Immobilienmakler
in Berlin-Fennpfuhl Gebaut als Wohnkomplex, verkauft als Eigentumswohnung.
Fennpfuhl ist als Großsiedlung entstanden – in den siebziger und achtziger Jahren im industriellen Wohnungsbau errichtet, mit dem Anton-Saefkow-Platz als Zentrum und dem Park um den namengebenden Pfuhl. Verkauft wird hier heute Wohnung für Wohnung. Mit 764 €/m² liegt der Bodenrichtwert an dritter Stelle im Bezirk.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zur Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus. Der Altbezirk Lichtenberg umfasst neben diesem Ortsteil auch Karlshorst, Friedrichsfelde, Rummelsburg und Fennpfuhl – die 311 Wohnungs- und 28 Hausverkäufe verteilen sich also über dieses Gebiet und nicht über den Ortsteil allein. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert. Und eine Einordnung, die man kennen sollte: Mit 64,7 m² hat Lichtenberg die kleinste Durchschnittswohnung aller Berliner Bezirke. Das hebt den Quadratmeterpreis und senkt den Objektpreis – beides gehört in die Bewertung.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2024.
Markteinschätzung
Was Ihre Wohnung in Fennpfuhl heute wert ist
Fennpfuhl liegt mit 764 €/m² auf Rang drei der zehn Lichtenberger Ortsteile – hinter Rummelsburg mit 1.474 und dem Ortsteil Lichtenberg mit 796, vor Alt-Hohenschönhausen mit 668.
Der Abstand zum unmittelbaren Nachbarn ist gering: 32 Euro trennen Fennpfuhl vom Ortsteil Lichtenberg. Nach Westen, über die Bezirksgrenze nach Prenzlauer Berg, wird der Sprung dagegen sehr groß – und genau dort liegt der häufigste Bewertungsfehler.
„In einer Großsiedlung entscheidet nicht die Adresse über den Preis, sondern das Geschoss, die Ausrichtung und der Stand der Rücklage.“
Für den ganzen Altbezirk Lichtenberg weist der Gutachterausschuss 2025 4.990 €/m² bei 311 Wohnungsverkäufen aus, mit einer Spanne von 2.985 bis 6.925 €/m². Diese Spanne ist die eigentliche Botschaft: Sie beträgt mehr als das Doppelte.
Unsere Bewertung setzt deshalb am Objekt an: Bodenrichtwert Ihrer Zone, Geschoss, Ausrichtung, Zuschnitt, Zustand und die Unterlagen der Gemeinschaft. Daraus entsteht ein Verkehrswert mit nachvollziehbarer Herleitung.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Rang drei von zehn – und ein sehr enger Abstand
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die zehn Ortsteile des Bezirks. Fennpfuhl liegt mit 764 €/m² im oberen Drittel, praktisch gleichauf mit dem Ortsteil Lichtenberg – und deutlich über Neu-Hohenschönhausen mit 497.
Der ganze Bezirk reicht über 65 Wohnbau-Richtwertzonen von 340 bis 2.700 €/m². Das ist Faktor acht innerhalb eines Bezirks, und es bedeutet: Der Ortsteilwert ist ein flächengewichtetes Mittel, kein Wert für Ihre Adresse.
Für eine Wohnung im Geschosswohnungsbau ist der Bodenwert ohnehin nur ein Baustein. Er verteilt sich über alle Einheiten des Hauses – der Preis Ihrer Wohnung entsteht am Objekt, nicht am Grundstück.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Park und Landsberger Allee
Fennpfuhl wirkt von außen einheitlich, ist es aber nicht. Zwischen einer Wohnung am Park und derselben Wohnung zur Landsberger Allee liegt ein Unterschied, den kein Mittelwert abbildet.
Rund um den Anton-Saefkow-Platz
Das Zentrum des Ortsteils: Versorgung, Bibliothek, Ärzte, Wochenmarkt – alles fußläufig. Wohnungen mit kurzem Weg dorthin verkaufen sich spürbar leichter als solche am Rand, und zwar an eine Gruppe, die genau darauf achtet: ältere Selbstnutzer, die aus einem Haus in eine Wohnung ohne Treppen wechseln.
Am Fennpfuhlpark
Der Park um das namengebende Kleingewässer ist die Lagegunst des Ortsteils. Wohnungen mit Blick ins Grüne statt auf die gegenüberliegende Zeile erzielen hier den Aufschlag, den es in einer sonst sehr einheitlichen Bebauung sonst kaum gibt – die Ausrichtung der Wohnung ist in Fennpfuhl ein echter Preisfaktor.
Die Landsberger Allee
Die große Verkehrsachse im Norden mit der Straßenbahn Richtung Innenstadt. Anbindung und Lärm liegen hier dicht beieinander: Die Wohnung zur Allee und die Wohnung zum Hof im selben Haus sind zwei verschiedene Objekte – auch wenn Grundriss und Größe identisch sind.
Der Westrand an der Storkower Straße
Hier grenzt Fennpfuhl an Prenzlauer Berg. Die Bezirksgrenze verläuft mitten durch einen zusammenhängenden Stadtraum – mit erheblichen Preisunterschieden, weil die Bodenrichtwertzonen an ihr enden. Wer für eine Fennpfuhler Wohnung Prenzlauer Berger Vergleichsobjekte heranzieht, rechnet sich reich.
Der Übergang zur Möllendorffstraße
Im Osten geht Fennpfuhl in den Ortsteil Lichtenberg über, wo der Bodenrichtwert bei 796 €/m² liegt – nur 32 Euro über dem Fennpfuhler Wert. Das ist der engste Ortsteilabstand des ganzen Bezirks und einer der wenigen Fälle, in denen ein Vergleichsobjekt jenseits der Grenze wirklich vergleichbar ist.
Die Zehnjahresfrist: wann der Verkaufsgewinn steuerfrei ist
In einem Ortsteil, in dem drei von vier Verkäufen Eigentumswohnungen sind und viele davon vermietet, ist eine Frage vor der Preisfindung zu klären: Was bleibt nach Steuern übrig?
Maßgeblich ist § 23 EStG – das private Veräußerungsgeschäft, umgangssprachlich Spekulationsfrist. Für vermietete Wohnungen entscheidet sie oft über mehr Geld als jede Verhandlung über den Kaufpreis.
- Zehn Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gerechnet wird nach den Tagen der notariellen Beurkundung, nicht nach Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Ein Verkauf, der wenige Wochen zu früh beurkundet wird, kostet die gesamte Steuerersparnis.
- Die Ausnahme für die selbst bewohnte Wohnung Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere: Sie kann schon nach gut zwei Jahren erfüllt sein, weil angebrochene Kalenderjahre voll zählen.
- Geerbt: die Frist läuft weiter, sie beginnt nicht neu Bei unentgeltlichem Erwerb – Erbschaft oder Schenkung – wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Wer eine Wohnung erbt, die der Erblasser vor fünfzehn Jahren gekauft hat, verkauft sie außerhalb der Frist. Wer eine erbt, die vor drei Jahren gekauft wurde, nicht. Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung.
- Wo aus privat gewerblich wird Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift § 23 EStG gar nicht mehr, es fällt Gewerbesteuer an, und die Zehnjahresfrist hilft nicht. In einer Großsiedlung mit vielen Einheiten in derselben Hand ist das keine theoretische Grenze.
Diese Einordnung ist keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe für Ihren Verkauf Steuer anfällt, hängt an Anschaffungsdatum, Nutzung, Abschreibungen und Ihrer persönlichen Situation – das gehört vor die Vermarktung und in die Hände Ihres Steuerberaters. Wir sagen Ihnen, welche Daten er dafür braucht, und richten den Zeitplan danach aus.
Wert für Ihre Rechnung ermittelnAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Fennpfuhl
Der Ablauf beginnt mit zwei Daten aus Ihrem alten Kaufvertrag – nicht mit einem Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Zwei Daten und ein Blick in die Teilungserklärung
Vor allem anderen klären wir das Datum Ihres Kaufvertrags und die Nutzung seither. Daraus ergibt sich, ob die Zehnjahresfrist eine Rolle spielt – und ob es sich lohnt, den Verkauf um einige Monate zu verschieben. Dazu die Teilungserklärung mit Sondereigentum und Sondernutzungsrechten.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen Grundriss, Zustand, Ausstattung, Geschoss, Ausrichtung und Balkon auf. In einer weitgehend einheitlichen Bebauung entscheiden genau diese Merkmale über den Preis – nicht die Adresse. Als Vergleich dienen die 311 Wohnungsverkäufe des Altbezirks.
ca. 3–5 Werktage -
Die Unterlagen der Gemeinschaft
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und der Energieausweis. In großen Anlagen ist der Rücklagenstand die Zahl, nach der Käufer zuerst fragen.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Bei vermieteten Wohnungen kommt eine saubere Aufstellung der Mieteinnahmen und der nicht umlagefähigen Kosten dazu – Kapitalanleger rechnen mit der Rendite, nicht mit dem Quadratmeterpreis.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Fennpfuhl sind das ältere Selbstnutzer, die eine Wohnung ohne Treppen suchen, und Kapitalanleger. Beide zahlen für dieselbe Wohnung unterschiedlich viel – wir sprechen beide an und legen offen, worauf ein Gebot beruht.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Spielt die Zehnjahresfrist eine Rolle, stimmen wir den Beurkundungstermin ausdrücklich darauf ab – das ist einer der wenigen Punkte im Verkauf, an dem ein einziges Datum über einen fünfstelligen Betrag entscheidet.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei den Objektpreisen einer Großsiedlung ist das ein Unterschied, den man am Ende tatsächlich merkt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an – bei vermieteten Wohnungen oft der ruhigere Weg.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Fennpfuhl im Detail
Was ist meine Wohnung in Berlin-Fennpfuhl wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für den Altbezirk Lichtenberg – dazu gehören neben Fennpfuhl auch Karlshorst, Friedrichsfelde, Rummelsburg und der Ortsteil Lichtenberg – im Jahr 2025 im Mittel 4.990 €/m² Wohnfläche aus, bei 311 Kauffällen und einer Spanne von 2.985 bis 6.925 €/m². Der Vorjahreswert lag bei 4.798 €/m², das Berliner Mittel 2025 bei 5.017 €/m². Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert, und der liegt in Fennpfuhl bei 764 €/m². Bei einer Wohnung im Geschosswohnungsbau ist der Bodenwert allerdings nur ein Baustein – er verteilt sich über alle Einheiten des Hauses. Den Ausschlag geben Geschoss, Ausrichtung, Zuschnitt, Zustand und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Wie lange ist die Spekulationsfrist – und wann gilt sie nicht?
Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; gerechnet wird nach den Tagen der notariellen Beurkundung, nicht nach Übergabe oder Grundbucheintrag. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Weil angebrochene Kalenderjahre dabei voll zählen, kann die zweite Variante schon nach gut zwei Jahren erfüllt sein. Bei geerbten oder geschenkten Wohnungen läuft die Frist des Voreigentümers weiter; der Erbfall selbst ist keine Anschaffung. Das ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung.
Lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung – oder soll ich warten?
Eine vermietete Wohnung spricht Kapitalanleger an und erzielt in der Regel einen niedrigeren Preis als dieselbe Wohnung frei von Mietverhältnissen – der Käuferkreis ist ein anderer. Dem steht gegenüber, dass laufende Mieteinnahmen den Verkauf nicht erzwingen. Rechnen sollte man deshalb nicht nur den Preisunterschied, sondern auch die Steuer: Läuft die Zehnjahresfrist demnächst ab, kann ein späterer Verkauf unter dem Strich mehr bringen, selbst wenn der Preis gleich bleibt. Nach § 566 BGB tritt der Käufer ohnehin in das Mietverhältnis ein – „Kauf bricht nicht Miete“. Wir rechnen beide Wege durch und legen die Annahmen offen, bevor die Vermarktung beginnt.
Gibt es in Fennpfuhl Milieuschutz?
Nein. Der Bezirk Lichtenberg hat drei soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB – Kaskelstraße, Weitlingstraße und Fanningerstraße, zusammen 62 Straßen. Sie liegen alle im westlichen Bezirksteil rund um den Bahnhof Lichtenberg und Rummelsburg; Fennpfuhl gehört nicht dazu. Was hier trotzdem gilt, ist die gesamtstädtische Regel: Nach § 250 BauGB braucht die Aufteilung eines Gebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen in ganz Berlin eine Genehmigung – befristet vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2030. Für den Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung ändert das nichts. Die Gebietsabgrenzung ist straßenscharf; wir prüfen Ihre Adresse kostenfrei.
Worauf achten Käufer in einer großen Wohnanlage besonders?
Auf drei Zahlen und ein Dokument. Die Zahlen sind das Hausgeld, der Stand der Erhaltungsrücklage und das, was in den Wirtschaftsplänen für die nächsten Jahre vorgesehen ist – eine beschlossene Sonderumlage kann einen Kaufpreis mehr bewegen als eine neue Küche. Das Dokument ist die Teilungserklärung: Sie regelt, was Sondereigentum ist, welche Sondernutzungsrechte an Stellplatz oder Kellerraum bestehen und wie die Kosten verteilt werden. Dazu kommen die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aus denen ein aufmerksamer Käufer die anstehenden Vorhaben herausliest. Wir stellen diese Unterlagen vollständig zusammen, bevor der erste Termin stattfindet – unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund, warum eine Finanzierung stockt.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer, Wohnfläche und dem Jahr Ihres Kaufvertrags bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und die Einordnung, ob die Zehnjahresfrist für Sie noch läuft. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Fennpfuhl wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 311 Wohnungsverkäufe des Altbezirks wir als Vergleich herangezogen haben – und welche Merkmale Ihrer Wohnung den Ausschlag geben.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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