Immobilienmakler
in Berlin-Schmargendorf Der stärkste Zuwachs im Bezirk.
Eigentumswohnungen in Schmargendorf legten 2025 um sechs Prozent auf 5.183 €/m² zu – der stärkste Zuwachs aller Ortsteile des Bezirks. Der Ortsteil hat im Marktbericht eine eigene Zeile, was in Berlin selten ist: 106 ausgewertete Kauffälle stehen für Ihre Bewertung zur Verfügung. Was am Ende über den Preis entscheidet, steht allerdings in der Teilungserklärung.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung, die für Schmargendorf günstig ausfällt: Der Gutachterausschuss wertet zwar grundsätzlich nach Altbezirken aus, führt für diesen Bezirk aber vier Zeilen – Charlottenburg, Wilmersdorf und, eingerückt darunter, Grunewald und Schmargendorf. Die 106 Wohnungs- und 6 Hauskauffälle beziehen sich also tatsächlich auf diesen Ortsteil und nicht auf ein größeres Gebiet. Das ist in Berlin die Ausnahme; die meisten Ortsteile teilen sich eine Zeile mit ihren Nachbarn. Bei den sechs Hausverkäufen gilt trotzdem: Sechs Fälle ergeben keine belastbare Reihe, der Wert von 7.543 €/m² ist eine Einordnung und keine Rechengrundlage.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche, der Mietwohnhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25.
Markteinschätzung
Was Ihre Wohnung in Schmargendorf heute wert ist
Eigentumswohnungen in Schmargendorf erreichten 2025 im Mittel 5.183 €/m² Wohnfläche – ein Plus von sechs Prozent gegenüber 2024 und damit der stärkste Zuwachs aller Ortsteile des Bezirks. Zum Vergleich: Wilmersdorf legte um zwei Prozent zu, Charlottenburg gab um ein Prozent nach.
Dahinter stehen 106 ausgewertete Kauffälle bei einer Spanne von 3.166 bis 7.558 €/m². Das ist eine belastbare Reihe – und es ist eine Zahl, die tatsächlich diesen Ortsteil beschreibt: Schmargendorf hat im Marktbericht eine eigene Zeile, was in Berlin die Ausnahme ist.
„Bei einer Eigentumswohnung entscheidet nicht nur der Grundriss über den Preis, sondern die Gemeinschaft. Wir lesen die Teilungserklärung, bevor wir eine Zahl nennen – nicht, wenn der Käufer danach fragt.“
Der Hausmarkt ist dagegen klein: sechs Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 verkauft, zu im Mittel 7.543 €/m². Als Einordnung ist die Zahl brauchbar, als Rechengrundlage nicht – sechs Fälle ergeben keine Reihe. Die wenigen Häuser des Ortsteils stehen überwiegend im Übergang nach Grunewald.
Unsere Bewertung stützt sich deshalb auf die 106 Wohnungskauffälle, auf den Bodenrichtwert Ihrer Zone – acht sind es im Ortsteil – und auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der auch dann noch hält, wenn der Käufer die Protokolle liest.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Acht Zonen zwischen 1.500 und 2.500 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 1.752 €/m², verteilt auf acht Zonen von 1.500 bis 2.500 €/m². Die Spanne ist damit enger als in Westend (670 bis 3.500) und deutlich enger als in Wilmersdorf (900 bis 6.500).
Für Eigentümer ist das eine gute Nachricht: Wo die Streuung gering ist, liegt der amtliche Wert nah an der einzelnen Adresse. Im Bezirksvergleich steht Schmargendorf mit 1.752 €/m² hinter Charlottenburg (4.156), Wilmersdorf (3.885), Halensee (3.289) und Grunewald (2.526) – aber vor Westend (1.644) und deutlich vor Charlottenburg-Nord (650).
Bei einer Eigentumswohnung spielt der Bodenwert allerdings ohnehin eine untergeordnete Rolle: Er geht nur über den Miteigentumsanteil ein. Entscheidend sind Lage im Haus, Grundriss, Zustand – und der Zustand der Gemeinschaft.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Rathaus und Roseneck
Schmargendorf hat 23.955 Einwohner – gut doppelt so viele wie Grunewald, gut halb so viele wie Westend. Die fünf folgenden Lagen unterscheiden sich weniger im Bodenwert als in Bestand und Käuferkreis.
Rund um den Berkaer Platz
Das Zentrum des Ortsteils mit dem Rathaus Schmargendorf und der dichtesten Nahversorgung. Überwiegend Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern, viele davon in den 1990er und 2000er Jahren aufgeteilt – der Teil des Ortsteils, in dem die meisten der 106 Kauffälle stattfinden.
Das Roseneck
Die Geschäftslage im Süden an der Grenze zu Grunewald und Dahlem. Gehobener Wohnungsbestand, teils repräsentative Häuser, dazu der Übergang in die Villenlagen. Hier erreichen Schmargendorfer Wohnungen die oberen Werte der Spanne bis 7.558 €/m².
Cunostraße und Umgebung
Ruhige Wohnstraßen mit gemischtem Bestand aus Zwischenkriegszeit und Nachkriegsbau. Kleinere Eigentümergemeinschaften, überschaubare Häuser – ein Bereich, in dem Rücklage und Beschlusslage der Gemeinschaft besonders deutlich auf den Preis durchschlagen.
Am Hohenzollerndamm
Die Verkehrsachse nach Wilmersdorf mit dichterer Bebauung und guter Anbindung. Zur Straße hin lauter, in zweiter Reihe ruhig – ein Unterschied, den kein Ortsteilmittel abbildet und der bei zwei sonst gleichen Wohnungen deutlich sichtbar wird.
Der Übergang nach Grunewald
Nach Westen hin werden die Grundstücke größer und die Bebauung lockerer; der Bodenrichtwert steigt vom Schmargendorfer Niveau (1.752 €/m²) Richtung Grunewald (2.526 €/m²). Hier stehen die wenigen Einfamilienhäuser des Ortsteils – sechs davon wurden 2025 verkauft.
Die Teilungserklärung – das wichtigste Dokument beim Wohnungsverkauf
In Charlottenburg-Wilmersdorf sind 93,8 % aller Kaufverträge Wohnungs- und Teileigentum – der höchste Anteil aller Berliner Bezirke. In Schmargendorf ist der Verkauf einer Eigentumswohnung damit der Normalfall.
Und in diesem Normalfall entscheidet ein Dokument über Preis und Verhandlungsdauer, das viele Eigentümer seit dem eigenen Kauf nicht mehr gelesen haben: die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung.
- Was Ihnen eigentlich gehört Die Teilungserklärung legt fest, was <b>Sondereigentum</b> ist und was <b>Gemeinschaftseigentum</b> – und die Grenze verläuft anders, als die meisten annehmen. Fenster, Wohnungseingangstür, Balkonkonstruktion, Estrich und tragende Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie ausschließlich Ihre Wohnung betreffen. Für den Verkauf heißt das: Wer einen Balkon oder neue Fenster als Modernisierung des Sondereigentums bewirbt, bewirbt etwas, das ihm nicht gehört – und liefert dem Käufer eine Angriffsfläche.
- Sondernutzungsrechte sind kein Eigentum Kellerraum, Stellplatz, Gartenanteil, Terrasse: Was in Exposés als „mit Garten" oder „mit Stellplatz" auftaucht, ist häufig ein <b>Sondernutzungsrecht</b> am Gemeinschaftseigentum, kein Sondereigentum. Der Unterschied ist erheblich – ein Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung eingeräumt und im Grundbuch eingetragen sein, sonst besteht es nicht gegenüber Rechtsnachfolgern. Wir prüfen das vor der Vermarktung, weil ein fehlender Nachweis in der Verhandlung teuer wird.
- Beschlusssammlung, Protokolle, Rücklage Seit der WEG-Reform ist die <b>Beschlusssammlung</b> das maßgebliche Verzeichnis dessen, was die Gemeinschaft beschlossen hat. Käufer und finanzierende Banken fragen zunehmend danach – zusammen mit den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen, dem Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und dem Stand der Erhaltungsrücklage. Ein offener Beschluss zu Dach, Fassade oder Strängen ist kein Verkaufshindernis, aber er gehört auf den Tisch: Der Käufer preist eine unbekannte Sonderumlage höher ein als eine bekannte.
- Was in Schmargendorf hinzukommt Ein erheblicher Teil des Bestands wurde in den 1990er und 2000er Jahren aufgeteilt. Solche Teilungserklärungen enthalten häufig Regelungen, die heute überholt oder unklar sind – etwa zur Kostenverteilung oder zu baulichen Veränderungen. Sozialer Milieuschutz spielt dabei keine Rolle: Die neun Erhaltungsgebiete des Bezirks liegen sämtlich in Charlottenburg, Charlottenburg-Nord und Wilmersdorf, keines in Schmargendorf. Es gilt allein § 250 BauGB für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen.
Wir fordern Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Wirtschaftsplan und den Stand der Rücklage zu Beginn an und lesen sie, bevor wir den Preis festlegen – nicht, wenn der Käufer danach fragt. Rechtsstand: WEG in der Fassung vom 12.01.2021, zuletzt geändert am 10.10.2024. Angaben zu den Erhaltungsgebieten nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Verwaltung, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Schmargendorf
Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Aktenarbeit über Preis und Dauer – deshalb steht sie hier ganz am Anfang, noch vor der Besichtigung. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Unterlagen der Gemeinschaft anfordern
Noch vor der Besichtigung: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Protokolle der letzten drei Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagenstand. Bei einer Wohnung ist das die halbe Bewertung.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Geschoss, Grundriss, Schnitt, Ausrichtung, Zustand, Ausstattung – und der Zustand des Gemeinschaftseigentums, das man am Treppenhaus, am Dach und an der Fassade abliest. Grundlage sind die 106 Kauffälle des Ortsteils aus dem vergangenen Jahr.
ca. 3–5 Werktage -
Klärung offener Punkte
Sondernutzungsrechte belegen, offene Beschlüsse und angekündigte Sonderumlagen beziffern, Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Nutzung benennen. Was hier ungeklärt bleibt, wird später zum Preisabschlag.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Exposé – mit korrekter Zuordnung von Sondereigentum und Sondernutzung. Ein Garten, der ein Sondernutzungsrecht ist, wird auch so benannt.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Schmargendorf sind das Selbstnutzer, die den Ortsteil kennen, und Kapitalanleger, die auf Lage und Rücklage schauen. Beide bekommen unterschiedliche Unterlagen zuerst – der eine den Grundriss, der andere die Abrechnung.
laufend -
Besichtigungen
Gezeigt wird einzeln und nur Interessenten, deren Finanzierung steht. Ist die Wohnung vermietet, stimmen wir Ankündigung und Termine mit den Mietern ab; auf Wunsch läuft die ganze Vermarktung ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Verhandelt wird für Sie, der Vertragsentwurf geht vorab durch unsere Hände, beim Notartermin sind wir dabei. Bei Eigentumswohnungen kommt zum Schluss die Abgrenzung der Hausgeldzahlungen zum Stichtag dazu und die Übergabe der Verwaltungsunterlagen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Markt mit 106 Kauffällen im Ortsteil heißt das: Wir haben ein Interesse daran, aus den Vergleichsfällen die richtigen auszuwählen und die Unterlagen vollständig zu haben.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an – bei vermieteten Wohnungen ist das oft der ruhigere Weg.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Schmargendorf im Detail
Was ist meine Eigentumswohnung in Berlin-Schmargendorf wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für Schmargendorf 5.183 €/m² Wohnfläche aus – aus 106 ausgewerteten Kauffällen, mit einer Spanne von 3.166 bis 7.558 €/m² und einem Plus von sechs Prozent gegenüber 2024. Das ist der stärkste Zuwachs aller Ortsteile des Bezirks und liegt über dem Berliner Mittel von 5.017 €/m². Ein Vorteil für Sie: Schmargendorf hat im Bericht eine eigene Ortsteilzeile, während die meisten Berliner Ortsteile sich eine Zeile mit ihren Nachbarn teilen – die Zahl beschreibt also tatsächlich Ihren Ortsteil. Was Ihre Wohnung wert ist, hängt an Geschoss, Grundriss, Ausrichtung, Zustand und Baujahr – und am Zustand der Eigentümergemeinschaft: Rücklagenstand, offene Beschlüsse und anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade oder Strängen schlagen unmittelbar auf den Preis durch.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Von der Verwaltung: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Dazu Grundbuchauszug, Energieausweis und – falls vermietet – der Mietvertrag samt Nachträgen. Käufer und finanzierende Banken fragen inzwischen regelmäßig nach der Beschlusssammlung; sie ist seit der WEG-Reform das maßgebliche Verzeichnis dessen, was die Gemeinschaft beschlossen hat. Wir fordern diese Unterlagen zu Beginn an, weil ihre Beschaffung ein bis zwei Wochen dauert und weil sie die Bewertung mitbestimmen. Eine Wohnung mit gut gefüllter Rücklage und ohne offene Beschlüsse ist schlicht mehr wert als dieselbe Wohnung mit angekündigter Sonderumlage.
Gehören Balkon, Fenster und Garten zu meiner Wohnung?
Häufig nicht so, wie man vermutet. Fenster, Wohnungseingangstür, Balkonkonstruktion, Estrich und tragende Wände zählen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie ausschließlich Ihre Wohnung betreffen – maßgeblich ist die Teilungserklärung. Und was als „Wohnung mit Garten“ oder „mit Stellplatz“ angeboten wird, ist meist kein Sondereigentum, sondern ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Der Unterschied ist erheblich: Ein Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung eingeräumt und im Grundbuch eingetragen sein, sonst wirkt es nicht gegenüber Rechtsnachfolgern. Wir prüfen das vor der Vermarktung und benennen es im Exposé korrekt. Wer einen Garten als Eigentum bewirbt, den er nur nutzen darf, liefert dem Käufer ein Argument für den Nachlass.
Was ist mein Haus in Schmargendorf wert?
Der Marktbericht führt für Schmargendorf eine eigene Zeile auch für Ein- und Zweifamilienhäuser: 7.543 €/m² Wohnfläche im Jahr 2025, bei einer Spanne von 6.098 bis 8.826 €/m². Dahinter stehen allerdings nur sechs Kauffälle – als Einordnung brauchbar, als Rechengrundlage für ein konkretes Haus zu wenig. Zum Vergleich: Grunewald kommt auf 9.650 €/m² aus acht Fällen, Wilmersdorf auf 8.073 €/m² aus 13. Die wenigen Häuser Schmargendorfs stehen überwiegend im Übergangsbereich nach Grunewald, wo die Grundstücke größer werden. Wir bewerten solche Objekte vom Grundstück und der Bausubstanz her und ziehen Vergleichsfälle aus mehreren Jahren und aus den angrenzenden Ortsteilen heran, statt eine Sechs-Fälle-Zahl hochzurechnen.
Gilt in Schmargendorf Milieuschutz?
Nein. Der Bezirk hat neun soziale Erhaltungsgebiete mit zusammen 143 Straßen: Alt-Lietzow, Brabanter Platz, Gierkeplatz, Hochmeisterplatz, Jungfernheide, Karl-August-Platz, Klausenerplatz, Mierendorff-Insel und Richard-Wagner-Straße. Sie liegen in Charlottenburg, Charlottenburg-Nord und Wilmersdorf – keines in Schmargendorf. Das Gebiet Hochmeisterplatz, das im März 2023 zusammen mit Brabanter Platz in Kraft trat, grenzt allerdings unmittelbar an den Ortsteil an; wo genau die Grenze verläuft, entscheidet das Straßenverzeichnis der Verordnung, und das prüfen wir für Ihre Adresse. Liegt Ihre Wohnung außerhalb – was für Schmargendorf gilt –, greift allein die gesamtstädtische Umwandlungsregel des § 250 BauGB für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Stand: Februar 2026.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Adresse, Etage und Wohnfläche bekommen Sie in der Antwort eine erste Einordnung – und die Liste der Unterlagen, die wir bei der Verwaltung anfordern sollten. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Schmargendorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 106 Kauffälle des Ortsteils wir als Vergleich herangezogen haben, welche wir ausgeschlossen haben – und was aus den Unterlagen der Gemeinschaft für Ihren Preis folgt.
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