Immobilienmakler
in Berlin-Rummelsburg Doppelt so teuer wie der Ortsteil nebenan.
Mit 1.474 €/m² hat Rummelsburg den mit Abstand höchsten Bodenrichtwert des Bezirks – fast das Doppelte des Ortsteils Lichtenberg mit 796 und das Vierfache von Wartenberg mit 370. Getragen wird das von der Rummelsburger Bucht und dem Kaskelkiez. Und im Kaskelkiez liegt eines der drei sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zur Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Der Altbezirk Lichtenberg umfasst neben diesem Ortsteil auch Karlshorst, Friedrichsfelde, Rummelsburg und Fennpfuhl – die 311 Wohnungs- und 28 Hausverkäufe verteilen sich also über dieses Gebiet und nicht über den Ortsteil allein. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert. Und eine Einordnung, die man kennen sollte: Mit 64,7 m² hat Lichtenberg die kleinste Durchschnittswohnung aller Berliner Bezirke. Das hebt den Quadratmeterpreis und senkt den Objektpreis – beides gehört in die Bewertung.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2024.
Markteinschätzung
Was Ihre Wohnung in Rummelsburg heute wert ist
Rummelsburg hat mit 1.474 €/m² den höchsten Bodenrichtwert aller zehn Ortsteile des Bezirks Lichtenberg. Der Ortsteil Lichtenberg folgt mit 796, Fennpfuhl mit 764, Alt-Hohenschönhausen mit 668.
Der Abstand ist ungewöhnlich groß: Zwischen Rummelsburg und dem günstigsten Ortsteil des Bezirks – Wartenberg mit 370 €/m² – liegt Faktor vier. Getragen wird der Spitzenwert von der Rummelsburger Bucht, wo seit der Jahrtausendwende am Wasser gebaut wurde.
„In Rummelsburg entscheidet die Zone über mehr als sechshundert Euro je Quadratmeter. Ein Vergleichsobjekt aus dem Nachbarortsteil ist hier kein Vergleichsobjekt.“
Für den ganzen Altbezirk Lichtenberg weist der Gutachterausschuss 2025 4.990 €/m² bei 311 Wohnungsverkäufen aus, mit einer Spanne von 2.985 bis 6.925 €/m². Gegenüber 2024 (4.798) ist das ein Plus von rund vier Prozent.
Unsere Bewertung beginnt deshalb bei der Zone und beim Objekt: Bodenrichtwert Ihrer Adresse, Grundriss, Zustand, Lage im Haus – und die Frage, ob die Wohnung vermietet ist. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der die offenen Punkte bereits enthält.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der höchste Bodenwert des Bezirks
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt, wie deutlich Rummelsburg heraussteht. 1.474 gegenüber 796 €/m² im Ortsteil Lichtenberg – und der Bezirk insgesamt reicht über 65 Richtwertzonen von 340 bis 2.700 €/m².
Diese Spreizung ist für einen Außenbezirk außergewöhnlich. Sie erklärt sich aus der Geschichte: Rummelsburg wurde am Wasser neu gebaut, während der Norden des Bezirks – Falkenberg, Malchow, Wartenberg – dörflich geblieben ist.
Für Sie heißt das zweierlei. Der Ortsteilwert ist ein flächengewichtetes Mittel, kein Wert für Ihre Adresse. Und ein Vergleichsobjekt muss aus derselben Zone stammen – über die Ortsteilgrenze hinweg zu rechnen führt hier systematisch in die Irre.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Bucht und Bahn
Rummelsburg reicht vom Ostkreuz über den Kaskelkiez bis an das Ufer der Bucht. Die Unterschiede zwischen diesen Lagen sind größer als in den meisten Berliner Ortsteilen – und sie lassen sich benennen.
Die Rummelsburger Bucht
Der Grund für den Spitzenwert. Wohnungsneubau am Wasser, überwiegend nach der Jahrtausendwende entstanden, mit Uferweg und Blick über die Bucht. Hier entstehen die Kaufpreise, die den Ortsteilwert von 1.474 €/m² tragen – und hier sind Vergleichsobjekte vergleichsweise gut verfügbar, weil viele Einheiten aus denselben Bauabschnitten stammen.
Der Kaskelkiez
Die Victoriastadt zwischen Bahn und Bucht: gründerzeitlicher Blockrand, kleinteilige Erdgeschossnutzung, enge Straßen. Hier liegt das soziale Erhaltungsgebiet Kaskelstraße mit seinen 13 Straßen. Für Eigentümer heißt das: Umwandlung und bauliche Änderungen sind genehmigungspflichtig, der Verkauf selbst nicht.
Rund um das Ostkreuz
Der westliche Rand mit der besten Verkehrsanbindung des ganzen Bezirks. Gemischter Bestand, viel Umbau in den letzten fünfzehn Jahren, spürbarer Zuzug. Objekte hier verkaufen sich schnell – was in der Bewertung aber kein Argument für einen Aufschlag ist, sondern für eine kürzere Vermarktungsdauer.
Die Hauptstraße und die Nöldnerstraße
Der gewachsene Kern des alten Rummelsburg, abseits der Bucht. Ruhiger, älterer Bestand, teils saniert, teils nicht. Die Preisspanne ist hier am größten – zwischen einem unsanierten Altbau und einer durchsanierten Etage liegen schnell zweitausend Euro je Quadratmeter.
Der Übergang nach Lichtenberg
Nach Norden geht Rummelsburg in den Ortsteil Lichtenberg über, wo der Bodenrichtwert bei 796 €/m² liegt – 678 Euro darunter. Über die Ortsteilgrenze hinweg zu vergleichen ist hier der häufigste Bewertungsfehler, obwohl die Bebauung stellenweise gleich aussieht.
Was als Wohnfläche zählt – und was nur zur Hälfte
Lichtenberg hat mit 64,7 m² die kleinste Durchschnittswohnung aller zwölf Berliner Bezirke. In Rummelsburg trifft dieser kleine Zuschnitt auf den höchsten Bodenwert des Bezirks – jeder Quadratmeter in der Flächenangabe schlägt hier unmittelbar auf den Preis durch.
Und genau diese Angabe ist häufiger falsch, als man denkt. Sie stammt oft aus einem alten Exposé, einer Teilungserklärung von vor zwanzig Jahren oder einer Bauzeichnung – gerechnet nach drei verschiedenen Regeln.
- Zwei Rechenwege, zwei Ergebnisse Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 01.01.2004 und hat die alte Zweite Berechnungsverordnung abgelöst. Daneben steht die DIN 277, die aber Grundflächen misst und nicht Wohnfläche – Angaben nach DIN 277 fallen deshalb regelmäßig größer aus. Zwingend vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung nur im geförderten Wohnungsbau; im freien Verkauf ist sie die üblicherweise zugrunde gelegte Regel, solange nichts anderes vereinbart wird. In den Kaufvertrag gehört daher, nach welcher Regel gemessen wurde.
- Balkon, Loggia, Dachterrasse: in der Regel ein Viertel Nach § 4 der Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. An der Rummelsburger Bucht ist das kein Randthema: Dort gehören große Balkone zum Wasser zur Bauweise. Wer sie voll ansetzt, produziert eine Zahl, die spätestens der Gutachter der finanzierenden Bank kassiert – mitten in der Verhandlung.
- Schrägen, Nischen und niedrige Räume Ebenfalls § 4: Flächen unter einer lichten Höhe von einem Meter zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, ab zwei Metern voll. Das betrifft die ausgebauten Dachgeschosse im Kaskelkiez und in der Victoriastadt. Ein Dachgeschoss, das im Grundriss großzügig aussieht, kann nach dieser Rechnung deutlich kleiner sein als die Zahl im alten Exposé.
- Warum die Zahl im Exposé Folgen hat Die Wohnfläche ist keine Marketingangabe, sondern kann eine vereinbarte Beschaffenheit des Kaufvertrags sein. Weicht die tatsächliche Fläche ab, stehen Minderung oder Schadensersatz im Raum. Wir übernehmen die Fläche deshalb nicht ungeprüft aus alten Unterlagen: Im Zweifel wird nachgemessen, und wenn Unsicherheit bleibt, steht das ausdrücklich im Vertrag statt stillschweigend im Exposé.
Die Wohnfläche Ihrer Wohnung prüfen wir vor der Vermarktung anhand von Teilungserklärung, Aufteilungsplan und – wo nötig – eigener Aufmaßnahme. Angaben zu den Erhaltungsgebieten nach dem Stand vom Februar 2026; die Abgrenzung ist straßenscharf und wird für Ihre Adresse einzeln geprüft. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Wohnfläche prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Rummelsburg
Der Ablauf beginnt mit drei Auskünften, nicht mit einem Besichtigungstermin. Besonders die Frage nach dem Mietverhältnis entscheidet über den Zeitplan. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Zone, Teilungserklärung, Wohnfläche
Vor der Besichtigung klären wir drei Dinge: in welcher Richtwertzone Ihre Adresse liegt, was die Teilungserklärung über die Wohnung sagt – und wie die Wohnfläche zustande kommt. Der dritte Punkt entscheidet, ob wir mit einer belastbaren Zahl in die Preisfindung gehen.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen Grundriss, Zustand, Ausstattung, Fenster und Heizung auf, dazu Lage im Haus und Ausblick. Als Vergleich dienen die 311 Wohnungsverkäufe des Altbezirks – und weil Rummelsburg deutlich über dem Ortsteil Lichtenberg liegt, ausschließlich Objekte aus derselben Zone.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und Energieausweis. Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich Mietvertrag, Mietenaufstellung und Kautionsnachweis.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Liegt die Wohnung im Erhaltungsgebiet, steht das im Exposé – mit der Einordnung, was es für einen Käufer bedeutet und was nicht.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Rummelsburg sind das zwei getrennte Gruppen: Selbstnutzer für die Neubauwohnungen an der Bucht und Kapitalanleger für den Altbaubestand im Kaskelkiez. Beide rechnen anders – wir sprechen sie getrennt an und legen offen, worauf ein Gebot beruht.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein – auch weil ein gutes Verhältnis zum Mieter den Verkauf erleichtert.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Beim Vertragsentwurf achten wir darauf, wie die Wohnfläche formuliert ist – ob als vereinbarte Beschaffenheit oder ausdrücklich ohne Zusicherung. Das ist die häufigste stillschweigende Lücke in Wohnungskaufverträgen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Wo zwischen zwei Zonen sechshundert Euro je Quadratmeter liegen, hat das eine unmittelbare Folge: Es lohnt sich für uns, die zutreffende Zone zu belegen – und nicht die, die schneller zu einem Abschluss führt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an – bei vermieteten Wohnungen oft der ruhigere Weg.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Rummelsburg im Detail
Was ist meine Wohnung in Berlin-Rummelsburg wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für den Altbezirk Lichtenberg – dazu gehören neben Rummelsburg auch Karlshorst, Friedrichsfelde, Fennpfuhl und der Ortsteil Lichtenberg – im Jahr 2025 im Mittel 4.990 €/m² Wohnfläche aus, bei 311 Kauffällen und einer Spanne von 2.985 bis 6.925 €/m². Gegenüber 2024 (4.798 €/m²) ist das ein Plus von rund vier Prozent; das Berliner Mittel liegt bei 5.017 €/m². Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert, und der ist in Rummelsburg mit 1.474 €/m² der höchste des ganzen Bezirks. Was Ihre Wohnung wert ist, entscheidet sich an Grundriss, Zustand, Lage im Haus, Baujahr – und daran, ob sie vermietet ist.
Warum ist Rummelsburg so viel teurer als der Rest des Bezirks?
Der Bodenrichtwert liegt bei 1.474 €/m², im Ortsteil Lichtenberg bei 796, in Wartenberg bei 370 – Faktor vier zwischen dem teuersten und dem günstigsten Ortsteil desselben Bezirks. Der Grund ist die Rummelsburger Bucht: Dort ist seit der Jahrtausendwende Wohnungsneubau direkt am Wasser entstanden, mit einer Nachfrage, die sich vom übrigen Bezirk deutlich unterscheidet. Dazu kommt die Lage am Ostkreuz mit der besten Verkehrsanbindung des Bezirks. Bodenrichtwerte werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet – der Abstand bildet also ab, was tatsächlich gezahlt wurde. Für Ihre Bewertung heißt das vor allem eines: Vergleichsobjekte müssen aus Rummelsburg selbst stammen, nicht aus dem Nachbarortsteil.
Zählt mein Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel. § 4 der Wohnflächenverordnung sieht für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen eine Anrechnung „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ vor – der höhere Ansatz kommt bei besonders guter Lage und Nutzbarkeit in Betracht, etwa einer geschützten Südterrasse. An der Rummelsburger Bucht ist das eine Frage mit Gewicht, weil dort große Balkone zum Wasser zur Bauweise gehören. Ebenfalls aus § 4: Flächen unter einem Meter lichter Höhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Wichtig ist außerdem, nach welcher Regel überhaupt gerechnet wurde – Angaben nach DIN 277 messen Grundflächen und fallen größer aus. Wir prüfen die Fläche vor der Vermarktung, statt sie aus dem alten Exposé zu übernehmen.
Liegt meine Wohnung im Milieuschutzgebiet?
Das lässt sich straßenscharf beantworten. Der Bezirk Lichtenberg hat drei soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB: Kaskelstraße mit 13 Straßen, Weitlingstraße mit 32 und Fanningerstraße mit 17 – zusammen 62 Straßen, alle im westlichen Bezirksteil rund um den Bahnhof Lichtenberg und Rummelsburg. Von den Ortsteilen dieses Pakets ist damit nur Rummelsburg berührt, und auch dort nur der Kaskelkiez. Was im Gebiet gilt: Die Umwandlung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig, ebenso bauliche Änderungen, die den Wohnstandard über das ortsübliche Maß heben. Der Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung ist davon nicht betroffen. Wir prüfen Ihre Adresse kostenfrei gegen das Straßenverzeichnis.
Verkaufe ich besser vermietet oder frei?
Das hängt vom Objekt ab und ist eine Rechnung mit mehreren Posten. Eine vermietete Wohnung spricht Kapitalanleger an und bringt in der Regel einen niedrigeren Quadratmeterpreis als dieselbe Wohnung frei – der Abstand liegt in Berlin je nach Lage und Mietvertrag im zweistelligen Prozentbereich. Frei verkauft sich an Selbstnutzer, was in Rummelsburg wegen der Neubauwohnungen an der Bucht eine große Gruppe ist. Wer den Weg über eine Eigenbedarfskündigung erwägt, muss die Fristen und die Sperrfrist des § 577a BGB beachten, die in Berlin für umgewandelte Wohnungen verlängert ist. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor die Vermarktung startet – und sagen offen, wenn der vermietete Verkauf der bessere Weg ist. Rechtsberatung ersetzt das nicht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Wohnfläche bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und eine erste Einordnung, wie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu rechnen ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Rummelsburg wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 311 Wohnungsverkäufe des Altbezirks wir als Vergleich herangezogen haben – und welche davon aus Ihrer Zone stammen.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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Was Eigentümer in Rummelsburg am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Vermietung und Bewertung.
