Immobilienmakler
in Berlin-Halensee Der kleinste Ortsteil des Bezirks – und der See liegt nicht einmal darin.
Mit 1,27 km² ist Halensee der kleinste Ortsteil des Bezirks, mit 15.836 Einwohnern trotzdem dicht besiedelt: rund 12.470 je km². Die Gründerzeitbebauung am Westende des Kurfürstendamms war im Wesentlichen bis 1914 abgeschlossen, zwei Ringbahnhöfe (Halensee, Hohenzollerndamm) liegen im Ortsteil, die Stadtautobahn A100 bildet seine östliche Grenze. Ein Kuriosum vorweg: Der namensgebende Halensee selbst liegt im Nachbarortsteil Grunewald, nicht hier.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus: Halensee gehört zusammen mit Wilmersdorf zum Altbezirk Wilmersdorf und hat dort keine eigene Kaufpreiszeile. Wer verkauft, sollte deshalb wissen: Diese Kaufpreise beschreiben den ganzen Altbezirk, nicht speziell Halensee. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1 – Altbezirk Wilmersdorf (mit Halensee). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen und Fläche: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Halensee heute wert ist
Halensee steht mit 3.289 €/m² Bodenrichtwert über dem Bezirksmittel von 2.773 €/m² – bei nur zwei Richtwertzonen die geringste Auflösung im Bezirk neben Charlottenburg-Nord.
Mit 15.836 Einwohnern auf nur 1,27 Quadratkilometern ist Halensee der kleinste, zugleich einer der am dichtesten besiedelten Ortsteile des Bezirks.
„Der Ortsteil trägt den Namen eines Sees, den man in ihm gar nicht findet – wer das weiß, kennt auch die übrigen Eigenheiten der amtlichen Statistik hier.“
Für den Altbezirk Wilmersdorf – zu dem Halensee statistisch gehört – weist der Gutachterausschuss 2025 bei Eigentumswohnungen 5.547 €/m² aus, bei 761 Kauffällen und einer Spanne von 3.251 bis 8.009 €/m².
Diese Zahl gilt für den gesamten Altbezirk Wilmersdorf, nicht ortsteilscharf – eine eigene Kaufpreiszeile für Halensee führt der Gutachterausschuss nicht. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Über dem Bezirksmittel, bei nur zwei Richtwertzonen
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle sechs Ortsteile des Bezirks. Halensee liegt mit 3.289 €/m² im oberen Mittelfeld, deutlich über Grunewald, Schmargendorf und Westend.
Die Spanne im Bezirk reicht von 650 €/m² (Charlottenburg-Nord) bis 4.156 €/m² (Charlottenburg) – Halensee liegt näher am oberen als am unteren Ende, aber mit nur zwei Zonen ohne die feine Auflösung von Wilmersdorf (11 Zonen) oder Westend (20 Zonen).
Für die Bewertung heißt das: Die grobe Zonenauflösung deckt reale Lageunterschiede innerhalb des kleinen Ortsteils nur eingeschränkt ab – Nähe zum Ku’damm, zur Ringbahn oder zur A100 wirken sich stärker auf den Marktwert aus, als der Bodenrichtwert allein zeigt.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen auf 1,27 Quadratkilometern
Trotz seiner geringen Fläche ist Halensee kein einheitliches Gebiet – vom Geschäftstrubel am Ku’damm bis zur ruhigen Wohnstraße nahe der A100 liegen nur wenige hundert Meter.
Kurfürstendamm-Westende
Der Ku'damm läuft hier aus – Übergang von der großstädtischen Geschäftslage zur ruhigeren Wohnbebauung, Gründerzeitfassaden mit gemischter Erdgeschossnutzung.
Westfälische Straße
Die zentrale Geschäftsstraße des Ortsteils mit inhabergeführtem Einzelhandel, Gastronomie und dichter Wohnbebauung in den Obergeschossen.
Nestorstraße und Joachim-Friedrich-Straße
Ruhigere, begehrte Wohnlagen mit überwiegend saniertem Gründerzeit-Altbau, kurze Wege zum Ku'damm und zum Grunewald.
Umfeld Bahnhof Halensee / Hohenzollerndamm
Zwei Ringbahnhöfe (S41, S42, S46) im Ortsteil – überdurchschnittlich gute Anbindung, entsprechend gefragt bei Berufspendlern.
Rand zur Stadtautobahn A100
Die östliche Ortsteilgrenze, Bestandsbauten im Nahbereich der Autobahn – Verkehrslärmschutz ist hier ein praktisch relevantes Thema, siehe Hinweisblock unten.
Verkehrslärmschutz an der Stadtautobahn – was die 16. BImSchV bedeutet
Die Stadtautobahn A100 bildet die östliche Grenze von Halensee. Für Grundstücke im Nahbereich einer Bundesfernstraße lohnt ein Blick auf die Verkehrslärmschutzverordnung – auch wenn sie beim Bestandsverkauf seltener greift, als der Name vermuten lässt.
- Die 16. BImSchV gilt in erster Linie für Neubau und wesentliche Änderung Die Verkehrslärmschutzverordnung verpflichtet in erster Linie den Straßenbaulastträger bei Neubau oder wesentlicher Änderung einer Straße zu Schallschutzmaßnahmen – sie begründet keine automatische Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude an einer bereits vorhandenen Autobahn.
- Für den Bestand zählt vor allem die vorhandene Bausubstanz Relevant für einen Verkauf ist deshalb weniger die Verordnung selbst als die Frage, ob und in welchem Umfang Schallschutzfenster oder eine gedämmte Fassade bereits vorhanden sind – und ob das dokumentiert ist.
- Verkehrslärm ist etwas anderes als Gewerbelärm nach TA Lärm Die Technische Anleitung Lärm regelt Emissionen aus Gewerbe- und Industrieanlagen und ist auf Verkehrslärm einer Autobahn nicht anwendbar – zwei unterschiedliche Regelwerke, die in der Praxis häufig verwechselt werden.
- Lärmschutz ist ein Wertfaktor, aber selten ein rechtliches Verkaufshindernis Im Exposé benennen wir die Lage zur A100 offen und ordnen vorhandene Schallschutzmaßnahmen ein, statt das Thema unerwähnt zu lassen – Transparenz schützt vor späteren Reklamationen.
Bei Grundstücken im Nahbereich der A100 dokumentieren wir vor der Vermarktung den vorhandenen Schallschutz. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheidet im Zweifel ein Fachgutachten.
Kostenfrei bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Halensee
Bei Grundstücken im Nahbereich der A100 steht die Erfassung des vorhandenen Schallschutzes am Anfang des Ablaufs. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Lage und Schallschutz erfassen
Wir prüfen die Entfernung zur A100 und den vorhandenen baulichen Schallschutz (Fenster, Fassade) – Grundlage für eine realistische Wertermittlung und ein transparentes Exposé.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Lage zum Ku'damm, zur Ringbahn und zur A100, Modernisierungsstand. Als Vergleich dient der Altbezirkswert von 5.547 €/m² für Eigentumswohnungen.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, bei vorhandenem Schallschutz die entsprechenden Nachweise.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss. Die Lage zur A100 und vorhandener Schallschutz werden im Exposé offen benannt statt verschwiegen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Halensee spricht Berufspendler an, die die Ringbahn-Anbindung schätzen, ebenso Kapitalanleger im Altbausegment. Wir sprechen beide Gruppen gezielt an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Halensee im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Halensee wert?
Halensee gehört statistisch zum Altbezirk Wilmersdorf und hat dort keine eigene Kaufpreiszeile. Für 2025 weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für diesen Altbezirk bei Eigentumswohnungen 5.547 €/m² aus, bei 761 Kauffällen. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 3.289 €/m², über dem Bezirksmittel von 2.773 €/m².
Warum hat Halensee keine eigene Kaufpreiszeile im Marktbericht?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wertet Kaufpreise nach Altbezirken aus. Halensee gehört zum Altbezirk Wilmersdorf und wird dort nicht gesondert ausgewiesen – anders als etwa Grunewald oder Schmargendorf im selben Bezirk, die eigene Zeilen haben. Ortsteilscharf bleibt allein der amtliche Bodenrichtwert.
Was bedeutet die 16. BImSchV für einen Verkauf in Halensee konkret?
Die Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) verpflichtet vor allem den Straßenbaulastträger bei Neubau oder wesentlicher Änderung einer Straße zu Schallschutzmaßnahmen. Für ein bestehendes Gebäude an der bereits vorhandenen A100 begründet sie keine automatische Nachrüstpflicht. Relevant für den Verkauf ist vor allem, ob und in welchem Umfang bereits Schallschutzfenster oder eine gedämmte Fassade vorhanden sind. Dies ist keine Rechtsberatung.
Liegt der Halensee wirklich nicht im Ortsteil Halensee?
Richtig. Der namensgebende Halensee, Teil der Grunewaldseenkette, liegt im Nachbarortsteil Grunewald. Der Ortsteil Halensee ist nach dem See benannt, umfasst ihn geografisch aber nicht – eine Verwechslung, die selbst langjährigen Berlinern gelegentlich unterläuft.
Gibt es in Halensee Milieuschutz?
Nein. Die neun sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf (Stand 21.02.2026) liegen sämtlich in Charlottenburg, Charlottenburg-Nord oder Wilmersdorf – keines davon in Halensee.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns mit Straße und Hausnummer. Sie erhalten in der Antwort die Richtwertzone Ihrer Adresse und eine erste Einordnung zur Lage. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Halensee wert?
Kostenlos und unverbindlich. Wir ordnen dabei auch die Lage zur A100 und einen eventuell vorhandenen Schallschutz realistisch ein.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
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