Immobilienmakler
in Berlin-Hermsdorf Der Baum entscheidet mit.
Hermsdorf ist der Ortsteil mit dem zweithöchsten Bodenrichtwert des Bezirks – 629 €/m² über nur zwei Richtwertzonen, also mit ungewöhnlich wenig Streuung. Was hier stattdessen über den Preis mitentscheidet, steht im Garten: Auf den gewachsenen Grundstücken am Tegeler Fließ ist fast jeder größere Baum geschützt, und wer anbauen will, braucht dafür eine Genehmigung.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung vorweg: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Altbezirk Reinickendorf ist mit dem heutigen Bezirk deckungsgleich. Eine feinere amtliche Gliederung als den Bezirk gibt es bei den Kaufpreisen nicht – die Zahlen umfassen also alle elf Ortsteile von Tegel bis Hermsdorf. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Für Hermsdorf ist dabei eine Besonderheit wichtig: Der Ortsteil hat nur zwei Richtwertzonen mit einer Spanne von 460 bis 630 €/m². Wo andernorts der Ortsteilwert ein Durchschnitt über sehr Verschiedenes ist, liegt er hier tatsächlich nah an der einzelnen Adresse – ein seltener Fall, der die Bewertung erleichtert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Werte in €/m² Wohnfläche, der Mietwohnhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, A I 5 – hj 2/25. Baumschutz: Berliner Baumschutzverordnung, Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz.
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Hermsdorf heute wert ist
Hermsdorf liegt beim Bodenrichtwert mit 629 €/m² auf Rang zwei im Bezirk Reinickendorf, hinter Frohnau mit 680 €/m². Bemerkenswerter als die Höhe ist die Struktur: Der Ortsteil hat nur zwei Richtwertzonen, mit einer Spanne von 460 bis 630 €/m².
Das ist ungewöhnlich. Tegel kommt auf sechzehn Zonen, Frohnau auf fünf, der Bezirk insgesamt auf 69. Wo ein Ortsteilmittel sonst sehr Verschiedenes zusammenfasst, liegt es in Hermsdorf nah an der einzelnen Adresse – der seltene Fall, in dem der amtliche Wert für Ihr Grundstück tatsächlich aussagekräftig ist.
„In Hermsdorf ist der Bodenwert selten die Streitfrage. Gestritten wird über das Gebäude – und über die Frage, was der Käufer auf dem Grundstück noch bauen darf.“
Die Kaufpreise weist der Gutachterausschuss nur für den Bezirk aus, der mit dem Altbezirk Reinickendorf deckungsgleich ist. Beim Ein- und Zweifamilienhaus stehen dort 4.182 €/m² Wohnfläche, ermittelt aus 226 Kauffällen mit einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m². Kein anderer Berliner Altbezirk kommt auf so viele Hausverkäufe, und kaum einer auf so wenig Bewegung: 2024 waren es 4.189 €/m².
Unsere Bewertung beginnt deshalb beim Gebäude und beim Grundstück selbst: Zustand, Baujahr, Zuschnitt, Baumbestand. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone nehmen wir als Basis, die Vergleichsfälle aus dem Bezirk als Korrektiv. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der die Besonderheiten des Grundstücks bereits enthält.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zwei Zonen zwischen 460 und 630 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Ortsteil kommt auf zwei Wohnbau-Richtwertzonen. Zwischen ihnen liegen 170 €/m² – bei einem Grundstück von 600 m² also gut 100.000 €, aber eben nur eine Grenze und nicht fünf.
Im Bezirksvergleich steht Hermsdorf damit an zweiter Stelle: Frohnau 680, Hermsdorf und Borsigwalde je 629, dann der Ortsteil Reinickendorf mit 624 und Heiligensee mit 608 €/m². Am Ende der Reihe stehen Wittenau (472), Lübars (466) und Tegel (462) – wobei ausgerechnet Tegel die teuerste Einzelzone des Bezirks trägt.
Für Ihre Bewertung heißt das: Das Bezirksmittel von 563 €/m² ist zu grob, aber der Ortsteilwert taugt hier ausnahmsweise als Ausgangspunkt. Die eigentliche Arbeit steckt im Gebäude – und in der Frage, welche Flächen des Grundstücks überhaupt bebaubar sind.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Dorfkern und Fließtal
Hermsdorf hat 16.430 Einwohner und ist damit knapp größer als Frohnau. Die Bandbreite reicht vom historischen Kern über die Achse an der S1 bis an das Tegeler Fließtal – und mit ihr die Zahl der Prüfpunkte, die vor einem Verkauf zu klären sind.
Alt-Hermsdorf
Der historische Kern des Ortsteils, aus dem sich der heutige Bestand entwickelt hat. Kleinteilige Bebauung, ältere Baujahre, unregelmäßige Zuschnitte – und die Lage, in der Bauakte und Bestandsschutz häufiger zum Thema werden als anderswo im Ortsteil.
Am Tegeler Fließ
Der nördliche Rand zum Fließtal, das unter Landschaftsschutz steht. Grundstücke mit altem Baumbestand und unmittelbarer Grünlage – gefragt, aber mit den meisten Prüfpunkten des Ortsteils: Baumschutz, Landschaftsschutz und die Frage, wie weit ein Anbau überhaupt reichen darf.
Rund um den S-Bahnhof Hermsdorf
Die Achse entlang der S1 mit dem dichtesten Besatz des Ortsteils: Mehrfamilienhäuser, einzelne Geschäftslagen und die kürzesten Wege in die Stadt. Hier finden sich die Eigentumswohnungen, die in Hermsdorf überhaupt gehandelt werden – der Ortsteil ist ansonsten ein Hausmarkt.
Waidmannsluster Damm
Die durchgehende Ost-West-Verbindung. Zur Straße hin lauter und dichter bebaut, in zweiter Reihe ruhig – ein Unterschied, den kein Ortsteilmittel abbildet und der bei zwei sonst gleichen Häusern deutlich auf den Preis durchschlägt.
Der Übergang nach Frohnau
Nach Norden geht Hermsdorf in die Gartenstadt über: Die Parzellen werden größer, der Bodenrichtwert steigt von 629 auf 680 €/m². Für Verkäufer in dieser Lage lohnt sich der Blick auf beide Ortsteile, weil sich die Vergleichsobjekte aus zwei Märkten speisen.
Welche Bäume auf Ihrem Grundstück geschützt sind
Auf den gewachsenen Grundstücken zwischen Alt-Hermsdorf und dem Tegeler Fließ steht alter Baumbestand – ein wesentlicher Teil dessen, was den Ortsteil ausmacht, und zugleich eine rechtliche Bindung, die viele Eigentümer unterschätzen.
Maßgeblich ist die Berliner Baumschutzverordnung. Sie greift nicht erst bei imposanten Exemplaren, sondern bereits bei Bäumen, die auf jedem zweiten Grundstück stehen.
- Geschützt ist mehr, als die meisten annehmen Geschützt sind alle Laubbäume, als einziger Nadelbaum die Waldkiefer sowie die Obstbaumarten Walnuss und Türkische Baumhasel. Die Schwelle: einstämmige Bäume ab 80 cm Stammumfang, mehrstämmige schon dann, wenn ein Stamm 50 cm erreicht – jeweils gemessen in 130 cm Höhe über dem Boden. Eine ausgewachsene Birke oder Eiche im Vorgarten liegt regelmäßig darüber.
- Genehmigungspflichtig ist nicht nur das Fällen Eine Ausnahmegenehmigung des bezirklichen Umwelt- und Naturschutzamts brauchen auch der starke Rückschnitt und Eingriffe ins Wurzelwerk – letzteres ist der Punkt, an dem es beim Hausverkauf praktisch wird: Wer eine Zufahrt verbreitert, einen Keller abdichtet oder eine Terrasse gründet, greift schnell in den Wurzelraum ein. Wird eine Beseitigung genehmigt, folgt der ökologische Ausgleich: Ersatzpflanzung oder Ausgleichszahlung, gleichberechtigt wählbar, mit Auflagen zu Zeitraum, Baumart, Stückzahl und Qualität. Unabhängig davon gilt bundesweit ein Fällverbot vom 1. März bis 30. September (§ 39 Abs. 5 BNatSchG).
- Was das für den Verkauf bedeutet Ein Käufer, der mit Anbau, Garage oder Stellplatz kalkuliert, rechnet mit einer Fläche, die möglicherweise nicht frei ist. Merkt er das erst nach dem Kauf, war seine Kalkulation falsch – und Sie erfahren davon in der Regel nicht mehr. Merkt er es in der Verhandlung, wird nachverhandelt. Deshalb klären wir vorab, welche Bäume auf dem Grundstück unter die Verordnung fallen, und benennen es im Exposé. Das schreckt niemanden ab: Wer ein Haus in dieser Lage sucht, sucht die Bäume mit.
- Und was Sie besser nicht tun Vor der Vermarktung „aufräumen". Eine Fällung ohne Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem Berliner Naturschutzgesetz und zieht regelmäßig eine Ersatzpflanzungsauflage nach sich – der frisch gerodete Vorgarten kostet also doppelt. Kommt hinzu, dass Hermsdorf im Norden an das Tegeler Fließtal grenzt, das unter Landschaftsschutz steht; dort können weitere Bindungen greifen, die adressgenau zu prüfen sind.
Welche Bäume auf Ihrem Grundstück geschützt sind und was das für die Pläne eines Käufers bedeutet, klären wir vor der Vermarktung – kostenfrei. Verbindliche Auskünfte und Ausnahmegenehmigungen erteilt das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirksamts Reinickendorf. Rechtsstand: August 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheidet die zuständige Behörde.
Grundstück bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Hermsdorf
Weil hier das Gebäude und nicht die Lage die Streitfrage ist, steht die Objektaufnahme am Anfang – zusammen mit einem Gang über das Grundstück. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Grundstück und Baumbestand aufnehmen
Vor der Bewertung gehen wir über das Grundstück und sehen uns an, welche Bäume unter die Baumschutzverordnung fallen und wo sie stehen. Das dauert eine halbe Stunde und beantwortet die Frage, die jeder bauwillige Käufer stellt.
ca. 1–2 Werktage -
Wertermittlung vor Ort
Baujahr, Zustand, Grundriss, Dach, Fenster, Heizung – und der Zuschnitt des Grundstücks. Weil Hermsdorf nur zwei Richtwertzonen hat, ist der Bodenwert hier ausnahmsweise gut greifbar; die Unterschiede entstehen am Gebäude.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Energieausweis. In den Lagen am Fließ zusätzlich die Auskunft, ob und wie weit Landschaftsschutz reicht.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, Lageplan – und eine klare Aussage zum Baumbestand. Wir schreiben, was geschützt ist, statt es zu verschweigen; das erspart die unangenehmste Sorte Rückfrage.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Hermsdorf sind das überwiegend Familien, die den Ortsteil wegen der Grünlage und der S1 suchen. Wer mit größeren Umbauplänen kommt, bekommt die Baumfrage von uns direkt beim ersten Gespräch – das sortiert früh und fair.
laufend -
Besichtigungen mit Rücksicht auf Ihren Alltag
Wir zeigen einzeln und nur Interessenten, deren Finanzierung geklärt ist. Bei bewohnten Häusern legen wir die Termine so, dass Sie nicht Ihr Wochenende danach ausrichten müssen.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Die Verhandlung führen wir für Sie, den Notarvertrag stimmen wir vorab ab, beim Termin sind wir dabei. Zur Übergabe kommen in Hermsdorf die Unterlagen zu erteilten Genehmigungen am Grundstück dazu – Baumfällungen, Anbauten, Nebenanlagen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. In einem Markt mit 226 Hausverkäufen im Jahr heißt das vor allem eines: Wir haben ein Interesse daran, aus den Vergleichsfällen die richtigen auszuwählen und nicht die bequemen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Wir vermarkten auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an – gerade in einem Ortsteil, in dem man sich kennt.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Hermsdorf im Detail
Was ist mein Haus in Berlin-Hermsdorf wert?
Der Gutachterausschuss weist Kaufpreise nur bezirksweit aus; der Altbezirk Reinickendorf ist mit dem Bezirk deckungsgleich. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag der Mittelwert 2025 bei 4.182 €/m² Wohnfläche, aus 226 Kauffällen und mit einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m². Gegenüber 2024 (4.189 €/m²) hat sich praktisch nichts bewegt – der Reinickendorfer Hausmarkt ist der stabilste größere Teilmarkt der Stadt. Für Hermsdorf kommt eine Besonderheit hinzu, die die Bewertung erleichtert: Der Ortsteil hat nur zwei Richtwertzonen zwischen 460 und 630 €/m². Der Bodenwert ist damit gut greifbar, und die Unterschiede zwischen zwei Häusern entstehen fast vollständig am Gebäude – Baujahr, Zustand, Grundriss, Sanierungsstand.
Welche Bäume auf meinem Grundstück sind geschützt?
Nach der Berliner Baumschutzverordnung sind alle Laubbäume geschützt, als einziger Nadelbaum die Waldkiefer, dazu die Obstbaumarten Walnuss und Türkische Baumhasel. Entscheidend ist die Größe: Einstämmige Bäume sind ab 80 cm Stammumfang geschützt, mehrstämmige bereits dann, wenn ein Stamm 50 cm erreicht – jeweils gemessen in 130 cm Höhe über dem Boden. Das klingt nach viel und ist es auch: Eine ausgewachsene Birke im Vorgarten liegt regelmäßig darüber. Genehmigungspflichtig sind nicht nur Fällungen, sondern auch starker Rückschnitt und Eingriffe ins Wurzelwerk. Zuständig ist das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirksamts Reinickendorf, das die Ausnahmegenehmigung erteilt und dabei Auflagen macht.
Ich möchte vor dem Verkauf einen Baum fällen lassen – geht das?
Nur mit Ausnahmegenehmigung, und meistens ist es die schlechtere Idee. Wird die Beseitigung genehmigt, ist ein ökologischer Ausgleich zu leisten: Ersatzpflanzung oder Ausgleichszahlung, gleichberechtigt wählbar, mit Auflagen zu Baumart, Stückzahl, Qualität und Zeitraum. Ohne Genehmigung handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach dem Berliner Naturschutzgesetz, und die Ersatzpflanzung wird trotzdem fällig – der Vorgarten kostet dann doppelt. Unabhängig davon gilt bundesweit ein Fällverbot vom 1. März bis zum 30. September nach § 39 Abs. 5 BNatSchG. Aus Vermarktungssicht kommt hinzu: In Hermsdorf ist der Baumbestand ein Kaufargument. Wer die Grünlage sucht, sucht die Bäume mit.
Was bedeutet die Nähe zum Tegeler Fließ für mein Grundstück?
Das Tegeler Fließtal steht unter Landschaftsschutz. Für Grundstücke am Rand des Ortsteils kann das zusätzliche Bindungen bedeuten, die über die Baumschutzverordnung hinausgehen – etwa bei Vorhaben, die das Landschaftsbild berühren. Ob und wie weit Ihr Grundstück betroffen ist, lässt sich nicht am Ortsnamen ablesen, sondern nur adressgenau anhand der jeweiligen Verordnung; pauschale Angaben dazu sind auf Maklerseiten häufig falsch. Wir fragen das vor der Vermarktung ab. Umgekehrt ist die Lage ein echter Wertfaktor: Grundstücke mit unmittelbarer Grünlage sind in Hermsdorf die gefragtesten des Ortsteils – vorausgesetzt, der Käufer weiß von Anfang an, woran er bei Anbau oder Umbau gebunden ist.
Wo liegt der Unterschied zwischen Hermsdorf und Frohnau?
Beim Boden liegen 51 €/m² dazwischen: Frohnau 680, Hermsdorf 629 €/m². Der wichtigere Unterschied ist die Struktur. Frohnau ist eine 1910 geplante Gartenstadt mit ursprünglich rund 1.000 m² großen Parzellen, fünf Richtwertzonen und einer Spanne von 340 bis 710 €/m² – dort entscheidet die Lage im Ortsteil viel. Hermsdorf ist gewachsen, hat zwei Zonen und deutlich weniger Streuung; hier entscheidet das Gebäude. Für die Bewertung heißt das: In Frohnau rechnen wir Boden und Gebäude getrennt und lesen zuerst das Grundbuch, in Hermsdorf steht die Objektaufnahme am Anfang. Bei den Kaufpreisen lässt sich zwischen beiden ohnehin nicht trennen, weil der Gutachterausschuss nur bezirksweit auswertet.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Baujahr bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone, eine erste Einordnung des Gebäudes und den Hinweis, welche Unterlagen wir für die Bewertung brauchen. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Hermsdorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 226 Hausverkäufe des Bezirks wir als Vergleich herangezogen haben, warum wir andere ausgeschlossen haben – und was der Baumbestand für die Pläne eines Käufers bedeutet.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile, die Bezirksseite und die Orte an der Landesgrenze – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Hermsdorf
Die Objekttyp-Seiten und Ratgeber, die hier am häufigsten gebraucht werden – rund um Haus, Grundstück und Energieausweis.
