Immobilienmakler
in Berlin-Friedrichsfelde Platte, Altbau und Siedlungshaus nebeneinander.
Mit 58.098 Einwohnern ist Friedrichsfelde der größte Ortsteil des Bezirks – und der mit dem breitesten Bestand: Dorfkern und Schlosspark, Deutschlands erste Plattenbausiedlung von 1926, Reihenhäuser der Zwischenkriegszeit und die Großsiedlung im Süden liegen dicht beieinander. Der Bodenrichtwert von 602 €/m² ist ein Mittel über all das.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zur Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Der Altbezirk Lichtenberg umfasst neben diesem Ortsteil auch Karlshorst, Friedrichsfelde, Rummelsburg und Fennpfuhl – die 311 Wohnungs- und 28 Hausverkäufe verteilen sich also über dieses Gebiet und nicht über den Ortsteil allein. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert. Und eine Einordnung, die man kennen sollte: Mit 64,7 m² hat Lichtenberg die kleinste Durchschnittswohnung aller Berliner Bezirke. Das hebt den Quadratmeterpreis und senkt den Objektpreis – beides gehört in die Bewertung.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2024.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Friedrichsfelde heute wert ist
Friedrichsfelde liegt mit 602 €/m² auf Rang sechs der zehn Lichtenberger Ortsteile – zwischen Karlshorst mit 660 und Neu-Hohenschönhausen mit 497.
Aussagekräftig ist dieser Mittelwert allerdings kaum, denn er fasst sehr verschiedene Bestände zusammen: Dorfkern, denkmalgeschützte Siedlung von 1926, Reihenhäuser und Großsiedlung liegen hier auf wenigen Quadratkilometern nebeneinander.
„In Friedrichsfelde entscheidet die Objektart über den Preis, nicht die Postleitzahl. Ein Reihenhaus und eine Wohnung im Süden haben rechnerisch fast nichts miteinander zu tun.“
Für den Altbezirk Lichtenberg weist der Gutachterausschuss 2025 4.990 €/m² für Eigentumswohnungen aus – bei 311 Verkäufen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser stehen dagegen nur 28 Fälle zu Buche, mit einer Spanne von 2.924 bis 6.695 €/m².
Bei dieser Datenlage rechnen wir für Häuser zusätzlich über den Bodenrichtwert und den Zustand des Gebäudes statt allein über Vergleichspreise. Am Ende steht ein Verkehrswert mit einer Herleitung, die Sie Schritt für Schritt nachrechnen können.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Ein Mittelwert über sehr verschiedene Bestände
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die zehn Ortsteile des Bezirks. Friedrichsfelde liegt mit 602 €/m² im Mittelfeld – weit unter Rummelsburg mit 1.474 und deutlich über Wartenberg mit 370.
Lichtenberg ist in 65 Wohnbau-Richtwertzonen gegliedert, deren Werte von 340 bis 2.700 €/m² reichen. Mehrere davon liegen in Friedrichsfelde selbst – zwischen dem Dorfkern und der Großsiedlung im Süden verläuft mehr als eine Grenze.
Für ein Haus ist der Bodenwert die halbe Rechnung, für eine Wohnung nur ein kleiner Teil davon. Welcher Weg für Ihr Objekt der richtige ist, entscheidet sich an der Objektart – deshalb steht sie bei uns am Anfang.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen vom Dorfkern bis zur Großsiedlung
Friedrichsfelde ist der größte Ortsteil des Bezirks und der mit der größten Spannweite. Die fünf Lagen unterscheiden sich nicht nur im Preis, sondern in der Art, wie ein Preis überhaupt zustande kommt.
Alt-Friedrichsfelde und der Schlosspark
Der historische Kern mit der Dorfkirche und dem Schloss Friedrichsfelde, das heute im Tierpark steht. Kleinteiliger, älterer Bestand mit vergleichsweise wenigen Verkäufen im Jahr – was die Bewertung erschwert, weil belastbare Vergleichsobjekte aus derselben Lage schlicht selten sind.
Die Splanemann-Siedlung
Deutschlands erste in Plattenbauweise errichtete Siedlung, 1926 bis 1930 als Kriegerheimsiedlung mit 138 Wohnungen gebaut und seit 1981 denkmalgeschützt. Zwei- bis dreigeschossige Zeilen, U-förmig angeordnet. Der Denkmalstatus ist beim Verkauf kein Hindernis, aber er gehört ins Exposé – und in jedes Gespräch über geplante Umbauten.
Friedrichsfelde Süd
Die Großsiedlung zwischen Sewanstraße und Rosenfelder Ring, in den siebziger Jahren entstanden. Hier liegt der Schwerpunkt des Wohnungsmarktes im Ortsteil: viele gleichartige Einheiten, gute Vergleichbarkeit – und ein Preis, der stärker vom Geschoss und vom Zustand der Anlage abhängt als von der Straße.
Rund um den Tierpark
Die Lage an der U5 mit dem Tierpark vor der Tür ist das stärkste Argument des Ortsteils gegenüber Käufern von außerhalb. Wohnungen mit Blick ins Grüne erzielen hier den Aufschlag, den der Ortsteilmittelwert von 602 €/m² gerade nicht abbildet.
Die Ein- und Zweifamilienhauslagen
Reihen- und Doppelhäuser aus der Zwischenkriegszeit und den fünfziger Jahren, verstreut über den Ortsteil. Für den ganzen Altbezirk zählte der Gutachterausschuss 2025 nur 28 Hausverkäufe – bei einer Spanne von 2.924 bis 6.695 €/m². Ein einzelner Verkauf verschiebt hier die Statistik, ein Mittelwert taugt als Preisanker nicht.
Grundsteuer nach der Reform – was Verkäufer wissen sollten
Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Berlin wendet das Bundesmodell an und hat den Hebesatz für die Grundsteuer B im selben Zug von 810 auf 470 Prozent gesenkt, damit die Neubewertung insgesamt nicht zu höheren Einnahmen führt.
Für den Verkauf sind vier Punkte praktisch relevant – zwei davon werden regelmäßig übersehen.
- Wie sich der Betrag zusammensetzt Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Berlin hat die Steuermesszahlen zugunsten des Wohnens gespreizt: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,45 ‰ für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke. Wer ein unbebautes Grundstück hält, zahlt seit der Reform also spürbar mehr – ein Punkt, der bei Baulücken und großen Gärten in die Verkaufsüberlegung gehört.
- Wer im Jahr des Verkaufs zahlt Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Wem das Grundstück am 1. Januar gehört, der schuldet sie dem Finanzamt für das ganze Jahr – auch wenn im März verkauft wird. Die im Kaufvertrag übliche Aufteilung pro rata wirkt nur zwischen den Parteien, nicht gegenüber dem Finanzamt. Der Eigentümerwechsel wird erst zum folgenden 1. Januar wirksam.
- Der Bescheid gehört in die Unterlagen Käufer rechnen heute schärfer als vor der Reform, weil die neuen Beträge in beide Richtungen deutlich abweichen können. Ein Grundsteuerbescheid, der erst nach dem Notartermin auftaucht und höher ausfällt als angenommen, ist der Klassiker unter den nachträglichen Verstimmungen. Wir legen ihn von Anfang an mit vor.
- Wenn der Grundsteuerwert zu hoch angesetzt ist Seit dem Jahressteuergesetz 2024 steht der Ausweg ausdrücklich im Gesetz: § 220 Abs. 2 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt das regelmäßig in Betracht, wenn der festgestellte Wert den tatsächlichen um rund 40 Prozent übersteigt. Der Nachweis lässt sich durch ein Gutachten führen – oder durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis. Wer ohnehin verkauft, hat ihn also in der Hand.
Diese Einordnung ist keine Steuerberatung. Ob für Ihr Grundstück ein niedrigerer Wert nachweisbar ist und welche Fristen dafür gelten, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; wir stellen die Unterlagen zusammen, die er dafür braucht. Hebesatz und Steuermesszahlen nach dem Stand vom August 2026.
Verkehrswert ermitteln lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Friedrichsfelde
Der Ablauf beginnt mit der Einordnung der Objektart, nicht mit einem Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Zone, Objektart, Bescheide
Vor der Besichtigung klären wir, in welcher Richtwertzone Ihre Adresse liegt, um welche Objektart es geht – Wohnung, Reihenhaus, Grundstück – und wie die aktuellen Grundsteuerbescheide aussehen. In einem Ortsteil mit diesem Bestandsmix ist die Einordnung der Objektart der erste und wichtigste Schritt.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen den Zustand auf: Grundriss, Ausstattung, Fenster, Heizung, Dach und – beim Haus – Grundstückszuschnitt und Erschließung. Für Wohnungen dienen die 311 Verkäufe des Altbezirks als Vergleich, für Häuser nur 28. Bei dieser Datenlage arbeiten wir zusätzlich über den Bodenwert.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Energieausweis, Grundsteuerbescheid. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand. Steht das Objekt unter Denkmalschutz, kommt der Eintrag in der Denkmalliste dazu.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Bei Häusern zusätzlich eine ehrliche Aufstellung dessen, was in den nächsten Jahren ansteht – das nimmt der Verhandlung den größten Hebel.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Friedrichsfelde spricht drei Gruppen an: Familien für die Häuser, Selbstnutzer für die Wohnungen am Tierpark und Kapitalanleger im Süden. Wir sprechen sie getrennt an – ein Exposé für alle drei erreicht keine davon richtig.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Zur Grundsteuer achten wir darauf, dass der Vertrag die Aufteilung im laufenden Jahr ausdrücklich regelt – sonst bleibt sie ungeklärt, obwohl gegenüber dem Finanzamt weiterhin Sie in der Pflicht stehen.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einem Bestand, in dem Häuser und Wohnungen völlig verschieden bewertet werden, zählt vor allem eines: dass wir dieselbe Sorgfalt auf beide verwenden.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Friedrichsfelde im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Friedrichsfelde wert?
Das hängt zuerst an der Objektart. Für Eigentumswohnungen weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 im Altbezirk Lichtenberg – der neben Friedrichsfelde auch Karlshorst, Rummelsburg, Fennpfuhl und den Ortsteil Lichtenberg umfasst – für 2025 im Mittel 4.990 €/m² Wohnfläche aus, bei 311 Kauffällen und einer Spanne von 2.985 bis 6.925 €/m². Für Ein- und Zweifamilienhäuser stehen 5.062 €/m² zu Buche, allerdings bei nur 28 Kauffällen und einer Spanne von 2.924 bis 6.695 €/m². Bei so wenigen Fällen ist der Mittelwert kein Preisanker; wir rechnen dort zusätzlich über den Bodenrichtwert von 602 €/m² und den Gebäudezustand. Ortsteilscharf ist ohnehin nur der Bodenrichtwert.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Gegenüber dem Finanzamt der Eigentümer, dem das Grundstück am 1. Januar gehört hat – und zwar für das ganze Jahr, auch wenn im Frühjahr verkauft wird. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt; der Eigentümerwechsel wirkt steuerlich erst zum folgenden 1. Januar. Üblich ist deshalb eine Regelung im Kaufvertrag, nach der der Käufer die Grundsteuer ab dem Tag des Besitzübergangs anteilig erstattet. Diese Abrede gilt aber nur zwischen den Vertragsparteien: Zahlt der Käufer nicht, fordert das Finanzamt weiterhin bei Ihnen. Wir achten darauf, dass der Punkt im Vertrag ausdrücklich steht – er fehlt häufiger, als man denkt. Eine Steuerberatung ersetzt das nicht.
Was hat sich durch die Grundsteuerreform in Berlin geändert?
Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Berlin wendet das Bundesmodell an: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Hebesatz für die Grundsteuer B wurde zum selben Termin von 810 auf 470 Prozent gesenkt, damit die Neubewertung im Ganzen nicht zu höheren Einnahmen führt – für das einzelne Grundstück kann der Betrag trotzdem deutlich steigen oder fallen. Die Steuermesszahlen hat Berlin zugunsten des Wohnens gespreizt: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,45 ‰ für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke. Für Kaufinteressenten ist der neue Betrag Teil der laufenden Kosten und damit Teil der Verhandlung – der aktuelle Bescheid gehört deshalb von Anfang an in die Unterlagen.
Kann ich mich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert wehren?
Ja. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 sieht § 220 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes ausdrücklich vor, dass ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt das regelmäßig dann in Betracht, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um etwa 40 Prozent oder mehr übersteigt. Der Nachweis wird üblicherweise durch ein Gutachten geführt – oder durch einen zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis. Wer ohnehin verkauft, hat diesen Nachweis also gewissermaßen in der Hand. Für Fristen und Vorgehen ist Ihr Steuerberater zuständig; wir liefern die Unterlagen zum Objekt.
Mein Haus steht in der Splanemann-Siedlung – was gilt beim Verkauf?
Die Splanemann-Siedlung wurde von 1926 bis 1930 als Kriegerheimsiedlung mit 138 Wohnungen errichtet und war die erste in Plattenbauweise gebaute Siedlung Deutschlands; die Betonplatten wurden damals direkt auf der Baustelle gegossen. Seit 1981 steht die Anlage unter Denkmalschutz. Für den Verkauf heißt das: Der Verkauf selbst ist frei und genehmigungsfrei – geschützt ist die bauliche Substanz, nicht das Eigentum. Genehmigungspflichtig sind bauliche Veränderungen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz berühren, etwa Fenster, Fassade oder Dach. Für Käufer ist das kein Nachteil, sondern meist ein Argument, solange es offen benannt wird – und in vielen Fällen kommen erhöhte steuerliche Abschreibungen für Baumaßnahmen an Baudenkmälern in Betracht. Wir legen den Denkmaleintrag den Unterlagen bei.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer, Objektart und Fläche bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und die Einordnung, welcher Bewertungsweg für Ihr Objekt der richtige ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Friedrichsfelde wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche Vergleichsfälle wir herangezogen haben – und bei einem Haus auch, warum 28 Verkäufe im Altbezirk für sich genommen kein belastbarer Anker sind.
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