Immobilienmakler
im Falkenhagener Feld 59 Millionen Euro Städtebauförderung, ein Quartier.
Ab 1962 als Großsiedlung gegen den Wohnungsmangel West-Berlins gebaut, heute mit 5.804 Einwohnern je Quadratkilometer der am dichtesten besiedelte Ortsteil des Spandauer Westens. Seit 2005 Fördergebiet „Stadtumbau West“ – 220 Hektar, 59,3 Mio. € bewilligte Programmmittel. Und seit Dezember 2025 gilt für jedes Gebäude hier eine neue gesetzliche Vermutung: Asbest, bis das Gegenteil bewiesen ist.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Eine Einordnung vorweg: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus – Spandau ist einer von drei Berliner Bezirken, die bei der Gebietsreform 2001 unverändert blieben, Bezirk und Altbezirk sind hier also dasselbe Gebiet. Anders als in Bezirken mit mehreren Altbezirken gelten diese Zahlen deshalb für alle neun Ortsteile gleichermaßen, nicht nur für einen Teilraum. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Mehrfamilienhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche, alle übrigen in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie im Falkenhagener Feld heute wert ist
Das Falkenhagener Feld steht mit 447 €/m² auf Rang neun – dem letzten Platz – der Spandauer Ortsteile, knapp hinter Staaken (453).
Innerhalb der 16 Richtwertzonen des Ortsteils liegt zugleich die günstigste Einzelzone des gesamten Bezirks: 270 €/m².
„Ein Fördergebiet ist kein Sanierungsgebiet, und eine Großsiedlung aus den sechziger Jahren ist kein Einzelfall bei der Schadstofffrage – beides wird regelmäßig verwechselt, mit teurem Nachverhandeln als Folge.“
Für den Bezirk Spandau weist der Gutachterausschuss 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² aus, bei 456 Kauffällen, sowie bei Mehrfamilienhäusern 1.742 €/m² wertrelevanter Geschossfläche bei 126 Kauffällen.
Beide Zeilen gelten bezirksweit. Wir rechnen mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, dem Modernisierungsstand und – wo relevant – dem Ergebnis einer Schadstoffprüfung zu einem Verkehrswert mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der günstigste Ortsteil des Bezirks
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle neun Ortsteile Spandaus. Das Falkenhagener Feld liegt mit 447 €/m² am unteren Ende, mit einer Spanne von 270 bis 650 €/m² über die 16 Zonen.
Der Abstand zum teuersten Ortsteil, Spandau selbst mit 877 €/m², beträgt fast das Doppelte. Der niedrige Wert erklärt sich aus der Großsiedlungsstruktur: viel Geschosswohnungsbau auf großzügig bemessenen Grundstücken, wenig Einzelhausbebauung.
Für die Bewertung heißt das: Der niedrige Ortsteilwert ist eine Chance für preisbewusste Käufer, aber kein Freibrief bei der Bauzustandsprüfung – hier zählt der Zustand des konkreten Gebäudes mehr als anderswo.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Großsiedlung und Grünzug
Das Falkenhagener Feld ist Berlins Großsiedlungslandschaft im Kleinen: dichte Geschossbebauung, eingestreute Einfamilienhausinseln, große Grünzüge und ein Fördergebiet, das seit zwei Jahrzehnten investiert.
Die Großsiedlung der sechziger Jahre
Ab 1962 gegen den Wohnungsmangel im damaligen West-Berlin errichtet, mit Bauten bis in die 1990er-Jahre hinein. Der weitaus größte Teil des heutigen Wohnungsbestands stammt aus dieser Zeit – und fällt damit unter die neue gesetzliche Asbestvermutung, siehe Hinweisblock.
Die Einfamilienhausinseln
In die Großsiedlung eingestreut liegen kleinere Bereiche mit freistehenden Häusern – ein anderer Markt als die umgebenden Geschosswohnungsbauten, mit eigener Bewertungslogik über den Bodenwert.
Das Fördergebiet Stadtumbau West
Seit 2005 investiert das Land Berlin hier in Infrastruktur und Wohnumfeld – 220 Hektar, 59,3 Mio. € bewilligte Mittel, zwei Quartiersmanagement-Gebiete. Eine Genehmigungspflicht für den Verkauf einzelner Immobilien löst das nicht aus – das ist ein Punkt, den wir jedem Verkäufer als Erstes klarstellen.
Der Spektepark und die Grünzüge
Große zusammenhängende Grünflächen durchziehen die Siedlung und trennen sie von der Nachbarsiedlung Heerstraße Nord. Wohnlagen mit direktem Parkbezug erzielen innerhalb der Großsiedlung spürbar andere Preise als reine Blocklagen.
Der Ostrand zur Spandauer Altstadt
Hier grenzt die Großsiedlung unmittelbar an die gewachsene Spandauer Altstadt – kürzere Wege zu Bahnhof und Zentrum als im übrigen Ortsteil, entsprechend gefragter.
Asbestvermutung bei Gebäuden vor 1993 – und was das Fördergebiet nicht bedeutet
Zwei Dinge werden beim Falkenhagener Feld regelmäßig verwechselt: dass ein Fördergebiet automatisch eine Verkaufsgenehmigung verlangt (falsch), und dass Gebäude aus den sechziger und siebziger Jahren pauschal unbedenklich sind (seit Dezember 2025 ebenfalls falsch).
- Die neue gesetzliche Asbestvermutung Die am 19.12.2025 verkündete und am Folgetag in Kraft getretene Novelle der Gefahrstoffverordnung führt in § 11a GefStoffV eine gesetzliche Vermutung ein: Bei jedem Gebäude mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 – dem Jahr des deutschen Asbestverbots – muss grundsätzlich von Asbest ausgegangen werden, solange keine belastbare Gegenprüfung vorliegt. Für den Großteil des Falkenhagener Felds, gebaut ab 1962, gilt diese Vermutung damit unmittelbar.
- Was das für einen Eingriff ins Bauteil bedeutet Findet eine Sanierung statt, greift TRGS 519: entweder eine Beprobung des betroffenen Bauteils oder direkt die vollständigen Schutzmaßnahmen für den Umgang mit Asbest. Die neuen Genehmigungspflichten der Novelle greifen nach einjähriger Übergangsfrist ab dem 19.12.2026 – wer jetzt saniert, sollte sie bereits mitdenken.
- Die Offenbarungspflicht gilt unabhängig davon schon heute Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist Asbest ein offenbarungspflichtiger Sachmangel. Wer als Verkäufer von Asbest im Gebäude weiß – Art, Lage, frühere Sanierungen –, muss von sich aus darüber aufklären, unabhängig vom Stichtag der neuen Verordnung.
- Was das Fördergebiet NICHT bedeutet Das Falkenhagener Feld ist seit 2005 Fördergebiet im Programm „Stadtumbau West“ – ein Investitions- und Quartiersentwicklungsprogramm, kein förmliches Sanierungsgebiet nach §§ 136 ff. BauGB. Für den Verkauf einer einzelnen Immobilie folgt daraus keine Genehmigungspflicht und kein Sanierungsvermerk im Grundbuch. Diese Verwechslung kostet sonst unnötig Zeit im Verkaufsprozess.
Bei Objekten aus der Bauzeit vor 1993 empfehlen wir vor der Vermarktung eine fachgerechte Bauteilprüfung. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden ein Sachverständiger und, bei Sanierungsmaßnahmen, eine Fachfirma nach TRGS 519.
Schadstoffprüfung anfragenAblauf
So läuft Ihr Verkauf im Falkenhagener Feld
Bei Gebäuden vor 1993 beginnt der Ablauf mit der Schadstofffrage, nicht erst beim Notartermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Baujahr und Schadstofflage klären
Bei Gebäuden vor 1993 sehen wir nach, ob bereits eine Bauteilprüfung oder ein Schadstoffkataster vorliegt. Falls nicht, empfehlen wir die Beauftragung vor dem ersten Besichtigungstermin – das schafft Klarheit statt Nachverhandlung.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Geschoss, Zuschnitt, Modernisierungsstand, Zustand der Gemeinschaftsflächen. Als Vergleich dienen 3.235 €/m² für Eigentumswohnungen bzw. 1.742 €/m² für Mehrfamilienhäuser im Bezirk.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle, Energieausweis, gegebenenfalls die Bauteilprüfung oder das Schadstoffkataster.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Liegt eine Schadstoffprüfung vor, wird sie im Exposé transparent benannt statt verschwiegen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Das Falkenhagener Feld spricht vor allem preisbewusste Käufer und Kapitalanleger an, die den niedrigsten Ortsteilwert des Bezirks als Einstiegschance sehen. Wir sprechen diese Gruppe gezielt an, mit vollständiger Offenlegung statt Verschweigen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Eine vorliegende Schadstoffprüfung gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei den moderaten Objektpreisen hier zählt jeder eingesparte Prozentpunkt umso mehr.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Falkenhagener Feld im Detail
Was ist meine Immobilie im Falkenhagener Feld wert?
Das Falkenhagener Feld gehört zum Bezirk Spandau, der 2001 unverändert blieb und deshalb mit dem Altbezirk identisch ist. Dafür weist der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 3.235 €/m² Wohnfläche aus, bei 456 Kauffällen, und bei Mehrfamilienhäusern 1.742 €/m² wertrelevanter Geschossfläche bei 126 Kauffällen. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert: 447 €/m² im Mittel – der niedrigste aller neun Spandauer Ortsteile –, verteilt über 16 Zonen von 270 bis 650 €/m². Für eine konkrete Adresse zählt bei diesem Baubestand zusätzlich der Modernisierungs- und Schadstoffstatus des Gebäudes.
Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung auf Asbest hinweisen?
Ja, wenn Sie davon wissen oder wissen müssten – nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist Asbest ein offenbarungspflichtiger Sachmangel. Seit der am 19.12.2025 in Kraft getretenen Novelle der Gefahrstoffverordnung kommt eine gesetzliche Vermutung hinzu: Nach § 11a GefStoffV muss bei jedem Gebäude mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 grundsätzlich von Asbest ausgegangen werden, solange keine belastbare Gegenprüfung vorliegt. Der überwiegende Teil des Wohnungsbestands im Falkenhagener Feld, gebaut ab 1962, fällt darunter. Die neuen Genehmigungspflichten für Eingriffe greifen nach einjähriger Übergangsfrist ab dem 19.12.2026; bei einer Sanierung schon jetzt gilt TRGS 519 mit Beprobung oder vollständigen Schutzmaßnahmen. Dies ist keine Rechtsberatung.
Bedeutet das Fördergebiet Stadtumbau West eine Genehmigungspflicht für den Verkauf?
Nein, und das ist die häufigste Verwechslung bei diesem Ortsteil. Das Falkenhagener Feld ist seit 2005 Fördergebiet im Landesprogramm „Stadtumbau West“ – 220 Hektar, 59,3 Mio. € bewilligte Programmmittel, zwei Quartiersmanagement-Gebiete. Das ist ein Investitions- und Quartiersentwicklungsprogramm nach §§ 171a ff. BauGB, kein förmliches Sanierungsgebiet nach §§ 136 ff. BauGB. Für den Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Hauses folgt daraus weder eine Genehmigungspflicht noch ein Sanierungsvermerk im Grundbuch. Anders als bei einem sozialen Erhaltungsgebiet können Sie hier ohne bezirkliche Genehmigung verkaufen.
Warum ist das Falkenhagener Feld so dicht besiedelt?
5.804 Einwohner je Quadratkilometer, die höchste Dichte aller bislang gebauten Spandauer Ortsteile – Ergebnis der Großsiedlungsbauweise ab 1962, die auf vergleichsweise kleiner Fläche (6,88 km²) viel Geschosswohnungsbau konzentriert. Zum Vergleich: Wilhelmstadt kommt nur auf 3.975 Einwohner je km². Für Käufer heißt das kurze Wege zur Infrastruktur, aber auch eine dichtere Nachbarschaft als in den übrigen West-Ortsteilen des Bezirks.
Gibt es im Falkenhagener Feld Milieuschutz?
Nein. Die drei sozialen Erhaltungsgebiete Spandaus – Spandauer Neustadt, Stresow und Wilhelmstadt – liegen in den Ortsteilen Spandau und Wilhelmstadt. Das Falkenhagener Feld ist von keinem betroffen. Die für diesen Ortsteil maßgeblichen Themen sind andere: die neue Asbestvermutung bei Gebäuden vor 1993 und die klare Abgrenzung zum Fördergebietsstatus, der keine Genehmigungspflicht auslöst. Wir prüfen die Adresse dennoch einzeln, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Baujahr bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone genannt – und bei Gebäuden vor 1993 den Hinweis, welche Prüfung vor einem Verkauf sinnvoll ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie im Falkenhagener Feld wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, ob Ihr Gebäude unter die neue Asbestvermutung fällt – und was das für den Verkauf bedeutet.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf im Falkenhagener Feld
Was Eigentümer im Falkenhagener Feld am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Bewertung und Energieausweis.
