Immobilienmakler
in Berlin-Tegel Der bekannteste Name, der günstigste Boden.
Tegel ist der flächengrößte Ortsteil des Bezirks – 33,7 der 89,5 Quadratkilometer Reinickendorfs – und im Ortsteilmittel mit 462 €/m² der günstigste von zehn. Beides zusammen ergibt kein Urteil über Ihre Adresse, sondern eine Warnung: In keinem anderen Ortsteil Berlins sagt der Mittelwert so wenig über den einzelnen Fall.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Altbezirk Reinickendorf ist deckungsgleich mit dem heutigen Bezirk – anders als in Lichtenberg oder Tempelhof beschreiben die Kaufpreiszeilen hier tatsächlich das Gebiet, um das es geht. Sie gelten aber für den ganzen Bezirk und nicht für einen einzelnen Ortsteil; ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens der Hausmarkt: Mit 226 Kauffällen zählt Reinickendorf mehr Ein- und Zweifamilienhausverkäufe als jeder andere Berliner Altbezirk. Diese Zahl steht auf einer belastbaren Basis – der Wohnungswert mit 539 Fällen ebenfalls.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche, der Mietwohnhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Tegel heute wert ist
Tegel steht im Ortsteilvergleich mit 462 €/m² an letzter Stelle des Bezirks – hinter Lübars mit 466, Wittenau mit 472 und Frohnau mit 680 €/m².
Diese Zahl beschreibt aber keinen günstigen Ortsteil, sondern einen sehr großen: Tegel umfasst 33,7 der 89,5 Quadratkilometer des Bezirks. Das flächengewichtete Mittel wird von weiten, gering bewerteten Rand- und Waldlagen nach unten gezogen.
„In Tegel liegt die teuerste Richtwertzone des ganzen Bezirks – und der niedrigste Ortsteilmittelwert. Beides stimmt, und deshalb taugt der Mittelwert hier zu nichts.“
Der Bezirk zählte 2025 226 Hausverkäufe – mehr als jeder andere Berliner Altbezirk – bei 4.182 €/m² und einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m². Für Eigentumswohnungen stehen 3.755 €/m² bei 539 Fällen zu Buche.
Unsere Bewertung beginnt deshalb bei der Bodenrichtwert-Zone Ihrer Adresse und nicht beim Ortsteil. Daraus, aus dem Zustand des Gebäudes und aus passenden Vergleichsfällen entsteht ein Verkehrswert, dessen Herleitung offenliegt.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Sechzehn Zonen von 270 bis 1.400 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die Ortsteile des Bezirks im Vergleich. Tegel liegt mit 462 €/m² am unteren Ende, Frohnau mit 680 am oberen – zwischen den Ortsteilmitteln liegt damit nur Faktor 1,5.
Diese Flachheit ist für Berlin ungewöhnlich; in Pankow beträgt derselbe Faktor 12,4. Reinickendorf hat kein Gefälle, das man am Ortsnamen ablesen könnte – die Streuung liegt innerhalb der Ortsteile, und in Tegel besonders deutlich.
Von den 69 Wohnbau-Richtwertzonen des Bezirks liegen allein sechzehn in Tegel – und sie decken dessen gesamte Spanne von 270 bis 1.400 €/m² ab. Ein Ortsteilmittel ist unter diesen Umständen die unbrauchbarste aller Rechengrundlagen.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Seepromenade und Waldrand
Tegel reicht vom historischen Ortskern am Tegeler See über den Forst bis an die Havel und umfasst dabei das ehemalige Flughafengelände. Diese fünf Lagen funktionieren als Markt völlig verschieden.
Alt-Tegel und die Greenwichpromenade
Der historische Ortskern mit der Uferpromenade am Tegeler See, dem Schloss und der Fußgängerzone. Hier liegt die teuerste Richtwertzone des ganzen Bezirks mit 1.400 €/m² – das Dreifache des Ortsteilmittels. Wer hier verkauft und mit dem Ortsteilwert rechnet, verschenkt einen sechsstelligen Betrag.
Der Waldrand am Tegeler Forst
Freistehende Häuser auf großen Grundstücken zwischen Bebauung und Forst. Der Waldrand ist in Berlin ein eigener Teilmarkt: Die Grundstücke sind größer, die Käufergruppe kleiner und die Vergleichsfälle entsprechend selten. Bewertet wird hier über Bodenwert und Gebäudesachwert, nicht über eine Handvoll Verkäufe im Jahr.
Das Flughafenareal und sein Umfeld
Der Flugbetrieb endete am 8. November 2020. Auf dem Gelände entstehen der Forschungs- und Industriepark „Berlin TXL – The Urban Tech Republic" und das Schumacher Quartier mit über 5.000 geplanten Wohnungen. Ringsum liegen gewachsene Siedlungen: Cité Pasteur, Cité Guynemer, die Sternstraßensiedlung. Für Eigentümer dort ist die wichtigste Frage nicht der Umbau, sondern was er rechtlich für sie bedeutet – nämlich nichts.
Rund um den Borsigturm
Der südöstliche, gewerblich geprägte Teil des Ortsteils mit dem Borsigturm als Wahrzeichen und Wohnungsbau unterschiedlicher Jahrzehnte daneben. Gemischte Lagen dieser Art werden im Ortsteilmittel unsichtbar; für die Bewertung zählt hier, wie weit die nächste Gewerbenutzung entfernt ist und wohin die Wohnung ausgerichtet ist.
Saatwinkel und der Süden am Wasser
Der schmale Streifen zwischen Havel und Tegeler Forst, weit von der Fußgängerzone entfernt und ganz anders strukturiert als Alt-Tegel. Wassernähe schlägt hier auf den Preis durch, die Anbindung dagegen nicht. Genau dieses Nebeneinander macht die 16 Zonen des Ortsteils aus.
Fördergebiet ist kein Sanierungsgebiet – was am alten Flughafen wirklich gilt
Rund um das ehemalige Flughafengelände liegt das Fördergebiet „Umfeld TXL" aus dem Städtebauförderprogramm „Nachhaltige Erneuerung". Es umfasst unter anderem den Flughafensee, die Cité Guynemer, die Sternstraßensiedlung, den Kurt-Schumacher-Platz und die Cité Pasteur.
Eigentümer hören „Fördergebiet" und denken an Genehmigungspflichten und Ausgleichsbeträge. Diese Sorge ist unbegründet – aber die Begriffe muss man auseinanderhalten.
- Was ein Fördergebiet ist Ein räumlich abgegrenztes Gebiet, in das Bund und Land Mittel der Städtebauförderung lenken – für Straßen, Schulen, Plätze, Grünflächen. Es ist ein Programm zur Finanzierung öffentlicher Maßnahmen. Für private Eigentümer folgen daraus weder eine Genehmigungspflicht beim Verkauf noch eine Zahlungspflicht.
- Was ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet wäre Etwas anderes: Bei einer Sanierungssatzung nach § 142 BauGB wird ein Sanierungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Der Verkauf braucht dann eine Genehmigung nach § 144 BauGB, und am Ende der Sanierung wird ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung fällig. Im Bezirk Reinickendorf gibt es kein solches Gebiet – auch nicht in Tegel.
- Was in Tegel tatsächlich gilt Tegel liegt in keinem sozialen Erhaltungsgebiet; die beiden Gebiete des Bezirks – Letteplatz und Scharnweberstraße/Klixstraße – liegen im Ortsteil Reinickendorf. Es bleibt die gesamtstädtische Regel: Nach § 250 BauGB braucht die Aufteilung eines Gebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in ganz Berlin eine Genehmigung, befristet vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030. Für ein Einfamilienhaus oder eine bestehende Eigentumswohnung hat das keine Bedeutung.
- Was der Umbau für Ihren Preis bedeutet Ehrlich: Das lässt sich heute nicht seriös beziffern. Über 5.000 neue Wohnungen sind zusätzliches Angebot, ein Forschungs- und Industriepark bringt Arbeitsplätze und Nachfrage – beides wirkt in verschiedene Richtungen und über Jahre. Wir bewerten deshalb mit den Vergleichsfällen von heute und sagen es dazu, statt eine Wertsteigerung in Aussicht zu stellen, die niemand belegen kann.
Ob Ihre Adresse im Fördergebiet liegt, klären wir vorab beim Bezirksamt – die Abgrenzung ist parzellenscharf. Angaben zu den Erhaltungsgebieten nach dem Stand vom August 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Richtwertzone prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Tegel
Der Ablauf beginnt mit der Richtwertzone, nicht mit einem Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Zuerst die Zone, dann alles andere
Bei 16 Richtwertzonen zwischen 270 und 1.400 €/m² ist die erste Frage nicht, wie Ihr Haus aussieht, sondern wo genau es steht. Wir schlagen die Zone Ihrer Adresse nach und sagen Ihnen, wie weit sie vom Ortsteilmittel abweicht – bevor irgendein Preis im Raum steht.
ca. 1 Woche -
Wertermittlung vor Ort
Erst jetzt sehen wir uns das Objekt an: Bausubstanz, Grundriss, Fenster, Heizung, Dach, beim Haus dazu Zuschnitt und Bebaubarkeit des Grundstücks. Der entscheidende Schritt kommt danach – wir filtern die Vergleichsfälle des Bezirks auf Objekte aus Zonen, die zu Ihrer passen. In Tegel scheidet dabei der Großteil aus.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen beschaffen
Was ein Käufer und seine Bank sehen wollen: Grundbuchauszug und Flurkarte, Bauzeichnungen und Baugenehmigung, Energieausweis. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, kommen Teilungserklärung, drei Jahre Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Liegt das Objekt im Umfeld des Flughafenareals, gehört eine nüchterne Einordnung dazu, was dort entsteht – Käufer fragen danach, und eine belegte Antwort ist mehr wert als eine Wertsteigerungsprognose.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Tegel spricht drei Gruppen an: Familien für die Häuser am Waldrand, Selbstnutzer für die Wohnungen in Alt-Tegel und Kapitalanleger im gemischten Bestand. Wir sprechen sie getrennt an, weil sie unterschiedlich rechnen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Der Kaufpreis fließt erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Fälligkeit vom Notar bestätigt ist.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Ortsteil, in dem zwischen zwei Zonen das Fünffache liegt, ist das mehr als ein Kostenargument: Wir haben ein Interesse daran, die richtige Zone zu belegen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Tegel im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Tegel wert?
Das entscheidet in Tegel vor allem die Lage innerhalb des Ortsteils. Der Bodenrichtwert liegt im Ortsteilmittel bei 462 €/m², die 16 Richtwertzonen reichen aber von 270 bis 1.400 €/m² – die Spitzenzone rund um Alt-Tegel und die Greenwichpromenade ist die teuerste in ganz Reinickendorf. Für den Bezirk weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Ein- und Zweifamilienhäusern 4.182 €/m² Wohnfläche aus, bei 226 Kauffällen und einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m²; für Eigentumswohnungen im Bestand 3.755 €/m² bei 539 Kauffällen. Diese Werte gelten für den ganzen Bezirk. Was Ihre Immobilie wert ist, ergibt sich aus Ihrer Zone, dem Zustand des Gebäudes und passenden Vergleichsfällen – nicht aus dem Ortsteilmittel.
Warum ist Tegel der günstigste Ortsteil des Bezirks?
Ist es nicht – es ist der Ortsteil mit dem niedrigsten Mittelwert, und das ist etwas anderes. Der Bodenrichtwert je Ortsteil ist ein flächengewichtetes Mittel: Große Flächen mit niedrigem Wert ziehen ihn nach unten. Tegel umfasst 33,7 der 89,5 Quadratkilometer des Bezirks, darunter weite Rand- und Waldlagen. Dieselbe Rechnung enthält aber auch die teuerste Zone des ganzen Bezirks mit 1.400 €/m². Wer in Alt-Tegel eine Wohnung besitzt und mit 462 €/m² rechnet, unterschätzt seinen Bodenwert um mehr als das Dreifache. Der Ortsteilwert ist eine Kennzahl für den Vergleich zwischen Ortsteilen, keine Bewertungsgrundlage für eine Adresse.
Was bedeutet die Entwicklung des Flughafengeländes für meine Immobilie?
Rechtlich zunächst nichts. Das Gebiet „Umfeld TXL“ ist ein Fördergebiet der Städtebauförderung – ein Programm zur Finanzierung öffentlicher Maßnahmen, keine Satzung mit Pflichten für private Eigentümer. Es ist ausdrücklich kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB; im Bezirk Reinickendorf gibt es kein solches Gebiet. Deshalb greifen weder die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB noch ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB, und es steht kein Sanierungsvermerk im Grundbuch. Wirtschaftlich lässt sich der Effekt heute nicht seriös beziffern: Über 5.000 geplante Wohnungen im Schumacher Quartier sind zusätzliches Angebot, der Forschungs- und Industriepark „Berlin TXL“ bringt Arbeitsplätze. Wir bewerten mit den Vergleichsfällen von heute und sagen das offen dazu.
Liegt meine Adresse in Tegel im Milieuschutz?
Nein. Der Bezirk Reinickendorf hat zwei soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB – Letteplatz mit 29 Straßen und Scharnweberstraße/Klixstraße mit 16 –, beide im Ortsteil Reinickendorf im Südosten des Bezirks. Seit dem 24. März 2026 untersucht das Bezirksamt vier weitere Bereiche, ebenfalls alle im Ortsteil Reinickendorf. Tegel gehört zu keinem davon. Was hier gilt, ist die gesamtstädtische Regel: Nach § 250 BauGB braucht die Aufteilung eines Gebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in ganz Berlin eine Genehmigung, befristet vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030. Für ein Einfamilienhaus oder den Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung spielt das keine Rolle. Die Gebietsabgrenzung ist straßenscharf; wir prüfen Ihre Adresse kostenfrei.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Tegel?
Nach unserer Erfahrung drei bis fünf Monate von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe – wobei nicht die Vermarktung der Engpass ist, sondern die Beschaffung der Unterlagen. Die Nachfrage ist gut: Reinickendorf ist mit 226 Hausverkäufen im Jahr 2025 der aktivste Hausmarkt aller Berliner Altbezirke. Länger dauert es in zwei Fällen. Am Waldrand, weil es dort im Jahr kaum echte Vergleichsfälle gibt und Käufer entsprechend länger überlegen. Und bei vermieteten Objekten, weil jeder Besichtigungstermin mit dem Mieter abzustimmen ist. Eine belastbare Statistik zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer im Ortsteil gibt es nicht – wir nennen deshalb Erfahrungswerte und keine Zahl, die wir nicht belegen können.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Objektart bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone Ihrer Adresse und die Angabe, wie weit sie vom Ortsteilmittel abweicht. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Tegel wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, in welcher der 16 Zonen Ihre Adresse liegt und welche Vergleichsfälle wir herangezogen haben.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Gemeinden – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Tegel
Was Eigentümer in Tegel am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Wohnung und Bewertung.
