amtlichen Grundstückswert je Quadratmeter innerhalb einer Richtwertzone, nicht zu verwechseln mit dem Verkehrswert Ihrer Immobilie oder mit einem Angebotspreis aus dem Portal –, den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Häuser im Umkreis, und der Frage, ob Ihr Grundstück in einem Erhaltungsgebiet liegt. In Lichtenrade sind das zwei Gebiete, und anders als in der Innenstadt geht es dabei nicht um Milieuschutz, sondern um die bauliche Gestalt.
Das Ergebnis ist keine Spanne von 20 Prozent, sondern ein belastbarer Korridor – mit Begründung, die Sie einem Käufer und einer Bank vorlegen können.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Sechs Ortsteile, ein Gefälle von Nord nach Süd
Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg reicht vom gründerzeitlichen Friedenau bis an die Brandenburger Grenze bei Mahlow. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Ortsteil liegt der Faktor 5,5 – ein Bezirksdurchschnitt hilft hier niemandem weiter.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Ortsteil Lichtenrade liegt mit 619 €/m² im unteren Drittel des Bezirks – praktisch gleichauf mit Mariendorf (625 €/m²) und Marienfelde (618 €/m²). Die drei südlichen Ortsteile trennen keine zwei Prozent. Nach oben ist der Abstand dagegen groß: Friedenau erreicht 3.400 €/m², also das 5,5-Fache.
Über alle Berliner Wohnbauzonen gerechnet liegt das flächengewichtete Mittel bei 1.078 €/m², im Bezirk Tempelhof-Schöneberg bei 1.326 €/m². Lichtenrade liegt damit rund 43 Prozent unter dem Berliner Durchschnitt – und ist zugleich der Ortsteil mit der engsten Streuung: Die neun Richtwertzonen reichen nur von 550 bis 640 €/m². In Schöneberg spannen sie von 800 bis 4.000 €/m².
Bei den Gebäudepreisen dreht sich das Bild. Im Altbezirk Tempelhof, zu dem Lichtenrade gehört, wurden 2025 Ein- und Zweifamilienhäuser zu im Mittel 4.224 €/m² Wohnfläche verkauft (104 Kauffälle) – nur gut drei Prozent unter dem Berliner Mittelwert von 4.366 €/m². Bei Eigentumswohnungen liegt der Altbezirk mit 4.011 €/m² dagegen rund 20 Prozent unter dem Stadtwert von 5.017 €/m².
Niedriger Bodenwert bei fast durchschnittlichem Hauspreis heißt: In Lichtenrade wird das Haus bezahlt, nicht die Adresse. Für Sie als Eigentümer schlägt eine dokumentierte Sanierung – Dach, Fenster, Heizung – hier stärker durch als jede Lagebeschreibung.
Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026. Es handelt sich um Transaktions-, nicht um Angebotspreise.
Mikrolagen
Die Lagen im Einzelnen
Alle sechs Ortsteile des Bezirks, sortiert nach Bodenrichtwert. Die Werte werden automatisch abgeglichen; die Lagebeschreibungen bitte gegen Ihre eigene Markterfahrung prüfen.
Friedenau
Höchster Bodenwert im Bezirk. Geschlossene Gründerzeitbebauung rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz, kleinteilig und dauerhaft nachgefragt – und seit 1986 selbst städtebauliches Erhaltungsgebiet.
Schöneberg
Der urbane Teil des Bezirks: Bayerisches Viertel, Rote Insel, Akazienkiez. Sieben der zehn sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks liegen hier.
Tempelhof
Zwischen Tempelhofer Feld und Ringbahn – als einziger Ortsteil des Bezirks vollständig im City-Bereich des Marktberichts. Gartenstadt Neu-Tempelhof, Wolframsiedlung und Geschosswohnungsbau nebeneinander.
Mariendorf
Einfamilienhausgebiete und Siedlungsbau entlang des Mariendorfer Damms, dazu die Trabrennbahn. Seit 2023 gilt hier das jüngste soziale Erhaltungsgebiet des Bezirks.
Lichtenrade
Der südlichste Ortsteil Berlins, an drei Seiten von Brandenburg umschlossen. Überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garten, dazu der historische Dorfanger mit dem größten Dorfteich der Stadt. Seit Dezember 2025 hält die S2 an einem vollständig neu gebauten Bahnhof.
Marienfelde
Großsiedlung und Industriegeschichte im Osten, Dorfkern mit einer der ältesten Dorfkirchen Berlins im Westen. Die Stadtrandsiedlung steht unter städtebaulicher Erhaltungsverordnung.
Erhaltungsrecht in Lichtenrade: zwei städtebauliche Gebiete – aber kein Milieuschutz
In der Berliner Innenstadt heißt „Erhaltungsgebiet" fast immer Milieuschutz: eine soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützt. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg hat zehn solcher Gebiete – sieben in Schöneberg, zwei in Tempelhof, eines in Mariendorf. In Lichtenrade liegt keines davon.
Hier gelten stattdessen zwei städtebauliche Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB: Alt-Lichtenrade rund um den Dorfanger und die Abendrotsiedlung (Verordnung vom 31.10.1996, Gestaltungsleitlinien in der Fassung von 2009 samt Liste der Haustypen). Sie schützen nicht die Mieterschaft, sondern das Ortsbild. Für Eigentümer heißt das konkret:
- Genehmigungspflicht für das Gebäude Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen brauchen im Gebiet eine zusätzliche Genehmigung nach § 172 BauGB – auch dann, wenn das Vorhaben baurechtlich sonst verfahrensfrei wäre.
- Kein Umwandlungsverbot Die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen wird durch eine städtebauliche Erhaltungsverordnung nicht gesperrt. Das Umwandlungsverbot des Milieuschutzes greift in Lichtenrade nicht.
- Gestaltungsleitlinien statt Sozialbindung Für die Abendrotsiedlung führt das Bezirksamt Leitlinien und eine Liste der Haustypen. Dachform, Fenster, Putzstruktur, Farbigkeit und Einfriedung sind dort vorgegeben – Punkte, die ein Käufer vor dem Kauf wissen will.
- Denkmalschutz ist noch einmal etwas anderes Der Dorfanger Alt-Lichtenrade steht zusätzlich als Gesamtanlage in der Berliner Denkmalliste. Erhaltungsverordnung und Denkmalschutz gelten nebeneinander und werden von verschiedenen Stellen geprüft.
Wir prüfen vor Vermarktungsstart kostenfrei, ob Ihre Adresse in einem der beiden Gebiete liegt, und stimmen Exposé und Zeitplan darauf ab. Stand der Gebietsliste: 2026 – maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg. Dies ist keine Rechtsberatung; zu einem möglichen gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB und zur Genehmigungspflicht im Einzelfall empfehlen wir zusätzlich die Rücksprache mit Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenReferenzen im Ortsteil
Verkauft in Lichtenrade
Beispielhaft belegte Objekte aus dem Ortsteil. Die Werte sind untereinander und mit den Marktdaten oben stimmig, stammen aber nicht aus echten Abschlüssen – bitte vor Livegang durch Ihre eigenen ersetzen.
Einfamilienhaus, Alt-Lichtenrade
Grundstück im städtebaulichen Erhaltungsgebiet. Zulässiger Umbau vorab mit dem Stadtentwicklungsamt geklärt und im Exposé belegt.
- Grundstück
- 620 m²
- Wohnfläche
- 142 m²
- Kaufpreis
- 615.000 €
- Vermarktungsdauer
- 34 Tage
Doppelhaushälfte, Abendrotsiedlung
Diskrete Vermarktung ohne Portalinserat, Verkauf an einen vorgemerkten Interessenten aus unserer Kartei.
- Grundstück
- 340 m²
- Wohnfläche
- 108 m²
- Kaufpreis
- 452.000 €
- Vermarktungsdauer
- 41 Tage
Eigentumswohnung, John-Locke-Siedlung
Erbengemeinschaft, vermietet an Bestandsmieter. Verkauf an einen Kapitalanleger innerhalb der vereinbarten Frist.
- Wohnfläche
- 72 m²
- Kaufpreis
- 289.000 €
- Vermarktungsdauer
- 45 Tage
- Preis zu Angebot
- 96 %
Ablauf
Von der Bewertung zur Übergabe
-
Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, Bodenrichtwert-Abgleich, Vergleichsobjekte im Ortsteil, Prüfung von Erhaltungsverordnung und Denkmalschutz.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Teilungserklärung. Festlegung von Preiskorridor und Vermarktungsweg.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Portale, Google- und Social-Ads sowie Ansprache unserer vorgemerkten Interessenten. Auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Wir führen jede Besichtigung persönlich durch.
laufend -
Verhandlung & Notartermin
Preisverhandlung in Ihrem Auftrag, Kaufvertragsentwurf, Vorbereitung und Begleitung des Notartermins.
ca. 4–6 Wochen -
Übergabe
Protokollierte Objektübergabe mit Zählerständen, Schlüsselübergabe und Ummeldung der Versorger.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Unsere Vergütung richtet sich nach dem erzielten Preis. Wir verdienen mehr, wenn Sie mehr bekommen – nicht, wenn es schnell geht.
Diskrete Vermarktung
Auf Wunsch ohne Portalinserat, ohne Schild, ohne Nachbarschaftsöffentlichkeit – über einen vorgemerkten Interessentenkreis. In einer Nachbarschaft, in der man sich kennt, oft der ruhigere Weg.
30 Jahre Berlin
Marktkenntnis, die nicht aus einer Datenbank kommt, sondern aus drei Jahrzehnten Abschlüssen in dieser Stadt.
Häufige Fragen
Lichtenrade im Detail
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Berlin-Lichtenrade?
Für den Ortsteil Lichtenrade rechnen wir mit rund 38 Tagen reiner Vermarktungszeit, dazu etwa zwei Wochen für die Beschaffung der Unterlagen und vier bis sechs Wochen bis zur Kaufpreiszahlung.
Liegt Ihr Haus im Gebiet Alt-Lichtenrade oder in der Abendrotsiedlung, planen wir zusätzlich Zeit für die Abstimmung mit dem Stadtentwicklungsamt ein. Das gehört von Anfang an in den Zeitplan, nicht erst zum Notartermin.
Gilt in Lichtenrade Milieuschutz?
Nein. Die zehn sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Tempelhof-Schöneberg liegen in Schöneberg (sieben), Tempelhof (zwei) und Mariendorf (eines) – keines davon in Lichtenrade.
Hier gelten stattdessen zwei städtebauliche Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB: Alt-Lichtenrade rund um den Dorfanger und die Abendrotsiedlung. Sie schützen das Ortsbild, nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen sind dort genehmigungspflichtig; ein Umwandlungsverbot wie im Milieuschutz besteht nicht. Wir prüfen Ihre Adresse kostenfrei anhand der gültigen Verordnung des Bezirksamts.
Was ist mein Haus in Lichtenrade wert?
Im Altbezirk Tempelhof lagen die erzielten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei durchschnittlich 4.224 €/m² Wohnfläche (104 Kauffälle, Spanne 2.841 bis 5.543 €/m²). Der Bodenrichtwert im Ortsteil Lichtenrade beträgt zum 01.01.2026 619 €/m², bei einer Spanne von 550 bis 640 €/m² über neun Richtwertzonen.
Beides sind Orientierungswerte. Den tatsächlichen Preis bestimmen Grundstückszuschnitt und Teilbarkeit, Baujahr und Sanierungsstand, Wohnfläche und die Frage, ob eine Erhaltungsverordnung greift.
Was hat die neue Dresdner Bahn für Lichtenrade verändert?
Seit dem Fahrplanwechsel am 14. Dezember 2025 fahren Fern- und Regionalzüge wieder über die Dresdner Bahn; der S-Bahnhof Lichtenrade wurde dafür vollständig neu gebaut. Vom Bahnhof Südkreuz ist der Flughafen BER jetzt in rund 14 Minuten erreichbar.
Für den Verkauf heißt das zweierlei: eine deutlich bessere Anbindung – und ein Thema, das Käufer von sich aus ansprechen, weil über die Trassenführung jahrelang gestritten wurde. Belastbare Kaufpreisdaten für die Zeit nach der Inbetriebnahme liegen noch nicht vor; der amtliche Marktbericht bildet das Jahr 2025 ab. Wir bewerten den Effekt deshalb über die Abschlüsse der laufenden Saison, nicht über eine Prognose.
Was kostet der Makler – und wer zahlt?
Bei Wohnimmobilien an Verbraucher wird die Provision seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Unsere Vergütung ist variabel und richtet sich nach dem erzielten Preis.
Zu steuerlichen Fragen – etwa der Spekulationsfrist nach § 23 EStG – empfehlen wir die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater. Wir leisten keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.
Was ist Ihre Immobilie in Lichtenrade wert?
Kostenlos, unverbindlich und mit belegten Vergleichswerten aus Ihrem Ortsteil – nicht aus einem bundesweiten Durchschnitt. Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.
Weitere Standorte in der Nähe
Angrenzende Ortsteile und das südliche Umland – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Lichtenrade
Der Cluster-Block: verbindet die Standortseite mit Objekttyp- und Ratgeberseiten. Genau hier hat der Wettbewerb aktuell den Vorsprung.
