Immobilienmakler
in Berlin-Siemensstadt Nicht das Haus ist denkmalgeschützt, die ganze Siedlung.
Die Großsiedlung Siemensstadt – die „Ringsiedlung" von 1929 bis 1931 – gehört seit 2008 zum UNESCO-Welterbe „Siedlungen der Berliner Moderne". 13.841 Einwohner auf 5,66 Quadratkilometern, ein Bodenrichtwert von 848 €/m² und eine Bauakte, die bei jedem Verkauf mitgelesen werden will.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung vorweg: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus – Spandau ist einer von drei Berliner Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert blieben, Bezirk und Altbezirk sind hier also dasselbe Gebiet. Anders als in Bezirken mit mehreren Altbezirken gelten diese Zahlen deshalb für alle neun Ortsteile gleichermaßen, nicht nur für einen Teilraum. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Mehrfamilienhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche, alle übrigen in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Siemensstadt heute wert ist
Siemensstadt steht mit 848 €/m² auf Rang zwei der neun Spandauer Ortsteile – nur der Ortsteil Spandau selbst liegt mit 877 €/m² höher.
Der Wert ist kein Zufall: Die Zonen reichen von 380 bis 1.600 €/m², getragen von einer geschlossenen, gut erhaltenen Siedlungsstruktur – dem Bodenrichtwert nach ist Siemensstadt der zweitteuerste Ortsteil des Bezirks.
„Wer in der Ringsiedlung kauft, kauft nicht nur eine Wohnung – er kauft ein Stück eines Ensembles, das die UNESCO 2008 zum Welterbe erklärt hat. Das ist ein Vorteil beim Verkauf, wenn man weiß, wie man ihn zeigt.“
Für den Bezirk Spandau – der bei der Gebietsreform 2001 unverändert blieb und deshalb mit dem Altbezirk identisch ist – weist der Gutachterausschuss 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² aus, bei 456 Kauffällen und einer Spanne von 1.981 bis 4.579 €/m².
Diese Zahl gilt für alle neun Ortsteile gleichermaßen. Wir nutzen den Bodenrichtwert als Rahmen und rechnen mit den Merkmalen Ihrer Wohnung – einschließlich des Grads an Originalsubstanz – zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der zweitteuerste Ortsteil des Bezirks
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle neun Ortsteile Spandaus. Siemensstadt liegt mit 848 €/m² knapp hinter dem Ortsteil Spandau (877) und deutlich vor Wilhelmstadt (764).
Der Abstand zu Hakenfelde (618) und Haselhorst (615) beträgt rund ein Drittel – ungewöhnlich für einen Ortsteil ohne eigene Zentrumslage. Der Grund liegt in der geschlossenen, denkmalgerecht erhaltenen Bausubstanz der Großsiedlungen.
Für die Bewertung heißt das: Der Ortsteilwert ist hier ein brauchbarer erster Anker, ersetzt aber nicht die Einzelprüfung – Genehmigungslage und Erhaltungszustand einer konkreten Wohnung streuen innerhalb des Ensembles spürbar.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Ringsiedlung und Jungfernheide
Siemensstadt ist kleiner als seine Bekanntheit vermuten lässt – und teilt sich in Lagen mit sehr unterschiedlichem Genehmigungsaufwand. Zwischen einer Wohnung im Kernensemble und einer an der Jungfernheide liegt vor allem eines: der Denkmalstatus.
Die Ringsiedlung
Die Großsiedlung Siemensstadt von 1929 bis 1931, entworfen vom Architektenzusammenschluss „Der Ring" unter städtebaulicher Leitung Hans Scharouns, mit Bauteilen unter anderem von Walter Gropius, Otto Bartning und Hugo Häring. Seit 2008 Teil des UNESCO-Welterbes „Siedlungen der Berliner Moderne" – jede Wohnung darin ist Sondereigentum in einem geschützten Ensemble.
Die Siedlung Heimat
Werkssiedlung von 1929/30 mit 900 Wohnungen, entworfen vom Siemens-Werksarchitekten Hans Hertlein für die Beschäftigten der Siemenswerke. Eigenständig denkmalgeschützt, mit eigenem Charakter neben der bekannteren Ringsiedlung nebenan.
Rohrdamm und Siemensdamm
Die Achse entlang der U7-Stationen Rohrdamm und Siemensdamm: gemischter Nachkriegsbestand, Wohnen neben Gewerbe- und Bürobauten aus mehreren Jahrzehnten. Hier gilt kein Ensembleschutz, dafür eine bessere Vergleichbarkeit der Verkaufsfälle.
Das Umfeld von Siemensstadt Square
Auf dem früheren Werksgelände zwischen Wernerwerk und Kabelwerk Gartenfeld entsteht seit der Vereinbarung von 2018 ein Innovationscampus mit Forschung, Fertigung und neuem Wohnraum. Für Bestandsobjekte im Umfeld ist das ein Entwicklungsfaktor, der in eine Bewertung gehört.
Der Rand zur Jungfernheide
Ruhige Siedlungsränder mit Grünanschluss zum Volkspark Jungfernheide. Weniger geschichtsträchtig als das Ensemble im Zentrum, dafür ohne dessen Genehmigungsaufwand.
Verkaufen im Weltkulturerbe
Eine Wohnung in der Ringsiedlung oder in der Siedlung Heimat zu verkaufen heißt: Der Verkauf selbst ist frei, aber das Gebäude drumherum nicht.
Vier Punkte, die vor der Vermarktung geklärt gehören.
- Genehmigungspflicht für das Erscheinungsbild Nach § 11 Denkmalschutzgesetz Berlin dürfen Erscheinungsbild, Substanz und Zubehör eines Denkmals nur mit Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde – hier das Bezirksamt Spandau – verändert werden. Das gilt für Fenster, Fassadenfarbe, Balkonverglasungen und Antennen, auch wenn nur eine einzelne Eigentumswohnung im Sondereigentum betroffen ist.
- Der Umgebungsschutz reicht über das eigene Grundstück hinaus Nach § 10 Denkmalschutzgesetz Berlin darf auch die unmittelbare Umgebung eines Denkmals nicht wesentlich beeinträchtigt werden – etwa durch Anbauten, Terrassenüberdachungen oder auffällige Gartengestaltung. In einem geschlossenen Ensemble wie der Ringsiedlung betrifft das praktisch jede sichtbare Veränderung.
- Was für die energetische Sanierung gilt § 105 GModG befreit eingetragene Baudenkmale von den Dämm- und Ausweispflichten des Gesetzes, wenn eine Maßnahme das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder der Aufwand unverhältnismäßig wäre. Das ersetzt aber nicht die denkmalrechtliche Genehmigung – beide Verfahren laufen nebeneinander, nicht gegeneinander.
- Was das für den Preis bedeutet Die Auflagen sind kein Makel, sondern Teil dessen, was Käufer hier erwerben – ein Ensemble mit Welterbestatus. Für Kapitalanleger kommt hinzu: §§ 7i und 11b EStG ermöglichen unter Voraussetzungen erhöhte steuerliche Abschreibungen bzw. einen Sonderausgabenabzug für Baumaßnahmen an Baudenkmalen. Wir klären den Denkmalstatus Ihrer Adresse, bevor eine Zahl genannt wird.
Den Denkmalstatus und die zuständige Behörde klären wir für jede Adresse einzeln. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechts- oder Steuerberatung; über den Einzelfall entscheiden die untere Denkmalschutzbehörde, ein Fachanwalt oder Steuerberater.
Denkmalauflage prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Siemensstadt
Der Ablauf beginnt bei der Denkmalschutzbehörde, nicht beim Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Denkmalstatus und Genehmigungslage prüfen
Wir fragen bei der unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Spandau ab, was am Objekt bereits genehmigt ist und was nicht – vor der ersten Besichtigung, nicht danach.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Geschoss, Zuschnitt, Zustand, Grad der Originalsubstanz – Wohnungen mit erhaltener Bausubstanz erzielen im Ensemble teils höhere Preise als „modernisierte" Einheiten mit nicht genehmigten Veränderungen.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Energieausweis oder Nachweis der Befreiung nach § 105 GModG, und – falls vorhanden – bereits erteilte Denkmalgenehmigungen früherer Umbauten.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Der Welterbestatus gehört als Verkaufsargument ins Exposé, nicht nur als Auflage in die Fußnote.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Siemensstadt spricht Käufer an, die Architektur der Moderne bewusst suchen, dazu Kapitalanleger mit Blick auf die Sonderabschreibung. Beide Gruppen erreicht man über gezielte Ansprache, nicht über ein Portalinserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Offene Genehmigungsfragen klären wir vorher – nicht als Überraschung nach dem Termin.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einem Bodenrichtwert von 848 €/m² ist das ein Betrag, den man am Ende tatsächlich merkt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an – bei einer Wohnung im Welterbe-Ensemble oft der passendere Weg.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Siemensstadt im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Siemensstadt wert?
Siemensstadt gehört zum Bezirk Spandau, der 2001 unverändert blieb und deshalb mit dem Altbezirk identisch ist. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² Wohnfläche aus, bei 456 Kauffällen und einer Spanne von 1.981 bis 4.579 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 848 €/m², Rang zwei der neun Spandauer Ortsteile, nur der Ortsteil Spandau liegt höher. Für eine konkrete Wohnung zählt zusätzlich der Denkmalstatus – Originalsubstanz und eine saubere Genehmigungshistorie wirken sich auf den erzielbaren Preis aus, nicht nur Lage und Zustand.
Darf ich in meiner Eigentumswohnung in der Ringsiedlung Fenster oder Balkon verändern?
Nur mit Genehmigung. Nach § 11 Denkmalschutzgesetz Berlin dürfen Erscheinungsbild und Substanz eines Denkmals ausschließlich mit Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde – hier das Bezirksamt Spandau – verändert werden, und das gilt auch für eine einzelne Eigentumswohnung im Sondereigentum. Betroffen sind typischerweise Fenster, Fassadenfarbe, Balkonverglasungen und Antennen. Nach § 10 desselben Gesetzes reicht der Schutz sogar über das eigene Gebäude hinaus auf die unmittelbare Umgebung. Vor einer geplanten Veränderung oder vor dem Verkauf einer bereits veränderten Wohnung klären wir den Genehmigungsstatus bei der Behörde ab – eine nicht genehmigte Veränderung ist ein Punkt, den ein Käufer und seine Bank sehen. Dies ist keine Rechtsberatung.
Muss ich meine Wohnung im Baudenkmal energetisch sanieren, bevor ich verkaufe?
In aller Regel nicht. § 105 GModG befreit eingetragene Baudenkmale von den Dämm- und Energieausweispflichten des Gesetzes, wenn eine Maßnahme das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder der Aufwand unverhältnismäßig wäre – bei einem Welterbe-Ensemble wie der Ringsiedlung ist das praktisch immer der Fall. Das befreit aber nicht von der denkmalrechtlichen Genehmigungspflicht für andere bauliche Veränderungen; beide Regelungen laufen nebeneinander. Für Kapitalanleger ist zusätzlich relevant, dass §§ 7i und 11b EStG unter Voraussetzungen erhöhte Abschreibungen beziehungsweise einen Sonderausgabenabzug für Baumaßnahmen an Baudenkmalen ermöglichen – ein Argument, das wir im Exposé mit aufnehmen. Dies ist keine Steuerberatung; die Einzelheiten klärt der Steuerberater.
Was macht die Ringsiedlung zum UNESCO-Welterbe?
Die Großsiedlung Siemensstadt entstand 1929 bis 1931 als Gemeinschaftsprojekt des Architektenzusammenschlusses „Der Ring“ unter städtebaulicher Leitung Hans Scharouns, mit Bauteilen unter anderem von Walter Gropius, Otto Bartning und Hugo Häring. 2008 wurde sie zusammen mit fünf weiteren Berliner Siedlungen als „Siedlungen der Berliner Moderne“ in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen – als frühes Beispiel für sozialen Wohnungsbau mit Licht, Luft und Grün als Leitidee. Direkt daneben liegt die Siedlung Heimat von 1929/30, 900 Wohnungen des Siemens-Werksarchitekten Hans Hertlein, eigenständig denkmalgeschützt. Für Käufer ist der Welterbestatus ein Argument, für Verkäufer eine Auflage – beides gehört transparent ins Exposé.
Gibt es in Siemensstadt Milieuschutz?
Nein. Die drei sozialen Erhaltungsgebiete Spandaus – Spandauer Neustadt, Wilhelmstadt und Stresow – liegen ausschließlich in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt. Siemensstadt ist von keinem betroffen. Der hier maßgebliche Rechtsrahmen ist ein anderer: das Denkmalschutzrecht für die Großsiedlung und die Siedlung Heimat, nicht das Umwandlungs- oder Vorkaufsrecht des Milieuschutzes. Auch § 250 BauGB, der berlinweit für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt, tritt gegenüber der denkmalrechtlichen Genehmigungspflicht in den Hintergrund. Wir prüfen die Adresse trotzdem einzeln, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Wohnfläche bekommen Sie in der Antwort den Denkmalstatus Ihrer Adresse genannt – und was davon vor einem Verkauf zu klären ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Siemensstadt wert?
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
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