Immobilienmakler
in Berlin-Marienfelde Achthundert Jahre in einem Ortsteil.
Vom Dorfanger mit der ältesten erhaltenen Kirche Berlins bis zur Großsiedlung der 1970er Jahre – kaum ein Berliner Ortsteil trägt so viele Bauepochen nebeneinander. Der Bodenrichtwert bildet das ab: zehn Zonen von 340 bis 850 €/m². Der niedrigste Einzelwert des Bezirks liegt hier, und der Abstand zur Spitzenlage ist größer als in jedem anderen Südortsteil.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Für Marienfelde führt der Gutachterausschuss keine eigene Kaufpreiszeile: Ausgewertet wird nach Altbezirken, und der Altbezirk Tempelhof umfasst Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade gemeinsam. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert – und der ist hier besonders aussagekräftig, weil die zehn Zonen mit 340 bis 850 €/m² weiter auseinanderliegen als in den beiden Nachbarortsteilen.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Häuser- und Wohnungswerte in €/m² Wohnfläche, der Mehrfamilienhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Einwohnerzahl: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Marienfelde heute wert ist
Marienfelde ist mit 32.306 Einwohnern der kleinste der vier Ortsteile des Altbezirks Tempelhof – und der vielfältigste. Zwischen dem Dorfanger, dessen Kirche um 1229 entstand, und der Großsiedlung der 1970er Jahre liegen rund 750 Jahre Baugeschichte. Die Bodenrichtwertkarte bildet das ab: zehn Zonen von 340 bis 850 €/m².
Der untere Wert ist zugleich der niedrigste Einzelwert im gesamten Bezirk – niedriger als alles in Lichtenrade, Mariendorf, Tempelhof, Schöneberg oder Friedenau. Der obere liegt über dem Ortsteilmittel beider Nachbarn. Marienfelde ist damit der Südortsteil mit der größten inneren Spreizung, während Mariendorf (550 bis 800) und Lichtenrade (550 bis 640) vergleichsweise gleichförmig sind.
„In Marienfelde liegen achthundert Jahre Baugeschichte nebeneinander. Ein Ortsteilmittel, das ein denkmalgeschütztes Bauernhaus und eine Wohnung im Siebziger-Jahre-Bau in eine Zahl fasst, beschreibt keines von beidem.“
Das Ortsteilmittel von 618 €/m² ist deshalb hier besonders wenig aussagekräftig – es liegt nur sieben Euro unter Lichtenrade und Mariendorf, obwohl die Binnenstruktur eine völlig andere ist. Wer eine Marienfelder Immobilie mit dieser Zahl bewertet, trifft die tatsächliche Lage bestenfalls zufällig.
Hinzu kommt, dass die amtlichen Kaufpreise für den Altbezirk Tempelhof gelten – gemeinsam für Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade: 4.224 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser aus 104 Kauffällen, 4.011 €/m² für Eigentumswohnungen aus 495 Fällen. Unsere Bewertung setzt deshalb bei der Richtwertzone und beim Objekt an und leitet daraus einen Verkehrswert mit offenem Rechenweg ab.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zehn Zonen von 340 bis 850 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Marienfelde kommt zum 01.01.2026 auf 618 €/m² und schließt damit die Rangliste der sechs Ortsteile ab – hinter Lichtenrade (619), Mariendorf (625), Tempelhof (1.231), Schöneberg (3.061) und Friedenau (3.400). Zwischen den drei südlichen Ortsteilen liegen allerdings nur sieben Euro; die Rangfolge ist an dieser Stelle ohne Bedeutung.
Aussagekräftig ist die Verteilung. Marienfelde spannt von 340 bis 850 €/m² – Faktor 2,5. Lichtenrade kommt auf 550 bis 640, also Faktor 1,16; Mariendorf auf 550 bis 800. Von den drei südlichen Ortsteilen ist Marienfelde damit der einzige, in dem die Lage innerhalb des Ortsteils den Preis nennenswert bewegt.
Der Grund steht im Stadtbild: ein denkmalgeschützter Dorfkern, Villen und Gutshäuser am Anger, Einfamilienhauslagen, Geschosswohnungsbau der 1970er Jahre und gewachsene Gewerbeflächen – teils unmittelbar nebeneinander. Für eine Bewertung heißt das, dass die Zonenzuordnung hier nicht ein Detail ist, sondern die halbe Rechnung.
Die neun Ortsteile
Fünf Lagen aus achthundert Jahren
Marienfelde entstand um 1220 als Bauernsiedlung unter dem Schutz der Templerkomturei Tempelhof; die erste urkundliche Erwähnung als „Merghenvelde“ stammt von 1344. Mit dem Anschluss an die Bahnstrecke nach Dresden im Jahr 1875 kam die Industrie, in den 1970er Jahren der Geschosswohnungsbau. Diese Schichten liegen bis heute nebeneinander.
Alt-Marienfelde und der Dorfanger
Der alte Dorfanger ist mit Kirche und Dorfteich bis heute erhalten. Die Dorfkirche entstand als Feldsteinbau um 1229 – dendrochronologisch am Holz des ursprünglichen Dachstuhls datiert – und gilt als das <b>älteste erhaltene Bauwerk im Berliner Stadtgebiet</b>. Nahezu alle Häuser im Dorfkern stehen unter Denkmalschutz. Wer hier verkauft, verkauft ein genehmigungsgebundenes Objekt.
Bauernhäuser, Gutshäuser und Villen am Anger
Rund um den Anger stehen alte Bauernhäuser, Gutshäuser und Villen – ein kleiner, sehr besonderer Teilmarkt mit entsprechend wenigen Verkäufen. Vergleichswerte gibt es hier kaum; die Bewertung stützt sich auf Bodenwert, Substanz und die denkmalrechtlichen Bindungen, nicht auf Quadratmeterpreise aus der Nachbarschaft.
Die Großsiedlung der 1970er Jahre
Am anderen Ende der Zeitachse steht der Geschosswohnungsbau der 1970er Jahre. Hier liegen die unteren Richtwertzonen des Ortsteils bis hinab zu 340 €/m² – dem niedrigsten Einzelwert im gesamten Bezirk. Für Eigentümer von Wohnungen in diesen Beständen ist die Lage im Ortsteil weniger entscheidend als Zustand, Rücklage und Verwaltung der Gemeinschaft.
Die Gewerbelagen seit 1875
Mit dem Anschluss an die Bahnstrecke nach Dresden im Jahr 1875 begann in Marienfelde die Industrieansiedlung. Die daraus gewachsenen Gewerbeflächen prägen den Ortsteil bis heute und grenzen stellenweise unmittelbar an Wohnlagen – ein Umstand, der bei einer Bewertung ausdrücklich zu berücksichtigen ist und den ein Ortsteilmittel nicht abbildet.
Der Übergang nach Lankwitz und Teltow
Im Westen grenzt Marienfelde an Lankwitz, im Süden reicht der Ortsteil bis an die Landesgrenze nach Brandenburg. Käufer vergleichen hier über beide Grenzen hinweg – mit Lankwitz auf der einen und dem Teltower Markt auf der anderen Seite. Diesen erweiterten Vergleichsraum ziehen wir bei der Bewertung heran.
Denkmalschutz im Dorfkern – was beim Verkauf zu klären ist
Marienfelde entstand um 1220 als Bauernsiedlung unter dem Schutz der Templerkomturei Tempelhof; urkundlich erwähnt wird das Dorf 1344 als „Merghenvelde“. Der alte Dorfanger mit Kirche und Dorfteich ist bis heute erhalten, und nahezu alle Häuser im Dorfkern stehen unter Denkmalschutz.
Denkmalschutz ist etwas anderes als ein soziales Erhaltungsgebiet – in Marienfelde gibt es keines – und etwas anderes als das Umwandlungsverbot. Die drei werden regelmäßig verwechselt. Was für ein denkmalgeschütztes Objekt tatsächlich gilt:
- Der Verkauf selbst ist nicht genehmigungspflichtig – Veränderungen sind es Ein Denkmal darf verkauft werden wie jede andere Immobilie; es braucht dafür keine Zustimmung der Denkmalbehörde. Genehmigungspflichtig ist die <b>Veränderung</b>: Eingriffe in Substanz und Erscheinungsbild, oft bis hin zu Fenstern, Dacheindeckung und Fassadenfarbe. Für Kaufinteressenten ist das die zentrale Frage, weil sie ihre Modernisierungspläne betrifft – und sie stellen sie früh. Wer die Antwort erst nachreichen muss, verliert Verhandlungsposition.
- Einzeldenkmal, Ensemble oder Denkmalbereich – die Unterschiede sind erheblich Ein <b>Einzeldenkmal</b> ist in seiner Substanz geschützt. Bei einem <b>Ensemble</b> oder Denkmalbereich geht es zusätzlich um das Zusammenwirken mehrerer Bauten und um das Erscheinungsbild im Straßenraum – dort kann auch ein für sich genommen unauffälliges Haus gebunden sein. Was für Ihr Objekt gilt, steht in der Denkmaldatenbank des Landes Berlin und lässt sich adressgenau nachsehen. Vermuten lässt es sich nicht, auch nicht aus der Lage am Anger.
- Denkmalschutz ist beim Preis kein reiner Abschlag Die Bindung schränkt ein, aber sie schafft auch Knappheit: Der historische Bestand am Anger ist nicht vermehrbar, und der Käuferkreis dafür ist klein, aber zahlungsbereit. Hinzu kommen steuerliche Aspekte, die für Käufer relevant sein können – erhöhte Absetzungen für Baudenkmale nach §§ 7i und 10f EStG. Ob und in welchem Umfang sie greifen, ist eine Frage für den Steuerberater; als Argument in der Vermarktung ist sie trotzdem einzuplanen.
- Was in Marienfelde nicht gilt: soziales Erhaltungsrecht Der Bezirk hat zehn soziale Erhaltungsgebiete; nach den erfassten Straßen liegen acht in Schöneberg, eines in Tempelhof und eines in Mariendorf. Für Marienfelde ist keines ausgewiesen. Es entfallen damit das bezirkliche Vorkaufsrecht aus Erhaltungsrecht und die Genehmigungspflicht für Modernisierungen nach § 172 BauGB. Das gesamtstädtische Umwandlungsverbot des <b>§ 250 BauGB</b> für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt dagegen berlinweit, befristet bis zum 31.12.2030.
Ob Ihr Gebäude in der Denkmaldatenbank des Landes Berlin geführt wird und in welcher Form, sehen wir vor dem Vermarktungsstart adressgenau nach. Dies ist keine Rechtsberatung; über denkmalrechtliche Genehmigungen entscheidet die zuständige Behörde, zu steuerlichen Fragen empfehlen wir die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Marienfelde
Ein Schritt ist hier länger als üblich: die Unterlagen, wenn das Objekt denkmalgeschützt ist. Dafür ist die Wertermittlung bei den jüngeren Beständen unkompliziert. Die Angaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, Bestimmung der zutreffenden Richtwertzone – bei einer Spanne von 340 bis 850 €/m² der wichtigste einzelne Rechenschritt – und die Abfrage der Denkmaldatenbank für Ihre Adresse.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis – bei denkmalgeschützten Objekten zusätzlich die denkmalrechtliche Auskunft und, soweit vorhanden, Unterlagen zu früheren genehmigten Maßnahmen.
ca. 2 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, Grundrisse, Exposé – bei Objekten am Anger mit einer klaren Darstellung dessen, was baulich möglich ist und was nicht. Das ist die Frage, die jeder Interessent stellt.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Der Käuferkreis unterscheidet sich hier stärker als anderswo: Für ein denkmalgeschütztes Haus am Anger ist er klein und überregional, für eine Wohnung in der Großsiedlung lokal und breit. Wir sprechen beide getrennt an, auf Wunsch ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – geführt von der Person, die Ihr Objekt bewertet hat.
laufend -
Verhandlung, Notartermin, Übergabe
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Zum Abschluss die gemeinsame Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.
ca. 4–8 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis und liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Ortsteil, in dem die Objekte so unterschiedlich sind, ist ein fester Prozentsatz ohnehin das falsche Instrument – was wir wann verdienen, steht vor der Beauftragung schriftlich fest.
Diskrete Vermarktung
Für ein denkmalgeschütztes Haus am Anger ist der Interessentenkreis klein und überregional; eine offene Vermarktung bringt dort vor allem Besichtigungstourismus. Auf Wunsch sprechen wir ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an – ohne Portal, ohne Schild.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe. Für Marienfelde heißt das auch: Wir kennen den Teltower Vergleichsmarkt jenseits der Landesgrenze.
Häufige Fragen
Marienfelde im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Marienfelde wert?
Die amtliche Kaufpreiszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser lautet 4.224 €/m² Wohnfläche für 2025, aus 104 Kauffällen und mit einer Spanne von 2.841 bis 5.543 €/m². Sie gilt allerdings für den gesamten Altbezirk Tempelhof, also gemeinsam mit Tempelhof, Mariendorf und Lichtenrade. Entscheidender ist in Marienfelde die Richtwertzone: Der Ortsteil ist in zehn Zonen zwischen 340 und 850 €/m² unterteilt, und das ist Faktor 2,5. Damit bewegt die Lage innerhalb des Ortsteils den Preis hier stärker als in den Nachbarortsteilen Lichtenrade und Mariendorf, deren Zonen viel enger beieinanderliegen. Hinzu kommt die Frage, ob Ihr Gebäude denkmalgeschützt ist – im Dorfkern trifft das auf nahezu alle Häuser zu.
Mein Haus steht unter Denkmalschutz – kann ich es trotzdem verkaufen?
Ja, und zwar ohne Zustimmung der Denkmalbehörde: Der Verkauf selbst ist nicht genehmigungspflichtig. Genehmigungspflichtig ist die Veränderung – Eingriffe in Substanz und Erscheinungsbild, häufig bis hin zu Fenstern, Dacheindeckung und Fassadenfarbe. Für Kaufinteressenten ist genau das die zentrale Frage, weil sie ihre Modernisierungspläne betrifft. Wir holen die denkmalrechtliche Auskunft deshalb vor dem Vermarktungsstart ein. Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen Einzeldenkmal, Ensemble und Denkmalbereich: Bei einem Ensemble kann auch ein für sich genommen unauffälliges Haus gebunden sein, weil es um das Zusammenwirken im Straßenraum geht. Was für Ihr Objekt gilt, steht adressgenau in der Denkmaldatenbank des Landes Berlin.
Mindert Denkmalschutz den Preis?
Nicht pauschal. Er schränkt ein, schafft aber auch Knappheit: Der historische Bestand rund um den Marienfelder Dorfanger ist nicht vermehrbar, und der Käuferkreis dafür ist klein, aber zahlungsbereit. Hinzu kommen steuerliche Aspekte, die für Käufer eine Rolle spielen können – die erhöhten Absetzungen für Baudenkmale nach §§ 7i und 10f EStG. Ob und in welchem Umfang sie im konkreten Fall greifen, ist eine Frage für den Steuerberater; in der Vermarktung ist sie trotzdem einzuplanen, weil sie den Kreis möglicher Käufer erweitert. Was den Preis tatsächlich drückt, sind ungeklärte Fragen: Wenn im Verkaufsgespräch offenbleibt, was baulich zulässig ist, kalkuliert jeder Interessent den ungünstigsten Fall ein.
Wie alt ist die Dorfkirche in Marienfelde wirklich?
Der Feldsteinbau entstand um 1229. Das Datum ist nicht geschätzt, sondern dendrochronologisch bestimmt – anhand der Hölzer des ursprünglichen Dachstuhls. Damit gilt die Dorfkirche Marienfelde als das älteste erhaltene Bauwerk im Berliner Stadtgebiet und als eine der ältesten Feldsteinkirchen der Mittelmark. Das Dorf selbst wurde um 1220 als Bauernsiedlung unter dem Schutz der Templerkomturei Tempelhof angelegt; urkundlich erwähnt wird es 1344 als „Merghenvelde“. Der alte Dorfanger mit Kirche und Dorfteich ist bis heute erhalten, und nahezu alle Häuser im Dorfkern stehen unter Denkmalschutz. Für den Immobilienmarkt ist das kein Nebenaspekt: Es begründet einen kleinen, eigenständigen Teilmarkt mit sehr wenigen Verkäufen im Jahr.
Warum liegt der niedrigste Bodenrichtwert des Bezirks in Marienfelde?
Weil der Ortsteil die größte bauliche Bandbreite des Bezirks hat. Die untere Zone mit 340 €/m² betrifft Lagen im Umfeld des Geschosswohnungsbaus der 1970er Jahre und der seit 1875 gewachsenen Gewerbeflächen; die obere mit 850 €/m² die Wohnlagen um den historischen Dorfkern. Zum Vergleich: In Lichtenrade reichen die Zonen nur von 550 bis 640 €/m², in Mariendorf von 550 bis 800. Das Ortsteilmittel von 618 €/m² liegt deshalb zwar rechnerisch am unteren Ende der Bezirksrangliste, beschreibt aber weder die eine noch die andere Lage zutreffend – es ist ein Durchschnitt aus sehr Verschiedenem. Für Ihre Immobilie zählt allein die Zone, in der sie tatsächlich liegt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit der Adresse sagen wir Ihnen, welche der zehn Richtwertzonen gilt und ob Ihr Gebäude in der Denkmaldatenbank des Landes Berlin geführt wird. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Marienfelde wert?
Kostenlos, unverbindlich und auf Basis Ihrer Richtwertzone – die hier zwischen 340 und 850 €/m² liegen kann und deshalb den Ausschlag gibt. Sie erhalten eine Preisspanne samt Rechenweg, inklusive der Auskunft, ob und in welcher Form Ihr Objekt denkmalrechtlich gebunden ist.
Weitere Standorte in der Nähe
Die angrenzenden Ortsteile im Berliner Süden und der Brandenburger Rand – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Marienfelde
Objekttyp-Seiten und die Ratgeber, die bei so unterschiedlichen Objekten am häufigsten gebraucht werden.
