Immobilienmakler
in Berlin-Alt-Hohenschönhausen Zwischen Obersee und Landsberger Allee.
Kaum ein Ortsteil Berlins spannt auf so kurzer Strecke einen so weiten Bogen: von der Villenkolonie am Obersee mit dem Mies-van-der-Rohe-Haus über den mittelalterlichen Dorfkern bis zu den Wohnzeilen an der Landsberger Allee. Der Bodenrichtwert von 668 €/m² ist ein Mittel über all das – und für kaum eine einzelne Adresse der richtige Wert.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zur Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Der Altbezirk Lichtenberg umfasst neben diesem Ortsteil auch Karlshorst, Friedrichsfelde, Rummelsburg und Fennpfuhl – die 311 Wohnungs- und 28 Hausverkäufe verteilen sich also über dieses Gebiet und nicht über den Ortsteil allein. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert. Und eine Einordnung, die man kennen sollte: Mit 64,7 m² hat Lichtenberg die kleinste Durchschnittswohnung aller Berliner Bezirke. Das hebt den Quadratmeterpreis und senkt den Objektpreis – beides gehört in die Bewertung.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2024.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Alt-Hohenschönhausen heute wert ist
Alt-Hohenschönhausen liegt mit 668 €/m² auf Rang vier der zehn Lichtenberger Ortsteile – knapp über Karlshorst mit 660 und deutlich über Neu-Hohenschönhausen mit 497.
Der Mittelwert verdeckt allerdings mehr, als er zeigt. Zwischen einem Grundstück an der Oberseestraße und einer Wohnung an der Landsberger Allee liegt kein Zuschlag, sondern eine andere Rechnung.
„Am Obersee gibt es in manchen Jahren keinen einzigen echten Vergleichsfall. Wer dort mit einem Ortsteilmittel arbeitet, bewertet nicht, er rät.“
Für den Altbezirk Lichtenberg weist der Gutachterausschuss 2025 4.990 €/m² für Eigentumswohnungen bei 311 Verkäufen aus – und für Ein- und Zweifamilienhäuser nur 28 Fälle mit einer Spanne von 2.924 bis 6.695 €/m².
Für die Wohnzeilen ist die Datenlage damit gut, für die Villenlagen nicht. Dort führt der Weg über Bodenrichtwert und Gebäudesachwert zu einem Verkehrswert, der offenlegt, worauf er beruht.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Rang vier – und zwei völlig verschiedene Märkte
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die zehn Ortsteile des Bezirks. Alt-Hohenschönhausen liegt mit 668 €/m² im oberen Mittelfeld, weit unter Rummelsburg mit 1.474 und klar über den drei dörflich gebliebenen Ortsteilen im Norden.
Der Bezirk reicht über 65 Wohnbau-Richtwertzonen von 340 bis 2.700 €/m² – Faktor acht. Innerhalb von Alt-Hohenschönhausen selbst liegen mehrere dieser Zonen, und die Grenzen verlaufen entlang der Seen.
Deshalb ist der Ortsteilwert für uns nur der Ausgangspunkt. Maßgeblich ist die Zone Ihrer Adresse – und beim Haus zusätzlich der Zuschnitt und die Bebaubarkeit des Grundstücks.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen von der Villenkolonie bis zur Allee
Alt-Hohenschönhausen ist einer der wenigen Berliner Ortsteile, in denen Villenlage am Wasser, mittelalterlicher Dorfkern und Geschosswohnungsbau innerhalb weniger Kilometer nebeneinander liegen.
Die Villenkolonie am Obersee
Die teuerste Lage des Ortsteils – Einfamilienhäuser und Villen am Wasser, darunter das 1932/33 von Ludwig Mies van der Rohe errichtete Landhaus Lemke an der Oberseestraße, heute als Mies van der Rohe Haus öffentlich zugänglich. Verkäufe sind hier selten. Genau das ist das Bewertungsproblem: Für eine Villa am Obersee gibt es im laufenden Jahr oft keinen einzigen echten Vergleichsfall.
Rund um den Orankesee
Der zweite See des Ortsteils, mit Strandbad und lockerer Bebauung. Die Lage ist ruhiger und die Grundstücke sind kleiner als am Obersee, die Nachfrage aber breiter – hier suchen Familien, nicht Liebhaber. Objekte finden schneller einen Käufer, ohne den Preisaufschlag der Oberseelage zu erreichen.
Der Dorfkern an der Hauptstraße
Der historische Kern mit der mittelalterlichen Dorfkirche. Kleinteiliger, gewachsener Bestand: Altbau, Umbauten aus mehreren Jahrzehnten, gelegentlich Erbbaurechte aus alten Beständen. Hier ist die Prüfung des Grundbuchs kein Formalismus, sondern der erste inhaltliche Schritt.
Die Wohnzeilen an der Konrad-Wolf-Straße
Geschosswohnungsbau der siebziger und achtziger Jahre, in Nachbarschaft zum Sportforum – der größten Sportanlage Berlins. Hier entstehen die meisten Verkäufe des Ortsteils, gut vergleichbar und schnell einzuordnen: Geschoss, Ausrichtung, Zustand der Anlage.
Die Landsberger Allee im Süden
Die südliche Kante zum Ortsteil Fennpfuhl mit Straßenbahn und dichter Bebauung. Anbindung und Lärm liegen dicht beieinander; im selben Haus sind die Wohnung zur Allee und die Wohnung zum Hof zwei verschiedene Objekte.
Wenn Ihnen das Haus gehört, aber nicht der Grund
In gewachsenen Beständen – und der Dorfkern von Alt-Hohenschönhausen ist einer – steht im Grundbuch gelegentlich nicht Eigentum, sondern ein Erbbaurecht. Vergeben haben solche Rechte in Berlin vor allem Kirchengemeinden, Stiftungen und die öffentliche Hand.
Wer ein Erbbaurecht verkauft, verkauft nicht das Grundstück, sondern ein Recht daran. Vier Punkte entscheiden dann über den Preis.
- Was Sie eigentlich verkaufen Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es wird wie ein Grundstück behandelt und hat ein eigenes Erbbaugrundbuch. Der Kaufvertrag betrifft dieses Recht samt Gebäude – der Boden bleibt dem Eigentümer, an den weiterhin der Erbbauzins zu zahlen ist.
- Die Restlaufzeit ist der Preisfaktor Ein Erbbaurecht mit 70 Jahren Restlaufzeit ist beinahe so gut handelbar wie Eigentum. Eines mit 25 Jahren ist es nicht – weil Banken die Finanzierung an die Restlaufzeit koppeln und ein Käufer die Tilgung nicht über das Ende hinaus strecken kann. Der Wert des Rechts sinkt mit der Laufzeit nicht linear, sondern beschleunigt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht dafür ein eigenes Verfahren vor; ein Vergleichspreis „wie nebenan“ führt hier immer in die Irre.
- Die Zustimmung des Grundstückseigentümers Erbbaurechtsverträge sehen fast immer vor, dass die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann sie gerichtlich ersetzt werden – das dauert aber. Wir holen die Zustimmung deshalb parallel zur Vermarktung ein, nicht erst nach dem Notartermin. Das ist der häufigste Grund, warum ein Erbbaurechtsverkauf ins Stocken gerät.
- Was am Ende der Laufzeit passiert Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer; dafür ist eine Entschädigung zu leisten. Ihre Höhe steht grundsätzlich im Vertrag und kann sogar ausgeschlossen sein. Nur wenn das Recht seinerzeit zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde, schreibt § 27 Abs. 2 ErbbauRG mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts vor. Was in Ihrem Vertrag steht, gehört ins Exposé – Käufer fragen früh danach.
Ob Ihr Objekt im Eigentum oder im Erbbaurecht steht, klären wir gleich zu Beginn anhand des Grundbuchs – und wenn es ein Erbbaurecht ist, lesen wir den Vertrag, bevor wir über einen Preis sprechen. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Notar oder Fachanwalt.
Erbbaurecht bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Alt-Hohenschönhausen
Der Ablauf beginnt im Grundbuch, nicht bei einem Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Grundbuch, Zone, Objektart
Vor der Besichtigung sehen wir ins Grundbuch: Eigentum oder Erbbaurecht, welche Lasten in Abteilung II stehen, welche Richtwertzone gilt. In einem Ortsteil, der von der Villenlage bis zur Wohnzeile reicht, entscheidet dieser Schritt über den gesamten weiteren Weg.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen Zustand, Ausstattung, Grundriss und – beim Haus – Grundstückszuschnitt und Bebaubarkeit auf. Für Wohnungen dienen die 311 Verkäufe des Altbezirks als Vergleich; für ein Haus am Obersee gibt es diese Basis nicht, dort rechnen wir über Bodenwert und Gebäudesachwert.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug und Flurkarte, dazu Bauzeichnungen und der Energieausweis. Beim Erbbaurecht kommt hinzu: der Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen, der aktuelle Erbbauzins und die Regelung zur Entschädigung am Laufzeitende.
ca. 2–3 Wochen -
Zustimmung einholen, wo sie nötig ist
Steht das Objekt im Erbbaurecht, sprechen wir früh mit dem Grundstückseigentümer und klären, unter welchen Bedingungen er der Veräußerung zustimmt. Das läuft parallel zur Vermarktung – nicht danach.
parallel, ca. 3–6 Wochen -
Aufbereitung und Ansprache
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Am Obersee vermarkten wir bewusst zurückhaltend und sprechen vorgemerkte Interessenten an; an der Konrad-Wolf-Straße ist der offene Weg der schnellere.
ca. 1 Woche, dann laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Beim Erbbaurecht achten wir darauf, dass Zustimmung, Erbbauzins und Entschädigungsregelung im Vertrag sauber abgebildet sind – daran scheitern sonst Finanzierungen kurz vor dem Termin.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einer Villa am Obersee ist das ein spürbarer Betrag, bei einer Wohnung an der Konrad-Wolf-Straße ein willkommener.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Am Obersee ist der stille Weg oft der bessere: Wir sprechen vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an, ohne dass ein Inserat erscheint.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Alt-Hohenschönhausen im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Alt-Hohenschönhausen wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für den Altbezirk Lichtenberg für 2025 im Mittel 4.990 €/m² Wohnfläche bei Eigentumswohnungen aus – 311 Kauffälle, Spanne 2.985 bis 6.925 €/m². Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind es 5.062 €/m² bei nur 28 Kauffällen und einer Spanne von 2.924 bis 6.695 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert, in Alt-Hohenschönhausen 668 €/m². Für eine Wohnung an der Konrad-Wolf-Straße ist die Vergleichsbasis damit tragfähig; für ein Haus in der Villenkolonie am Obersee ist sie es nicht – dort führt der Weg über Bodenwert, Grundstückszuschnitt und Gebäudesachwert. Welcher Weg für Ihr Objekt gilt, sagen wir Ihnen vor der ersten Zahl.
Was ist ein Erbbaurecht – und was verkaufe ich dann eigentlich?
Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es wird rechtlich weitgehend wie ein Grundstück behandelt und bekommt ein eigenes Erbbaugrundbuch. Wer verkauft, überträgt dieses Recht samt Gebäude; der Boden bleibt beim Grundstückseigentümer, an den der Käufer weiterhin den Erbbauzins zahlt. Vergeben wurden solche Rechte in Berlin vor allem von Kirchengemeinden, Stiftungen und der öffentlichen Hand, häufig für sechzig bis neunundneunzig Jahre. Ob Ihr Objekt betroffen ist, steht im Grundbuch – das ist der erste Blick, den wir werfen, weil sich daran der gesamte weitere Ablauf entscheidet.
Lässt sich eine Immobilie im Erbbaurecht finanzieren?
Grundsätzlich ja, aber die Restlaufzeit entscheidet. Banken koppeln die Finanzierung daran, weil das Recht mit dem Laufzeitende erlischt: Eine Tilgung, die über dieses Ende hinausreichen würde, wird in aller Regel nicht dargestellt. Bei siebzig Jahren Restlaufzeit ist ein Erbbaurecht praktisch so gut handelbar wie Eigentum, bei fünfundzwanzig Jahren schrumpft der Käuferkreis erheblich. Entsprechend fällt der Wert des Rechts mit sinkender Restlaufzeit nicht gleichmäßig, sondern zunehmend schneller. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht dafür ein eigenes Verfahren vor. Ein Vergleich mit dem Nachbarhaus, das im Volleigentum steht, führt deshalb regelmäßig zu einer falschen Zahl – in beide Richtungen.
Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?
Mit dem Ende der Laufzeit erlischt das Recht, und das Bauwerk fällt an den Grundstückseigentümer. Dafür ist eine Entschädigung zu leisten, deren Höhe grundsätzlich im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist – sie kann dort auch ganz ausgeschlossen sein. Zwingend ist eine Untergrenze nur in einem Sonderfall: Wurde das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss die Entschädigung nach § 27 Abs. 2 ErbbauRG mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen. Häufig ist statt einer Entschädigung eine Verlängerung des Rechts vorgesehen oder möglich. Diese Regelung gehört in jedes Exposé, weil sie für einen Käufer den Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Geschäft ausmachen kann. Eine Rechtsberatung ersetzt diese Auskunft nicht.
Wie bewertet man ein Haus am Obersee, wenn es keine Vergleichsfälle gibt?
Über den Boden und das Gebäude getrennt. Für den ganzen Altbezirk Lichtenberg zählte der Gutachterausschuss 2025 nur 28 Hausverkäufe – über alle Lagen hinweg, von der Reihenhauszeile bis zur Villa. Für die Kolonie am Obersee bleibt davon in einem einzelnen Jahr oft kein einziger wirklich vergleichbarer Fall übrig. Wir setzen deshalb beim Bodenrichtwert Ihrer Zone und der tatsächlichen Grundstücksgröße an, prüfen die Bebaubarkeit und ermitteln den Gebäudewert über Baujahr, Zustand, Ausstattung und die bereits erfolgten Modernisierungen. Was dabei herauskommt, ist eine Spanne mit offengelegten Annahmen – und keine Punktzahl, die Genauigkeit vortäuscht, die es bei dieser Datenlage nicht gibt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Objektart bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, ob für Ihre Adresse ein Blick in den Erbbaurechtsvertrag nötig ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Alt-Hohenschönhausen wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche Vergleichsfälle es für Ihre Lage überhaupt gibt – und wenn es keine gibt, auf welchem Weg wir stattdessen rechnen.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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Was Eigentümer in Alt-Hohenschönhausen am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Wohnung und Bewertung.
