Immobilienmakler
in Berlin-Borsigwalde Seit 2012 ein eigener Ortsteil.
Die Werkssiedlung der Firma Borsig – die ersten Häuser an der heutigen Holzhauser Straße waren am 1. Oktober 1899 bezugsfertig. Bis 2012 gehörte das Gebiet zu Wittenau, seit dem 24. April 2012 ist es ein eigener Ortsteil. Mit 629 €/m² hat Borsigwalde nach Frohnau den zweithöchsten Bodenrichtwert des Bezirks.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Altbezirk Reinickendorf ist deckungsgleich mit dem heutigen Bezirk – anders als in Lichtenberg oder Tempelhof beschreiben die Kaufpreiszeilen hier tatsächlich das Gebiet, um das es geht. Sie gelten aber für den ganzen Bezirk und nicht für einen einzelnen Ortsteil; ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens der Hausmarkt: Mit 226 Kauffällen zählt Reinickendorf mehr Ein- und Zweifamilienhausverkäufe als jeder andere Berliner Altbezirk. Diese Zahl steht auf einer belastbaren Basis – der Wohnungswert mit 539 Fällen ebenfalls.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche, der Mietwohnhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Borsigwalde heute wert ist
Borsigwalde liegt mit 629 €/m² auf Rang zwei der ausgewiesenen Ortsteile des Bezirks – gleichauf mit Hermsdorf und nur 51 Euro hinter Frohnau.
Das überrascht, weil der Ortsteil als Werkssiedlung entstanden ist und an Gewerbeflächen grenzt. Der Bodenwert folgt aber nicht der Herkunft, sondern der heutigen Nachfrage – und die ist bei gut angebundenen, einheitlichen Siedlungsbeständen hoch.
„Borsigwalde wird unterschätzt, weil man den Namen mit Industrie verbindet. Der Bodenwert liegt hier über dem des Ortsteils, zu dem es bis 2012 gehörte – um 157 Euro.“
Für den Bezirk weist der Gutachterausschuss 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.755 €/m² aus (539 Kauffälle) und bei Ein- und Zweifamilienhäusern 4.182 €/m² bei 226 Kauffällen – der höchsten Zahl aller Berliner Altbezirke.
Unsere Bewertung führt über den Bodenrichtwert Ihrer Zone, den Sanierungsstand und die Ausrichtung zu einem Verkehrswert, bei dem Sie sehen, welches Merkmal wie viel bewegt hat.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Rang zwei – und 157 Euro über Wittenau
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die Ortsteile des Bezirks im Vergleich. Borsigwalde steht mit 629 €/m² weit oben, Wittenau – bis 2012 derselbe Ortsteil – mit 472 €/m² deutlich darunter.
Gemessen an der Spannweite des Bezirks – 214 Euro zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Ortsteilwert – sind diese 157 Euro ein enormer Abstand. Dass er ausgerechnet zwischen zwei Gebieten liegt, die bis vor wenigen Jahren eines waren, zeigt, wie kleinteilig dieser Markt funktioniert.
Der Unterschied ist keine Verwaltungsfrage: Er spiegelt eine andere Bebauung, einen anderen Bestand und eine andere Nachfrage. Für Sie heißt das, dass ein Vergleichsobjekt aus Wittenau kein Vergleichsobjekt ist.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen auf zwei Quadratkilometern
Borsigwalde ist der flächenkleinste Ortsteil des Bezirks. Auf diesen zwei Quadratkilometern liegen dennoch sehr verschiedene Lagen – von der Werkssiedlung von 1899 bis an die Gewerbeflächen.
Die alte Werkssiedlung
Der Kern des Ortsteils: zwei- bis dreigeschossige Wohnhäuser, ab 1899 für die Belegschaft der Borsigwerke errichtet, in gleichmäßigen Zeilen und mit Gärten. Der Bestand ist einheitlich und dadurch gut vergleichbar – die Unterschiede im Preis entstehen fast ausschließlich über den Sanierungsstand, nicht über die Adresse.
Der spätere Wohnungsbau
Zwischen und nach den Kriegen wurde die Siedlung ergänzt, später kamen Zeilenbauten mittlerer Baujahre dazu. Diese Häuser bringen Aufzug und Balkon mit, was die Werkssiedlung meist nicht hat – für ältere Selbstnutzer ein Unterschied, der über die Kaufentscheidung mitentscheidet.
Die Ränder zum Gewerbe
Borsigwalde grenzt an gewerblich und industriell genutzte Flächen – der Ortsteil verdankt ihnen seine Entstehung. Für die Bewertung heißt das: Die Entfernung zur nächsten gewerblichen Nutzung und die Ausrichtung der Wohnung sind hier härtere Preisfaktoren als in reinen Wohnlagen.
An der Holzhauser Straße
Die Achse, an der 1899 die ersten Häuser bezugsfertig waren, ist bis heute die Hauptstraße des Ortsteils – mit U-Bahn-Anschluss und Nahversorgung. Zur Straße hin und zum Hof hin sind das im selben Haus zwei verschieden zu bewertende Wohnungen.
Der Übergang nach Wittenau
Bis 2012 war Borsigwalde Teil von Wittenau, dessen Bodenrichtwert bei 472 €/m² liegt – 157 Euro unter dem hiesigen. Der Unterschied ist real und nicht bloß eine Verwaltungsgrenze: Er spiegelt eine andere Bebauung und einen anderen Bestand. Wer über die Grenze hinweg vergleicht, muss das mitrechnen.
Wohnen neben Gewerbe – was beim Verkauf zu klären ist
Borsigwalde ist als Werkssiedlung entstanden: Wohnen und Produktion lagen von Anfang an nebeneinander. Diese Nachbarschaft prägt den Ortsteil bis heute – und sie ist ein Thema, das Käufer ansprechen, bevor sie ein Gebot abgeben.
Die gute Nachricht: Für solche Gemengelagen gibt es klare Regeln. Man muss sie nur kennen.
- Der Baugebietstyp entscheidet mit Was an Lärm zumutbar ist, hängt davon ab, wie das Gebiet planungsrechtlich eingestuft ist. In einem allgemeinen Wohngebiet gelten nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm tagsüber 55 und nachts 40 Dezibel als Immissionsrichtwert, in einem Mischgebiet 60 und 45. Welcher Fall für Ihre Adresse gilt, steht im Bebauungsplan – und ist die erste Auskunft, die wir einholen.
- Für Gemengelagen gibt es einen Zwischenwert Wo Wohnen und Gewerbe historisch aneinandergewachsen sind, sieht die Technische Anleitung ausdrücklich vor, einen Zwischenwert zwischen den Richtwerten der aneinandergrenzenden Gebiete zu bilden. Das ist kein Schlupfloch, sondern der anerkannte Umgang mit einer gewachsenen Situation – und es bedeutet, dass die reinen Wohngebietswerte hier nicht ohne Weiteres gelten.
- Rücksicht gilt in beide Richtungen Das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme verpflichtet nicht nur den Betrieb, sondern auch die Wohnnutzung: Wer in eine gewachsene Gemengelage zieht, muss ein höheres Maß an Störung hinnehmen als in einer reinen Wohnlage. Umgekehrt darf ein Betrieb nicht beliebig ausweiten. Für Käufer ist das die eigentlich wichtige Information – nicht ob es laut ist, sondern was daran rechtlich gesichert ist.
- Was davon ins Exposé gehört Alles, was ein Käufer beim zweiten Besuch ohnehin merkt. Wir benennen die Nachbarschaft, nennen den Baugebietstyp und sagen, in welche Richtung die Wohnung liegt. Das kostet keinen Preis – es verhindert die Nachverhandlung, die sonst zwei Wochen vor dem Notartermin beginnt.
Den Baugebietstyp Ihrer Adresse fragen wir vor der Vermarktung beim Bezirksamt ab. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bauaufsichts- und Umweltamt, Notar oder Fachanwalt.
Immobilie bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Borsigwalde
Am Anfang stehen drei Auskünfte des Bezirksamts, nicht der erste Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Zone, Baugebietstyp, Objektart
Vor der Besichtigung klären wir drei Auskünfte: die Richtwertzone Ihrer Adresse, die planungsrechtliche Einstufung des Gebiets und die Objektart. Die zweite Auskunft ist es, die Borsigwalde von anderen Ortsteilen unterscheidet.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Aufnahme von Substanz, Grundriss und Ausstattung, dazu zwei Punkte, die hier besonders zählen: die Ausrichtung der Wohnung und der Sanierungsstand. In einem einheitlichen Siedlungsbestand entstehen die Preisunterschiede fast ausschließlich über diese beiden.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Energieausweis; bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand. Bei Häusern der Werkssiedlung lohnt zusätzlich der Blick in die Bauakte, weil viele über die Jahrzehnte erweitert wurden.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan – und eine offene Angabe zur Nachbarschaft samt Baugebietstyp. Was ein Käufer beim zweiten Besuch selbst bemerkt, sollte im Exposé stehen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Borsigwalde spricht Käufer an, die eine gewachsene Siedlung mit gutem Verkehrsanschluss suchen und den Preisunterschied zu Frohnau oder Hermsdorf kennen. Diese Gruppe rechnet genau – ein belegter Preis überzeugt sie schneller als ein hoher Startpreis.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, bewusst zu unterschiedlichen Tageszeiten. Wer eine Wohnung nur sonntagvormittags gesehen hat, verhandelt später über den Werktagsbetrieb nebenan.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen dabei regelmäßig sechs bis acht Wochen – die Zeit, die Vormerkung, Löschungsunterlagen und Fälligkeitsmitteilung brauchen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Bestand, in dem der Sanierungsstand fast allein über den Preis entscheidet, heißt das: Es lohnt sich für uns, ihn sauber zu belegen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Borsigwalde im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Borsigwalde wert?
Der Bodenrichtwert liegt in Borsigwalde bei 629 €/m² und damit auf Rang zwei der ausgewiesenen Ortsteile des Bezirks – gleichauf mit Hermsdorf. Für den Bezirk insgesamt weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.755 €/m² Wohnfläche aus, bei 539 Kauffällen und einer Spanne von 2.262 bis 5.528 €/m²; bei Ein- und Zweifamilienhäusern 4.182 €/m² bei 226 Kauffällen. In einem so einheitlichen Bestand wie der Werkssiedlung entstehen die Preisunterschiede fast ausschließlich über zwei Merkmale: den Sanierungsstand und die Ausrichtung. Beide nehmen wir vor Ort auf, statt sie zu schätzen.
Warum liegt Borsigwalde über Wittenau, obwohl es bis 2012 dazugehörte?
Weil eine Verwaltungsgrenze nichts über den Markt sagt – und die Trennung von 2012 einen realen Unterschied nur nachgezeichnet hat. Borsigwalde kommt auf 629 €/m², Wittenau auf 472 €/m²; das sind 157 Euro Unterschied auf zwei unmittelbar benachbarten Gebieten. Dahinter stehen unterschiedliche Bestände: hier die geschlossene Werkssiedlung ab 1899 mit gleichmäßiger Bebauung und U-Bahn-Anschluss, dort überwiegend Reihen- und Doppelhäuser mittlerer Baujahre auf schmalen Grundstücken. Für Ihre Bewertung folgt daraus eine sehr praktische Regel: Ein Vergleichsobjekt aus Wittenau ist kein Vergleichsobjekt für Borsigwalde, auch wenn es zweihundert Meter entfernt steht und beide Adressen bis 2012 denselben Ortsteilnamen trugen.
Mein Haus liegt nah an Gewerbeflächen – drückt das den Preis?
Es beeinflusst ihn, aber weniger, als die meisten Eigentümer befürchten – und es lässt sich einordnen. Entscheidend ist die planungsrechtliche Einstufung: In einem allgemeinen Wohngebiet gelten nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm tagsüber 55 und nachts 40 Dezibel als Immissionsrichtwert, in einem Mischgebiet 60 und 45. Für gewachsene Gemengelagen, in denen Wohnen und Gewerbe historisch nebeneinanderliegen, sieht dieselbe Vorschrift ausdrücklich die Bildung eines Zwischenwerts vor. Dazu kommt das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme, das in beide Richtungen wirkt. Für Käufer ist die entscheidende Frage deshalb nicht, ob es hörbar ist, sondern was rechtlich gesichert ist – und diese Auskunft holen wir vor der Vermarktung ein. Dies ist keine Rechtsberatung.
Gibt es in Borsigwalde Milieuschutz?
Nein. Der Bezirk Reinickendorf hat zwei soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB, Letteplatz und Scharnweberstraße/Klixstraße mit zusammen 45 Straßen; beide liegen im Ortsteil Reinickendorf. Dort untersucht das Bezirksamt seit dem 24. März 2026 auch vier weitere Bereiche. Borsigwalde ist von keinem davon berührt. Es bleibt die berlinweite Regel des § 250 BauGB: Die Aufteilung eines Gebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen braucht eine Genehmigung, befristet vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030. Für den Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung oder eines Hauses spielt das keine Rolle. Wir prüfen Ihre Adresse trotzdem kostenfrei gegen das Straßenverzeichnis, bevor eine Aussage im Exposé steht.
Steht die Werkssiedlung unter Denkmalschutz?
Das lässt sich nur adressgenau beantworten, und genau so gehen wir vor: Ob ein Gebäude geschützt ist, ergibt sich aus der Denkmalliste des Landes Berlin und nicht aus dem Baujahr oder dem Erscheinungsbild. Bei geschlossenen Siedlungen kommt neben dem Einzeldenkmal auch der Schutz als Gesamtanlage oder Denkmalbereich in Betracht, bei dem das Zusammenwirken mehrerer Gebäude geschützt ist. Für den Verkauf ist das kein Hindernis: Ein Denkmal darf verkauft werden wie jede andere Immobilie, eine Zustimmung der Denkmalbehörde braucht es dafür nicht. Genehmigungspflichtig sind Veränderungen an Substanz und Erscheinungsbild – Fenster, Fassade, Dach. Für Käufer ist das oft sogar ein Argument, weil erhöhte steuerliche Abschreibungen für Baumaßnahmen an Baudenkmälern in Betracht kommen können. Wir holen die Auskunft aus der Denkmalliste ein, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Objektart bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und die planungsrechtliche Einstufung Ihrer Adresse. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Borsigwalde wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche Vergleichsobjekte wir herangezogen haben – und warum wir Objekte aus Wittenau dabei ausschließen.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Borsigwalde
Was Eigentümer in Borsigwalde am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Haus und Bewertung.
