Immobilienmakler
in Berlin-Hakenfelde 1.860 Euro Unterschied, ein einziger Ortsteil.
Zwei Drittel Wald, ein Neubauquartier am Wasser: Hakenfelde ist mit 20,38 Quadratkilometern der flächengrößte Ortsteil des Spandauer Nordostens – 35.923 Einwohner, ein Bodenrichtwert von 618 €/m² im Mittel und eine Zonenspanne von 340 bis 2.200 €/m², die größte im ganzen Bezirk. Auf früherem Kraftwerks- und Werksgelände ist seit den 1990er-Jahren die Wasserstadt Oberhavel mit rund 12.000 Wohnungen entstanden.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung vorweg: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus – Spandau ist einer von drei Berliner Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert blieben, Bezirk und Altbezirk sind hier also dasselbe Gebiet. Anders als in Bezirken mit mehreren Altbezirken gelten diese Zahlen deshalb für alle neun Ortsteile gleichermaßen, nicht nur für einen Teilraum. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Mehrfamilienhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche, alle übrigen in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Hakenfelde heute wert ist
Hakenfelde steht mit 618 €/m² auf Rang vier der neun Spandauer Ortsteile – knapp vor Haselhorst (615) und deutlich vor Gatow (552).
Dieser Mittelwert verdeckt allerdings die größte Spanne des Bezirks: Die Zonen reichen von 340 bis 2.200 €/m² – ein Unterschied von 1.860 Euro innerhalb eines einzigen Ortsteils, dem Faktor 6,5.
„Der Ortsteilwert von Hakenfelde beschreibt zwei Märkte gleichzeitig: den Wald und die Wasserstadt. Beide liegen auf derselben Ortsteilkarte, aber nicht auf demselben Preisniveau.“
Für Neubau-Eigentumswohnungen weist der Gutachterausschuss 2025 für den Bezirk Spandau (Stadtregion West) 6.308 €/m² aus – bei nur 24 Kauffällen und einem Rückgang von 21 % gegenüber dem Vorjahr, damit als Rahmenwert und nicht als feste Zahl zu lesen.
Für die Wasserstadt ist dieser Neubauwert der naheliegende Vergleich, für ein Grundstück am Waldrand dagegen kaum aussagekräftig. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer konkreten Zone und den Merkmalen Ihres Objekts zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Ein Ortsteil, zwei Preisniveaus
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle neun Ortsteile Spandaus. Hakenfelde liegt mit 618 €/m² im Mittelfeld – zwischen Haselhorst (615) und Wilhelmstadt (764).
Kein anderer Spandauer Ortsteil hat eine derart weite Zonenspanne: 340 €/m² am bewaldeten Rand, 2.200 €/m² in der Wasserstadt – die teuerste Einzelzone im gesamten Bezirk, teurer noch als der Ortsteil Spandau (877 im Mittel, Höchstwert 2.000).
Für die Bewertung heißt das: Der Ortsteilwert ist hier praktisch unbrauchbar als Preisanker. Maßgeblich ist allein die Richtwertzone der konkreten Adresse – Waldrand oder Wasserstadt macht den entscheidenden Unterschied.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Spandauer Forst und Wasserstadt
Hakenfelde ist der flächengrößte, aber am dünnsten besiedelte der drei Nordost-Ortsteile – zwei Drittel Wald, dazwischen ein modernes Neubauquartier am Wasser und die Konversionsflächen zweier ehemaliger Industriestandorte.
Die Wasserstadt Oberhavel
Beidseits der Havel seit den 1990er-Jahren gewachsenes Neubauquartier mit rund 12.000 Wohnungen, verbunden durch die Spandauer-See-Brücke (1997) und die Wasserstadtbrücke (2000). Hier liegt die teuerste Zone des gesamten Bezirks Spandau: bis zu 2.200 €/m² Bodenrichtwert.
Das Carossa-Quartier
Auf dem Gelände des früheren Flugzeugausrüstungswerks von Siemens & Halske (1938–1942) entstand ein neues Wohnquartier. Wie bei jeder Konversionsfläche gehört vor dem Verkauf ein Blick ins Bodenbelastungskataster dazu – siehe Hinweisblock unten.
Das ehemalige Kraftwerksareal
Das Kraftwerk Oberhavel lieferte von 1914 bis 2002 Strom, der Abriss war 2009 abgeschlossen. Auch hier gilt: frühere Industrieflächen sind ein Standardfall für die Altlastenprüfung, kein Ausnahmefall.
Die Einfamilienhauslagen am Waldrand
Am Rand des Spandauer Forsts, der rund zwei Drittel der Ortsteilfläche einnimmt: freistehende Häuser auf großen Grundstücken, deutlich ruhiger als die Wasserstadt und ohne deren Konversionsthematik.
Der alte Ortskern um den Meiereiweg
Namensgebend eine Meierei, die der Kaufmann Johann Ludwig Haake um 1730 errichtete. Der gewachsene Kern ist kleinteilig, mit älterem Bestand als der Rest des erst 2003 neu gebildeten Ortsteils.
Altlasten auf ehemaligem Industrieland
Kraftwerk, Flugzeugwerk, heute Wohnquartier: Ein großer Teil der bebauten Fläche Hakenfeldes liegt auf früherem Industrieland. Für einen Verkauf ist das erst einmal keine schlechte Nachricht – aber eine, die geprüft gehört, bevor sie zum Problem wird.
- Ehemaliges Industrieland ist erst mal ein Verdachtsfall Das Kraftwerk Oberhavel (1914–2002, Abriss bis 2009) und das frühere Flugzeugausrüstungswerk von Siemens & Halske (1938–1942, heute Carossa-Quartier) liegen im Ortsteil. Flächen mit einer solchen Vorgeschichte stehen typischerweise im Berliner Bodenbelastungskataster (BBK) – unabhängig davon, ob dort tatsächlich etwas gefunden wurde.
- Die Auskunft holen wir vorab ein Auskünfte aus dem Bodenbelastungskataster erteilt die Senatsverwaltung für Umwelt. Rechtsgrundlage ist § 6 des Berliner Bodenschutzgesetzes (BlnBodSchG) vom 24.06.2004. Die Auskunft klärt, ob für eine Adresse ein Eintrag vorliegt und, falls ja, welcher Untersuchungsstand dokumentiert ist.
- Wer haftet, wenn doch etwas im Boden ist Ein Verkäufer, der eine schädliche Bodenveränderung kannte oder hätte kennen müssen, haftet nach § 4 Abs. 6 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) auch nach einem Verkauf nach dem 01.03.1999 weiter. Ein Altlastenverdacht gilt zudem als offenbarungspflichtiger Sachmangel – wer ihn verschweigt, riskiert Rückabwicklung oder Schadensersatz.
- Was das für Neubau in der Wasserstadt bedeutet Für die rund 12.000 Wohnungen der Wasserstadt Oberhavel liegt die Altlastenprüfung in aller Regel bereits aus der Erschließung vor – anders als für Bestandsobjekte direkt am alten Kraftwerksareal, wo wir das für jede Adresse einzeln gegenchecken, bevor eine Zahl genannt wird.
Die Bodenbelastungsauskunft holen wir für jedes Objekt in ehemaligem Industrieumfeld vor der Vermarktung ein. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden die zuständige Bodenschutzbehörde oder ein Fachanwalt.
Altlasten prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Hakenfelde
Bei Konversionsflächen beginnt der Ablauf beim Bodenbelastungskataster, sonst bei der Wertermittlung vor Ort. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Bodenbelastungskataster abfragen
Bei Objekten im Umfeld von Wasserstadt, Carossa-Quartier oder ehemaligem Kraftwerksareal fragen wir zuerst bei der Senatsverwaltung für Umwelt ab, ob für die Adresse ein Eintrag im Bodenbelastungskataster vorliegt.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Bei Neubau in der Wasserstadt: Geschoss, Ausrichtung, Wasserblick. Bei Bestand am Waldrand: Grundstückszuschnitt, Substanz, Erschließung. Zwei unterschiedliche Bewertungslogiken für einen Ortsteil.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Konversionsflächen die Bodenbelastungsauskunft beziehungsweise der Sanierungsnachweis aus der Erschließung.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Liegt eine Bodenbelastungsauskunft vor, wird sie im Exposé transparent benannt statt verschwiegen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Hakenfelde spricht zwei sehr unterschiedliche Gruppen an: Käufer, die modernen Neubau am Wasser suchen, und Käufer, die ein Grundstück am Waldrand wollen. Beide bekommen von uns dieselben geprüften Zahlen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Eine vorliegende Bodenbelastungsauskunft gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag, nicht nur ins Exposé.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei den Wasserstadt-Preisen ist das ein Betrag, der deutlich ins Gewicht fällt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Hakenfelde im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Hakenfelde wert?
Hakenfelde gehört zum Bezirk Spandau, der 2001 unverändert blieb und deshalb mit dem Altbezirk identisch ist. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 618 €/m² im Mittel, Rang vier der neun Spandauer Ortsteile – dieser Mittelwert verdeckt allerdings die größte Zonenspanne des Bezirks, von 340 bis 2.200 €/m². Für Neubau-Eigentumswohnungen weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für den Bezirk 6.308 €/m² aus, bei nur 24 Kauffällen und einem Rückgang von 21 % gegenüber dem Vorjahr – als Rahmenwert für die Wasserstadt zu lesen. Maßgeblich für eine konkrete Adresse ist allein die Richtwertzone: Waldrand oder Wasserstadt entscheiden den Preis stärker als der Ortsteilname.
Liegt mein Grundstück in Hakenfelde auf einer Altlastenfläche?
Das lässt sich nur adressscharf beantworten, aber die Wahrscheinlichkeit ist im Ortsteil höher als anderswo: Das Kraftwerk Oberhavel (1914–2002) und das frühere Flugzeugausrüstungswerk von Siemens & Halske (1938–1942, heute Carossa-Quartier) haben große Flächen geprägt. Auskünfte aus dem Berliner Bodenbelastungskataster erteilt die Senatsverwaltung für Umwelt, Rechtsgrundlage ist § 6 des Berliner Bodenschutzgesetzes. Ein Verkäufer, der eine schädliche Bodenveränderung kannte oder hätte kennen müssen, haftet nach § 4 Abs. 6 Bundes-Bodenschutzgesetz auch nach dem Verkauf weiter; ein Altlastenverdacht gilt zudem als offenbarungspflichtiger Sachmangel. Wir holen die Auskunft vor jeder Vermarktung ein. Dies ist keine Rechtsberatung.
Warum ist die Preisspanne in Hakenfelde so groß?
Weil ein Ortsteil zwei sehr verschiedene Märkte trägt. Rund zwei Drittel der 20,38 Quadratkilometer sind Spandauer Forst, an dessen Rand Einfamilienhäuser mit vergleichsweise niedrigen Bodenrichtwerten liegen – bis hinunter zu 340 €/m². Gleichzeitig ist entlang der Havel seit den 1990er-Jahren die Wasserstadt Oberhavel mit rund 12.000 Wohnungen entstanden, verbunden durch die Spandauer-See-Brücke (1997) und die Wasserstadtbrücke (2000); dort erreicht eine Zone 2.200 €/m² – die teuerste im gesamten Bezirk Spandau. Der Ortsteilmittelwert von 618 €/m² beschreibt deshalb weder das eine noch das andere gut. Für eine Bewertung zählt allein die Richtwertzone der konkreten Adresse.
Ist eine Neubauwohnung in der Wasserstadt Oberhavel von Altlasten betroffen?
In aller Regel nicht mehr akut, da die Altlastenprüfung für die Wasserstadt-Flächen bereits im Zuge der Erschließung seit den 1990er-Jahren erfolgt ist – anders als bei unsaniertem Bestand direkt am ehemaligen Kraftwerksareal oder im Umfeld des früheren Flugzeugausrüstungswerks. Für eine konkrete Adresse lohnt trotzdem der Blick ins Berliner Bodenbelastungskataster, bevor eine Bewertung erstellt wird – die Auskunft erteilt die Senatsverwaltung für Umwelt. Wir holen sie für jedes Objekt ein, das wir vermarkten.
Gibt es in Hakenfelde Milieuschutz?
Nein. Die drei sozialen Erhaltungsgebiete Spandaus – Spandauer Neustadt, Wilhelmstadt und Stresow – liegen ausschließlich in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt. Hakenfelde ist von keinem betroffen. Die hier maßgeblichen Rechtsthemen sind andere: das Bodenschutzrecht auf den früheren Industrieflächen und, am Wasser, das Wasserrecht. Auch § 250 BauGB, der berlinweit für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt, spielt bei den überwiegend kleinteiligen Eigentumsverhältnissen der Wasserstadt eine untergeordnete Rolle. Wir prüfen die Adresse dennoch einzeln, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Wohn- oder Grundstücksfläche bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone genannt – bei früherem Industrieumfeld zusätzlich, ob ein Eintrag im Bodenbelastungskataster vorliegt. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Hakenfelde wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, ob Ihre Adresse im Bodenbelastungskataster geführt wird – und was das für einen Verkauf bedeutet.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Hakenfelde
Was Eigentümer in Hakenfelde am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Grundstück, Haus und Bewertung.
