Immobilienmakler
in Berlin-Haselhorst Ein Bootssteg braucht hier zwei Genehmigungen.
Am Zusammenfluss von Spree und Havel gebaut, von Kanälen umschlossen: Haselhorst hat mit 4.230 Einwohnern je Quadratkilometer die höchste Dichte im Spandauer Nordosten – und mit der Reichsforschungssiedlung von Walter Gropius, Fred Forbát und Otto Bartning eines der frühesten Gesamtdenkmäler des sozialen Wohnungsbaus. Wer hier am Wasser baut, klärt vorab mehr als eine Behörde.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung vorweg: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus – Spandau ist einer von drei Berliner Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert blieben, Bezirk und Altbezirk sind hier also dasselbe Gebiet. Anders als in Bezirken mit mehreren Altbezirken gelten diese Zahlen deshalb für alle neun Ortsteile gleichermaßen, nicht nur für einen Teilraum. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Mehrfamilienhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche, alle übrigen in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Haselhorst heute wert ist
Haselhorst steht mit 615 €/m² auf Rang fünf der neun Spandauer Ortsteile – dicht hinter Hakenfelde (618) und deutlich unter Siemensstadt (848).
Mit 4.230 Einwohnern je Quadratkilometer ist Haselhorst dabei der am dichtesten besiedelte Ortsteil im Spandauer Nordosten – fast doppelt so dicht wie Siemensstadt.
„Zwischen einem Steg an der Havel und einer Wohnung in der Reichsforschungssiedlung liegt in Haselhorst mehr als ein Kilometer – es sind zwei völlig verschiedene Rechtsrahmen.“
Für den Bezirk Spandau weist der Gutachterausschuss 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² aus – bei 456 Kauffällen und einer Spanne von 1.981 bis 4.579 €/m².
Diese Zahl gilt bezirksweit. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, den Merkmalen der Wohnung und – bei Wasserlage – der Genehmigungslage am Ufer zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Fünfter Rang – zwischen Ringsiedlung und Wasserstadt eingeklemmt
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle neun Ortsteile Spandaus. Haselhorst liegt mit 615 €/m² im Mittelfeld, zwischen Hakenfelde (618) und Gatow (552).
Zu den beiden Nachbarn Siemensstadt (848) und dem Ortsteil Spandau (877) bleibt ein deutlicher Abstand – Haselhorst profitiert nicht von deren geschlossener Ensemblelage, sondern von seiner eigenen Mischung aus Dichte, Industrie und Wasser.
Für die Bewertung heißt das: Der Ortsteilwert ist ein grober Rahmen. Maßgeblich sind die Richtwertzone der Adresse, der Denkmalstatus – falls die Wohnung in der Reichsforschungssiedlung liegt – und, bei Wasserlage, die Genehmigungslage am Ufer.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Baudenkmal und Bootssteg
Haselhorst ist klein, aber vielschichtig: Reichsforschungssiedlung, Wasserlagen, U-Bahn-Nähe, Gewerbe und die Nachbarschaft zur Zitadelle liegen alle innerhalb weniger Kilometer – mit jeweils eigenen Regeln für einen Verkauf.
Die Reichsforschungssiedlung
Gebaut 1930 bis 1935 von der Gewobag, entworfen von Walter Gropius, Fred Forbát und Otto Bartning: 3.450 Wohnungen für über 10.000 Menschen. Seit 1995 steht die gesamte Siedlung als Gesamtanlage unter Denkmalschutz – ein früher Meilenstein des sozialen Wohnungsbaus, dicht bei dicht mit der Ringsiedlung im benachbarten Siemensstadt.
Die Wasserlagen an Havel und Kanal
Haselhorst liegt am Zusammenfluss von Spree und Havel; Spandauer Schifffahrtskanal und Grützmachergraben bilden natürliche Grenzen. Grundstücke mit Wasserzugang sind selten und begehrt – und unterliegen eigenen wasserrechtlichen Auflagen, siehe Hinweisblock unten.
Rund um den U-Bahnhof Haselhorst
Zentrale Nahversorgungslage an der seit 1984 verlängerten U7. Gemischter Bestand aus mehreren Jahrzehnten, gute Vergleichbarkeit für Verkaufsfälle abseits der geschützten Siedlung.
Das Gewerbeumfeld im Süden
Im südlichen Ortsteil produziert BMW Motorrad bis heute – Bestandsindustrie mit Arbeitsplätzen vor Ort. Für Wohnobjekte in unmittelbarer Nachbarschaft gehört eine Immissionsprüfung zur seriösen Bewertung.
Der Rand zur Zitadelle
Im Süden grenzt Haselhorst an die Zitadelle Spandau und die Altstadt – historische Nachbarschaft, die auf den Ortsteil ausstrahlt, ohne selbst zu ihm zu gehören.
Wasserlage – ein Steg braucht zwei Genehmigungen
Ein Grundstück mit Zugang zu Havel, Kanal oder Grützmachergraben ist in Haselhorst selten – und wer daran verkauft oder kauft, sollte die Rechtslage am Ufer kennen, bevor der erste Interessent den Steg sieht.
- Der Gewässerrandstreifen gehört nicht zum Garten An Gewässern erster Ordnung wie der Havel ist landseitig ein Gewässerrandstreifen freizuhalten – er dient dem ökologischen Zustand des Gewässers und darf nicht baulich in Anspruch genommen werden. Grundlage sind das Berliner Wassergesetz und § 38 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Ein Grundstück reicht auf dem Papier oft bis ans Ufer, bebaubar ist der letzte Streifen davor trotzdem nicht.
- Ein Steg braucht zwei Genehmigungen, nicht eine Für einen Bootssteg oder eine Anlegestelle braucht es zunächst eine wasserrechtliche Genehmigung der unteren Wasserbehörde – in Spandau das Umwelt- und Naturschutzamt. Weil die Havel eine Bundeswasserstraße ist, kommt zusätzlich eine strom- und schifffahrtspolizeiliche Genehmigung (SSG) des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamts Berlin hinzu. Beide Verfahren sind unabhängig voneinander zu führen.
- Was ohne Genehmigung dort steht, ist ein Käuferrisiko Ein nicht genehmigter Steg oder eine eigenmächtige Uferbefestigung kann von der Behörde zum Rückbau verpflichtet werden – ein Risiko, das nach dem Verkauf beim neuen Eigentümer liegt. Die Genehmigungslage gehört deshalb vor die Vermarktung geklärt, nicht ins Kleingedruckte des Exposés.
- Was das für Ihren Preis bedeutet Eine Wasserlage mit belegter, vollständiger Genehmigung erzielt einen anderen Preis als eine mit offener Rechtslage – Käufer und deren Banken fragen danach. Wir holen den Status bei den zuständigen Stellen ein, bevor wir eine Zahl nennen.
Ob für Steg, Bootsliegeplatz oder Ufergrundstück alle Genehmigungen vorliegen, klären wir vor der Vermarktung mit Umwelt- und Naturschutzamt sowie Wasserstraßen- und Schifffahrtsamt. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden die zuständigen Wasserbehörden.
Wasserlage prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Haselhorst
Der Ablauf beginnt bei der jeweils zuständigen Behörde – Wasseramt, Denkmalschutz oder keins von beidem. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Genehmigungslage am Wasser klären
Bei Grundstücken mit Havel- oder Kanalzugang fragen wir zuerst bei Umwelt- und Naturschutzamt sowie – bei Steg oder Anlegestelle – beim Wasserstraßen- und Schifffahrtsamt nach, was genehmigt ist. Bei Denkmalobjekten in der Reichsforschungssiedlung zusätzlich bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Geschoss, Zuschnitt, Zustand, bei Wasserlagen zusätzlich Uferlänge und Zustand etwaiger Anlagen. Als Vergleich dient der Bezirkswert von 3.235 €/m² für Eigentumswohnungen.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Wasserzugang die wasserrechtlichen Genehmigungen für Steg oder Uferbefestigung, bei Denkmalobjekten der Nachweis erteilter Umbaugenehmigungen.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan mit eingezeichnetem Gewässerrandstreifen bei Wasserlagen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Haselhorst spricht zwei Gruppen an: Käufer, die Wasserzugang suchen, und Käufer, die dichte, gut angebundene Stadtlage an der U7 wollen. Beide bekommen von uns dieselben geprüften Zahlen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Bei Wasserlagen gehört die Übergabe der Genehmigungsunterlagen für Steg und Ufer ausdrücklich in den Vertrag.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einer seltenen Wasserlage ist das ein Betrag, der bei den hier erzielbaren Preisen deutlich ins Gewicht fällt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Haselhorst im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Haselhorst wert?
Haselhorst gehört zum Bezirk Spandau, der 2001 unverändert blieb und deshalb mit dem Altbezirk identisch ist. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² Wohnfläche aus, bei 456 Kauffällen und einer Spanne von 1.981 bis 4.579 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 615 €/m², Rang fünf der neun Spandauer Ortsteile. Zwei Besonderheiten wirken zusätzlich: Liegt die Wohnung in der Reichsforschungssiedlung, gilt Denkmalschutz; liegt das Grundstück am Wasser, entscheidet zusätzlich die Genehmigungslage von Steg oder Uferbefestigung über den erzielbaren Preis.
Darf ich an meinem Grundstück an der Havel einen Bootssteg bauen?
Nur mit zwei Genehmigungen. Zunächst braucht es eine wasserrechtliche Genehmigung der unteren Wasserbehörde – in Spandau das Umwelt- und Naturschutzamt. Weil die Havel eine Bundeswasserstraße ist, kommt eine strom- und schifffahrtspolizeiliche Genehmigung (SSG) des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamts Berlin hinzu; beide Verfahren laufen unabhängig voneinander. Zusätzlich ist landseitig ein Gewässerrandstreifen freizuhalten, der dem ökologischen Zustand des Gewässers dient – Grundlage sind das Berliner Wassergesetz und § 38 Wasserhaushaltsgesetz. Ein nicht genehmigter Steg kann zum Rückbau verpflichtet werden; das Risiko läge dann beim Käufer. Wir klären den Status vor der Vermarktung. Dies ist keine Rechtsberatung.
Was bedeutet der Denkmalschutz in der Reichsforschungssiedlung für einen Verkauf?
Die Reichsforschungssiedlung Haselhorst wurde 1930 bis 1935 von der Gewobag gebaut, entworfen von Walter Gropius, Fred Forbát und Otto Bartning – 3.450 Wohnungen für über 10.000 Menschen. Seit 1995 steht die gesamte Siedlung als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Der Verkauf einer Wohnung darin ist frei; genehmigungspflichtig sind bauliche Veränderungen am Erscheinungsbild, etwa Fenster oder Fassade, durch die untere Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Spandau. Für Käufer ist der Status oft ein Argument, weil er den Charakter der Siedlung dauerhaft sichert. Wir fragen den Genehmigungsstand vor jedem Verkauf ab.
Warum ist Haselhorst so dicht besiedelt?
4.230 Einwohner je Quadratkilometer, die höchste Dichte im Spandauer Nordosten – das Ergebnis geschlossener Zeilenbebauung aus mehreren Jahrzehnten auf vergleichsweise kleiner Fläche (4,73 km²) zwischen Havel, Kanal und der Gewerbefläche im Süden. Zum Vergleich: Hakenfelde kommt mit seinem hohen Waldanteil nur auf 1.763 Einwohner je km². Für Käufer heißt hohe Dichte vor allem: kurze Wege zu U-Bahn und Nahversorgung, aber auch weniger Fläche pro Grundstück als in den waldreichen Ortsteilen des Bezirks.
Gibt es in Haselhorst Milieuschutz?
Nein. Die drei sozialen Erhaltungsgebiete Spandaus – Spandauer Neustadt, Wilhelmstadt und Stresow – liegen ausschließlich in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt. Haselhorst ist von keinem betroffen. Maßgeblich sind hier stattdessen der Denkmalschutz für die Reichsforschungssiedlung und, bei Wasserzugang, das Wasserrecht. Auch § 250 BauGB, der berlinweit für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt, tritt gegenüber diesen beiden spezielleren Regelungen zurück. Wir prüfen die Adresse dennoch einzeln, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Wohnfläche bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone genannt – bei Wasserzugang zusätzlich, welche Genehmigungen für einen Verkauf vorliegen sollten. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Haselhorst wert?
Kostenlos und unverbindlich. Bei Wasserlage sagen wir Ihnen auch, welche der beiden Genehmigungen für Ihren Steg noch fehlt.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Haselhorst
Was Eigentümer in Haselhorst am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Wohnung und Grundstück am Wasser.
