Immobilienmakler
in Berlin-Rosenthal Dorfkern mit dem günstigsten Boden ringsum.
Mit 352 €/m² hat Rosenthal den niedrigsten Bodenrichtwert der vier nördlichen Pankower Ortsteile – 461 Euro unter dem direkten Nachbarn Niederschönhausen. 10.050 Einwohner auf 4,9 Quadratkilometern, ein gewachsener Dorfkern und viel Einfamilienhausbestand, der oft seit Jahrzehnten in derselben Familie ist.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Bezirk Pankow besteht aus dreien. Dieser Ortsteil gehört zum Altbezirk Pankow – zusammen mit Pankow selbst, Französisch Buchholz, Rosenthal, Wilhelmsruh, Blankenfelde und Buch. Die 540 Wohnungs- und 53 Hausverkäufe verteilen sich über dieses Gebiet und nicht über einen Ortsteil; Prenzlauer Berg und Weißensee sind eigene Altbezirke mit eigenen Zahlen. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens die Fallzahlen: 540 Wohnungsverkäufe sind eine belastbare Basis, 53 Hausverkäufe nicht – der Hauswert ist als Spanne zu lesen und gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Mehrfamilienhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche, alle übrigen in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Rosenthal heute wert ist
Rosenthal steht mit 352 €/m² auf Rang elf der dreizehn Pankower Ortsteile – nur Blankenfelde mit 280 und die Stadtrandsiedlung Malchow mit 260 €/m² liegen darunter.
Der direkte Nachbar Niederschönhausen kommt auf 813 €/m². Zwischen zwei Ortsteilen, die aneinandergrenzen, liegt damit Faktor 2,3 – und im Straßenbild sieht man der Grenze nichts an.
„Ein Haus in Rosenthal und dasselbe Haus in Niederschönhausen sind zwei verschiedene Objekte. Die Grenze verläuft mitten durch eine Bebauung, die gleich aussieht.“
Für den Altbezirk Pankow weist der Gutachterausschuss 2025 bei Einfamilienhäusern 4.723 €/m² aus – bei nur 53 Kauffällen, mit einer Spanne von 2.700 bis 6.520 €/m² und einem Rückgang von drei Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Diese Zahl ist deshalb als Spanne zu lesen und nicht als Preisanker. Wir rechnen über den Bodenrichtwert Ihrer Zone, den Grundstückszuschnitt und den Gebäudesachwert und legen im Verkehrswert offen, worauf jede Annahme beruht.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Faktor 2,3 über eine Ortsteilgrenze
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle dreizehn Ortsteile des Bezirks. Rosenthal liegt mit 352 €/m² im unteren Bereich, Niederschönhausen mit 813 deutlich darüber – und Prenzlauer Berg mit 3.228 in einer anderen Größenordnung.
Pankow ist damit der Berliner Bezirk mit der größten Ortsteilspreizung, Faktor 12,4 vom teuersten zum günstigsten. Das Gefälle verläuft aber nicht gleichmäßig, sondern in Stufen – und Rosenthal liegt auf einer der unteren.
Für Sie hat das eine sehr praktische Folge: Vergleichsobjekte müssen aus Rosenthal selbst oder aus Ortsteilen mit ähnlichem Wert stammen. Ein Haus, das in Niederschönhausen verkauft wurde, taugt hier nicht als Maßstab.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Dorfkern und Bezirksgrenze
Rosenthal reicht vom alten Dorfkern über die Einfamilienhausgebiete bis an die Bezirksgrenze nach Reinickendorf. Die Lagen unterscheiden sich weniger im Preis als in der Frage, wie man diesen Preis überhaupt ermittelt.
Alt-Rosenthal
Der historische Dorfkern mit unregelmäßigen Parzellen und Gebäuden aus mehreren Jahrhunderten. Verkäufe sind hier so selten, dass eine Kauffallstatistik nichts hergibt – bewertet wird über Bodenwert, Zuschnitt und den Zustand der Bausubstanz, und die Bauakte gehört zum ersten Arbeitsschritt.
Die Einfamilienhausgebiete
Der prägende Bestand: freistehende Häuser und Doppelhäuser auf ordentlich geschnittenen Grundstücken, ein erheblicher Teil davon seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Genau dieser Bestand kommt überdurchschnittlich oft aus einem Erbfall in den Verkauf – mit Unterlagen, die dann entsprechend alt sind.
Die Gartenlagen im Norden
Nach Norden hin wird es lockerer, Richtung Blankenfelde, das mit 280 €/m² noch einmal deutlich darunter liegt. Große Grundstücke, viel Grün, wenig Verkehr – und die Frage, was auf einer solchen Fläche baulich zulässig ist, die den Preis stärker bewegt als das Haus darauf.
Der Übergang nach Niederschönhausen
Nach Südosten grenzt Rosenthal an Niederschönhausen mit 813 €/m². Der Sprung um 461 Euro passiert auf wenigen hundert Metern und ist der schärfste Ortsteilkontrast in diesem Teil des Bezirks. Für Vergleichsobjekte ist diese Grenze bindend – auch wenn man ihr im Straßenbild nichts ansieht.
Die Bezirksgrenze nach Westen
Nach Westen endet nicht nur der Ortsteil, sondern der Bezirk: Dahinter beginnt Reinickendorf. Wer Vergleichsobjekte von dort heranzieht, vergleicht über zwei Verwaltungsgrenzen hinweg – und über zwei ganz verschiedene Bodenmärkte, denn Reinickendorf ist mit Faktor 1,5 zwischen seinen Ortsteilen ungleich flacher gestaffelt als Pankow.
Verkauf durch den Testamentsvollstrecker
In einem Ortsteil, in dem viele Häuser seit Jahrzehnten derselben Familie gehören, kommt ein großer Teil der Objekte aus einem Erbfall auf den Markt. Häufiger als vermutet steht dann nicht der Erbe im Grundbuch, sondern ein Vermerk daneben: Testamentsvollstreckung angeordnet.
Das ändert, wer verkaufen darf – und wer nicht.
- Wer verfügen darf Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, verwaltet der Testamentsvollstrecker den Nachlass. Die Erben sind von der Verfügung über die dazugehörenden Gegenstände ausgeschlossen – sie können das Haus also nicht selbst verkaufen, auch wenn sie im Grundbuch als Eigentümer stehen. Der Vermerk der Testamentsvollstreckung wird im Grundbuch eingetragen; ein Käufer sieht ihn sofort.
- Wie er sich ausweist Durch das Testamentsvollstreckerzeugnis des Nachlassgerichts. Für den Notar ist das der Nachweis, dass die Person, die den Vertrag unterschreibt, dazu befugt ist. Fehlt es, kommt der Termin nicht zustande. Beschaffen lässt es sich, aber es dauert – deshalb gehört die Frage an den Anfang und nicht auf die Terminliste des Notars.
- Was er nicht darf Unentgeltlich verfügen. Ein Verkauf deutlich unter Wert – etwa an einen der Erben zum Freundschaftspreis – ist deshalb heikel und im Zweifel unwirksam. Für die Praxis heißt das: Der Testamentsvollstrecker braucht eine belastbare, dokumentierte Wertermittlung, und zwar nicht für die Erben, sondern für sich selbst.
- Warum das für alle Beteiligten das Verfahren erleichtert Eine Erbengemeinschaft kann über ein Grundstück nur gemeinschaftlich verfügen – ein einziger Miterbe, der nicht mitzieht, blockiert den Verkauf. Bei angeordneter Testamentsvollstreckung entfällt das: Es entscheidet einer, und er entscheidet gebunden. Was nach Einschränkung klingt, ist in der Praxis meist der schnellere Weg.
Ob Testamentsvollstreckung angeordnet ist, steht im Grundbuch – und den Auszug fordern wir für jedes Objekt an, das wir vermarkten. Für den Testamentsvollstrecker erstellen wir die Wertermittlung so, dass sie den Nachweis trägt, den er gegenüber den Erben führen muss. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Nachlassgericht, Notar oder Fachanwalt.
Nachlassimmobilie bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Rosenthal
Der Ablauf beginnt mit der Frage, wer entscheiden darf – bei Nachlassimmobilien ist das nicht immer der Eingetragene. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Wer entscheidet – und was steht im Grundbuch
Bei einer Nachlassimmobilie klären wir zuerst die Befugnisse: Erbschein oder notarielles Testament, Testamentsvollstreckung ja oder nein, und was sonst im Grundbuch eingetragen ist. Erst danach hat eine Terminplanung Sinn. Bei Einzeleigentum entfällt dieser Schritt.
ca. 2–4 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Aufnahme von Bausubstanz, Grundriss, Haustechnik und Zustand, dazu Grundstückszuschnitt und Bebaubarkeit. Bei Nachlassimmobilien dokumentieren wir den Zustand ausführlicher als sonst – die Unterlage muss später gegenüber Erben oder Gericht standhalten.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammensuchen
Bauzeichnungen, Baugenehmigung, Energieausweis, Nachweise über Umbauten. Bei Häusern aus langem Familienbesitz ist das der zeitaufwendigste Teil; vieles liegt nur noch in der Bauakte des Bezirksamts.
ca. 3–4 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Bei einem Haus, das lange bewohnt und wenig modernisiert wurde, kommt eine nüchterne Aufstellung des Sanierungsbedarfs dazu – wer sie mitliefert, verhandelt aus einer besseren Position als jemand, dem sie vorgehalten wird.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Rosenthal sind das überwiegend Familien, die ein Haus im Grünen innerhalb Berlins suchen und den Preisabstand zu Niederschönhausen kennen. Diese Gruppe rechnet genau und honoriert einen belegten Preis.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Ist das Haus noch möbliert oder bewohnt, stimmen wir jeden Termin ab und halten die Fristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Bei Nachlassimmobilien achten wir darauf, dass die Nachweise – Erbschein oder Testamentsvollstreckerzeugnis – zum Termin vorliegen und nicht erst beschafft werden müssen.
ca. 8–12 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einer Nachlassimmobilie ist das auch eine Frage der Rolle: Wir haben kein Interesse an einem schnellen Abschluss unter Wert.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Rosenthal im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Rosenthal wert?
Mit 352 €/m² steht Rosenthal auf Rang elf von dreizehn Ortsteilen. Für den Altbezirk Pankow nennt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 bei Einfamilienhäusern für 2025 einen Mittelwert von 4.723 €/m² Wohnfläche – allerdings bei nur 53 Kauffällen im ganzen Altbezirk, mit einer Spanne von 2.700 bis 6.520 €/m² und einem Rückgang von drei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Diese Zahl ist deshalb als Spanne zu lesen und nicht als Preisanker. Wir rechnen über Bodenwert, Grundstückszuschnitt und Gebäudesachwert und ziehen die Kauffälle nur zur Plausibilisierung heran. Das Ergebnis ist eine Spanne mit offengelegten Annahmen.
Im Grundbuch steht ein Vermerk zur Testamentsvollstreckung – was heißt das?
Dass nicht die Erben über das Grundstück verfügen dürfen, sondern der Testamentsvollstrecker. Er verwaltet den Nachlass; die Erben sind von der Verfügung über die dazugehörenden Gegenstände ausgeschlossen, auch wenn sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Ausweisen muss er sich gegenüber dem Notar durch das Testamentsvollstreckerzeugnis des Nachlassgerichts – dessen Beschaffung dauert und gehört deshalb an den Anfang. Was er nicht darf, ist unentgeltlich verfügen: Ein Verkauf deutlich unter Wert, etwa an einen Miterben, ist heikel. In der Praxis ist dieser Weg oft der schnellere als der über eine Erbengemeinschaft, weil dort alle Miterben gemeinsam verfügen müssen und ein Einziger den Verkauf blockieren kann. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Nachlassgericht, Notar oder Fachanwalt.
Warum ist Rosenthal so viel günstiger als Niederschönhausen?
Rosenthal kommt auf 352 €/m², Niederschönhausen auf 813 – Faktor 2,3 zwischen zwei Ortsteilen, die aneinandergrenzen. Der Unterschied hat mit Bebauungsdichte und Lage zur Innenstadt zu tun: Niederschönhausen ist eine gewachsene, dicht bebaute Villen- und Wohnlage mit 5.168 Einwohnern je Quadratkilometer, Rosenthal ist dörflich geprägt und kommt auf 2.051. Hinzu kommt, dass kein anderer Berliner Bezirk seine Ortsteile so weit auseinanderzieht: vom Spitzenwert in Prenzlauer Berg bis zur Stadtrandsiedlung Malchow liegt das Zwölffache. Wichtig für Ihre Bewertung ist weniger das Warum als die Folge: Ein Haus, das in Niederschönhausen verkauft wurde, ist für ein Haus in Rosenthal kein Vergleichsobjekt, auch wenn beide gleich aussehen und wenige hundert Meter auseinanderliegen.
Wir haben ein Haus geerbt – was ist zuerst zu tun?
Zwei Dinge parallel. Erstens die Befugnisse klären: Wer ist Erbe, gibt es ein notarielles Testament oder braucht es einen Erbschein, und ist Testamentsvollstreckung angeordnet? Der Grundbuchauszug beantwortet den letzten Punkt sofort. Zweitens die Grundbuchberichtigung: Wird sie binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist die Umschreibung gebührenfrei – eine Frist, die überraschend oft verstreicht. Erst danach lohnt eine Terminplanung. Parallel läuft die Unterlagensuche, und die ist bei einem Haus aus langem Familienbesitz der eigentliche Zeitfresser: Bauzeichnungen und Genehmigungen sind selten vollständig, vieles existiert nur noch in der Bauakte des Bezirksamts. Welche Stelle welches Dokument führt, wissen wir aus dreißig Jahren Praxis. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzt das nicht.
Gibt es in Rosenthal Milieuschutz?
Nein. Rosenthal ist von keinem der vierzehn Gebiete berührt, die Pankow zum Bezirk mit den meisten sozialen Erhaltungsgebieten Berlins machen – sie verteilen sich auf Prenzlauer Berg, Weißensee und den Ortsteil Pankow. Für ein Einfamilienhaus liefe eine Erhaltungsverordnung ohnehin weitgehend ins Leere: Ihr Kern sind die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Modernisierungen über den ortsüblichen Standard hinaus – zwei Vorgänge, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt. Auch § 250 BauGB, der berlinweit für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt, greift hier nicht. Weil die Abgrenzung straßenscharf ist, gleichen wir Ihre Adresse trotzdem ab, bevor eine Aussage dazu im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und – bei einer geerbten Immobilie – die Liste der Nachweise, die vor dem Notartermin vorliegen müssen. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Rosenthal wert?
Kostenlos und unverbindlich. Bei einer Nachlassimmobilie erstellen wir die Wertermittlung so, dass sie als Nachweis gegenüber Erben oder Gericht taugt.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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