Immobilienmakler
in Berlin-Friedenau Der teuerste Boden des Bezirks.
3.400 €/m² Bodenrichtwert – der höchste Ortsteilwert in Tempelhof-Schöneberg, und das bei einem Viertel der Einwohner Schönebergs. Der Haken: Es ist eine einzige Richtwertzone für den ganzen Ortsteil. Der amtliche Lagewert unterscheidet hier zwischen Friedrich-Wilhelm-Platz und Ortsrand nicht. Die Bewertung muss das selbst leisten.
Für Friedenau führt der Gutachterausschuss keine eigene Kaufpreiszeile: Ausgewertet wird nach Altbezirken, und der Altbezirk Schöneberg umfasst Schöneberg und Friedenau gemeinsam. Die gekennzeichneten Werte gelten deshalb für beide Ortsteile zusammen (Immobilienmarktbericht 2025/2026, Stand 31.07.2026). Beim Bodenrichtwert kommt hinzu, dass Friedenau mit einer einzigen Zone geführt wird – der amtliche Lagewert differenziert innerhalb des Ortsteils also nicht. Und die Null bei den Hausverkäufen ist keine Lücke, sondern das Ergebnis: Im Altbezirk wurde 2025 kein einziges Ein- oder Zweifamilienhaus ausgewertet, 2024 war es ein einziger Fall.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Wohnungswerte in €/m² Wohnfläche, der Mehrfamilienhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Einwohnerzahl: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihre Wohnung in Friedenau heute wert ist
Friedenau hat den höchsten Bodenrichtwert des Bezirks: 3.400 €/m² zum 01.01.2026, vor Schöneberg mit 3.061 €/m² und weit vor Tempelhof mit 1.231 €/m². Bemerkenswert daran ist das Größenverhältnis – der Ortsteil hat 30.057 Einwohner und damit knapp ein Viertel der Einwohnerzahl Schönebergs.
Der Haken steckt in der Struktur dieser Zahl: Friedenau ist mit einer einzigen Richtwertzone geführt. Schöneberg hat zehn, Tempelhof zehn, Mariendorf elf. Der amtliche Lagewert unterscheidet hier also nicht zwischen einer Wohnung am Friedrich-Wilhelm-Platz und einer am Ortsrand. Eine Bewertung, die sich darauf stützt, differenziert genau so wenig.
„In Friedenau ist der Bodenrichtwert kein Argument, sondern ein Ausgangspunkt. Eine Zone für dreißigtausend Einwohner heißt: Alles, was Ihre Wohnung von der Nachbarwohnung unterscheidet, muss die Bewertung selbst herausarbeiten.“
Hinzu kommt, dass der Gutachterausschuss für Friedenau keine eigene Kaufpreiszeile führt. Ausgewertet wird nach Altbezirken, und der Altbezirk Schöneberg fasst Schöneberg und Friedenau zusammen: 5.421 €/m² für Eigentumswohnungen aus 677 Kauffällen, drei Prozent über dem Vorjahr und über dem Berliner Mittel von 5.017 €/m². Die Zahl ist als Rahmen brauchbar – sie beschreibt aber zwei sehr unterschiedliche Ortsteile gemeinsam.
Was in dieser Zeile nicht steht, ist ebenso aufschlussreich: null ausgewertete Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025, im gesamten Altbezirk. Friedenau ist trotz seiner Gründung als Landhauskolonie ein reiner Wohnungsmarkt. Unsere Bewertung setzt deshalb am Objekt an – Geschoss, Zuschnitt, Ausrichtung, Zustand und Mietsituation – und leitet daraus einen Verkehrswert mit offenem Rechenweg ab.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Eine Zone, 3.400 €/m² – und was sie verdeckt
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Mit 3.400 €/m² führt Friedenau die Ortsteile des Bezirks an. Dahinter folgen Schöneberg (3.061), Tempelhof (1.231), Mariendorf (625), Lichtenrade (619) und Marienfelde (618). Das Bezirksmittel beträgt 1.326 €/m², das Berliner Mittel 1.078 €/m².
Dieser Vergleich hat allerdings einen Haken, den man kennen muss. Bei den anderen Ortsteilen ist der genannte Wert ein flächengewichtetes Mittel aus mehreren Zonen – bei Schöneberg aus zehn, die von 800 bis 4.000 €/m² reichen. Bei Friedenau ist es der einzige vorhandene Wert. Die Spitzenzone Schönebergs liegt mit 4.000 €/m² also deutlich über dem Friedenauer Wert; nur zieht dort das Mittel die günstigeren Zonen mit ein.
Für die Praxis folgt daraus: Die Rangliste der Ortsteilmittel sagt weniger, als sie zu sagen scheint. Was für Ihre Adresse zählt, ist der Zonenwert – und wo, wie in Friedenau, nur eine Zone existiert, verlagert sich die gesamte Differenzierung auf die Objektbetrachtung und auf die Auswahl passender Vergleichsfälle.
Die neun Ortsteile
Vier Lagen einer Kolonie von 1871
Friedenau wurde 1871 von Johann Anton Wilhelm Carstenn auf dem Gelände des Ritterguts Deutsch-Wilmersdorf gegründet; am 9. Juli 1871 entstand dafür der „Landerwerb- und Bauverein auf Aktien“. Geplant war ein Villenvorort englischen Stils, und die Käufer verpflichteten sich, ausschließlich Stadtvillen zu errichten. Nach der Bauordnung von 1887 wurden viele davon wieder abgerissen und durch bis zu fünfgeschossige Wohnhäuser ersetzt – der Grund, warum Friedenau heute ein Altbauquartier ist.
Rund um den Friedrich-Wilhelm-Platz
Der Platz war von Anfang an der Mittelpunkt der Anlage: Hier entstanden Landhäuser für das gehobene Bürgertum und, schon früh, mehrgeschossige Wohnhäuser. Die Mischung aus repräsentativem Altbau und ruhiger Platzlage macht dieses Umfeld bis heute zur gefragtesten Adresse des Ortsteils.
Die Carstenn-Figur
Friedenau wurde am Reißbrett entworfen, und das sieht man dem symmetrisch angelegten Straßennetz bis heute an – Fachleute nennen die Grundform „Carstenn-Figur“. Dieselbe Handschrift trägt die 1865 gegründete Villenkolonie Lichterfelde: Beide gehen auf denselben Planer zurück. Für die Bewertung bedeutet die planmäßige Anlage einen ungewöhnlich einheitlichen Zuschnitt der Grundstücke.
Der Altbaugürtel nach 1887
Nach einer neuen Bauordnung von 1887 wurden viele der ursprünglichen Villen abgerissen und durch bis zu fünfgeschossige Wohnhäuser ersetzt. Das erklärt den heutigen Bestand: Friedenau ist trotz seiner Gründung als Landhauskolonie ein Altbau-Wohnungsquartier. Genau deshalb gibt es hier keinen Hausmarkt, sondern einen Markt für Eigentumswohnungen und Zinshäuser.
Grenze zu Schöneberg und Steglitz
Friedenau grenzt im Norden und Osten an Schöneberg, im Süden an Steglitz. Die Grenze ist auch eine Grenze der Rechtslage: In Schöneberg liegen acht soziale Erhaltungsgebiete, das südlichste davon – Grazer Platz – reicht bis an die Ortsteilgrenze. Für Adressen in Grenznähe ist deshalb straßengenau zu prüfen, welche Regeln gelten.
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen – was in Friedenau zu klären ist
Friedenau wurde 1871 als Landhauskolonie gegründet, ist heute aber ein Altbau-Wohnungsquartier – die Bauordnung von 1887 ließ an die Stelle vieler Villen fünfgeschossige Wohnhäuser treten. Der Markt besteht deshalb aus Eigentumswohnungen und Mietwohnhäusern, und ein erheblicher Teil davon ist vermietet.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gelten andere Regeln als bei einer freien. Vier Punkte, die vor der Preisfindung geklärt sein sollten:
- Der Mietvertrag geht auf den Käufer über – „Kauf bricht nicht Miete“ Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Verkauf allein beendet also kein Mietverhältnis und begründet für sich genommen kein Kündigungsrecht. Für die Preisfindung ist das der entscheidende Punkt: Eine vermietete Wohnung erzielt in aller Regel weniger als dieselbe Wohnung frei von Mietverhältnissen, weil der Käuferkreis ein anderer ist – Kapitalanleger statt Selbstnutzer.
- Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB bei umgewandelten Wohnungen Wurde eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann sich ein Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. Die Grundfrist beträgt drei Jahre; Landesverordnungen können sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob und wie lange eine solche Frist für Ihre Wohnung läuft, hängt am Zeitpunkt der Umwandlung und ist im Einzelfall zu prüfen – für Kaufinteressenten ist es eine der ersten Fragen.
- Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB Wird eine vermietete Wohnung erstmals nach der Umwandlung verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Er kann in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag eintreten. Das ist kein Hindernis, aber ein Ablaufschritt mit eigener Frist, den wir von Anfang an einplanen, statt ihn beim Notartermin zu entdecken.
- In Friedenau selbst weist die Gebietsliste kein Erhaltungsgebiet aus Die zehn sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks verteilen sich nach den erfassten Straßen auf Schöneberg (acht), Tempelhof (eines) und Mariendorf (eines). Für Friedenau ist keines eigens ausgewiesen; das nächstgelegene, Grazer Platz, liegt im angrenzenden Schöneberger Malerviertel und reicht bis an die Ortsteilgrenze. Für Adressen in Grenznähe prüfen wir das straßengenau, statt aus dem Ortsnamen zu schließen. Das gesamtstädtische Umwandlungsverbot des § 250 BauGB für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt unabhängig davon auch hier, befristet bis zum 31.12.2030.
Die Zuordnung der Erhaltungsgebiete zu den Ortsteilen ist aus den erfassten Straßen abgeleitet; maßgeblich ist die jeweils gültige Verordnung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg, Stand der Angaben Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung: Zu Mietrecht, Kündigungssperrfristen und steuerlichen Fragen im Einzelfall empfehlen wir die Rücksprache mit einem Fachanwalt, Notar oder Steuerberater.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Friedenau
Zwei Schritte sind hier gewichtiger als anderswo: die Aufnahme vor Ort, weil die Zone nicht differenziert, und die Unterlagen, wenn die Wohnung vermietet ist. Die Angaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Wertermittlung vor Ort
Besichtigung und Einordnung der Lage innerhalb des Ortsteils – weil der amtliche Richtwert hier mit nur einer Zone nicht differenziert, nehmen wir Geschoss, Zuschnitt, Ausrichtung, Zustand und die Mietsituation einzeln auf.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Energieausweis – bei vermieteten Wohnungen zusätzlich Mietvertrag, Mietenhistorie und die Klärung von Sperrfristen und Vorkaufsrecht.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé – bei vermieteten Objekten mit sauberer, belastbarer Darstellung der Mietverhältnisse, weil Kapitalanleger genau hier nachrechnen.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Ansprache: In Friedenau sind das Selbstnutzer für freie Altbauwohnungen und Kapitalanleger für vermietete. Auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – bei vermieteten Wohnungen mit rechtzeitiger Ankündigung gegenüber den Mietern.
laufend -
Verhandlung & Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin. Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters, ist die Frist von Anfang an eingeplant.
ca. 4–8 Wochen -
Übergabe
Gemeinsame Objektübergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und der Ummeldung von Strom, Gas und Wasser.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Wir vereinbaren keinen Standardsatz, sondern koppeln unsere Vergütung an den erzielten Preis – unterhalb des in Berlin Üblichen. Bei einer freien Altbauwohnung am Friedrich-Wilhelm-Platz ergibt das eine andere Rechnung als bei einer vermieteten im Seitenflügel. Was wir wann verdienen, steht vor der Beauftragung schriftlich fest.
Diskrete Vermarktung
Ohne Portal, ohne Schild, ohne offene Besichtigung: Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an. Bei vermieteten Wohnungen ist das auch eine Frage der Rücksicht gegenüber den Mietern, die von einem Verkauf sonst über ein Portalinserat erfahren.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Friedenau im Detail
Was ist meine Eigentumswohnung in Berlin-Friedenau wert?
Für Friedenau gibt es keine eigene Kaufpreiszeile: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Altbezirk Schöneberg umfasst Schöneberg und Friedenau gemeinsam. Dort lagen Eigentumswohnungen im Bestand 2025 im Mittel bei 5.421 €/m² Wohnfläche, aus 677 Kauffällen und mit einer Spanne von 3.253 bis 7.566 €/m² – über dem Berliner Mittel von 5.017 €/m². Der Bodenrichtwert für Friedenau beträgt zum 01.01.2026 3.400 €/m² und ist damit der höchste Ortsteilwert des Bezirks, wird aber als eine einzige Zone für den gesamten Ortsteil geführt. Was Ihre Wohnung wert ist, hängt deshalb stärker als anderswo an den Objektmerkmalen: Geschoss, Zuschnitt, Ausrichtung, Zustand, Ausstattung – und daran, ob sie vermietet ist.
Warum hat Friedenau nur eine einzige Richtwertzone?
Der Zuschnitt der Zonen folgt der Struktur des Grundstücksmarkts, und für ein Gebiet dieser Größe – rund 30.000 Einwohner auf planmäßig angelegtem, sehr einheitlichem Grundriss – genügt dem Gutachterausschuss offenbar eine Zone. Friedenau wurde 1871 am Reißbrett als Landhauskolonie entworfen; die symmetrische Straßenführung, die sogenannte Carstenn-Figur, ist bis heute erkennbar und hat für ungewöhnlich einheitliche Grundstückszuschnitte gesorgt. Zum Vergleich im selben Bezirk: Mariendorf hat elf Zonen, Schöneberg und Tempelhof je zehn, Marienfelde zehn. Für Sie heißt das, dass der amtliche Lagewert innerhalb Friedenaus nicht unterscheidet – die Differenzierung muss aus der Objektbetrachtung und aus passenden Vergleichsfällen kommen.
Ich verkaufe eine vermietete Wohnung – was muss ich beachten?
Drei Dinge vor allem. Erstens gilt § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“ – der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein, der Verkauf allein begründet also kein Kündigungsrecht. Das wirkt sich unmittelbar auf den Preis aus, weil der Käuferkreis ein anderer ist: Kapitalanleger statt Selbstnutzer. Zweitens kann nach § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist laufen, wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde; die Grundfrist beträgt drei Jahre und kann durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Drittens steht dem Mieter nach § 577 BGB beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht zu. Alle drei Punkte klären wir vor der Preisfindung, nicht beim Notartermin. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
Gilt in Friedenau Milieuschutz?
Nach der Gebietsliste ist für Friedenau kein eigenes soziales Erhaltungsgebiet ausgewiesen. Die zehn Gebiete des Bezirks Tempelhof-Schöneberg verteilen sich nach den erfassten Straßen auf Schöneberg mit acht, Tempelhof mit einem und Mariendorf mit einem. Das südlichste der Schöneberger Gebiete – Grazer Platz – liegt im angrenzenden Malerviertel und reicht bis an die Ortsteilgrenze; für Adressen in Grenznähe prüfen wir deshalb straßengenau, statt aus dem Ortsnamen zu schließen. Unabhängig davon gilt das gesamtstädtische Umwandlungsverbot des § 250 BauGB: Die Aufteilung eines Gebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen braucht berlinweit eine Genehmigung, befristet vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030. Die ergänzende Umwandlungsverordnung 2025 für kleinere Gebäude greift nur innerhalb von Erhaltungsgebieten.
Warum gibt es in Friedenau keine Einfamilienhäuser zu kaufen?
Weil der ursprüngliche Bestand größtenteils verschwunden ist. Friedenau wurde 1871 als Villenvorort englischen Stils gegründet – die Erwerber mussten sich verpflichten, ausschließlich Stadtvillen zu errichten. Nach einer neuen Bauordnung von 1887 wurden jedoch viele dieser Villen abgerissen und durch bis zu fünfgeschossige Wohnhäuser ersetzt. Das Ergebnis ist der heutige Altbaubestand. In der amtlichen Statistik schlägt sich das eindeutig nieder: Im gesamten Altbezirk Schöneberg wurde 2025 kein einziges Ein- oder Zweifamilienhaus ausgewertet, 2024 war es ein einziger Fall. Wer in Friedenau verkauft, verkauft eine Eigentumswohnung oder ein Mietwohnhaus.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Wir antworten innerhalb eines Werktags – und wenn Sie dazuschreiben, ob die Wohnung vermietet ist und wann sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, sagen wir Ihnen gleich, welche Fristen zu beachten sind.
Was ist Ihre Immobilie in Friedenau wert?
Kostenlos, unverbindlich und mit offengelegtem Rechenweg – gerade weil der amtliche Ortsteilwert hier nicht differenziert. Sie erfahren, welche Vergleichsfälle wir herangezogen haben, wie wir Geschoss, Zuschnitt und Zustand gegengerechnet haben und was eine bestehende Vermietung am Ergebnis ändert.
Weitere Standorte in der Nähe
Die angrenzenden Ortsteile im Berliner Südwesten – keine Linkliste über alle Standorte.
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Objekttyp-Seiten und die Ratgeber, die bei Altbauwohnungen und vermieteten Objekten am häufigsten gebraucht werden.
