Immobilienmakler
in Berlin-Konradshöhe Nur mit der Fähre wirklich verbunden.
1865 als Kupferhütte des Handwerksmeisters Theodor Rohmann an der Havel gegründet, 1868 amtlich benannt, seit 1920 bei Berlin: Konradshöhe liegt zwischen Tegeler Forst, Havel und Tegeler See – umschlossen von Wasser und Wald, tagsüber per Autofähre F6 mit Hakenfelde verbunden. 6.109 Einwohner auf 2,2 Quadratkilometern, mit der südlichen Villenkolonie Tegelort und den nach Vögeln benannten Straßen der 1920er-Jahre.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Sie gelten für den ganzen Bezirk Reinickendorf, nicht für Konradshöhe allein – für den Ortsteil selbst liegt keine eigene Kauffallzahl vor, dafür wechseln hier zu wenige Objekte pro Jahr den Besitzer. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwert Konradshöhe: eigene Auswertung des amtlichen WFS-Dienstes gdi.berlin.de/services/wfs/brw2026 (Zone 1985), Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland-Zero-2.0. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Konradshöhe heute wert ist
Konradshöhe steht mit 620 €/m² auf Rang fünf von elf ausgewiesenen Ortsteilen des Bezirks – knapp hinter dem Ortsteil Reinickendorf selbst (624 €/m²) und dem gleichauf liegenden Paar Hermsdorf und Borsigwalde (je 629 €/m²).
Das ist neu: Bis zu diesem Paket führte unsere Auswertung für Konradshöhe gar keinen Wert, obwohl der amtliche Datenbestand ihn längst enthielt – eine Zuordnungsfrage in unserer eigenen Reihe, nicht eine Lücke der Statistik. Mit der korrigierten Auswertung zeigt sich: Die von Havel und Wald umschlossene Lage gehört preislich zum oberen Drittel des Bezirks.
„Konradshöhe wurde in Vergleichen lange übersehen, weil eine Zahl fehlte – nicht, weil der Markt dort schwach wäre. Das Gegenteil ist der Fall.“
Der Bezirk zählte 2025 226 Hausverkäufe – mehr als jeder andere Berliner Altbezirk – bei 4.182 €/m² und einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m². Auf Konradshöhe selbst entfällt davon nur ein kleiner Teil.
Für eine belastbare Bewertung ziehen wir den Bodenrichtwert, den Grundstückszuschnitt und die Erschließungssituation heran und nutzen Vergleichsfälle aus dem Bezirk nur zur Plausibilisierung. Das Ergebnis ist ein Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Eine Halbinsel mit einem der höheren Werte des Bezirks
| Ortsteil | Bodenrichtwert |
|---|---|
| Frohnau | 680 €/m² |
| Borsigwalde | 629 €/m² |
| Hermsdorf | 629 €/m² |
| Reinickendorf | 624 €/m² |
| Konradshöhe | 620 €/m² |
| Heiligensee | 608 €/m² |
| Märkisches Viertel | 523 €/m² |
| Waidmannslust | 504 €/m² |
| Wittenau | 472 €/m² |
| Lübars | 466 €/m² |
| Tegel | 462 €/m² |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Die Tabelle zeigt jetzt erstmals alle elf Ortsteile des Bezirks im Vergleich. Konradshöhe liegt mit 620 €/m² im oberen Drittel, auf Rang fünf zwischen dem Spitzenwert Frohnau (680) und dem Bezirksmittelfeld.
Das widerspricht der Faustregel, die anderswo im Bezirk gilt: In Lübars zieht geringe Dichte den Wert nach unten. In Konradshöhe nicht – die 2.777 Einwohner je Quadratkilometer sind höher als in Lübars, aber die Havel- und Waldlage der Villenkolonie trägt den Wert trotz der abgeschiedenen Lage.
Für Sie heißt das: Konradshöhe ist trotz seiner Insellage kein preislicher Nachzügler. Eine seriöse Bewertung muss diesen neu verfügbaren Wert korrekt einordnen – und die Erschließungssituation Ihres konkreten Grundstücks dazu.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Rohmannufer und Waldrand
Konradshöhe ist klein, aber keineswegs einheitlich: Ortszentrum, historischer Kolonie-Kern, die zugewachsene Villenkolonie Tegelort, die Vogelnamen-Straßen und der Waldrand liegen dicht beieinander und werden unterschiedlich bewertet.
Falkenplatz und Ortszentrum
Die Parkanlage mit den wenigen Geschäften des Ortsteils bildet das eigentliche Zentrum – dazu ein Gedenkstein von 1946 für die NS-Widerstandskämpfer Albert Brust und Richard Neumann. Kurze Wege zu Alltagsversorgung und Bushaltestelle, damit die gefragteste Lage für Käufer, die auf ein Auto verzichten wollen.
Alt-Konradshöhe am Rohmannufer
Der historische Kolonie-Kern, entstanden aus Theodor Rohmanns Kupferhütte von 1865. Havel-Uferlage mit gewachsenen, unregelmäßigen Grundstückszuschnitten aus der Zeit vor jeder Bebauungsplanung – vergleichbar mit dem Dorfanger in Lübars, nur mit Wasserblick statt Feldblick.
Tegelort
Die südliche, ursprünglich eigenständige Villenkolonie – über die frühere Straßenbahnlinie 28 (1913–1958) mit Konradshöhe zusammengewachsen und heute dessen südlicher Teil. Hier liegt der Anleger der Autofähre F6 nach Hakenfelde, der einzigen direkten Havel-Querung ohne Umweg.
Die Vogelnamen-Kolonie
Um 1921 erhielten die Straßen der Kolonie ihre bis heute charakteristischen Namen nach Vögeln – etwa die Eichelhäherstraße. Kleinteilige Grundstücke, teils nur über schmale, organisch gewachsene Wege zu Hinterliegergrundstücken erreichbar. Genau hier wird die Frage nach einer ausreichenden Feuerwehrzufahrt praktisch, nicht theoretisch.
Waldrand am Tegeler Forst / Jörsfelde
Der Übergang zur geschlossenen Forstfläche im Nordwesten, mit der kleineren Kolonie Jörsfelde dazwischen. Die ruhigste, am wenigsten erschlossene Lage des Ortsteils – und die mit dem größten Abstand zur nächsten befestigten Straße.
Mehr als 50 Meter von der Straße entfernt – wann eine Feuerwehrzufahrt zur Pflicht wird
Die Vogelnamen-Kolonie ist organisch gewachsen, nicht am Reißbrett geplant: Viele Grundstücke liegen an schmalen, teils unbefestigten Wegen, manche als Hinterlieger ohne direkten Anschluss an eine öffentliche Straße.
Für solche Lagen stellt § 5 der Bauordnung für Berlin konkrete Anforderungen – und die betreffen nicht nur Neubauten, sondern auch bestehende Häuser bei Umbau oder Nutzungsänderung.
- Wann eine Zufahrt überhaupt Pflicht ist Liegt ein Gebäude ganz oder teilweise mehr als 50 Meter von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt, verlangt § 5 Abs. 1 BauO Bln eine Zu- oder Durchfahrt für die Feuerwehr zu den davor- und dahinterliegenden Grundstücksteilen. Bei Hinterliegergrundstücken – in der Kolonie keine Seltenheit – kommt es zusätzlich darauf an, ob der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt.
- Was die Zufahrt technisch erfüllen muss Zufahrten, Zugänge, Aufstell- und Bewegungsflächen müssen nach § 5 Abs. 2 BauO Bln ausreichend befestigt und für die Fahrzeuge der Feuerwehr tragfähig sein, als solche gekennzeichnet und ständig freigehalten werden. Die Kennzeichnung muss von der öffentlichen Verkehrsfläche aus erkennbar sein – ein Detail, das bei alten Kolonie-Grundstücken häufig fehlt, weil die Anforderung zum Zeitpunkt der Bebauung schlicht nicht galt.
- Parkverbot auf diesen Flächen Auf Zufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr dürfen keine Fahrzeuge abgestellt werden – das steht ausdrücklich in § 5 Abs. 2 BauO Bln. Auf schmalen Kolonie-Wegen, auf denen ohnehin wenig Platz ist, führt das in der Praxis häufig zu Konflikten mit dem gewohnten Parkverhalten.
- Was das für Ihren Verkauf bedeutet Bei einem Umbau, Anbau oder einer Nutzungsänderung prüft das Bauaufsichtsamt die Erschließung neu – dann kann eine bisher geduldete, aber nicht normgerechte Zufahrt zum Thema werden. Wir klären den Stand vor der Vermarktung, damit Kaufinteressenten wissen, woran sie sind, statt es erst beim eigenen Bauantrag zu erfahren.
Ob für Ihr Grundstück eine Feuerwehrzufahrt erforderlich ist und in welchem Zustand sie sich befindet, klären wir vor der Vermarktung mit der Bauaufsicht. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bauaufsichtsamt oder Fachanwalt.
Immobilie bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Konradshöhe
Der Ablauf beginnt bei der Zuwegung, nicht beim ersten Besichtigungstermin – in einer organisch gewachsenen Kolonie ist das kein Nebenpunkt. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Zuwegung, Grundbuch, Flurkarte
Vor der Besichtigung prüfen wir, wie Ihr Grundstück erschlossen ist – bei Lagen abseits der Hauptstraßen der wichtigste erste Schritt. Dazu Grundbuchauszug und Flurkarte.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Aufnahme des Objekts, Grundstückszuschnitt, Erschließungssituation und Lagequalität – Uferlage, Kolonie-Kern oder Waldrand werden unterschiedlich bewertet. Bei wenigen Vergleichsfällen im Ortsteil ziehen wir Daten aus dem übrigen Bezirk nur zur Plausibilisierung heran.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen vervollständigen
Baugenehmigungen, Energieausweis, ggf. Nachweise zur Zuwegung. Bei älteren Kolonie-Häusern ist die Bauakte oft der aufwendigste Teil.
ca. 3–4 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan mit Erschließungssituation – wichtig für Käufer, die die Lage vorab nicht kennen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Konradshöhe spricht Käufer an, die die abgeschiedene, wasser- und waldnahe Lage bewusst wählen – nicht die Zufallslaufkundschaft eines Portals. Deshalb arbeiten wir hier häufig ohne Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Terminplanung unter Berücksichtigung der Fährzeiten für Interessenten, die über Hakenfelde anreisen, sowie der Busanbindung für alle anderen.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll.
ca. 8–12 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal – in einer so kleinen, klar umrissenen Lage wie Konradshöhe gilt das besonders. Wir sprechen vorgemerkte, geprüfte Interessenten gezielt an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person.
Häufige Fragen
Konradshöhe im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Konradshöhe wert?
Der amtliche Bodenrichtwert liegt bei 620 €/m² – Rang fünf von elf Ortsteilen des Bezirks Reinickendorf, der 2025 insgesamt 226 Hausverkäufe bei 4.182 €/m² (Spanne 2.689 bis 5.861 €/m²) und 539 Eigentumswohnungsverkäufe bei 3.755 €/m² zählte. Für Konradshöhe selbst liegt keine eigene, statistisch belastbare Kauffallzahl vor – dafür wechseln zu wenige Objekte pro Jahr den Besitzer. Wir rechnen deshalb über Bodenrichtwert, Grundstückszuschnitt, Lagequalität (Uferlage, Kolonie-Kern, Waldrand) und Erschließungssituation und nennen eine Spanne mit offengelegten Annahmen statt einer Zahl, die eine Genauigkeit vortäuscht, die die amtliche Statistik hier nicht hergibt.
Warum tauchte Konradshöhe bislang in keinem Ortsteilvergleich auf?
Nicht, weil der amtliche Datenbestand keinen Wert kennt, sondern weil unsere eigene Auswertung ihn bislang nicht zuordnete. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin führt für Konradshöhe eine eigene Wohnbau-Richtwertzone; wir haben sie über den amtlichen Geodatendienst direkt abgefragt und geometrisch gegen die Ortsteilgrenze abgeglichen. Ergebnis: 620 €/m² zum Stichtag 01.01.2026, für eine Zone, die rund zwei Drittel der Fläche Konradshöhes abdeckt. Der Wert ist damit genauso belastbar wie bei jedem anderen Ortsteil des Bezirks.
Mein Grundstück liegt an einem schmalen Kolonie-Weg – brauche ich eine Feuerwehrzufahrt?
Das hängt von der Entfernung zur öffentlichen Straße und von Ihrem konkreten Bauvorhaben ab. Nach § 5 Bauordnung für Berlin ist eine Zu- oder Durchfahrt für die Feuerwehr Pflicht, wenn ein Gebäude ganz oder teilweise mehr als 50 Meter von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt liegt, oder wenn der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt. Die Zufahrt muss ausreichend befestigt, tragfähig, gekennzeichnet und ständig freigehalten sein – Fahrzeuge dürfen dort nicht parken. Bei einem Umbau oder Anbau prüft das Bauaufsichtsamt die Erschließung neu; eine bislang geduldete, aber nicht normgerechte Zufahrt kann dann zum Thema werden. Wir klären den Stand vor der Vermarktung. Dies ist keine Rechtsberatung.
Wie erreichen Interessenten Konradshöhe überhaupt für eine Besichtigung?
Auf zwei Wegen. Erstens über die Straße durch Heiligensee nach Tegel und zur A 111 – der reguläre Weg für die meisten Interessenten. Zweitens über die ganzjährige Autofähre F6 nach Hakenfelde in Spandau, tagsüber im Betrieb, für Interessenten aus dem Westen die kürzere Verbindung. Wegen der Lage zwischen Tegeler Forst, Havel und Tegeler See ist der Ortsteil zusätzlich auf die Buslinien 222 und 324 angewiesen. Wir planen Besichtigungstermine unter Berücksichtigung der Fährzeiten – ein Punkt, der anderswo im Bezirk keine Rolle spielt.
Gibt es in Konradshöhe Milieuschutz oder Denkmalschutz?
Milieuschutz nein. Die beiden sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks – Letteplatz und Scharnweberstraße/Klixstraße – liegen im Ortsteil Reinickendorf, nicht in Konradshöhe. Zu einer Häufung denkmalgeschützter Gebäude liegt uns für Konradshöhe keine belastbare Quelle vor; ob ein einzelnes Objekt in der Denkmalliste steht, prüfen wir vor der Vermarktung individuell, unabhängig vom äußeren Erscheinungsbild. Für den Verkauf wäre ein Denkmaleintrag ohnehin kein Hindernis – der Verkauf selbst ist genehmigungsfrei, genehmigungspflichtig sind nur Eingriffe in Substanz und Erscheinungsbild.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und einer kurzen Beschreibung Ihres Grundstücks bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone genannt – und, falls relevant, einen ersten Hinweis zur Erschließungssituation. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Konradshöhe wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie bekommen den Rechenweg genannt – mit dem neu verfügbaren, amtlich hergeleiteten Ortsteilwert als Grundlage.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk sowie Hakenfelde auf der anderen Seite der Fähre – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Konradshöhe
Was Eigentümer in Konradshöhe am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Grundstück und Bewertung.
